ARRÊT DU

06 Janvier 2021

DB / NC

N° RG 18/01291

N° Portalis DBVO-V-B7C -CUJG

E A K

C/

B Y

GROSSES le

à

ARRÊT n° 14-2021

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur E A K

né le […] à […]

de nationalité portugaise, retraité

domicilié : […]

[…]

représenté par M^e Alain PEYROUZET, avocat au barreau du GERS

APPELANT d’un jugement du tribunal d’instance d’AUCH en date du 12 novembre 2018, RG 11-17-000162

D’une part,

ET :

Monsieur B Y agissant en qualité d’héritier de M^me D Y née X décédée le […]

né le […] à MAUVEZIN

de nationalité française, retraité

domicilié : […]

[…]

représenté par M^e Hélène GUILHOT, avocat associé de la SCP TANDONNET ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AGEN

INTERVENANT VOLONTAIRE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 09 septembre 2020 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

P-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

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FAITS :

Par acte sous seing privé du 19 août 2010, D Y a donné à bail d’habitation à E A K un appartement T2 situé […]) pour un loyer mensuel de 320 Euros et une provision mensuelle sur charges de 10 Euros.

Il s’agit d’un local anciennement à usage d’épicerie puis de restaurant ayant été transformé en logement.

Le locataire a effectué un dépôt de garantie de 320 Euros.

En septembre 2013, M. A K a fait intervenir son assureur, lequel a demandé à M^me Y de mandater un plombier pour réparer une fuite dans la salle de bain et la chambre.

M^me Y a fait intervenir M. Z, plombier, qui a procédé à 242,41 Euros de réparations.

En 2016, le locataire a fait intervenir le service d’hygiène et de prévention des risques de la commune d’Auch qui, par lettre du 15 décembre 2016, a demandé à M^me Y de faire procéder aux réfections suivantes :

— remise en état des canalisations intérieures d’évacuation des eaux usées,

— ventilation de la salle de bain,

— moisissures dans la chambre.

Le 3 octobre 2017, un constat amiable a été établi avec M^me Y pour un débordement du bac à douche.

Le 20 mars 2017, M^me Y a fait délivrer à M. A K un commandement de lui payer un arriéré de loyer d’octobre 2016 à mars 2017, visant la clause résolutoire.

Par acte du 28 mars 2017, M. A K a fait assigner M^me Y devant le tribunal d’instance d’Auch en sollicitant l’organisation d’une expertise de l’appartement au motif qu’il était insalubre.

Il a également sollicité l’organisation d’une expertise médicale destinée à rechercher les conséquences de cette insalubrité sur son état de santé.

Par jugement rendu le 2 octobre 2017, le tribunal d’instance d’Auch a rejeté la demande d’expertise médicale et a ordonné l’établissement d’un constat de l’état du logement confié à M^e Bénédicte L-M, huissier de justice.

Le constat a été déposé le 11 décembre 2017.

Par jugement rendu le 12 novembre 2018, le tribunal d’instance d’Auch a :

— constaté l’insalubrité du logement situé […] à Auch loué par M^me D Y à M. E A K par acte sous seing privé en date du 19 août 2010,

— ordonné à M^me D Y de faire procéder à la restauration aux normes dudit logement au plus tôt,

— dit que M. E A K devra laisser entrer dans le logement les entreprises qui seront chargées d’effectuer les travaux et qu’il devra souffrir ces travaux pendant toute leur durée sans y faire entrave et sans demander de nouvelles compensations,

— dit que pendant les travaux, le loyer sera diminué de moitié et sera de 160 Euros mensuels hors charges jusqu’à la fin desdits travaux,

— condamné M^me D Y à payer à M. E A K la somme de 2 000 Euros en réparation du préjudice de jouissance,

— condamné M^me D Y à payer à M. E A K la somme de 2 000 Euros en réparation des préjudices moral et sanitaire,

— accueilli les demandes reconventionnelles de M^me D Y,

— condamné M. E A K à payer à M^me D Y la somme de 4 125 Euros, loyer de juillet 2018 inclus,

— ordonné la compensation des sommes dues par chacun,

— condamné M^me D Y à payer à M. E A K la somme de 800 Euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me D Y aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de procès-verbal établi par M^e Bénédicte L M,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 17 décembre 2018, E A K a régulièrement déclaré former appel du jugement en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

— condamné M^me D Y à lui payer la somme de 2 000 Euros en réparation du préjudice de jouissance,

— condamné M^me D Y à lui payer la somme de 2 000 Euros en réparation des préjudices moral et sanitaire,

— rejeté sa demande d’expertise médicale destinée à évaluer son préjudice corporel au motif qu’elle apparaît superflue.

D Y a notifié une résiliation du bail afin de loger son fils, B Y, à effet du 19 août 2019.

Elle est décédée le […].

Par acte délivré le 28 mai 2020, M. A K a fait assigner M. Y devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auch afin d’obtenir une nouvelle expertise de l’immeuble, particulièrement sur son empoussièrement, ainsi qu’une expertise médicale destinée à évaluer si un préjudice corporel est directement en lien avec l’état du logement.

