N° RG 25/00235 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76C6N

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 25/00235 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76C6N

Minute : 25/00202

JUGEMENT

Du : 09 Mai 2025

M. [E] [L]

Mme [W] [L]

C/

Mme [B] [I]

Copie certifiée conforme délivrée

à : Mme [B] [I]

SSPF CALAIS

le : 12 mai 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Anne Elizabeth DEZARD

le : 12 mai 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [E] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Mme [W] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par M^e Anne Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Sophie FRENEY

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [I]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 25 Mars 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2022, M. [E] [L] et Mme [W] [L] ont consenti un bail d’habitation à Mme [B] [I] sur un logement situé au [Adresse 10]), moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 8 du mois de 700 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1539,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [B] [I] le 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 janvier 2025, M. [E] [L] et Mme [W] [L] ont ensuite assigné Mme [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

— les dire et juger recevables en leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3091,15 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 18 décembre 2024, loyer du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;

— constater, en l’absence de règlement du loyer courant, que la défenderesse ne peut bénéficier de délais pour le règlement de son arriéré locatif ;

à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— dire que le bail est résilié à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre infiniment subsidiaire :

— ordonner la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la défenderesse en raison du non-paiement du loyer ;

en tout état de cause :

— dire et juger que la défenderesse se trouve désormais occupante sans droit ni titre ;

— ordonner la libération des lieux de la défenderesse et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse sans délai de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner la défenderesse à leur verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 25 mars 2025, M. [E] [L] et Mme [W] [L], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité des demandes contenues dans l’assignation. Ils précisent que la dette locative, actualisée au 13 mars 2025, s’élève désormais à 4794,65 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. et Mme [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 septembre 2024. Il visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1539,66 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’elle ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. et Mme [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En l’espèce, M. et Mme [L] sollicitent l’expulsion immédiate de la locataire. Toutefois, ils n’invoquent aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que leur demande ne pourra prospérer.

Dès lors, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux bailleurs, il convient de condamner Mme [B] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 769,83 euros, du 28 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [L] et Mme [L] versent aux débats un décompte montrant qu’à la date du 13 mars 2025, Mme [I] leur devait la somme de 4794,65 euros, échéance de mars incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens.

Mme [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 4642,64 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2939,14 euros (après déduction des frais de poursuite) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [I] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550 euros à la demande de M. [L] et Mme [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 avril 2022 entre les époux M. [E] [L] et Mme [W] [L] (bailleurs), d’une part, et Mme [B] [I] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] ([Adresse 4]) est résilié depuis le 28 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [B] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 769,83 euros (sept cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [I] à payer aux demandeurs la somme de 4642,64 euros (quatre mille six cent quarante-deux euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 13 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2939,14 euros (deux mille neuf cent trente-neuf euros et quatorze centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE les époux M. [E] [L] et Mme [W] [L] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [B] [I] à payer aux demandeurs la somme de 550 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 22 janvier 2025 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge