Responsabilité du syndic
Décisions
Encourt, par suite, la cassation l'arrêt qui énonce que la responsabilité du syndic à titre personnel " ne peut résulter que d'une faute grave, d'une erreur inexcusable, résultat d'une méconnaissance coupable de la situation qu'une diligence normale lui aurait évitée et qui sont par là même détachables de ses fonctions " ° Ne tire pas les conséquences légales de ses constatations la cour d'appel qui exonère un syndic de toute responsabilité dans l'arrêt d'un chantier de construction alors que ses énonciations faisaient apparaître que le règlement judiciaire de l'entrepreneur avait été converti en liquidation des biens, les travaux étant dès lors interrompus, […]
[…] selon le pourvoi, d'une part, que si la continuation de l'exploitation peut être à l'origine d'une responsabilité du syndic, celui-ci ne saurait voir sa responsabilité engagée lorsqu'il se borne à exécuter la décision qui a autorisé la continuation de l'exploitation prise par le juge ; que la Cour d'appel ne pouvait donc imputer à faute à M. […] et alors, d'autre part, que le syndic ne peut davantage être déclaré responsable de la décision prise par le juge d'autoriser la poursuite de l'exploitation, que l'arrêt attaqué, qui lui impute à faute le prononcé du jugement de prolongation d'exploitation rendu le 25 juin 1979, a, […]
[…] Sur le pourvoi formé par M. Lucien Y…, demeurant …, en cassation d'un arrêt rendu le 18 septembre 1995 par la cour d'appel d'Amiens (1re et 4e chambres civiles réunies), au profit : 1 / du Syndicat des copropriétaires du …, représenté par son syndic la société Cabinet Pierre Z…, société à responsabilité limitée, dont le siège est …, 2 / de M. B…, administrateur judiciaire, domicilié …, agissant en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété du …, 3 / de la société Cabinet Bernard Linget, dont le siège est …,
[…] Manque de base légale l'arrêt qui, pour débouter un failli réhabilité de son action en responsabilité contre le syndic, relève qu'au cours de la procédure de faillite il n'a formulé à l'encontre de la gestion du syndic ni critique, ni réserve et n'a pas présenté de demande de mesures conservatoires en vue de la sauvegarde de son patrimoine, sans rechercher s'il avait traduit sans équivoque sa volonté de renoncer à invoquer la responsabilité du syndic. […] infirmant le jugement du 26 novembre 1970 et l'ordonnance du 21 mai 1975, a deboute secheresse de son action en responsabilite contre bergeon et l'a condamne a restituer a celui-ci la somme de 50 000 francs qui lui avait ete versee ;
[…] Attendu que, pour condamner personnellement le syndic à payer à la société Panasonic la somme de 215 251 francs, restant due sur celle de 352 336 francs, ainsi que celle de 2 027 769 francs correspondant à la différence de valeur entre le prix des marchandises existant dans les stocks de la société National Aquitaine tel que chiffré dans l'inventaire dressé le 7 juin 1985 et le produit de la vente aux enchères, l'arrêt retient qu'en faisant procéder à la vente de ces marchandises, dont l'individualisation est inutile, toutes ayant été fournies par la société Panasonic, sans attendre l'expiration du délai de quatre mois imparti au vendeur par l'article 59 de la loi du 13 juillet 1967, le syndic a commis une faute engageant sa responsabilité ;
L'existence de dettes de masse n'étant pas suffisante, en elle-même, pour établir la responsabilité d'un syndic, justifie sa décision de débouter un créancier de la masse de la demande de dommages-intérêts qu'il a formée contre le syndic personnellement, […] Mais attendu que l'arret, apres avoir retenu a juste titre que l'existence de dettes de masse n'est pas suffisante, en ele-meme, pour etablir la responsabilite du syndic, […] Qu'en l'etat de ces constatations et enonciations, la cour d'appel, qui a repondu aux conclusions invoquees et procede a la recherche pretendument omise, a pu decider que la responsabilite personnelle du syndic n'etait pas engagee ;
[…] Attendu que la société Beba fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande alors, selon le pourvoi, qu'en vertu de l'article 1382 du Code civil, le syndic répond des conséquences de toutes les fautes qu'il peut commettre dans l'exercice de ses fonctions ; que, tenu d'un devoir général de surveillance, le syndic, […] autorisé à continuer son exploitation, peut procéder seul, doit, à peine de voir sa responsabilité engagée, s'assurer personnellement que le cocontractant pourra obtenir paiement de sa créance et doit au moins l'informer, dans les situations très difficiles, des dangers d'un paiement à terme ; […]
[…] bouttau, creancier dans la masse, a reclame au syndic la reparation de son prejudice en faisant valoir que l'existence de ce nouveau passif lui avait fait perdre toute chance de recouvrer ses creances attendu qu'il est reproche a l'arret d'avoir considere que la responsabilite du syndic devait etre recherchee sur le fondement de l'article 1382 du code civil, alors, selon le pourvoi, que le syndic est le mandataire salarie du debiteur et de la masse des creanciers de sorte que sa responsabilite a l'egard d'un creancier dans la masse a une nature contractuelle et doit etre engagee sur le fondement de l'article 1992 du code civil, […]
Dès lors qu'en donnant son accord à des commandes de marchandises et en contresignant les chèques émis en vue de leur paiement, le syndic participe lui-même, à des opérations courantes auxquelles le débiteur en règlement judiciaire autorisé à continuer son exploitation peut procéder seul, ce syndic demeure tenu, à peine de voir sa responsabilité engagée pour faute au regard de l'article 1382 du Code civil, de s'assurer personnellement que le cocontractant pourra obtenir paiement de sa créance.
Des livraisons de matériaux faites à un débiteur en règlement judiciaire autorisé à poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce étant restées impayées et le fournisseur ayant poursuivi la responsabilité civile du syndic qui avait apposé son visa sur les bons de commande, ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter cette demande, retient, […]
pendant 7 jours
Commentaires
Aux termes de l'article 36 du meme decret, le syndic a la possibilite d'adresser au coproprietaire defaillant une mise en demeure a partir de laquelle est du un interet. […] Les textes en vigueur ne comportent pas d'obligation pour le syndic a cet egard, meme si la chambre civile de la Cour de cassation a reconnu le 17 novembre 1976 que la responsabilite de ce dernier peut etre engagee en cas de negligence. […] Afin d'eviter que le montant des impayes soit finalement reparti entre les coproprietaires qui s'acquittent regulierement de leurs charges, […]
Lire la suite…A titre reconventionnel, ce copropriétaire sollicite la prise en charge par le syndic, de sa quote-part de charges correspondant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer des dommages-intérêts au gardien de l'immeuble pour harcèlement moral. […] et que les pièces produites par les parties ne permettaient pas de caractériser le manquement contractuel du syndic, le tribunal en a souverainement déduit que la responsabilité du syndic n'était pas engagée ». […] Estimant que le syndic aurait une part de responsabilité dans les faits de harcèlement dénoncés par le gardien, […]
Lire la suite…Le syndic, qu'il soit professionnel ou non, peut voir sa responsabilité engagée si une faute commise dans le cadre de ses fonctions a causé un préjudice. […] Ceux-ci vous accompagneront dans vos démarches pour voir la responsabilité du syndic concerné engagée. […]
Lire la suite…En copropriété, l'ensemble des copropriétaires est regroupé en un Syndicat de copropriétaires représenté par un syndic de copropriété. […] Le syndic est celui qui « orchestre » l'immeuble. […] Pour exercer ses missions, tant administratives, comptables que juridiques, le Syndic dispose de nombreux pouvoirs qui auront pour corolaire une responsabilité importante vis-à-vis de la copropriété (responsabilité contractuelle) mais également des copropriétaires et des tiers (responsabilité extracontractuelle). […] Défaut de déclaration de créance du syndicat. […] Rappelons que pour engager la responsabilité du Syndic, encore faudra t-il justifier d'un préjudice lié à cette faute. […]