La clôture de l’instance d’appel a été prononcée le 24 juin 2020 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 9 septembre 2020.

PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 15 juin 2020, conformes aux articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, E A K présente l’argumentation suivante :

— Le logement est insalubre au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 :

* il a signalé depuis plusieurs années : des traces de moisissures dues à l’humidité, des désordres sur les canalisations d’évacuation des eaux usées, une absence de ventilation de la salle de bain, un escalier qui n’est pas aux normes réglementaires, l’insuffisance de prises de courant et d’interrupteurs, le caractère non isolé de la vitre de l’ancienne boutique.

* il a été victime de glissades à plusieurs reprises et présente une irritation des voies aériennes.

* il a présenté une demande de relogement pendant les travaux à laquelle M. Y n’a donné

aucune suite.

— Il subit des préjudices :

* âgé de 67 ans, il vit seul depuis 2010 dans le logement et a souffert d’un préjudice de jouissance qui doit être évalué à 41 000 Euros.

* M. Y l’a agressé et frappé et le câble du téléphone a été coupé depuis l’intérieur de l’immeuble.

* il présente des pathologies respiratoires (allergies et asthmes) en lien avec l’humidité de l’immeuble et une cécité de l’oeil gauche due à une chute dans l’escalier.

* il est mis dans l’impossibilité d’exercer son activité d’auto-entrepreneur.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— réformer le jugement quant au montant des indemnités qui lui ont été allouées au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral et sanitaire,

— condamner M^me Y à lui payer la somme de 41 000 Euros au titre de son préjudice de jouissance et de 51 500 Euros en réparation de son préjudice de santé,

— débouter M^me Y de son appel incident,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2020, conformes aux articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, B Y, qui intervient volontairement aux débats en sa qualité d’unique héritier de D Y, présente l’argumentation suivante :

— M. A K est de mauvaise foi :

* le bail a été renouvelé à deux reprises et le locataire déclare y exercer, depuis toujours, une activité de maçon.

* dès que la fuite d’eau a été signalée en 2013, M^me Y a fait intervenir un plombier puis, la même année, a fait procéder à des travaux sur les volets.

* les dysfonctionnements constatés par M^e L-M sont pour partie causés par le locataire qui, par exemple, a lui-même installé le détecteur de fumée et enlevé des appliques, et qui est totalement défaillant dans son obligation d’entretien du logement.

* M. A K ne règle toujours pas le loyer, même réduit par le tribunal et fait obstacle à la réalisation de travaux, comme en attestent un huissier qui s’est présenté le 3 janvier 2019, et des entrepreneurs, et a faussement indiqué mettre en place un paiement direct de l’allocation logement par la caisse d’allocations familiales.

* il a tenté de masquer sa mauvaise foi en faisant à nouveau intervenir un huissier qui, finalement, n’a rien constaté.

— Les préjudices invoqués sont injustifiés :

* M. A K se maintient dans les lieux et n’est pas privé de la jouissance de l’immeuble, ce qui lui permet de circuler dans un véhicule Mercédès et de faire réaliser des stylos publicitaires pour les besoins de l’exercice de son activité professionnelle.

* il n’y a pas lieu de réduire le loyer.

* ce n’est qu’en 2016 que le service d’hygiène a demandé des travaux dont le locataire a refusé la réalisation de sorte que l’indemnisation du préjudice de jouissance ne peut être que symbolique.

* M. A K a été reconnu invalide avant l’entrée dans les lieux et présente des pathologies sans lien avec l’état du logement.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— débouter M. A K de son appel et de ses demandes,

— constater que M. A K a fait et persiste à faire obstacle à l’accomplissement des travaux à la charge du bailleur,

— rejeter la demande de réduction du loyer,

— le condamner à lui payer la somme de 15 840 Euros au titre des loyers échus et dus jusqu’au mois de juin 2020 inclus, outre 330 Euros par mois pour la période postérieure,

— réduire à une somme symbolique l’indemnisation du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du préjudice de santé,

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS :

1) Sur les préjudices subis par le locataire :

Le tribunal a justement fait remarquer que M^me Y a donné immédiatement suite, en 2013, à une demande du locataire de faire intervenir un plombier.

Le premier juge a également minutieusement décrit, à partir des documents produits aux débats, et particulièrement d’un constat d’huissier établi le 1^er décembre 2017 à la demande de M. A K, que le logement est insalubre au sens de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 du fait qu’il présente les défaillances suivantes :

— humidité et manque d’aération des pièces,

— mauvais entretien des matériaux de construction et des revêtements,

— déficience de l’évacuation des eaux usées,

— défaut d’étanchéité de la porte donnant sur la rue,

— présence de prises électriques à une hauteur supérieure à 1,30, non conformes à la réglementation,

— éclairage insuffisant.

Toutefois, il est acquis que M. A K a purement et simplement refusé de laisser intervenir les artisans chargés, par la propriétaire, de procéder à la réfection du logement :

— Fathi Messaoud, électricien, déclare le 14 mai 2018 que 'M. A K a refusé de me laisser rentrer au […] afin de commencer les travaux de mise aux normes électriques qu’il sollicite.'

