TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01622 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHEV

JUGEMENT

DU : 25 Septembre 2025

M. [W] [Y]

C/

M. [T] [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Septembre 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne et assisté de Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocats au barreau D’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 3 juillet 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à Me [I]

+ 1CCC à M^e VARIN

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 juin 2020, Monsieur [W] [Y] a donné en location à Monsieur [T] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] ainsi qu’un parking couvert n° 31, moyennant un loyer mensuel actualisé de 866,44 €, provision sur charges comprises.

Le 9 février 2024, Monsieur [W] [Y] a fait délivrer à Monsieur [T] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 815,03 € selon décompte arrêté au 2 février 2024 .

Monsieur [W] [Y] a, par voie électronique 12 février 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 16 juillet 2024, Monsieur [W] [Y] a attrait Monsieur [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [W] [Y] sollicite de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués et autoriser le bailleur à prendre possession desdits locaux avec l’assistance d’un serrurier et du commissaire de police si besoin est ;

ordonner la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls du locataire ;

condamner Monsieur [T] [N] à lui payer la somme de 3 974,82 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de 2 815,03 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

autoriser le bailleur à appréhender le dépôt de garantie, lequel se compensera en tant que de besoin avec toutes les condamnations prononcées ;

fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) ;

condamner Monsieur [T] [N] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter du 9 avril 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien et de toute personne de son chef et de la remise des clés ;

condamner Monsieur [T] [N] à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [T] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

Le 17 juillet 2024, Monsieur [W] [Y] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 lors de laquelle Monsieur [T] [N] a comparu en personne et Monsieur [W] [Y] était représenté par son conseil.

Monsieur [W] [Y] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de sa dette locative à la somme de 9 614,78 € au 4 mars 2025 et expliqué que le paiement du loyer courant n’était pas repris. Il a précisé que les impayés avaient commencé en novembre 2023 et qu’il n’existe pas de lien entre ceux-ci et les travaux évoqués par Monsieur [T] [N]. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, rappelant qu’il est un bailleur privé.

Monsieur [T] [N] s’est référé à un courrier remis à l’audience. Il a indiqué qu’il ne contestait pas la dette locative dans son principe et a fait valoir qu’il avait effectué de nombreux travaux à son entrée dans les lieux et sollicité une compensation avec sa dette locative. Il a expliqué qu’il avait dû quitter son pays, la Libye, dans lequel il suivait des études de médecine, à cause de la guerre et qu’il avait le projet de devenir médecin en France. Il a évoqué son parcours difficile à la suite du départ de son pays. Enfin, il a indiqué avoir formulé une demande d’aide juridictionnelle.

Un renvoi a alors été ordonné afin que le bureau d’aide juridictionnelle puisse statuer sur la demande de Monsieur [T] [N] à l’audience du 13 mai 2025. Un second renvoi a été accordé à la demande de Monsieur [W] [Y] à l’audience du 3 juillet 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juillet 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [W] [Y], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11 419,00 €. Il déclare que le paiement du loyer courant n’est pas repris, seuls les versements de la Caisse d’allocations familiales étant perçus et qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [T] [N].

Monsieur [T] [N], comparant assisté de son conseil, se réfère à ses écritures récapitulatives déposées à l’audience en précisant qu’il ne maintient pas son premier moyen relatif au diagnostic de performance énergétique ni ses demandes relatives aux travaux formulées lors de la première audience.

Il sollicite ainsi des délais de paiement à hauteur de 316,00 € par mois pour s’acquitter de la dette locative dont il ne conteste ni le principe ni le montant. Il soutient qu’il est un débiteur de bonne foi. Il explique qu’il est un ressortissant libyen et qu’il bénéficie du statut de réfugié et qu’il avait validé, dans son pays, sa troisième année de médecine. En France, il indique qu’il a bénéficié de revenus confortables losqu’il était coach sportif professionnel, faisant partie de l’équipe de France de bodybuilding et fitness. Il précise que sa carrière sportive a été interrompue par la crise sanitaire en 2020 puis par une blessure qui a nécessité des opérations chirurgicales et des soins pendant deux ans. Il a par la suite entrepris des démarches pour apprendre la langue française et reprendre ses études. Il bénéficie actuellement du RSA (559,42 €) et d’une allocation logement (343,00 €). Il espère une amélioration de sa situation professionnelle à compter du mois de septembre 2025 grâce à ses progrès en langue française et déclare qu’il pourra bénéficier du soutien financier de proches pour payer son loyer.

Il sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et le rejet ou à défaut la diminution de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune des parties n’a fait mention de l’existence d’un dossier de surendettement au profit de Monsieur [T] [N].

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience, Monsieur [T] [N] n’ayant pas répondu à la proposition de rencontre.

Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Monsieur [W] [Y] a été autorisé à produire, par note en délibéré avant le 30 juillet 2025, un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 4 juillet 2025, Monsieur [W] [Y] produit un décompte actualisé à la date du 3 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [W] [Y] verse aux débats un décompte arrêté au 3 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 11 419,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [W] [Y] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [T] [N] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 11 419,00 € actualisée au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [T] [N] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 316,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Cependant, le décompte actualisé produit par le bailleur montre que le paiement du loyer courant n’est pas repris avant l’audience, le dernier paiement de Monsieur [T] [N] remontant au 24 avril 2024.

Ainsi, les conditions légales pour accorder des délais de paiement ne sont pas réunies, indépendamment de la bonne foi de Monsieur [T] [N] et des difficultés qu’il a pu traverser et qui ne lui ont pas permis d’honorer ses engagements au titre du contrat de bail.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement de Monsieur [T] [N] sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [T] [N] le 9 février 2024, pour un montant principal de 2 815,03 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 avril 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [T] [N] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [T] [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [W] [Y] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [N], dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ainsi, il résulte de cet article qu’en fin de contrat de bail, le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant des sommes qui lui restent dues, de sorte que les sommes pouvant être retenues sur celui-ci sont évaluées au moment du départ de l’occupant des lieux.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’accueillir favorablement la demande de Monsieur [W] [Y] s’agissant du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [N], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 février 2024 et de l’assignation du 16 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] sera condamné à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [W] [Y] ;

CONSTATE que le contrat signé le 2 juin 2020 entre Monsieur [W] [Y] et Monsieur [T] [N] concernant les locaux situés [Adresse 4] ainsi qu’un parking couvert n° 31, s’est trouvé de plein droit résilié le 9 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [N] de sa demande de délais ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [N] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 11 419,00 € (onze mille quatre cent dix-neuf euros) actualisée au 3 juillet 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [T] [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [T] [N] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à Monsieur [W] [Y] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Y] de sa demande d’appréhension du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 février 2024 et de l’assignation du 16 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE