TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VILLEFRANCHE SUR SAONE

[Adresse 1]

N° RG 25/00422

N° Portalis DB2I-W-B7J-C4MC

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [A]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 24 novembre 2025 de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Lyon, n°2025/DMP-27, assisté de

d’Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – 713.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [A], demeurant [Adresse 3],

comparant.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FA|Ts PROCÉDURE ET PRÉTENT|oNs

Par acte sous seing privé du ler avril 2023, Monsieur [Z] [J] et Madame [K]

[J] ont donné à bail à Monsieur [W] [A] un local à usage d’habitation

situé [Adresse 3], moyennant un loyer

mensuel initial de 540 euros, location incluant un garage.

Le bailleur a souscrit le 31 mars 2023, un contrat de cautionnement VISALE auprès de la

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’il a actionné dès les premiers impayés.

En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a

indemnisé le bailleur des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives

des montants correspondants.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 10 décembre 2024 un

commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 5694,33 euros à

Monsieur [W] [A].

Le 11 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de

Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence

d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [W]

[A] devant le juge des contentieux de la protection de Villefranche-sur-Saône par

acte de commissaire dejustice du 31 mars 2025, aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, subsidiairement,

prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [A] desdits lieux, ainsi que de tout

occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et la force publique;

— condamner Monsieur [W] [A] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICE la

somme de 7714,73 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal

sur la somme de 5694,33 à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 et

pour le surplus à compter de l’assignation;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle d’occupation à compter de la date

d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail à une somme égale au

montant du loyer avec charges etjusqu’à l’entière libération des lieux;

— condamner Monsieur [W] [A] à payer lesdites indemnités d’occupation à

ACTION LOGEMENT SERVICE dès lors que ces paiements seront justifiés par une

quittance subrogative,jusqu’à la libération effective des lieux;

— condamner Monsieur [W] [A] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICE la

somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile;

— condamner Monsieur [W][A] aux entiers dépens.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par

lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le ler avril 2025.

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L’affaire, appelée à l’audience initiale du 9 septembre 2025, et contradictoirement renvoyée

à l’aydience du 13 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été retenue

Lors de cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement représentée,

actualise l’arriéré locatif a la somme de 10783,90 euros au 13 janvier 2026, indique que le

locataire n’a pas réglé le solde du loyer courant et maintient l’ensemble des demandes

contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de la SAS ACTION LOGEMENT

SERVICES, il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience,

conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de la même audience, Monsieur [W][A] déclare que le logement est mal

chauffé. Il reconnaît des impayés en 2024 mais indique avoir payé tous les loyers en 2025.

Invité par le juge à justifer des paiements par note en délibéré, Monsieur [W]

[A] a déposé au greffe le 21 janvier 2026 ses relevés bancaires du 7 avril au 5

septembre 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MoT|Fs DE LA DÉc|s|oN

Sur la recevabilité dela demande

Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est

subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la

clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du

remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et

charges impayés.

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du

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code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes

informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements

de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31

mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande,

l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le

commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six

semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan

départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées,

suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le

logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification

s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au

dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la

première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités

fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des

modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le

bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant

l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au

diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de

son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du

présent article.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation à la

Préfecture du RHÔNE le 1er avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de

I l audience prévue le 9 septembre 2025.

la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la CCAPEX le 11

décembre 2024, soit au moins deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 31 mars

2025.

En conséquence, l’action dela SAS ACTION LOGEMENT SERVICE en résiliation du contrat

de bail est recevable.

Sur l’acquisition dela clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Selon l’article 2306 du Code civil, auquel fait expressément référence le contrat de

cautionnement VISALE conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits

qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par

elle au titre dela garantie.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit

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effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un

commandement de payer demeuré infructueux. ››.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29

juillet 2023 dispose que « lejuge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à

la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ››

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a

considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en

ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette

après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au

bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas

pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours

aujour de l’entrée en vigueur de la loi ››.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 10 décembre 2024 soit

postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24

précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le

contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et

accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de

deux mois, également visé par le commandement de payer, de sorte qu’il convient

d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un

commandement de payer a été délivré le 10 décembre 2024 à Monsieur [W] [A]

pour un arriéré de loyers vérifié de 5694,33 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le

délai imparti, Monsieur [W] [A] n’ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire

contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

sont réunies à la date du 10 février 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit

commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la

date du 10 février 2025, Monsieur [W][A] est donc redevable depuis cette date

d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

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Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le

propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de

plein droit par Monsieur [W] [A] à une somme équivalente au montant

mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que

l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des

lieux avec remise des clés au bailleur.

é|<>Ca’flif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6juillet1989 comme aux termes du contrat de bail

conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges

récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend créancier doit prouver cette

qualité, réciproquement, celui qui se prétend libéré ditjustifier du paiement ou du fait qui

justifie l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE produit à l’audience du 13 janvier 2026

un décompte actualisé, ainsi qu’une quittance subrogative correspondant, selon lequel sa

créance s’établit à la somme de 11 665,03 et indique, au jour de l’audience, que reste due

la somme de 10783,90 euros au titre des loyers échus. Outre une subrogation à hauteur de

7349,93, ce document fait apparaître une créance de 10 euros au titre du mois d’avril

2025, 64,07 euros au titre du mois de juin 2025, 1785,75 euros au titre du mois de juillet

2025, et 241,87 euros au titre des mois de septembre, octobre, novembre et décembre

2025.

Pour sa part, les relevés bancaires produits dans le cadre d’une note en délibéré par

Monsieur [W] [A] font apparaître un virement au profit de Monsieur d’un

montant de 827,80 euros au titre des mois de mars, avril, mai etjuin 2025, et 650 euros au

titre des mois dejuillet et août 2025.

Au regard du montant du loyer et en l’absence d’explication supplémentaire du

demandeur, Monsieur [W] [A] démontre s etre acquitté de son obligation de

paiement des loyers au titre des mois correspondant.

En revanche, s’agissant des mois de septembre à décembre 2025, il ne produit pas de

justificatif de ses paiements.

Il convient donc de faire droit à la demande de condamnation de la SAS ACTION

LOGEMENT SERVICE au titre des sommes réclamées pour l’année 2024, ainsi que pour les

mois de septembre à décembre 2025, et de rejeter ses demandes en ce qui concerne les

mois d’avril à août 2025.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Monsieur [W]

[A] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de

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8317,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 13 janvier 2026, avec

intérêts au taux légal sur la somme de 5 694,33 euros à compter du commandement de

payer du 10 décembre 2024, et pour le surplus à compter dela présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension dela clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6juillet1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27juillet 2023, lejuge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le

quatrième alinéa de l’article1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le

fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le

juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou

par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer

courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit

peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les

conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le

premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le

délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement

accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre

le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas

contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il ressort de la lecture des pièces communiquées à l’audience que Monsieur

[W][A] a payé les loyers au titre des mois d’avril à août 2025, il nejustifie pas

avoir payé le loyer courant, ce paiement étant contesté par le demandeur.

Dès lors, la première condition imposée par l’article 24 de la loi du 6juillet1989 n’est pas

respecté, de sorte qu’il convient de rejeter les demandes de délai de paiement et de

suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause

résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [A] et de tous

les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le

concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1

du code des procédures civiles d’exécution.

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Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des

procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais

de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne; à défaut, ils sont laissés sur place

ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice

chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un

délai fixé par voie réglementaire ››.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [A] qui succombe à l’instance, sera condamné aux

dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, lejuge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Monsieur [W] [A] sera condamné a payer à la SAS ACTION

LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en résiliation du

contrat de bail;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le ler avril

2023 entre Monsieur [Z] [J] et Madame [K] [J], d’une part, et

Monsieur [W] [A] d’autre part, pour défaut de paiement du loyer et des

charges, concernant le logement situé [Adresse 3]

[Adresse 3];

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [Z]

[J] et Madame [K] [J], d’une part et Monsieur [W] [A]

d’autre part à partir du 10 février 2025;

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CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT

SERVICES, la somme de 8317,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés

au 13 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 694,33 euros à compter du

commandement de payer du 10 décembre 2024, et pour le surplus à compter de la

présente décision ;

CON DAMNE Monsieur [W] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT

SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et

de la provision sur charges, et cejusqu’à la date de la libération effective et définitive des

lieux , caractérisée parla remise des clefs aux bailleurs où à son mandataire, dans la limite

des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées aux bailleurs à ce titre

etjustifiées par une quittance subrogative.

DEBOUTE Monsieur [W] [A] de sa demande de délais de paiement et de

suspension dela clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [A] de libérer les lieux et de

restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent

jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux

et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [J] et Madame [K]

[J], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter

les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y

compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et dela force publique;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, «

les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un

lieu que celle-ci désigne; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu

approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec

.

sommation à la personne expulsée davoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire ››;

CON DAMNE Monsieur [W] [A] aux dépens de l’instance ;

CON DAMNE Monsieur [W] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT

SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du

département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures

civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présentjugement est exécutoire à titre provisoire;

Le présentjugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,

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