N° RG 23/00678 – N° Portalis DB2I-W-B7H-CT4G N° Minute :

POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Caroline GELLY

— M^e Valérie BERTHOZ

— M^e Laurent DUZELET

DEMANDEURS:

Monsieur [U] [G], né le 06 Avril 1983 à ROUEN (76), demeurant [Adresse 1], représenté par M^e Caroline GELLY, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 1879

Madame [F] [V] épouse [G], née le 26 Décembre 1982 à NIAMEY (NIGER), demeurant [Adresse 1], représentée par M^e Caroline GELLY, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 1879

DÉFENDEURS :

Société ORALIA [K], immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° 683 780 167, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par M^e Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la Société REGIE IMMOBILIERE [N], représenté par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Présidente : France ROUZIER, Présidente

Assesseurs : Romuald DI NOTO, Juge, et Emeline LAMBERT, Juge

GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Décembre 2025, tenue à juge rapporteur avec l’accord des parties, par Romuald DI NOTO, lequel a rendu compte au Tribunal dans son délibéré conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

PRONONCÉ :

Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 22 Janvier 2026, indiquée par le Président.

JUGEMENT :

Prononcé le vingt deux Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au Greffe par France ROUZIER, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 27 mai 2019, Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] ont acquis de la société FONCIERE 3 un bien immobilier situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Le bien acquis était composé des lots suivants :

— n°2 : un appartement avec caves situé au rez-de-jardin et rez-de-chaussée avec accès depuis l’entrée principale, porte d’en face au niveau du rez-de-chaussée, correspondant à 383/1000èmes,

— n°7 : une place de stationnement extérieure portant le n°7 au plan de masse, correspondant à 2/1000èmes,

— n°8 : une place de stationnement extérieure portant le n°8 au plan de masse, correspondant à 2/1000èmes.

En vertu d’un contrat régularisé le 21 septembre 2022, la société ORALIA [L] – [N] exerce les fonctions de syndic de cet immeuble.

En application du règlement de copropriété reçu suivant acte notarié du 23 mai 2019 et modifié par rectificatif du 28 mai 2019, les époux [G] se sont vus affecter :

— s’agissant des tantièmes de copropriété : 387/1000èmes,

— s’agissant des tantièmes de charges : 318/1000èmes.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2023 contient notamment les résolutions suivantes, soumises au vote :

«Résolution n°16 : Modification de la répartition des charges selon projet du 09/10/2020 suite modification d’usage des parties communes :

Article 26

L’assemblée

— Prend acte du fait qu’aucune clé de répartition n’avait été introduite à l’origine dans le règlement de copropriété concernant la montée d’escaliers

— Décide, en conséquence, de changer la répartition des charges et adopte la nouvelle répartition telle que définie au tableau joint à la convocation de la présente assemblée selon le projet de M. [Y] du 09/10/2020 ;

— Décide que cette grille s’appliquera aux charges de nettoyage, et de réfection et d’entretien de l’allée

— Donne mandat au syndic pour déposer un extrait du présent procès-verbal au rang des minutes de Maître [E], notaire, pour être publié au bureau des hypothèques;

— Décide que les frais et honoraires, y compris ceux du syndic, résultant de la présente résolution seront à la charge exclusive de Foncière 3.

Votent pour : 4 copropriétaires totalisant 507 tantièmes / 1 000 tantièmes

Votent contre : 1 copropriétaire totalisant 387 tantièmes / 1 000 tantièmes

[Localité 3] (387)

Résolution revotée à l’article ci-après.

«Résolution n°16.01 : Modification de la répartition des charges selon projet du 09/10/2020 suite modification d’usage des parties communes

Article 26.01

L’assemblée :

— Prend acte du fait qu’aucune clé de répartition n’avait été introduite à l’origine dans le règlement de copropriété concernant la montée d’escaliers

— Décide, en conséquence, de changer la répartition des charges et adopte la nouvelle répartition telle que définie au tableau joint à la convocation de la présente assemblée selon le projet de M. [Y] du 09/10/2020 ;

— Décide que cette grille s’appliquera aux charges de nettoyage, et de réfection et d’entretien de l’allée

— Donne mandat au syndic pour déposer un extrait du présent procès-verbal au rang des minutes de Maître [E], notaire, pour être publié au bureau des hypothèques;

— Décide que les frais et honoraires, y compris ceux du syndic, résultant de la présente résolution seront à la charge exclusive de Foncière 3

Votent pour : 4 copropriétaires totalisant 507 tantièmes / 1 000 tantièmes

Votent contre : 1 copropriétaire totalisant 387 tantièmes / 1 000 tantièmes

[G] [U] (387)

Résolution adoptée”.

