Mur de soutènement : propriété, responsabilité et obligations légales

Propriété et mitoyenneté : une présomption de propriété exclusive affermie

Dès les années 1990, la Cour de cassation a posé le principe selon lequel la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du Code civil est inapplicable aux murs de soutènement, ceux-ci étant présumés appartenir au propriétaire dont ils retiennent les terres.(Cass. civ. 3, 15 juin 1994 « la cour d'appel a exactement retenu que ce mur était la propriété exclusive de celle-ci », Cass. civ. 3, 18 déc. 1991 « ayant relevé que le mur servant de soutien aux terres avait été construit entièrement sur leur fonds, la cour d'appel a exactement retenu que ce mur était leur propriété exclusive ») Les cours d'appel récentes confortent cette solution tout en admettant son renversement lorsque le mur remplit également une fonction de clôture utile aux deux voisins.(CA Besançon, 14 janv. 2025 « un même mur pouvait avoir plusieurs destinations et ainsi remplir tout à la fois une fonction de soutènement et une fonction de clôture », CA Lyon, 18 févr. 2025 « ce mur a cependant pour fonction d'assurer le soutènement de la propriété [V], ce qui confirme qu'ils en sont propriétaires »)

Garantie décennale : qualification constante d'ouvrage, conditions d'application précisées

La qualification de mur de soutènement en ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil est désormais bien établie.(Cass. civ. 3, 12 juin 2002 « constituent des ouvrages au sens de l'article 1792 du Code civil les travaux de génie tels que les talus, murs de soutènement et enrochements », CA Grenoble, 21 nov. 2006 « L'ouvrage litigieux est un mur de soutènement. Il entre dans le champ d'application des dispositions de l'article 1792 du code civil. ») Cependant, la Cour de cassation a affiné les conditions de mise en œuvre : la garantie suppose une réception (dont la réception tacite nécessite une volonté non équivoque), et les désordres doivent effectivement compromettre la solidité ou l'impropriété à destination dans le délai décennal, une simple éventualité d'instabilité ne suffisant pas.(Cass. civ. 3, 30 janv. 2025 « Les consorts [I]-[Z] font grief à l'arrêt de rejeter les demandes dirigées contre M. et Mme [U] fondées sur la responsabilité décennale ») Cette décision apporte en outre une précision notable : même hors garantie décennale expirée, le vendeur-constructeur demeure tenu d'une responsabilité pour faute prouvée au titre des dommages intermédiaires.(Cass. civ. 3, 30 janv. 2025 « la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est tenue d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires »)

Causes d'effondrement et partage de responsabilité : une approche pluricausale

La jurisprudence récente des cours d'appel traduit une tendance à l'analyse multifactorielle des causes d'effondrement (absence de barbacanes, défaut d'entretien, surcharges, infiltrations) et à la répartition proportionnelle des responsabilités entre les propriétaires des fonds.(CA Rennes, 29 nov. 2023 « un effondrement du mur contrarié et soumis à des contraintes de plus en plus élevées du fait de la vétusté, du manque d'entretien, des surcharges et des infiltrations d'eau », TJ Toulouse, 16 oct. 2025 « Au printemps 2018, à la suite de précipitations, ce mur s'est incliné et fissuré. », TJ Chambéry, 18 déc. 2025 « Le garage envisagé devait être enterré dans l'espace marqué par un mur de soutènement édifié sur celui de Monsieur [Y] [M]. »)

Urbanisme : contrôle accru en cas de lien avec un projet global

La jurisprudence administrative a précisé que lorsqu'un mur de soutènement est indissociable d'un projet soumis à permis, il en partage le régime d'autorisation et les règles de distances, indépendamment de sa hauteur propre.(CAA Marseille, 10 nov. 2005 « alors même que la hauteur de celui-ci n'excède pas deux mètres, le projet méconnaît les dispositions de l'article R.111-19 du code de l'urbanisme », CAA Marseille, 21 févr. 2007 « eu égard au caractère indivisible des autorisations de construire, c'est à bon droit que le Tribunal administratif s'est fondé sur la méconnaissance dudit article du plan d'occupation des sols »)

Propriété et mitoyenneté

• L'article 552 du Code civil dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.(art. 552 C. civ. « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »)
• L'article 653 du Code civil dispose que tout mur servant de séparation entre bâtiments, cours ou jardins est présumé mitoyen, sauf titre ou marque contraire — présomption inapplicable aux murs de soutènement selon la jurisprudence constante.(art. 653 C. civ. « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire. »)
• L'article 656 du Code civil dispose qu'un copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations en abandonnant la mitoyenneté, sauf si le mur soutient un bâtiment lui appartenant.(art. 656 C. civ. « tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »)
• L'article 665 du Code civil dispose que lors de la reconstruction d'un mur mitoyen, les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouvel ouvrage.(art. 665 C. civ. « Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau mur. »)

Entretien et grosses réparations

• L'article 606 du Code civil dispose que les murs de soutènement constituent des grosses réparations devant être rétablies en entier, à la charge de celui qui en a la jouissance.(art. 606 C. civ. « Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »)

Responsabilité civile

• L'article 1244 du Code civil dispose que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par suite d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction.(art. 1244 C. civ. « Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine. »)
• L'article 1253 du Code civil dispose que le propriétaire qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.(art. 1253 C. civ. « celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »)

Garantie décennale

• L'article 1792 du Code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit des dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception.
• L'article 1792-4-1 du Code civil dispose que la responsabilité décennale est éteinte après dix ans à compter de la réception des travaux.(art. 1792-4-1 C. civ. « déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle après dix ans à compter de la réception des travaux »)
• L'article 1792-4-3 du Code civil dispose que les actions en responsabilité contre les constructeurs se prescrivent par dix ans à compter de la réception.(art. 1792-4-3 C. civ. « les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux. »)
• L'article 1792-5 du Code civil dispose que toute clause excluant ou limitant la responsabilité décennale est réputée non écrite.(art. 1792-5 C. civ. « Toute clause d'un contrat qui a pour objet d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 est réputée non écrite. »)
• L'article 1792-6 du Code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou sans réserves, à l'amiable ou judiciairement.(art. 1792-6 C. civ. « La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. »)

Droit de l'urbanisme

• L'article R*421-2 du Code de l'urbanisme dispose que les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à deux mètres sont dispensés de toute formalité, sauf s'ils constituent des clôtures.(art. R*421-2 C. urb. « f) Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à deux mètres, sauf s'ils constituent des clôtures régies par l'article R. 421-12 ; »)
• L'article R*421-1 du Code de l'urbanisme dispose la distinction entre constructions dispensées de toute formalité et constructions soumises à déclaration préalable ou permis de construire.(art. R*421-1 C. urb. « a) Des constructions dispensées de toute formalité au titre du code de l'urbanisme ; b) Des constructions qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable. »)