N° RG 26/00006 – N° Portalis DB2I-W-B7J-C6DL N° Minute :

POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VILLEFRANCHE SUR SAONE

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

DU 02 AVRIL 2026

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PIECES DELIVRÉES : Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Benoît COURTILLE

— Maître Frédéric MORTIMORE de la SELARL MORTIMORE & DUZELET AVOCATS

Copie certifiée conforme le

à : l’expert

à : la régie

à : service de contrôle des expertises

Le deux Avril deux mil vingt six, Nous, France ROUZIER, Président du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAONE, statuant en référé, assistée de Olivier VITTAZ, greffier, lors de l’audience et de Corinne POYADE, greffière, lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR :

S.A.S. MALIVA, ayant son siège social sis [Adresse 1], enregistrée au registre du commerce et des sociétés de VILLEFRANCHE-TARARE sous le numéro 434 027 330, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, représentée par M^e Benoît COURTILLE, avocat au barreau de LYON, Toque 660, avocat plaidant, substitué par Maître HOUEL Sarah, Toque 2649, avocate au barreau de Lyon,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [T], né le 24 Novembre 1962 à ROSARNO (ITALIE), demeurant [Adresse 2], représenté par Maître Frédéric MORTIMORE de la SELARL MORTIMORE & DUZELET AVOCATS, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant,

La S.C.I. MAJU, ayant son siège social sis [Adresse 3], enregistrée au registre du commerce et des sociétés de VILLEFRANCHE-TARARE sous le numéro 519 091 557, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, représentée par Maître Frédéric MORTIMORE de la SELARL MORTIMORE & DUZELET AVOCATS, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant,

***

La cause a été appelée pour la première fois à l’audience du 28 Janvier 2026 et renvoyée au 25 Février 2026,

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 25 Février 2026, avons mis l’affaire en délibéré pour que la décision soit rendue ce jour, ainsi qu’il suit :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

La SAS MALIVA est propriétaire d’un fond de commerce à usage de commerce de prêt-à-porter pour enfants qu’elle exploite dans un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Ce local est divisé en trois parties contiguës appartenant à des propriétaires différents, réunies en un seul tenant.

Monsieur [X] [T] est propriétaire d’un local situé au [Adresse 5] à [Localité 2], d’une superficie de 150 m².

Par contrat de bail commercial du 9 janvier 2001, Monsieur [X] [T] a loué à la SAS MALIVA une surface de 50 m² en rez-de-chaussée pour compléter la surface de leur magasin. Le bail commercial a prévu diverses clauses, dont la construction d’un mur séparatif entre la partie louée à la SAS MALIVA et la partie conservée par le bailleur, la pose d’une seconde descente d’eaux pluviales et le renouvellement de la première descente déjà présente, outre un contrôle de conformité des travaux réalisés sur le toit, ainsi que la mise à la charge du preneur de toutes les réparations à l’exception de celle de l’article 606 du Code civil et enfin une clause d’exclusion de garantie du bailleur en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets et marchandises s’y trouvant par suite de fuites, infiltrations, humidité ou refoulement des canalisations souterraines.

Depuis 2018, se plaignant d’infiltrations d’eau dans le fond de la boutique en cas de forte pluie, avec inondation de la partie arrière de l’espace de vente, la SAS MALIVA a sollicité son bailleur pour la réalisation de travaux.

Malgré leur réalisation, les désordres ont persisté, notamment récemment lors d’un épisode de pluie du 27 août 2025. Un procès-verbal de constat a été dressé et établit que des plaques du faux plafond se sont détachées.

Suivant acte du 22 décembre 2025, la SAS MALIVA a fait assigner Monsieur [X] [T] et la SCI MAJU en référé expertise devant la présidente du Tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône. La SAS MALIVA sollicite l’autorisation de consigner les loyers dus au bailleur à compter de l’ordonnance et dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de la réalisation des travaux adéquats pour la délivrance conforme du local commercial. Elle demande le paiement de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Monsieur [X] [T] (ou de la SCI MAJU) aux dépens.

