TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00626

N° Portalis DB2I-W-B7J-C5TR

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K] [G] [H]

[S] [Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 24 novembre 2025 de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Lyon, n°2025/DMP-27, assisté de

d’Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – 713.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [G] [H], demeurant [Adresse 3],

comparante.

Monsieur [S] [Y], demeurant [Adresse 4] – [Localité 2],

non comparant.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENT|oNs

Par acte sous seing privé du 11 août 2024, Madame [D] [A] a

donné à bail à Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] un local à

usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un

loyer mensuel initial de 780 euros, outre 28 euros au titre de la location d’une place de

stationnement et 10 euros au titre des avances sur charges récupérables.

Le bailleur a souscrit le 30juillet 2024, un contrat de cautionnement VISALE auprès de la

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’il a actionné dès les premiers impayés.

En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a

indemnisé le bailleur des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives

des montants correspondants.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 11 mars 2025 un

commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 885,47 euros à

Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] pour un montant en

principal de 800 euros.

Le 12 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de

Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence

d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Madame [K]

[G] [H] et Monsieur [S] [Y] devant le juge des contentieux de la

protection de [Localité 3] par acte de commissaire de justice du 14 août 2025,

aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, subsidiairement,

prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S]

[Y] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance

d’un serrurier et la force publique;

— condamner solidairement Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S]

[Y] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 4012 euros, au titre des

loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal sur la somme de 800 à compter du

commandement de payer du 11 mars 2025 et pour le surplus à compter de l’assignation;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle d’occupation à compter de la date

d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail a une somme égale au

montant du loyer avec charges etjusqu’à l’entière libération des lieux;

— condamner solidairement Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S]

[Y] à payer lesdites indemnités d’occupation a ACTION LOGEMENT SERVICE dès lors

que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération

effective des lieux ;

— condamner solidairement Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S]

[Y] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 800 euros en

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remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile;

— condamner in so/idum Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y]

aux entiers dépens.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par

lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 18 août 2025.

L’affaire, appelée à l’audience initiale du 13janvier 2026, à laquelle l’affaire a été retenue.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES,

régulièrement représentée, actualise l’arriéré locatif à la somme de 7169 euros au mois de

décembre 2025, et maintient l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de la SAS ACTION LOGEMENT

SERVICES il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience,

conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] déclarent avoir payé

début décembre 2025 la somme de 409 euros et que le loyer du mois de janvier 2026 a

été payé.

Invités à produire par note en délibéré les justificatifs de paiement des derniers loyers

ainsi que des éléments sur leur situation financière, Madame [K] [G] [H] et

Monsieur [S] [Y] ont versé aux débats la photocopie d’un ordre de virement en

date du 7 décembre 2025, divers éléments sur leur situation financière ainsi que leur livret

de famille.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la

préfecture ont indiqué que les locataires ne s’étaient pas présentés aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MoT|Fs DE LA DÉc|s|oN

Sur la recevabilité dela demande

Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est

subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la

clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du

remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et

charges impayés.

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

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qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du

code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes

informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements

de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31

mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande,

l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le

commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six

semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan

départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées,

suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le

logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification

s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au

dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la

première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités

fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des

modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le

bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant

l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au

diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de

son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du

présent article.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation à la

Préfecture du RHÔNE le 18 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de

l’audience prévue le13janvier 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la CCAPEX le 12 mars

2025, soit au moins deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 14 août 2025.

En conséquence, l’action dela SAS ACTION LOGEMENT SERVICE en résiliation du contrat

de bail est recevable.

Sur l’acquisition dela clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Selon l’article 2306 du Code civil, auquel fait expressément référence le contrat de

cautionnement VISALE conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits

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qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par

elle au titre dela garantie.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit

effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un

commandement de payer demeuré infructueux. ››.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29

juillet 2023 dispose que « lejuge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à

la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ››

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a

considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en

ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette

après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au

bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas

pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours

aujour de l’entrée en vigueur de la loi ››.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 11 mars 2025 soit

postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24

précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le

contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et

accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de

deux mois, lequel est repris par le commandement de payer, de sorte qu’il convient

d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un

commandement de payer a été délivré le 11 mars 2025 à Madame [K] [G]

[H] et Monsieur [S] [Y] pour un arriéré de loyers vérifié de 800 euros et qu’il

est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [K] [G] [H] et

Monsieur [S] [Y] n’ayant pas réglé la dette locative..

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire

contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

sont réunies à la date du 11 mai 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement

et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

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Sur l’indemnité d’occupation

En raison de leur maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la

date du 11 mai 2025, Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] sont

donc redevables depuis cette date d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le

préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le

propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de

plein droit par Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] à une

somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en

cas de poursuite du bail.

En conséquence, Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] sera

condamné à payer à Madame [D] [A], à compter de la date de

résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du

loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que

I I^ I létaient le loyer et les charges et ne cessera d etre due qu à la libération effective des

lieux avec remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6juillet1989 comme aux termes du contrat de bail

conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges

récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE produit à l’audience du 13 janvier 2026

un décompte actualisé, selon lequel sa créance s établit a la somme de 7169 euros au titre

des loyers échus.

Toutefois, Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] justifient avoir

payé par virement du 7 décembre 2025 la somme de 409 euros à Madame [D]

[T] ET. Dès lors, cette somme doit être déduite des sommes réclamées.

En revanche, si les locataires affirment avoir repris le paiement des loyers au titre du mois

dejanvier

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Madame [K]

[G] [H] et Monsieur [S] [Y] seront condamnés solidairement à payer à la

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6760 euros au titre des loyers, charges et

indemnités impayés au mois de décembre 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme

de 800 à compter du commandement de payer du 11 mars 2025, puis sur la somme de

4012 euros à compter du 14 août 2025, et sur le tout à compter dela présente décision, en

application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

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Sur les délais de paiement et la suspension dela clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6juillet1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27juillet 2023, lejuge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le

quatrième alinéa de l’article1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le

fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le

juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou

par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer

courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit

peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les

conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le

premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le

délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement

accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre

le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas

contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si les pièces produites par les locataires dans le cadre d’une note en délibéré

font apparaître qu’un paiement de 409 euros est intervenu le 7 décembre 2025, il

convient de relever, en l’absence d’élément supplémentaire et notamment de la preuve

que le bailleur percevrait directement des APL, que cette somme ne correspond pas à un

loyer complet.

De plus, en application du contrat de bail, les loyers sont payables chaque mois avant le 5,

et s’il est allégué par les locataires que le loyer de janvier 2026, correspondant au loyer

courant, a été payé, il n’est produit aucun élément de nature à justifier ce paiement.

Il apparaît dès lors que la première des conditions visées à l’article précité n’est ainsi pas

remplie.

Il n’y a dès lors pas lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [K] [G]

[H] et Monsieur [S] [P] ET ou de suspendre les effets dela clause résolutoire.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause

résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [G] [H] et

Monsieur [S] [Y] et de tous les occupants de leur chef.

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Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le

concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1

du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des

procédures civiles d’exécution, «les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais

de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne; à défaut, ils sont laissés sur place ou

entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huíssier de justice

chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un

délai fixé par voie réglementaire ››.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] qui

succombent à l’instance, seront condamnés in so/idum aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, lejuge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] seront

condamnés in so/idum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en résiliation du

contrat de bail;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 11 août

2024 entre Madame [D] [A], d’une part, et Madame [K]

[G] [H] et Monsieur [S] [Y] d’autre part, pour défaut de paiement du

loyer et des charges, concernant le logement situé [Adresse 6] [Localité 4]

[Adresse 7];

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CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre Madame

[D] [A], d’une part et Madame [K] [G] [H] et

Monsieur [S] [Y] d’autre part à partir du 11 mai 2025;

FIXE l’indemnité d’occupation qui se substitue aux loyers dès la date du 11 mai 2025, date

de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyers et charges qui aurait

été dû en cas de poursuite du bail;

CONDAMNE Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] à payer

solidairement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 6 760 euros au titre

des loyers, charges et indemnités impayés au mois de décembre 2025, outre intérêts au

taux légal sur la somme de 800 à compter du commandement de payer du 11 mars 2025,

puis sur la somme de 4 012 euros a compter du 14 août 2025, et sur le tout à compter de

la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil;

DÉBOUTE Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] de leur

demande de délais de paiement et de suspension dela clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S]

[Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de

la signification du présentjugement;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y]

d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D]

[A], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de

quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur

chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et dela force publique;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, «

les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un

lieu que celle-ci désigne; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu

approprié et décrits avec précision par l’huíssier de justice chargé de l’exécution avec

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire ››;

CONDAMNE Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] aux dépens

de l’instance;

CONDAMNE Madame [K] [G] [H] et Monsieur [S] [Y] a payer à

Madame [D] [T] ET la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du

département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures

civiles d’exécution ;

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RAPPELLE que le présentjugement est exécutoire à titre provisoire;

Le présentjugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président

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