Lire la suite…La Cour d'Appel de Grenoble (CA Grenoble, 30 oct. 2007 : Juris-Data n° 2007-347373) a rendu un arrêt qui est l'occasion pour nous de rappeler que la responsabilité du syndic est susceptible d'être engagée en cas de non exécution des obligations qui lui sont imposées par la loi. Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'entretien des parties communes cependant l'organe d'exécution de celui-ci est le syndic. […] Il est le mandataire du syndicat, sa responsabilité pouvant être engagée suivant le droit commun du mandat prévu à l'article 1992 du code civil ; […]
Lire la suite…Le syndic de copropriété est, en vertu de la loi du 10 juillet 1965, le chef d'orchestre de la copropriété. […] Afin d'exercer ses différentes missions, au nom du syndicat, il dispose de nombreux pouvoirs qui engendrent de fait une grande responsabilité. Force est de constater, ces dernières années, que la responsabilité du syndic est majoritairement recherchée, parfois à tort, recherche qui ne cesse inévitablement de s'amplifier. […] Toutefois, la jurisprudence a plusieurs fois rejetée toute responsabilité du syndic lorsque ce dernier avait bien convoqué une AG aux fins de vote des travaux, […]
Lire la suite…tout d'abord la responsabilité classique du Syndic, puis son obligation de conseilenfin les hypothèses où sa responsabilité sanctionne une obligation de résultat * * * RESPONSABILITE CLASSIQUE DU SYNDIC Il convient de rappeler que le Syndic de copropriété n'est pas un mandataire banal. […] Hypothèses de responsabilité du Syndic Il n'est même pas envisageable de vouloir établir une liste exhaustive de tous les cas où la responsabilité civile d'un Syndic est susceptible d'être engagée. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat.
Article 15 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
[…] Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. […]
Article 29-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
[…] Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de
Article 29 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
Article 17-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.
Article 22 de l'Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété
I. - Par dérogation aux dispositions de l'article 1102 et du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l'assemblée générale appelée à désigner un syndic n'a pas pu ou ne peut se tenir, […]
Article 29-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.
Article 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. […]
Article 39 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ses parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclus.
Article 24-5 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question des travaux mentionnés au premier alinéa du présent IV pour qu'ils soient réalisés sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires et aux frais des seuls copropriétaires demandeurs. Cette délibération est adoptée dans les conditions prévues au I de l'article 24.
Suggestions
- Responsabilité du syndicat des copropriétaires
- Demande de rejet des demandes du syndicat des copropriétaires
- Syndic de copropriété
- Obligation de paiement des charges de copropriété
- Défaut de paiement des charges de copropriété
- Demande de condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens
- Demande de paiement des charges de copropriété échues et impayées
- Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
- Demande de paiement des charges de copropriété impayées
- Résistance abusive du syndicat des copropriétaires
- Violation des règles de copropriété
- Violation du règlement de copropriété
- Copropriété
- Justification des charges de copropriété
- Demande de paiement des arriérés de charges de copropriété
- Demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires
- Responsabilité des parties
- Partage de responsabilité
- Obligation de remise des documents par l'ancien syndic
- Responsabilité solidaire
Michel Sergent attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur la responsabilité du syndic de copropriété. […] Le syndic devient donc la seule personnalité à exercer réellement le pouvoir de copropriété. […] Compte tenu de l'affaiblissement du rôle des copropriétaires dans la gestion de leur bien commun, il lui demande de bien vouloir lui préciser les obligations qui incombent désormais au syndic de copropriété et les moyens de contrôle, voire de censure, […]
Lire la suite…