Lors de l’audience du 25 février 2026, la SAS MALIVA a maintenu ses demandes, telles que reprises dans ses conclusions régulièrement notifiées, sauf à se désister de ses demandes formées contre la SCI.

La SAS MALIVA expose avoir subi des sinistres en juin 2018, juillet 2018, novembre 2018, puis en mai 2022, juillet 2023, juin 2025 et enfin en août 2025. Si son assureur prend en charge les conséquences du sinistre, il n’intervient pas pour régler les causes des infiltrations qui relèvent de la responsabilité du bailleur. Selon le constat du commissaire de justice, les dégâts des eaux semblent être liés à un problème de toiture, dont la cause demeure à identifier. Le preneur rappelle les obligations de délivrance et de jouissance paisible auxquelles est tenu le bailleur et sollicite la consignation des loyers à titre conservatoire, pour préserver les droits des parties dans l’attente du rapport d’expertise.

Monsieur [X] [T] et la SCI MAJU sollicitent le bénéfice de leurs conclusions N°2 et ils demandent au juge des référés de :

mettre hors de cause la SCI MAJU, débouter la SAS MALIVA de l’ensemble de ses demandes, condamner la SAS MALIVA à leur verser une somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.

Monsieur [X] [T] expose tout d’abord que la SCI MAJU n’est pas propriétaire du local loué à la SAS MALIVA, dont il est l’unique propriétaire. Le bailleur s’oppose à la demande d’expertise judiciaire et soutient qu’il a exécuté ses obligations telles que prévues dans le contrat de bail et qu’il n’est pas responsable d’un défaut d’entretien du chéneau, obligation qui incombe au locataire. Monsieur [X] [T] rappelle que les trois expertises réalisées n’ont pas retenu sa responsabilité et que son locataire n’a jamais cherché à engager sa responsabilité dans les dégâts occasionnés. Monsieur [X] [T] s’oppose à la demande de consignation des loyers au motif du manquement du locataire à son obligation d’entretien, alors qu’il n’est pas démontré un trouble de la jouissance paisible qui concernerait l’ensemble de la surface louée de 50 m² et qui s’inscrirait dans le temps. Monsieur [X] [T] soutient que l’obligation de délivrance s’apprécie lors de la mise à disposition du bien et non pas plusieurs années après la conclusion du bail. Il rappelle enfin qu’aucune demande préalable à cette procédure contentieuse n’a été formulée auprès de lui par son locataire.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera préalablement constaté qu’aucune demande n’est plus formée à l’encontre de la SCI MAJU. En conséquence, la demande de la mettre hors de cause est devenue sans objet.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En matière de baux, le propriétaire a la charge des grosses réparations telles qu’évoquées à l’article 606 du Code civil, parmi lesquelles figurent les travaux de toiture qui concernent la structure et la préservation de l’immeuble. Le propriétaire est tenu à une obligation de délivrance prévue par l’article 1720 du Code civil, laquelle s’applique pendant toute la durée du bail. Il est également tenu de garantir une jouissance paisible du bien à son preneur.

En l’espèce, la SAS MALIVA justifie de l’existence de désordres répétés depuis 2018, sous la forme d’infiltrations par les plafonds du local commercial, dans la partie louée auprès de Monsieur [X] [T]. Il ressort du rapport d’expertise de 2018 que Monsieur [X] [T] s’était engagé à faire réaliser des travaux de remplacement de la noue, dont la capacité serait insuffisante en cas d’orage. Monsieur [X] [T] verse effectivement une facture du 7 avril 2019 pour un montant de 4231,59 euros comprenant une modification de la structure du faitage et la pose d’une nouvelle zinguerie, outre la modification d’une descente d’eaux pluviales supplémentaire.

Le rapport d’expertise de 2022 retient bien la responsabilité du propriétaire et mentionne qu’il n’y aura pas de recours compte tenu des dispositions du bail sur les renonciations à recours entre bailleur et preneur.

Les dispositions contractuelles prévoient en effet que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation, en ce non compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil. Le bail prévoit également une obligation d’assurance couvrant les dégâts des eaux et précises que le preneur renonce à tout recours contre le bailleur et ses assureurs pour les sinistres relevant de tous ces risques. Le même contrat dispose que le bailleur ne garantit pas au preneur et décline toute responsabilité en cas de dégâts causés aux lieux loués par suite de fuites, infiltrations, humidité ou refoulement des canalisations souterraines. Le preneur devra faire son affaire personnelle des cas ci-dessus, sauf son recours contre qui de droit, en dehors du bailleur.

En droit, les clauses contractuelles prévues par les parties ne permettent pas d’écarter les obligations légales du bailleur que sont l’obligation de délivrance et l’obligation de jouissance paisible. En fait, le bailleur a d’ores et déjà réalisé des travaux dont il a assumé la charge financière suite au premier dégât des eaux de 2018, de sorte que Monsieur [X] [T] ne peut se contenter d’alléguer que sa responsabilité ne pourrait être recherchée. En effet, le caractère répété des dégâts des eaux pourrait caractériser un trouble de jouissance, tandis que la nécessité de travaux lourds sur les toits pourrait relever de l’obligation d’assumer les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. S’agissant de l’obligation d’entretien qui incombe à la SAS MALIVA, la seule photographie d’un sac plastique empêchant l’évacuation des eaux, qui aurait été prise le 29 avril 2019, ne saurait suffire à caractériser des manquements répétés du locataire qui seraient l’unique cause des dégâts des eaux persistants.

Dans ce contexte, la SAS MALIVA est donc fondée à solliciter une expertise judiciaire pour déterminer la cause de la répétition des dégâts des eaux, ainsi que la nature des travaux réparatoires nécessaires. Ces éléments techniques sont indispensables pour pouvoir apprécier ensuite le régime de responsabilité applicable et le jeu des clauses d’exclusion de garantie et d’obligations figurant dans le bail.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la SAS MALIVA le paiement de la provision initiale. Il est rappelé que le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ; en outre, la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès.

Sur la demande de consignation des loyers

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, l’expertise judiciaire précédemment ordonnée a pour objectif de déterminer les causes techniques des dégâts des eaux répétés subis par la SAS MALIVA. En l’état, compte tenu des clauses contractuelles et des rapports d’expertise amiable versés, la SAS MALIVA ne rapporte pas suffisamment la preuve d’un manquement de Monsieur [X] [T] à ses obligations du bailleur et n’est donc pas fondée à soulever l’exception d’inexécution. Sa demande de consignation des loyers est en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la SAS MALIVA.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, France ROUZIER, présidente du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONSTATONS l’absence de demandes formées à l’encontre de la SCI MAJU,

ORDONNONS une mesure d’expertise au contradictoire de Monsieur [X] [T] ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [Q] [U],

adresse : [Adresse 6]

courriel : [Courriel 1] ( 06.14.69.61.00)

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de [Localité 3], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

1 – se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

2 – relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, au regard des documents contractuels liant les parties ;

3 – en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ; dire si les désordres proviennent d’une erreur d’installation, d’un défaut d’entretien, de vétusté, d’un vice de construction, d’un manquement à une obligation contractuelle de toute autre cause ;

4 – donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, les conséquences en termes de sécurité pour le local et les personnes et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu, à la jouissance paisible de l’immeuble et quant à la conformité à sa destination ;

5 – à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ; préciser si ces travaux concernent la structure et la préservation de l’immeuble ou s’ils relèvent d’un entretien normal de l’immeuble tel qu’existant et donner toutes indications techniques permettant d’apprécier les responsabilités encourues et de rechercher à qui incombe la réalisation des travaux ; préciser le degré d’urgence et la durée des travaux préconisés ;

6 – donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

7 – rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

FIXONS à la somme de 3 000 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SAS MALIVA à la régie du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, dans un délai de deux mois à compter de la présente décision ;

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

REJETONS la demande de consignation des loyers formés par la SAS MALIVA ;

DISONS que les dépens resteront à la charge de la SAS MALIVA ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente