TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00492

N° Portalis DB2I-W-B7J-C4X7

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

S.A. CDC HABITAT

C/

[V] [U]

[D] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 Mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, Vice-Président placé, délégué aux fonction de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Lyon en date du 24 novembre 2025, assisté de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Federico COMIGNANI, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – 834 substitué par M^e Laure POUTARD, avocate au barreau de LYON

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [D] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 16 mars 2023, CDC HABITAT a donné à bail à Madame [D]

[M] et Monsieur [V] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]

[Adresse 5],

moyennant un loyer mensuel initial de 635 euros, outre 99,15 euros au titre des avances

sur charges récupérables.

Par acte sous seing privé du 16 mars 2023, CDC HABITAT a donné à bail à Madame [D]

[M] et Monsieur [V] [U] une place de stationnement située [Adresse 6]

[Adresse 7],

moyennant un loyer mensuel initial de 40 euros.

En présence de loyers impayés, CDC HABITAT a fait signifier le 21 mai 2025 un

commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2635,41 euros à

Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] pour un montant en

principal de 2488,67 euros.

Le 2 juin 2025, CDC HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de

Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en

application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

CDC HABITAT a ensuite fait assigner Madame [D] [M] et Monsieur [V]

[U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par

acte de commissaire de justice du 24 août 2025, aux fins de voir :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer

la résiliation du bail ;

• ordonner l’expulsion de Madame [D] [M] et Monsieur [V]

[U] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec

l’assistance d’un serrurier et la force publique ;

• condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [V]

[U] à payer la somme de 4143,28 euros, au titre des loyers et charges impayés

outre intérêts de droit à compter l’assignation, outre actualisation à l’audience ;

• condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [V]

[U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du

loyer avec charges et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

• condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [V]

[U] à payer la somme de 1000 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [V]

[U] aux entiers dépens.

CDC HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée

avec accusé de réception électronique délivrée le 6 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience initiale du 13 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, CDC HABITAT, régulièrement représenté, actualise

l’arriéré locatif à la somme de 1115,42 euros au 6 janvier 2026, précisant que les locataires

ont repris le paiement des loyers et ne pas s’opposer dès lors à l’octroi de délais de

paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de CDC HABITAT, il convient

de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément aux

dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] bien que régulièrement

assignés ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la

préfecture ont indiqué que le locataire ne s’était présenté aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile

selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge

ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien

fondée ».

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du

code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes

informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements

de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31

mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande,

l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire

de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant

l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental

d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la

répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement

prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification

s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au

dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la

première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités

fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des

modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le

bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant

l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au

diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de

son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du

présent article.

En l’espèce, CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du RHÔNE le 6

août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 13 janvier 2026.

CDC HABITAT justifie également avoir saisi la CCAPEX le 2 juin 2025, soit au moins deux

mois avant la date de l’assignation délivrée le 24 août 2025.

En conséquence, l’action de CDC HABITAT en résiliation du contrat de bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit

effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un

commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29

juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à

la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a

considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en

ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette

après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au

bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas

pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours

au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 21 mai 2025 soit postérieurement

à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le

contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et

accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de

deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un

commandement de payer a été délivré le 21 mai 2025 à Madame [D] [M] et

Monsieur [V] [U] pour un arriéré de loyers vérifié de 2488,67 euros et qu’il est

demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [D] [M] et Monsieur

[V] [U] n’ayant pas réglé la dette locative..

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire

contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

sont réunies à la date du 21 juillet 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit

commandement, et que la résiliation du bail, en ce compris le stationnement accessoire,

est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail

conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges

récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances,

faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans

sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les

parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, CDC HABITAT produit à l’audience du 13 janvier 2026 un décompte actualisé,

selon lequel sa créance s’établit à la somme de 1115,42 euros au titre des loyers échus. Ce

montant prend en compte la déduction des frais d’huissiers compris dans le cadre d’une

éventuelle condamnation aux dépens.

Malgré l’absence de Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] à

l’audience, il convient d’actualiser le montant de la dette locative selon le dernier

décompte fourni à l’audience afin de tenir compte des derniers versements effectués.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Madame [D]

[M] et Monsieur [V] [U] seront condamnés à payer à CDC HABITAT

la somme de 1115,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 6 janvier

2026, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision

conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le

quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le

fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le

juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou

par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer

courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit

peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les

conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le

premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le

délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement

accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre

le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas

contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, CDC HABITAT a donné son accord à l’audience pour la suspension des effets

de la clause résolutoire et il ressort de la lecture des pièces communiquées à l’audience

que Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] ont repris le

versement intégral de leur loyer courant avant l’audience. La première des conditions

visées à l’article précité est ainsi remplie.

Au regard des règlements d’ores et déjà effectué par les locataires, lesquels témoignent en

outre de leur volonté de parvenir au règlement des arriérés locatifs, du montant de la

dette locative, lequel s’élève à 1115,42 euros, il apparaît que l’apurement de la dette

locative est envisageable dans le cadre de délais de paiement.

Dès lors, en application des dispositions de l’article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, il

convient d’accorder à Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] des

délais de paiement pour s’acquitter de leur dette locative, dans les conditions détaillées

au dispositif de la présente décision.

En considération des mêmes éléments, il y a lieu de suspendre les effets de la clause

résolutoire pendant le délai accordé.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne

pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

• la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] devront régler à

CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer

plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 21

juillet 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

• faute par Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] d’avoir

libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef,

deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux

portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle

de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force

publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront

réalisés en tel lieu qu’il plaira à CDC HABITAT aux frais et aux risques et périls de

Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U], dans les conditions

prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un

apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions

règlementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions

locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent

adressée en copie à la caisse d’allocations familiales.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] qui

succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] seront

condamnés à payer à CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de CDC HABITAT en résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre CDC

HABITAT, d’une part, et Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U]

d’autre part le 16 mars 2023, pour défaut de paiement du loyer et des charges,

concernant le logement situé [Adresse 8],

[Localité 3], ainsi que la place de stationnement accessoire ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre CDC HABITAT,

d’une part et Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] d’autre part à

partir du 21 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] à payer à

CDC HABITAT la somme de 1115,42 euros, au titre des loyers, charges et indemnités

arrêtés au 6 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

AUTORISE Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] à se libérer en

19 mensualités, dont 18 mensualité de 60 euros, la 19ème mensualité équivalant au solde

de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si

des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la

signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par CDC HABITAT

sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à

raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges

ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [D] [M] et Monsieur [V]

[U] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au

titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après

l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause de résiliation reprendra son plein effet à compter du 21 juillet 2025 ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] devront régler à

CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer

plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du

mois de 21 juillet 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des

lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

• faute par Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] d’avoir

libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef,

deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux

portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle

de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force

publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront

réalisés en tel lieu qu’il plaira à CDC HABITAT aux frais et aux risques et périls de

Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U], dans les conditions

prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un

apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions

règlementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions

locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent

adressée en copie à la caisse d’allocations familiales.

CONDAMNE Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] aux dépens

de l’instance ;

CONDAMNE Madame [D] [M] et Monsieur [V] [U] à payer à

CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, par le Juge et le Greffier susnommés ;

LE GREFFIER LE JUGE