Déspécialisation
Décisions
La cession du droit au bail dans les conditions de l'article L. 145-51 du code de commerce emporte, malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu'au terme du bail. En revanche, elle ne prive pas le bailleur du droit d'invoquer le changement de destination intervenu au cours du bail expiré au soutien d'une demande en fixation du loyer du bail renouvelé. Dès lors, il ne peut être déduit une renonciation de sa part à solliciter le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail du non-exercice du droit de rachat prioritaire ou de son absence d'opposition en justice à la déspécialisation
Pour ne pas encourir la déchéance prévue à l'article L. 145-47 du code de commerce, il suffit que le bailleur, qui n'est pas tenu de motiver sa contestation, manifeste de façon non équivoque, dans le délai imparti par ce texte, son opposition à la déspécialisation partielle envisagée par le locataire
Le refus du bailleur à une demande de déspécialisation présentée par le locataire en application de l'article L. 145-49 du code de commerce doit être signifié par acte extrajudiciaire
La faculté, offerte par l'article L. 145-51 du code de commerce, au preneur à bail commercial qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite, d'obtenir la déspécialisation de son bail en vue de sa cession est ouverte au preneur en situation de cumul de la retraite de base et d'une activité professionnelle dans les conditions de la loi n° 2003-775 du 21 août 2003 et qui demande à bénéficier de sa retraite complémentaire
Une cour d'appel retient exactement qu'aucun texte ne prévoit que la déspécialisation signifiée au bailleur par un locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite soit préalablement prévue dans un compromis dont la teneur n'a pas davantage à lui être communiquée et qu'est donc étrangère au débat l'analyse de la convention projetée entre le cédant et le cessionnaire éventuel.
Un commandement visant la clause résolutoire ne constitue pas le refus d'accord à la despécialisation prévu à l'article L. 145-51 du code de commerce
[…] Attendu que pour dire fondé le refus opposé par les bailleresses à la demande de déspécialisation présentée par la société Midas, l'arrêt relève que la volonté commune du bailleur/concédant et des preneurs/concessionnaires, lors de la signature des contrats, a été de garantir à chacun des exploitants l'exercice exclusif de l'activité autorisée par son bail et de lui interdire de concurrencer celle des autres, […]
Et un co-locataire ne peut se fonder sur une clause d'exclusivité dont il est bénéficiaire, pour s'opposer à une despécialisation partielle dès lors que les règles applicables à la matière sont d'ordre public.
[…] la cour d'appel qui, après avoir relevé qu'eu égard aux résultats financiers du pressing et à l'évolution du commerce de nettoyage à sec et de la distribution dans le quartier, ainsi qu'à la spécificité du commerce de restauration envisagé dans un quartier touristique où sont implantés plusieurs hôtels, la despécialisation était justifiée par la conjoncture économique et des nécessités rationnelles de la distribution, retient que l'activité envisagée n'était pas incompatible avec les caractères et la destination de l'immeuble et n'était pas de nature à créer des nuisances disproportionnées avec celles qui existaient déjà. ° Viole l'article 1134 du Code civil la cour d'appel qui, […]
La decision qui reconnait la validite d'une cession de bail commercial a un effet declaratif. Elle rend donc valable la demande de despecialisation regulierement faite par le cessionnaire anterieurement a cette decision : le bailleur, qui n'a pas repondu a cette demande dans le delai d'un mois, est repute y avoir acquiesce en vertu de l'article 35-3 du decret du 30 septembre 1953. la partie qui a obtenu la cassation d'un arret ne peut pas etre condamnee, meme partiellement, par la juridiction de renvoi, aux frais de la decision cassee.
pendant 7 jours
Commentaires
Il devra alors demander une autorisation au bailleur : c'est ce que l'on appelle une demande de déspécialisation du bail. […]
Lire la suite…Le Code de commerce prévoit cependant une procédure pour permettre au locataire d'adjoindre d'autres activités connexes ou complémentaires à celles déjà convenues dans le bail : c'est ce que l'on appelle la déspécialisation partielle (ou restreinte). […]
Lire la suite…Il s'agit de l'une des quatre hypothèses de déspécialisation du bail commercial prévu par le Code de commerce. […] L'idée est de permettre au repreneur de gagner du temps en s'affranchissant de la procédure de déspécialisation partielle, dès le stade du plan de cession, et de lui garantir l'exercice de l'activité connexe ou complémentaire dans les locaux qu'il acquiert. Globalement, ce dispositif a été salué par la doctrine et la pratique. Toutefois, de nombreux auteurs considèrent que le législateur devrait aller encore plus loin en autorisant également une déspécialisation plénière du bail en cas de cession d'entreprises en redressement.
Lire la suite…La déspécialisation est le droit d'exercer dans le local commercial, une activité annexe, non envisagée au bail initial. […]
Lire la suite…La déspécialisation partielle – que l'on appelle également déspécialisation restreinte – permet au locataire de demander la mise en place d'une activité connexe ou complémentaire à l'activité principale initialement prévue : par exemple, la vente de produits de soin pour un salon de coiffure, l'adjonction d'un tabac pour un bar, ou encore, l'ajout d'une activité de location de voiture pour un garage automobile. […]
Lire la suite…La cession déspécialisation du bail commercial Le bail commercial constitue le contrat de location par lequel l'artisan, le commerçant ou l'industriel loue le local dans lequel il exerce son activité. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier. …
Article L145-47 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai …
Article L145-42 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 7 : De la résiliation
Les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d'activité cessent de produire effet pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des dispositions de la section 8. Ce délai ne saurait excéder six mois à dater de l'accord sur la déspécialisation ou de la décision judiciaire l'autorisant.
Article 34-8 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
A tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande [*déspécialisation - changement d'activité*] conformément aux articles 34, 34-1 ou 34-2 peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire [*formalités*] et, dans ce cas, il supportera tous les frais de l'instance.
Article L145-51 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la …
Article L145-49 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de …
Article L145-55 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
A tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande conformément aux articles L. 145-47, L. 145-48 ou L. 145-49 peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et, dans ce cas, il …
Article 34-7 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d'activité cessent de produire effet pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des dispositions du présent titre [*changement d'activité*]. Ce délai ne saurait excéder six mois à dater de l'accord sur la despécialisation ou de la décision judiciaire l'autorisant.
Article L145-50 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence. Ce dernier peut en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail sans qu'il y ait lieu d'appliquer les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39. …
Article L145-52 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
Le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime. Si le différend porte seulement sur le prix du bail, celui-ci est fixé conformément aux dispositions réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés. Dans les autres cas, l'affaire est portée devant le …
- Demande de constatation de la résiliation du bail commercial
- Demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé
- Sous-location bail commercial
- Application du statut des baux commerciaux
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé
- Demande de résiliation du bail commercial
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé à un montant supérieur
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative
- Résiliation du bail commercial
- Demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail
- Modification notable des facteurs locaux de commercialité
- Renouvellement bail commercial
- Demande d'autorisation de cession de bail
- Demande de résiliation judiciaire du bail commercial
- Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
- Demande de renouvellement du bail commercial
- Droit au bail
- Cession prohibée du bail
- Demande d'attribution du droit au bail
- Droit au renouvellement du bail
La déspécialisation partielle La procédure dite de déspécialisation partielle (également dénommée déspécialisation restreinte), est régie par l'article L. 145-47 du Code de commerce. […]
Lire la suite…