Il est précisé que le “tableau joint à la convocation de la présente assemblée selon le projet de M. [Y] du 09/10/2020" faisait état des éléments suivants s’agissant du lot n°2 des époux [G] :

— le lot n°2 correspondant jusqu’alors à 383/1000èmes des “parties communes générales” et 318/1000èmes des “parties communes du bâtiment” est divisé en deux nouveaux lots, numérotés 22 et 23,

— le lot n°22, nouvellement créé, correspondant à une place de parking, correspond à 2/987èmes des “parties communes générales”,

— le lot n°23 nouvellement créé, correspondant à l’appartement et à ses dépendances, se voit affecter 381/987èmes des “parties communes générales”, 318/1000èmes des “parties communes du bâtiment” et 407/1000èmes des “charges de parties communes particulières (paliers intérieurs)”.

Estimant que ces résolutions, qui conduiraient les époux [G] à assumer des charges communes supplémentaires, n’ont pas été votées en conformité avec les dispositions applicables de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Monsieur [U] [G], désigné scrutateur de l’assemblée générale, a refusé d’en signer le procès-verbal.

Le syndic a par la suite adressé une nouvelle convocation aux copropriétaires en vue d’une nouvelle assemblée générale le 17 juillet 2023, aux fins de voter une résolution n°4 rédigée comme suit :

“Modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance des parties communes entrainant une modification de la répartition des charges

L’assemblée générale prend acte du fait que re règlement de copropriété initial doit être modifié en ce qui concerne la modification des conditions de jouissance et l’usage des parties communes.

Suite à la mauvaise lecture initiale du géomètre en ce qui concerne les conditions de jouissance et d’usage des lots n°1 et 3, le règlement de copropriété doit être modifié entrainant de fait une modification de la grille de répartition des charges.

L’assemblée :

— Prend acte du fait qu’aucune clé de répartition n’avait été introduite à l’origine dans le règlement de copropriété concernant la montée d’escaliers

— Décide, en conséquence, de changer la répartition des charges et adopte la nouvelle répartition telle que définie au tableau joint à la convocation de la présente assemblée selon le projet de M. [Y] du 09/10/2020 ;

— Décide que cette grille s’appliquera aux charges de nettoyage, et de réfection et d’entretien de l’allée ;

— Donne mandat au syndic pour déposer un extrait du présent procès-verbal au rang des minutes de Maître [E], notaire, pour être publié au bureau des hypothèques;

— Décide que les frais et honoraires, y compris ceux du syndic, résultant de la présente résolution seront à la charge exclusive de Foncière 3 ».

Suivant courrier électronique du 07 juillet 2023, le syndic a annulé cette convocation.

Suivant exploit d’huissier de justice du 24 juillet 2023, les époux [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 1] et la société ORALIA [L] – [N] afin de voir prononcer la nullité des résolutions n°16 et 16.01 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mai 2023.

L’affaire a été appelée pour la première fois lors de la conférence virtuelle du 29 août 2023 et a fait l’objet de renvois successifs à la mise en état afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

La clôture a été prononcée suivant ordonnance du 01er avril 2025.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 1er décembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA, les époux [G] demandent au tribunal de :

— CONSTATER que l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a voté le 24 mai 2023 des résolutions n°16 et n°16.01 selon les modalités de l’article 26,

— CONSTATER que ces résolutions ont vocation à modifier la répartition des charges entre les copropriétaires et les différents lots,

— CONSTATER que lesdites résolutions modifiant les tantièmes de charges auraient dû être votées selon les modalités de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, l’unanimité,

— CONSTATER que lesdites résolutions entrainent une modification des parties privatives des demandeurs ce qui est interdit par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Par conséquent :

— ANNULER les résolutions n°16 et n°16.01 adoptées par l’Assemblée Générale de

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], le 24 mai 2023,

— JUGER que les appels de charge consécutifs à cette Assemblée Générale, calculés selon la clé de répartition contestée devront être régularisés selon la clé de répartition qui sera nouvellement adoptée,

— CONDAMNER le syndic ORALIA à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— CONDAMNER le syndic ORALIA à prendre à sa charge les frais afférents à la convocation d’une nouvelle assemblée générale extraordinaire relative au vote d’un nouvel état descriptif de division,

Sur les dernières demandes du syndicat des copropriétaires :

— JUGER ce que de droit sur la demande du syndicat des copropriétaires de réputer non écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant la clé de répartition actuelle,

— JUGER ce que de droit sur la demande du syndicat des copropriétaires de SUBSTITUER à la clé de répartition objet de la présente contestation, une nouvelle clé de répartition qui pourrait être celle proposée par le géomètre et datée du 9 septembre 2021,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de substituer à la clause de répartition des charges de copropriété la clause de répartition votée en juillet 2023, à l’appui de la proposition du géomètre du 9 octobre 2020, objet de la présente contestation,

— CONDAMNER le syndic ORALIA à payer aux demandeurs une somme de 2 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice et le syndic ORALIA en exercice aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Caroline GELLY, avocat.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [G] font valoir que toute résolution ayant pour objet la modification de la répartition des charges de copropriété, telles les résolutions n°16 et 16.01 votées lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023, est soumise à la règle de l’unanimité prévue par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, et non à la règle de majorité prévue à l’article 26 de la même loi. Ils soutiennent donc que le vote du nouvel état descriptif de division ayant eu pour pour effet d’augmenter leurs tantièmes de charges relève du champ d’application de l’article 11, de sorte que la résolution adoptée à la majorité de l’article 26 doit être annulée.

Ils exposent en outre qu’il n’est pas possible “d’imposer à un copropriétaire et à quelque majorité que ce soit une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété”.

Ils ajoutent que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, rien ne permet d’établir une distinction entre d’une part, une erreur matérielle de l’état descriptif de division et de la répartition des charges en résultant, et d’autre part une majoration de charges ; il font en outre valoir que rien ne permet d’affirmer qu’en l’espèce il y avait seulement une erreur matérielle à rectifier, et soulignent que les résolutions litigieuses entraînent une augmentation du montant de leurs charges de copropriété au titre de leur lot n°2, de sorte que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 devait obligatoirement s’appliquer.

Les époux [G] prétendent accessoirement que, lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023 où Monsieur [G] a été désigné scrutateur, il n’a été procédé à aucun second vote à la majorité de l’article 26, ce qui constitue une irrégularité supplémentaire.

Au soutien de leur demande tendant à voir engager la responsabilité du syndic au titre du préjudice moral qu’ils estiment avoir subi, les demandeurs estiment que “la responsabilité professionnelle de la société ORALIA est engagée pour avoir fait procéder à un vote erroné, ce qui va entrainer des frais pour la copropriété afin de se constituer devant le tribunal et devrait entrainer des frais pour le vote d’une nouvelle résolution en cas de solution amiable, lesquels devront être assumés par le syndic, en lieu et place de la copropriété. Cela va donc augmenter les charges de copropriété de Monsieur et Madame [G], sachant qu’il s’agit d’une petite copropriété”.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal :

— DEBOUTER Monsieur et Madame [G] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire :

— REPUTER non-écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant des clés de répartition distinctes renvoyant à ces clés en annexes mais sans que lesdites annexes n’y figurent,

— SUBSTITUER à cette clause une clause au même libellé annexant le tableau établi par le cabinet [Y] en date du 9 octobre 2020 stipulant en faveur de clés de répartition distinctes en fonction de l’utilité objective des charges exposées pour chaque lot,

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur et Madame [G] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété prévoit que le hall et la cage d’escalier de l’immeuble sont des “parties communes spéciales” affectées à l’usage de certains copropriétaires seulement, et non à celui de l’ensemble d’entre eux, et qu’il existe en conséquence des “charges communes spéciales” réparties entre les seuls lots concernés par l’usage de ces “parties communes spéciales”. Il explique qu’à la suite d’une erreur, ces particularités n’ont pas été retranscrites dans le tableau établi par le géomètre-expert annexé au règlement de copropriété, de sorte que des copropriétaires n’ayant aucun accès aux escaliers et paliers intérieurs supportent des charges d’entretien au titre de ces parties communes spéciales, ce en contravention avec l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que le vote de la résolution litigieuse de l’assemblée générale du 24 mai 2023 avait pour objet de mettre la clé de répartition des charges en conformité avec les stipulations du règlement de copropriété et les dispositions légales applicables, en excluant les lots n°1 et 3 des charges afférentes au hall et aux escaliers de l’immeuble dès lors que ces lots n’en ont aucune utilité objective.

Le syndicat des copropriétaires estime que cette résolution n’emporte pas stricto sensu une aggravation des charges dans la mesure où elle vise uniquement à mettre la répartition des charges de copropriété en adéquation avec les dispositions réglementaires et légales, de sorte que la majorité applicable était celle prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la contestation portant sur le second vote sur le fondement de cette disposition légale, le syndicat des copropriétaires conteste le fait que celui-ci n’ait pas eu lieu et souligne que le courrier électronique produit par les époux [G] au soutien de leur allégation constitue une preuve qu’ils se sont constituée à eux-mêmes.

Il expose en outre que, si le tribunal venait à annuler les résolutions n°16 et 16.01 votées lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023, il lui incomberait de procéder à une nouvelle répartition des charges spéciales.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA, le syndic, en la personne de la société ORALIA [L] [N], demande au tribunal de :

— Débouter purement et simplement Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société ORALIA [L] [N], comme étant mal fondées,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] à payer à la société ORALIA [L] [N] la somme d’un euro à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] à payer à la société ORALIA [L] [N] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit.

Estimant n’avoir commis aucune faute et avoir satisfait à son devoir de conseil en attirant l’attention du syndicat des copropriétaires sur le caractère illicite de la clé de répartition des charges jusqu’alors en vigueur, le syndic fait valoir que le vote des résolutions litigieuses pouvait intervenir à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que celles-ci “tendaient seulement à rectifier des erreurs, à savoir notamment l’oubli d’une clé de répartition spéciale pour les charges afférentes aux paliers et à la montée d’escalier”, ce qui constituait une contravention à l’article 10 de la même loi, et qu’elles n’avaient pas d’incidence pour l’ensemble des lots mais uniquement pour ceux situés en étage. Il indique que les époux [G] sont propriétaires d’un appartement situé en rez-de-jardin et rez-de-chaussée, qui n’est à ce titre pas directement concerné par la modification de l’état de répartition des charges de copropriété.

Par ailleurs, il qualifie de mensongères les affirmations des époux [G] s’agissant de la prétendue absence de second vote effectué à la majorité de l’article 26-1 lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023.

Il estime que, si le tribunal venait à faire aux demandes d’annulation présentées par les demandeurs, il reviendrait aux copropriétaires de décider s’ils poursuivent ou non des démarches tendant à la rectification de l’état descriptif de division et de répartition des charges.

***

A l’issue des débats tenus lors de l’audience du 01er décembre 2025, le délibéré a été fixé au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

L’article 11 de la même loi énonce que, “sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire”.

L’article 26 de cette même loi prévoit que “sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

(…)

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

(…)

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble”.

Le renvoi de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à l’article 5 de la même loi rend d’ordre public le calcul des quotes-parts de parties communes en proportion de la valeur relative des parties privatives pour la seule répartition des charges (voir en ce sens: Cass. Civ. 3e, 14 oct. 2014, n°13-19.837).

Les travaux de réparation et d’entretien des escaliers sont des charges communes relèvent de l’article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (voir en ce sens : Cass. Civ. 3ème, 21 octobre 2024, Loyers et copr. 2005, no 37, obs. [J]).

La règle de l’unanimité ne s’applique pas lorsque la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété n’est pas conforme aux règles d’ordre public posées par l’ article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (voir en ce sens : cour d’appel de [Localité 5], 5 déc. 2011, n° 10/06157).

Sur la demande principale tendant à l’annulation des résolutions 16 et 16.01 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mai 2023 :

Etabli le 23 mai 2019, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 2] stipule expressément en sa page 21 qu’affectés “à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs locaux privatifs, sans pour autant l’être à l’usage de tous”, “le hall et la cage d’escalier ainsi que tous éléments d’équipement et d’ornementation s’y rapportant” constituent des parties communes spéciales.