— F G, entrepreneur de bâtiment, déclare le 14 mai 2018 : 'Je me suis rendu au domicile de M. A E au […] à Auch afin d’effectuer les travaux qu’il sollicite. Il a refusé de nous ouvrir.' S’il a établi ensuite une lettre déclarant se rétracter, c’est de façon très imprécise en évoquant seulement le fait qu’il ne s’est pas présenté au locataire.

— H I, charpentier-couvreur-zingueur, déclare le […], 'm’être présenté au domicile du […] afin d’établir un devis pour travaux de rénovation. Le locataire étant présent, a refusé de nous ouvrir la porte d’entrée. J’étais accompagné de M. J B et de M. G P-F, artisan'.

Ce refus a été confirmé par M^e Maynie, huissier de justice à Auch, dans une attestation établie le 23 avril 2019 dont les termes sont les suivants :

'Atteste m’être rendu le 3 janvier 2019 au […] à Auch afin de rencontrer M. E A en vue de constater l’état des travaux à réaliser en application du jugement rendu par le tribunal d’Auch le 12 novembre 2018.

Là, étant en présence de M. B Y, j’ai rencontré M. E A K à qui j’ai décliné mes nom, prénom et qualité ainsi que l’objet de ma présence.

M. A K nous a indiqué qu’il ne souhaite pas que quiconque pénètre dans les lieux compte tenu du fait qu’un appel a été interjeté à l’encontre du jugement rendu le 12 novembre 2018 et ce, alors même que son attention a été attirée sur le caractère exécutoire dudit jugement malgré la procédure d’appel.'

En outre, M. A K n’a donné aucune suite à une lettre recommandée du 22 mai 2018 émanant de M^me Y lui proposant de le loger dans un appartement mitoyen.

Enfin, le tribunal a justement relevé tout un ensemble de manquements du locataire à son obligation d’entretien et noté que le constat d’entrée dans les lieux ne mentionnait pas les défauts dont se prévaut le locataire.

Finalement, c’est à juste titre que le tribunal a fixé à 2 000 Euros l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. A K, étant précisé que cette somme indemnise le préjudice subi pour la période du 15 décembre 2016, date du premier constat de l’état du logement par l’autorité municipale, au 31 décembre 2017, le locataire ne pouvant se plaindre, pour la période postérieure, d’un logement insalubre alors qu’il met obstacle aux travaux de réfection.

C’est également par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a indemnisé M. A K d’une somme de 2 000 Euros au titre du préjudice moral et du préjudice sanitaire, poste de préjudice admis dans leur principe par M. Y.

Il suffit de préciser que l’appelant est en état d’invalidité antérieurement à son entrée dans le logement en litige, que certaines pathologies présentées par M. A K (douleurs rhumatismales et cervico-dorsales suite à une chute, diabète, obésité, problèmes digestifs, cirrhose, rhumatismes) n’ont aucun lien médicalement démontré avec l’état du logement, et que seuls des problèmes respiratoires peuvent être mis en relation avec l’humidité du logement, mais seulement pour la période du 15 décembre 2016 au 31 décembre 2017 comme mentionné ci-dessus.

2) Sur le loyer :

a : diminution du loyer :

Dès lors que, comme expliqué plus haut, l’insalubrité ne peut être retenue que pour la période du 15 décembre 2016, au 31 décembre 2017, la diminution de moitié du loyer ne peut être appliquée que pour cette période, ce qui représente :

— du 15 au 31 décembre 2016 : 160 /2 = 80 Euros,

— année 2017 : 160 x 12 = 1 920 Euros.

Soit au total 2 000 Euros.

Le jugement sera réformé en ce sens.

b : arriéré :

Il est constant que le locataire s’abstient purement et simplement de payer de loyer dû de sorte qu’il reste devoir la somme de 15 840 Euros arrêtée à juin 2020 inclus.

M. A K doit donc être condamné à payer cette somme, diminuée de 2 000 Euros, soit 13 840 Euros.

Le jugement sera réformé sur ce point pour tenir compte de cette actualisation.

Enfin, l’équité permet d’allouer à l’intimé la somme de 2 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

- CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a :

— dit que pendant les travaux, le loyer sera diminué de moitié et sera de 160 Euros mensuels hors charges jusqu’à la fin desdits travaux,

— condamné M. E A K à payer à M^me D Y la somme de 4 125 Euros, loyer de juillet 2018 inclus,

- STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,

- CONDAMNE E A K à payer à B Y la somme de 13 840 Euros à titre d’arriéré de loyers jusqu’en juin 2020 inclus, période de diminution du loyer déduite ;

- Y ajoutant,

- CONDAMNE E A K à payer à B Y, en cause d’appel, la somme de 2 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE E A K aux dépens de l’appel, et dit que les dépens pourront être recouvrés directement par la SCP Tandonnet et Associés pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

- Le présent arrêt a été signé par Claude Gaté, présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,