Modification notable des facteurs locaux de commercialité
Décisions
[…] en elle-même, […] que cette dernière admet et tient pour notablement défavorable, […] que la création de la ligne de tramway passant dans le fonds de commerce de l'intimée a notablement modifié les facteurs locaux de commercialité alors même qu'elle n'a été accompagnée d'aucune rénovation des trottoirs et équipements urbains les plus proches. […] plusieurs enseignes à abandonner les lieux dont la commercialité à fléchi. […] une modification notable d'un facteur local de commercialité […]
[…] de fixer le dépôt de garantie dû par la locataire à une certaine somme et de fixer à son passif le différentiel entre le dépôt de garantie initial et le nouveau dépôt de garantie, alors « que la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs de commercialité, dont l'évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu'à la date d'effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée dans les locaux loués, […] qu'en décidant qu'il suffisait que la modification notable des facteurs locaux de commercialité soit « de nature à avoir une incidence sur l'activité commerciale exercée par le preneur » sans qu'elle n'en ait réellement, […]
[…] la modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à un commerce considéré doit s'apprécier objectivement en fonction de la nature du commerce autorisé contractuellement, et non subjectivement, […] Les consorts X… ont consenti un bail renouvelé aux époux Y… à partir du 1er octobre 1981 portant sur des locaux à usage de coiffure pour dame. […] Le rapport d'expertise conclut à l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité et propose un loyer fixé à 17.328 francs. […] selon eux, ont modifié les facteurs locaux de commercialité : augmentation de la population, […] — Sur l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré
[…] Attendu que pour dire que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer, […] d'autre part, que l'activité de la sous-locataire ne devait pas être prise en considération pour déterminer l'intérêt d'une modification notable de certains des éléments de la valeur locative ; […] sur place et à emporter, y compris restauration et service rapide et vente sur une partie des locaux loués, […] une commercialité différente de celle de la rue d'Antibes qui est une artère de renommée internationale ; […] les bailleurs excipent d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant la période de référence, […]
[…] Attendu que les consorts D…, locataires de locaux à usage commercial sis à Cannes, appartenant à M me X…, font grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 septembre 1992) de fixer le loyer du bail renouvelé à une certaine somme, […] « 1 ) qu'il résulte des articles 23 et suivants, et, notamment, de l'article 23-4 du décret du 3O septembre 1953 que les facteurs locaux de commercialité dépendent de l'intérêt qu'ils présentent pour le »commerce considéré" ; […] la cour d'appel, qui a souverainement retenu une modification notable des facteurs locaux de commercialité et fixé la valeur locative des lieux loués selon le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur, a, par ces seuls motifs, […]
[…] Attendu que sous le couvert d'un grief non fondé de violation de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, le moyen ne tend qu'à contester l'appréciation souveraine par les juges du fond de l'absence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; PAR CES MOTIFS :
[…] Sur le pourvoi formé par la société Gémini, société à responsabilité limitée, dont le siège est Local n° 15, Centre commercial Grand Sud, 34970 Lattes, […] Attendu qu'ayant constaté une modification très importante des facteurs locaux de commercialité, […] la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui n'a pas inversé la charge de la preuve, en a souverainement déduit que la modification notable des facteurs locaux de commercialité avait une incidence certaine et directe sur le commerce considéré justifiant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;
[…] éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; […] que l'extension de la terrasse de plein air qui se trouve devant l'établissement ne pouvait être regardée comme une modification notable des caractéristiques des locaux loués, […] ce qu'en l'espèce le premier juge a omis de faire en s'attachant directement à évaluer la nouvelle valeur locative du bien sans avoir caractérisé de modifications notables des facteurs de commercialité . […] La SARL LAUMAN invoque l'absence de modification notable des facteurs de commercialité […]
[…] alors, selon le moyen, "1 ) que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail ne peuvent être prises en considération au titre de la modification notable des caractéristiques propres du local ou des obligations respectives des parties que si ces améliorations ont été financées, directement ou indirectement, par le bailleur, […] de sorte qu'en prenant en considération des événements intervenus à Saint-Malo après le 13 mars 1995, pour en déduire une modification notable des facteurs locaux de commercialité, les juges du fond ont violé les dispositions des articles 23-4 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ; […]
[…] 6 juillet 1994), que M. X…, propriétaire de locaux à usage commercial, a donné congé à la société MJS Optique, locataire, […] par lui-même, suffire à constituer une modification notable des éléments d'appréciation de la valeur locative, de nature à exclure la règle du plafonnement du loyer dû au titre d'un bail commercial à renouveler; […] a privé sa décision de base légale au regard des articles 23-6 et 23-2 du décret du 30 septembre 1953; 2°) que la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut être prise en compte, […] entre 1982 et 1990, avait été suffisamment importante pour constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité, a légalement justifié sa décision;
pendant 7 jours
Commentaires
[…] au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité. […] Haussman, […] que le chiffre d'affaires de la société a stagné au cours du bail expiré, que l'implantation de nouveaux bureaux sur une surface de 150 000m² consiste en réalité en une modernisation de locaux […] déjà exploités à usage de bureaux et dans des lieux très éloignés des locaux dont s'agit . […] du trafic voire un relatif déclin pour la station Chaussée dAntin, traduit bien l'attractivité que représente pour la commercialité du secteur les nouvelles voies d'accès qui drainent une clientèle qui ne réside pas dans le quartier .
Lire la suite…Civ. 3ème 14 septembre 2011, n° 10-30.825, Publié au bulletin), la Cour de cassation avait retenu que la « modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ». […] Civ. 3ème, 14 septembre 2017, 16-19.409, […] « comme il le lui était demandé, si l'incidence relevée de la modification notable des facteurs de commercialité avait été favorable à l'activité commerciale exercée par le preneur ». […] Désormais, […] indépendamment de son incidence effective et réelle […] sur le commerce exploité dans les locaux. » Dès lors, […]
Lire la suite…Par C.L.G. Déjà abonné ? Identifiez-vous. S'identifier ou découvrez notre offre spéciale d'abonnement TOUTE L'ACTUALITÉ DU DROIT & DE LA GESTION PATRIMONIALE Le projet de loi de finances 2026, avec un objectif de réduction du déficit public à 4,7 % du PIB, s'inscrit… - 233 vues Renforcement des politiques prioritaires La Défense bénéficie d'une hausse de 6,7 Mds €,… SAISIE DES RÉMUNÉRATIONS : UNE NOUVELLE ÈRE DE DÉJUDICIARISATION DEPUIS LE 1ER JUILLET 2025 - 404 vues Un transfert de compétences au cœur de la réforme Jusque-là, c'est un juge qui devait ordonner… Construction - Point de départ du délai de prescription de l'action récursoire en garantie des vices… - 337 vues La troisième chambre civile casse l'arrêt au visa de l'article 1648, alinéa 1er du Code… Société - Précisions relatives à la mission de l'expert désigné sur le fondement de l'article 1843-4… - 272 vues À la suite du désaccord des parties sur la détermination de l'exercice comptable à prendre…
Lire la suite…Le même texte prévoit qu'il ne peut être dérogé à ce plafonnement qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Or, si pendant très longtemps, la jurisprudence a légitimement considéré que cette modification notable devait concerner un élément favorable au locataire (changements dans l'environnement commercial, extension de la surface louée, […] Il la remercie de bien vouloir lui donner son avis sur cette proposition. […] D'autre part, le montant du loyer ne peut excéder sa valeur locative réelle, fondée sur les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. […]
Lire la suite…La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
- ···
- Partie réglementaire
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : Du loyer
- Sous-section 1 : De la détermination de la valeur locative
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Article L145-33 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
[…] 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.
Article L145-38 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
[…] Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de
Article 23-4 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commere considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Article 23 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
[…] 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Article L145-34 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, […]
Article R145-4 du Code de commerce
- ···
- Partie réglementaire
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : Du loyer
- Sous-section 1 : De la détermination de la valeur locative
Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Article L123-1-1 du Code de l'urbanismeAbrogé
- ···
- Partie législative
- Livre Ier : Règles générales d'aménagement et d'urbanisme
- Titre II : Prévisions et règles d'urbanisme
- Chapitre III : Plans locaux d'urbanisme
- Section 1 : Dispositions communes
En cas de modification de la limite territoriale entre deux communes, les dispositions du plan local d'urbanisme applicables à la partie de territoire communal détachée d'une des communes restent applicables dans ce territoire après le rattachement à l'autre commune.
Article R123-1 du Code de l'urbanisme
- ···
- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre Ier : Réglementation de l'urbanisme
- Titre II : Règles applicables dans certaines parties du territoire
- Chapitre III : Dispositions particulières à l'Ile-de-France
- Section 1 : Schéma directeur de la région d'Ile-de-France
- Sous-section 1 : Contenu du schéma directeur de la région d'Ile-de-France
3° Analyse les incidences notables probables de la mise en œuvre du schéma sur l'environnement, notamment, s'il y a lieu, […] l'air, le bruit, le climat, le patrimoine culturel architectural et archéologique et les paysages et les interactions entre ces facteurs, et expose les problèmes posés par son adoption sur la protection des zones revêtant une importance particulière pour l'environnement, […]
Article R104-8 du Code de l'urbanisme
- ···
- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre Ier : Réglementation de l'urbanisme
- Titre préliminaire : Principes généraux
- Chapitre IV : Evaluation environnementale
- Section 1 : Champ d'application de l'évaluation environnementale
- Sous-section 6 : Schémas de cohérence territoriale
- Paragraphe 2 : Procédures de modification
[…] qu'elle est susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement au regard des critères de l'annexe II de la directive 2001/42/ CE du Parlement européen et du Conseil du 27 juin 2001 relative à l'évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l'environnement. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux procédures de modification ayant pour seul objet la rectification d'une erreur matérielle.
- Évolution des facteurs locaux de commercialité
- Non-respect des critères d'aménagement commercial
- Conformité du projet aux critères d'aménagement commercial
- Droit commercial
- Existence d'une relation commerciale établie
- Changement destination bâtiment agricole
- Atteinte au caractère des lieux avoisinants
- Atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie
- Demande de modification d'une autorisation existante
- Changement d'usage sans autorisation
- Demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé
- Demande de modification technique de l'autorisation d'exploitation
- Application du statut des baux commerciaux
- Effet de commerce
- Demande de modification d'autorisation
- Acte de commerce
- Conformité aux conditions d'exploitation
- Permis de construire modificatif
- Changement important dans les ressources
- Conformité avec les dispositions du code de commerce