Ce même règlement de copropriété prévoit en page 26 que “les charges communes spéciales seront réparties entre les copropriétaires des lots concernés. La répartition des charges communes spéciales est établie sur un tableau demeurant annexé aux présentes”.

S’agissant des lots n°1 (devenu lots 16 et 17) et 3 (devenu lots 20 et 21) que l’assemblée générale du 24 mai 2023 a souhaité exempter de participation aux charges d’entretien du hall et de l’escalier, les pages 16 et 17 du règlement de copropriété précisent qu’ils sont constitués d’une part d'“un appartement à aménager situé au rez-de-jardin, partie Sud, accessible directement depuis les parties communes extérieures (…)”, d’autre part d'“un appartement à aménager situé au rez-de-jardin, partie Nord, accessible directement depuis les parties communes extérieures (…)”, alors que l’accès à tous les autres lots (n°2 devenu lots 22 et 23, 4, 5 et 6) est assuré “depuis l’entrée principale du bâtiment”.

Il résulte de ces éléments que le hall et l’escalier de l’immeuble constituent des parties communes spéciales rattachées à l’ensemble des lots à l’exception des lots n°1 (devenu lots 16 et 17) et 3 (devenu lots 20 et 21), état de fait dont les rédacteurs du règlement de copropriété du 23 mai 2019 ont entendu tenir compte sans que cela ne soit correctement répercuté sur le plan de la répartition des charges de copropriété dès lors que les copropriétaires des lots n°1 (devenu lots 16 et 17) et 3 (devenu lots 20 et 21) ont initialement été inclus parmi les redevables des charges de copropriété afférentes aux parties communes spéciales constituées par le hall et l’escalier de l’immeuble.

La répartition des charges antérieure à l’assemblée générale du 24 mai 2023 contrevient dès lors aux dispositions d’ordre public de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il a pour effet de faire peser sur les copropriétaires des lots n°1 (devenu lots 16 et 17) et 3 (devenu lots 20 et 21) des charges de copropriété afférentes à des parties communes spéciales n’étant d’aucune utilité à leur lot.

L’assemblée générale des copropriétaires était dès lors fondée à adopter une modification de la répartition des charges de copropriété en recourant à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Quant à l’allégation des demandeurs selon laquelle le vote de la résolution n°16.01 à la majorité de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’a en réalité pas eu lieu, elle n’est corroborée par aucun élément objectif.

Par conséquent, Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] seront déboutés de leur demande tendant à l’annulation des résolutions n°16 et n°16.01 adoptées par l’Assemblée Générale de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], le 24 mai 2023, ainsi que de leur demande subséquence tendant à l’allocation de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire présentée par la société ORALIA [L] – [N]

Si les époux [G] succombent à la présente instance, la procédure qu’ils ont engagée ne s’avère pas pour autant abusive ou vexatoire, le présent litige ayant donné lieu à des débats juridiques portant sur l’articulation de différents textes issus de la loi du 10 juillet 1965 et ayant donné lieu à jurisprudence.

La société ORALIA [L] – [N] sera dès lors déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

— Sur les dépens :

L’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, « les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens ».

Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance.

— Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile énonce que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % ».

Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G], parties perdantes, seront condamnés au paiement des sommes suivantes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 2] : 1.500 euros,

— au profit de la société ORALIA [L] – [N] : 1.000 euros.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’examen provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] de leur demande tendant à l’annulation des résolutions n°16 et n°16.01, adoptées par l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], le 24 mai 2023 ;

DIT que la demande de Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] tendant à voir la société ORALIA [L] – [N] condamnée à “prendre à sa charge les frais afférents à la convocation d’une nouvelle assemblée générale extraordinaire relative au vote d’un nouvel état descriptif de division” est par conséquent dépourvue d’objet ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] de leur demande de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE la société ORALIA [L] – [N] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 2] : 1.500 euros,

— au profit de la société ORALIA [L] – [N] : 1.000 euros ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] aux dépens de l’instance ;

DIT que Maître Valérie BERTHOZ, avocat au Barreau de LYON, sera autorisée à recouvrer directement contre Monsieur [U] [G] et Madame [F] [V] épouse [G] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le Greffier, Le Juge