ARRÊT DU

09 Mars 2022

CV/CR

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N° RG 20/00872

N° Portalis

DBVO-V-B7E-C2RA

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Jonction RG 20/880

S.A.R.L. B

C

C/

Z A,

S.A.R.L. X

INVESTISSEMENT

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GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Décision déférée à la cour : un Jugement du TJ d’AGEN en date du 15 Septembre 2020, RG 16/01565

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

S.A.R.L. B C

RCS d’Agen N°B 507443737

[…] […]

Représentée par M^e Philippe BELLANDI, avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN et par M^e J-François MOREL, avocat plaidant inscrit au barreau de TARN-ET-GARONNE

APPELANTE (RG 20/872) et INTIMEE (RG 20/880)

D’une part,

ET :

Madame Z A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e K VIVIER, avocat inscrit au barreau D’AGEN

INTIMEE (RG 20/872 et RG 20/880)

S.A.R.L. X INVESTISSEMENT

anciennement E.U.R.L. X

[…]

[…]

Représentée par M^e François DELMOULY, avocat inscrit au barreau D’AGEN

INTIMEE (RG 20/872) et APPELANTE (RG 20/880)

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[…]

Représentée par M^e Hélène GUILHOT, avocate inscrite au barreau d’AGEN

INTIMÉE (RG 20/880)

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 06 Décembre 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Cyril VIDALIE, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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Faits et procédure :

Z A est usufruitière d’un immeuble locatif situé […], divisé en deux appartements, assuré auprès de la SA MMA IARD (la MMA) dans le cadre d’une police multirisque habitation.

Elle a déclaré à son assureur un dégât des eaux survenu le 13 février 2012.

Z A a sollicité des devis auprès de l’EURL Entreprise X, de l’EURL J-K C et de la SARL C B, afin de faire procéder au remplacement du plancher du rez-de-chaussée, la réfection de la salle de bains de l’étage, et à des travaux d’embellissement, qui ont été achevés au mois de septembre 2013.

Ayant constaté, au mois de juin 2014, l’apparition de taches sur le plancher, Z A a déclaré le sinistre à la MMA, qui a organisé une nouvelle réunion d’expertise, au cours de laquelle la présence de mérule a été détectée dans des pièces rénovées.

Par acte du 24 décembre 2014, Z A a assigné l’EURL Entreprise X, l’EURL J-K C et la SARL C B, afin de voir ordonner une expertise qui a été confiée à l’expert E F par ordonnance de référé du 27 janvier 2015.

L’expert a déposé son rapport le 12 mars 2016.

Par actes des 9 et 10 août 2016, Z A a assigné la MMA, l’EURL Entreprise X, et la SARL C B devant le tribunal de grande instance d’Agen, afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement du 15 septembre 2020, le tribunal judiciaire d’Agen a :

- condamné solidairement l’EURL Entreprise X et la SARL C B à payer à Z A la somme de 79 938,24 € au titre des travaux de reprise, celle de 80 215,15 € au titre des frais d’assèchement, celle de 63 000 € au titre des pertes financières, celle de 10 800 € au titre des frais d’expertise amiable, et celle de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamné solidairement l’EURL Entreprise X et la SARL B C aux entiers dépens de Z A, en ce compris les frais de référé, d’expertise, et de fond,

- dit que dans leurs rapports entre elles l’EURL Entreprise X supportera 65 % du montant des condamnations, et la SARL B C 35 % de celles-ci,
- condamné Z A à payer à la MMA la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que ses dépens,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- débouté les parties de leurs autres demandes.

Le tribunal a considéré que :

- l’expertise avait établi que la présence de mérules sous la salle de bains avait pour origine le dégât des eaux survenu en 2012, dont les conséquences n’avaient été que partiellement traitées, faute notamment d’assèchement des zones inondées,

- l’EURL Entreprise X n’avait pas mis en oeuvre cet assèchement prévu dans son devis, et qui devait précéder le ponçage et la vitrification du parquet,

- la SARL C B avait déposé l’ancien plancher du rez-de-chaussée, et posé un nouveau plancher, sans vérifier la teneur en eau des parois maçonnées et du sol, et mis en oeuvre des bois de calage non traités en violation du DTU 51-3,

- les responsabilités décennales de l’EURL Entreprise X et de la SARL C B étaient engagées, dans une proportion supérieure pour l’EURL Entreprise X,

- ni la MMA, ni les autres parties, ne démontraient une faute de Z A de nature à engager sa responsabilité,

- Z A ne démontrait pas de faute de la MMA à l’occasion de la gestion du dossier, l’assureur ayant mandaté un expert amiable lors du sinistre de 2012 qui avait préconisé un assèchement de l’immeuble avant travaux, puis pris en charge le coût des travaux facturés par l’EURL Entreprise X mentionnant cet assèchement, et le retard des opérations d’expertise invoqué n’étant pas démontré.

Le tribunal a écarté l’évaluation des travaux de réparations présentée par Z A, considérant que l’expert avait préconisé des travaux qui permettaient de replacer l’immeuble dans son état antérieur au sinistre.

La demande portant sur l’assèchement et les consommations électriques imputables au sinistre a été admise, ainsi que celle portant sur la perte de revenus locatifs à raison de 1 000 € par mois durant 63 mois.

La SARL C B a formé appel le 17 novembre 2020, désignant pour intimés Z A et l’EURL Entreprise X, son recours visant les chefs du jugement ayant :

- condamné solidairement l’EURL Entreprise X et la SARL C B à payer à Z A la somme de 79 938,24 € au titre des travaux de reprise, celle de 80 125,15 € au titre des frais d’assèchement, celle de 63 000 € au titre des pertes financières, celle de 10 800 € au titre des frais d’expertise amiable et celle de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamné solidairement l’EURL Entreprise X et la SARL C B aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé, d’expertise et de fond,

- dit que dans leurs rapports entre elles, l’EURL Entreprise X supportera 65 % du montant des condamnations, et la SARL C B 35 % de celles-ci,
- débouté les parties de leurs autres demandes.

Cet appel a été enregistré sous le numéro de RG 20-872.

Dans le cadre de cette instance, la SARL C B a conclu le 4 février puis le 12 mai 2021 ; Z A a conclu le 29 avril 2021 ; l’EURL Entreprise n’est pas intervenue, mais la SARL X Investissements s’est constituée, et a conclu le 4 mai 2021.

La SARL X Investissements a formé appel le 19 novembre 2020, désignant en qualité d’intimés la SARL C B, Z A, ainsi, en outre, que la MMA, son recours visant les mêmes dispositions du jugement, à l’exception de celle déboutant les parties de leurs autres demandes.

Cet appel a été enregistré sous le numéro de RG 20-880.

Dans le cadre de cette seconde instance, la SARL X Investissements a déposé ses conclusions le 17 février 2021 ; Z A a déposé ses conclusions le 30 avril 2021 ; la SARL B C a déposé ses conclusions le 12 Mai 2021 ; la MMA a déposé ses conclusions le 17 mai 2021.

Prétentions

Aux termes de ses conclusions des 4 février et 12 mai 2021 (instance n°20/872), et de ses conclusions du 12 mai 2021 (instance n°20/880), la SARL C B demande à la Cour de :

- réformer le jugement du tribunal de grande instance d’Agen du 15 septembre 2020 en ce qu’il a condamné solidairement la société C B et la société X à payer à Z A 79 938,24€ au titre des travaux de reprise, 80 215,15€ au titre des frais d’assèchement, 63 000€ au titre des pertes financières, 10 800€ au titre des frais d’expertise amiable, 3 000€ au titre des frais irrépétibles, à supporter les dépens, dont ceux de référé et d’expertise, et a dit que, dans leurs rapports entre elles, l’EURL Entreprise X supporterait 65% du montant des condamnations, et la société C B 35% de celles-ci,

- statuant à nouveau,

- débouter Z A de l’intégralité de ses prétentions contre la SARL C B,

- condamner Z A à payer à la SARL C B la somme de

3 000€ au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, dont ceux de référé,

- y ajoutant, condamner Z A à payer à la société C B

3 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel et ordonner qu’ils seront recouvrés par le conseil de l’exposante selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile,

- à titre subsidiaire,

- réformer le jugement, en ce qu’il a condamné la SARL C B à payer à G A les sommes de 80 215,15 € au titre des frais d’assèchement et de
- statuant à nouveau de ce chef,

- débouter Z A de ses demandes contre la SARL C B au titre des frais d’assèchement, comprenant ceux d’électricité, pour 80 215,15 € et des pertes financières pour 63 000

€,

- ordonner un partage de responsabilité ne laissant à charge de la SARL C B que 10% du montant total des condamnations, tant en principal, frais, qu’intérêts et dépens,

- y ajoutant,

- condamner tout succombant à payer à la SARL C B, la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel et ordonner qu’ils seront recouvrés par le conseil de l’exposante selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, par ses conclusions du 12 mai 2021 (instances n°20/872 et n°20/880), elle demande à la Cour de rejeter l’appel principal et l’appel incident de la SARL X Investissement, et de rejeter l’appel incident de Z A.

La SARL C B présente l’argumentation suivante :

- sa responsabilité ne doit pas être engagée :

- elle avait réalisé un contrôle préalable de la teneur en eau des solives conservées, l’humidité relative du logement, et des lames de parquet posées, huit jours après le chantier, et relevé des mesures normales,

- le bois mis en oeuvre était conforme aux règles de l’art ; l’expert a affirmé par erreur qu’un bois de classe 4 aurait du être mis en oeuvre en vertu de l’article 2.3 du DTU 51.3, alors qu’un bois de classe 2 ou 3 était adapté ; un traitement par Boxyl a en outre été mis en oeuvre,

- l’apparition de la mérule a fait suite à la négligence de Z A qui n’a pas fait réaliser l’assèchement prévu,

- l’entreprise X a manqué à son obligation de conseil, a omis de l’effectuer elle-même, et a contribué au développement de la mérule en procédant à la vitrification du plancher, qui a eu pour effet d’enfermer l’humidité résiduelle,

- le montant des sommes allouées doit être diminué :

- le tribunal a écarté à juste titre l’estimation de Z A, suivant l’avis de l’expert,

- l’assèchement est la conséquence du premier sinistre et relève de la seule responsabilité de l’entreprise X,

- le préjudice locatif présente un caractère éventuel, l’appartement du rez-de-chaussée n’étant pas loué au moment du sinistre, et celui de l’étage pouvant être de nouveau loué à partir du mois de septembre 2013, l’expertise n’ayant jamais interdit la location,

- l’actualisation du préjudice locatif est injustifiée, puisqu’en exécution de la décision de première instance, Z A a perçu une somme de 83 399,68€ lui ayant permis de réaliser les travaux,

- un partage de responsabilité doit être envisagé :
- Z A a omis de faire procéder à l’assèchement préconisé par son assureur, ce que l’expert a retenu en considérant qu’elle avait commis une négligence,

en utilisant la prise en charge de l’assèchement pour réaliser notamment des travaux de peinture complémentaires,

- la responsabilité de l’entreprise X est prépondérante.

Aux termes de ses conclusions du 4 mai 2021 (instance n°20/872), et de ses conclusions du 17 février 2021 (instance n°20/880), la SARL X Investissements demande à la Cour de :

- réformant le jugement dont appel,

- débouter Z A de toutes les demandes formulées contre elle et la mettre hors de cause,

- condamner l’intimée aux dépens, ainsi qu’au versement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- subsidiairement,

- dire et juger que dans ses rapports avec la SARL C, sa part de responsabilité et sa contribution à la dette sont de 10%,

- débouter Z A de sa demande relative aux frais d’assèchement et de celle présentée au titre de la perte de loyers.

La SARL X Investissements présente l’argumentation suivante :

- sa responsabilité ne doit pas être engagée :

- son rôle s’est limité à la vitrification des deux planchers neufs posés par la SARL B C, et ne relève pas de ce régime de responsabilité de plein droit,

- il ne peut lui être demandé de répondre du désordre affectant le support qu’elle se serait approprié,

- sur le plan de la responsabilité contractuelle de droit commun, seuls sont susceptibles de lui être reprochées une faute ou une méconnaissance de son obligation de conseil,

- l’expert a retenu un manquement à son obligation de conseil en l’absence de réalisation de l’assèchement initialement prévu, de manière injustifiée, car elle a établi un devis cinq mois après le sinistre, ce qui ne la conduisait pas à estimer nécessaire un assèchement, que rendait moins nécessaire encore le remplacement des parquets anciens par des matériaux neufs,

- les planchers ont été remplacés en janvier 2013, la vitrification a été réalisée à la fin de l’été suivant, soit plus de 12 mois et un été après que la propriétaire ait été invitée à déshumidifier l’appartement durant quatre semaines, avant l’application du produit,

- le sol n’était plus visible lors de son intervention, aucun signe extérieur ne laissait présumer une insuffisance de séchage, et la SARL C B n’avait pas estimé nécessaire de solliciter sa réalisation à la suite de l’expertise,

- la responsabilité de la SARL C B est majeure, car elle seule a eu accès au sol et aux pieds de mur découverts, et eu la possibilité de réaliser des sondages qui lui auraient révélé la teneur en eau des couches profondes, de sorte que la part de responsabilité de la SARL X
Investissements ne peut excéder 10%,

- les indemnités allouées doivent être minorées :

- les frais de déshumidification ne doivent pas incomber aux entreprises, s’agissant d’un dommage imputable au premier sinistre,

- l’indemnisation pour perte de loyer n’est pas justifiée, en l’absence de justification d’une location continue et de proposition du logement du rez-de-chaussée à la location depuis la remise en état, et le désordre étant cantonné au rez-de-chaussée,

- l’évaluation de l’expert, fondée, doit être retenue en lieu et place de celle de Z A.

Aux termes de ses conclusions du 29 avril 2021 (instance n°20/872), Z A demande à la Cour de :

- débouter le SARL C B de son appel,

- confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL C B et de l’entreprise X et en ce qu’il les a condamnées solidairement au paiement des sommes de :

- 82 215,15 € au titre des frais d’assèchement,

- 10 800 € au titre des frais d’expertise amiable,

- 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- faisant droit à son appel incident, réformer le jugement pour le surplus,

- statuant à nouveau,

- condamner in solidum la SARL C B et la SARL X Investissements en application des articles 1792 du Code civil au paiement des sommes de :

- 114 782,10 € au titre des travaux de reprise et de remise en état,

- 84 000 € au titre de la perte financière,

- condamner in solidum la SARL C B et la SARL X Investissements au paiement de la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner sous la même solidarité aux dépens.

Aux termes de ses conclusions du 30 avril 2021 (instance n°20/880), elle présente les mêmes demandes et demande en outre à la cour de :

- dire et juger que la MMA a engagé sa responsabilité contractuelle à l’occasion du traitement du sinistre,

- condamner la MMA à lui payer la somme globale de 289 797,25 € en réparation de ses préjudices, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance,

- dire et juger que l’ensemble des condamnations pécuniaires seront prononcées in solidum entre la MMA, la SARL X Investissements et la SARL B C, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance,

- condamner in solidum la MMA, la SARL B C et la SARL X Investissements à lui payer 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Z A présente l’argumentation suivante :

- sur l’assèchement et la responsabilité de l’entreprise X :

- sur la recommandation du cabinet d’expertise IXI mandaté par la MMA à la suite de l’apparition de mérule, elle a sollicité de l’entreprise X un devis de remise en état comportant un poste d’assèchement,

- son attention n’a pas été attirée par ce cabinet ou cette entreprise sur la nécessité d’assécher le plus rapidement possible les lieux pour les assainir, et il n’a pas été procédé à des mesures d’humidité,

- l’assèchement prévu n’a pas été réalisé,

- elle ne dispose pas de compétence technique, et c’est de sa propre initiative que l’entreprise X a décidé de ne pas assécher l’immeuble, ce qui ressort du rapport d’expertise,

- l’expert a commis un contre-sens en relevant qu’elle n’avait pas demandé la réalisation de l’assèchement, et une erreur en relevant que bien qu’informée par le rapport d’IXI, elle n’avait, ainsi que son expert, pas jugé nécessaire d’assécher les matériaux, et n’avait pas sollicité l’entreprise pour qu’elle mette en oeuvre ces travaux pris en charge par l’assurance,

- elle n’a jamais reçu de copie du rapport d’IXI initié par la MMA, ni de ses préconisations ; l’entreprise X avait une entière liberté d’intervention ; elle n’a pas employé le financement de l’assèchement à d’autres travaux, et l’entreprise ne démontre pas qu’elle l’ait dispensée d’assécher l’immeuble, ou qu’elle ait attiré son attention sur l’erreur qu’une telle décision pouvait constituer en exécution de son obligation de conseil,

- en outre au moment de l’intervention de l’entreprise X, les ouvrages étaient réalisés à 90% et la mesure d’assèchement était tardive,

- la responsabilité des entreprises C B et X est entière, puisqu’elles ont sciemment, en qualité de professionnelles, réalisé leurs ouvrages sur des supports et un environnement viciés, sans prendre la mesure de leur état,

- l’entreprise X ne peut opposer que la nature des travaux exclut sa garantie décennale, dès lors qu’elle a accepté le support sur lequel elle est intervenue, et savait que les travaux faisaient suite à un dégât des eaux, pour lequel elle avait établi un devis d’assèchement,

- la vitrification qu’elle a réalisée a contribué à la réalisation des désordres, ce qui a rendu l’immeuble impropre à sa destination,

- la responsabilité décennale, subsidiairement contractuelle pour faute, doit être retenue,

- sur l’utilisation de bois non-conformes et la responsabilité de la SARL C B:

- l’expert a retenu que les bois employés auraient du bénéficier d’un traitement de classe 4 au regard des préconisations du DTU 51.3 article 2.3, ce qui n’était pas le cas, et a contribué à la propagation du mérule,
- la SARL C B ne s’est pas préoccupée de l’état du sol sur lequel elle intervenait bien qu’informée de la cause des travaux,

- le constructeur est responsable des vices du sol, et la SARL C B aurait pu réaliser un sondage et une mesure pour identifier la difficulté,

- sur la responsabilité de la MMA :

- le dossier a été géré de façon défaillante :

- l’assureur a été informé du sinistre à la fin du mois de février 2012, la déclaration signée du 16 avril 2012 ne procédant que de la formalisation demandée,

- son assureur lui a demandé de faire établir un devis de travaux qui a été établi le 6 mars 2012,

- l’assureur a mandaté un expert plus de deux mois après la déclaration de sinistre, et son rapport a été déposé dix mois après, l’humidité n’étant pas traitée entre temps,

- l’assureur ne lui a pas communiqué le rapport du cabinet d’expertise IXI dont les recommandations lui sont demeurées inconnues, et ne lui a pas conseillé de mesures de sauvegarde,

- la MMA a validé un poste d’assèchement sous-évalué à 513,60 €, faussant l’appréciation de la gravité du sinistre et validant des travaux inutiles,

- la situation actuelle est le prolongement du premier sinistre, qui a été rouvert par l’assureur sous le même numéro, et il appartient à la MMA, assureur de dégâts des eaux, de le traiter jusqu’à disparition définitive des dommages,

- la police d’assurance prévoit une prise en charge des frais d’expertise qui justifie que la MMA supporte la facture de l’expert qui l’a assistée au cours de l’expertise judiciaire,

- sur la contribution à la dette :

- les deux entreprises ont concouru par leurs fautes respectives à créer le dommage, ce qui justifie leur condamnation solidaire et pour le tout, suivant des modalités de contribution à la dette sur lesquelles elle s’en remet à l’appréciation de la Cour,

- sur les indemnisations :

- elle a sollicité un chiffrage du coût des travaux auprès d’un économiste de la construction, dont l’évaluation doit être prise en compte, retenant que les travaux de reprise s’élèvent à une somme de 113 782,10€, et est fondée à être indemnisée du préjudice financier actualisé découlant de l’impossibilité de relouer l’immeuble depuis le mois de juin 2014, sur une base de valeur locative de 1 000 € par mois,

- elle est en droit d’être indemnisée du coût d’intervention de son expert d’assurée soit 10 800 €.

Par uniques conclusions du 17 mai 2021 (instance n°20/880), la MMA demande à la Cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes formées par Z A à son encontre et l’a condamnée au paiement d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- rejeter toutes demandes à son encontre,

- subsidiairement,

- confirmer le jugement en ce qu’il a fixé les dommages de Z A sur la base du rapport d’expertise, en ce qui concerne le coût des travaux de remise en état à une somme de 79 398,24 €,

- rejeter dès lors toutes réclamations au titre des travaux de remises en état qui excéderaient cette somme,

- accueillant l’appel incident de la Société MMA IARD, infirmer le jugement en ce qu’il a accueilli les autres demandes d’indemnisation de Z A,

- débouter Z A de toutes autres demandes de dommages et intérêts supplémentaires,

- très subsidiairement,

- dire et juger que la SARL X Investissements et la SARL B C devront relever indemne la société MMA IARD de toutes condamnations qui serait prononcées à son encontre au profit de Z A,

- en tous cas,

- condamner Z A, la SARL X Investissement, la SARL B C, solidairement entre elles à lui payer la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La MMA présente l’argumentation suivante :

- la gestion du sinistre n’a pas été défaillante :

- la déclaration de sinistre a été réalisée le 16 avril 2012 et non le 13 février 2012 qui est la date du sinistre, et a été confirmée par téléphone le 17 avril 2012,

- un expert a été mandaté dès le 17 avril 2012,

- le délai de déclaration d’un dégât des eaux est de cinq jours selon les conditions générales de la police,

- aucun retard ne peut lui être reproché : l’expert mandaté par elle a visité les lieux le 25 avril 2012, puis le 8 juin 2012, son rapport indique que Z A a fourni le devis X le 5 juillet 2012 et qu’elle l’a accepté le 21 septembre 2012, puis le devis C le 13 juillet 2012 et qu’elle l’a accepté le 10 septembre 2012 ; elle a signé la lettre d’acceptation le 18 septembre 2012, l’expert a obtenu le 8 octobre 2012 le dernier justificatif consistant en une attestation de propriété et déposé son rapport le 15 octobre suivant ;

- il n’est pas démontré d’influence d’un retard sur le dommage et l’expert n’a pas retenu de responsabilité de l’assureur,

- l’expert a approuvé l’initiative de Z A, sur le conseil de son assureur, de prévoir un assèchement, mais a constaté son absence de réalisation,
- elle n’a pas manqué à son devoir de conseil :

- l’expert mandaté par elle a reçu et vérifié les devis, et il n’était à l’époque pas possible de prévoir l’apparition de mérule,

- l’assèchement était justifié mais l’assureur n’était pas missionné pour surveiller les travaux confiés par l’assurée aux entreprises,

- le rapport ne contenait aucun élément qui ait été caché à l’assurée, qui a outrepassé les recommandations de procéder à un assèchement tout en transmettant la facture à son assureur qui l’a indemnisée,

- elle n’a pas sous évalué le poste assèchement :

- le devis a été établi par un professionnel,

- l’expert a indiqué que l’entreprise X avait reconnu avoir, de sa propre initiative, et à l’encontre des préconisations émises, décidé de ne pas mettre en oeuvre de déshumidificateur, estimant que ce n’était pas nécessaire,

- l’expert a indiqué que l’entreprise C a réalisé l’humidité relative du logement sans relever de valeur excessive,

- la mise en place d’un déshumidificateur à partir d’octobre 2014 a montré son efficacité,

- Z A, ou son entreprise, a commis une faute en ne respectant pas la recommandation de l’expert de la MMA,

- la présence de mérule a été découverte après une période d’inoccupation et d’absence d’aération de l’immeuble de neuf mois, favorisant la présence d’humidité.

- les sommes demandées doivent être minorées :

- l’évaluation par l’expert des travaux doit être retenue,

- le préjudice locatif n’est pas justifié : lors du premier sinistre, les logement du rez-de-chaussée et du 2e étage n’étaient plus occupés, et après remise en état en 2013, aucun des logements n’a été reloué avant la découverte des mérules neuf mois plus tard, et il n’est pas justifié d’une mise en location des logements,

- la MMA doit être garantie par les entreprises ayant effectué les travaux dont les fautes ont été démontrées.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise, et aux dernières conclusions déposées.

Les ordonnances de clôture sont intervenues le 27 octobre 2021, et les affaires ont été fixées pour être examinées le 6 décembre 2021.

Motifs

Sur la jonction des instances

Il y a lieu, dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner la jonction des deux instances qui visent un unique jugement et portent sur le même litige, par application de l’article 367 du Code de procédure civile.

Sur la responsabilité

Les articles 1792 et suivants du Code civil disposent que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Cette responsabilité s’étend aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature de clos ou de couvert.

Elle n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il ressort du rapport de l’expert E F, auquel l’ensemble des justificatifs en leur possession ont été remis par les parties, qu’à la suite de la fuite d’eau découverte le 12 février 2012, les travaux suivants ont été diligentés :

- suivant devis n°02597 établi le 5 juillet 2012 par l’EURL Entreprise X, accepté le 21 septembre 2012 par Z A :

- à l’étage : lavage, préparation et mise en peinture des murs du couloir, de la salle d’eau et de la chambre 1 ; au sol de la chambre 1, ponçage du parquet, et dans le couloir, remplacement du sol PVC mis en oeuvre sur un panneau de particules OSB mis en place par la SARL C B,

- au rez-de chaussée : sur les murs des trois chambres, remplacement de la toile de verre existante et mise en peinture deux couches, avec dans la chambre du milieu, un lessivage anticryptogamique ; au plafond de la chambre 1, lavage, préparation, fourniture et pose d’une toile de verre peinte ensuite ; au plafond de la chambre 2, remplacement des plaques de plâtre et mise en peinture ; au plafond de la chambre 3, lavage, préparation, et mise en peinture ; au sol dans les chambres 2 et 3, ponçage et vitrification du parquet neuf,

- suivant devis n°03134 établi le 13 juillet 2012 par la SARL C B, accepté le 10 septembre 2012 par Z A :

- à l’étage : préparation du sol existant et pose de panneaux de particules,

- au rez-de-chaussée : dépose du parquet existant dans les chambres 1, 2, 3 et remplacement par un parquet neuf en pin, compris calage et complément de solives à même le sol et fourniture et pose de plinthes.

Le remplacement des planchers a été réalisé au mois de janvier 2013, et la vitrification à la fin du mois d’août et au début du mois de septembre 2013.

Au cours de ses opérations, l’expert a constaté une infestation de mérule affectant notamment les planchers et bas de murs, dans l’appartement du rez-de-chaussée, dans les trois pièces situées du côté de […], puis, au cours de sa seconde visite, dans la cave.

Pour remédier aux désordres, l’expert a préconisé la dépose des boiseries en pied de murs et cloisons, et de l’ensemble du plancher du rez-de-chaussée dans les pièces concernées, un traitement curatif complet des sols et des murs, et la réfection des éléments contaminés.
Il a retenu que l’infestation, découverte par Z A au mois de juin 2014, alors que l’immeuble était inhabité depuis janvier 2012, était apparue entre octobre 2013 et juin 2014, constaté que la zone infestée se situait très exactement en dessous de la salle de bains de l’appartement de l’étage à l’origine du dégât des eaux de 2012, que le terrain n’était pas asséché en profondeur, et conclu à l’hypothèse d’une rétention par le sol de l’eau déversée lors du dégât des eaux comme source de l’humidité ayant permis le développement de la mérule.

L’expert a retenu une négligence de la part de la SARL C B, qui avait :

- mis en oeuvre des éléments de bois afin de rectifier les solives situées sous le plancher, au contact direct du terrain, dont il n’était pas justifié qu’ils aient reçu un traitement approprié à un tel usage,

- effectué des mesures d’humidité partielles,

- appliqué sur le plancher à poser un traitement par pulvérisation de fongicide Boxyl,

- enfreint la norme NF EN 335 art 4.5 préconisant un traitement de classe 4.

L’expert a également retenu une responsabilité de l’EURL X, observant que :

- la vitrification du sol avait favorisé la condensation en confinant le volume entre sol et plancher,

- l’entreprise n’avait pas mis en oeuvre de déshumidificateur malgré la préconisation du cabinet d’expertise IXI mandaté par la MMA, et les prévisions portées sur son devis.

Ces planchers constituant un élément indissociable de l’immeuble, l’infestation de mérule affectant leur solidité étant apparue à la suite des manquements de la SARL B C et de l’EURL X, et ayant pour effet de rendre l’immeuble inhabitable, les désordres sont de nature décennale, ce qui justifie la mise en cause de la responsabilité de plein droit de ces entreprises, aucune cause étrangère n’étant invoquée ou avérée.

Si l’expert a observé, en réponse à un dire du conseil de l’entreprise X, en page 20 de son rapport, que Z A n’avait pas jugé nécessaire d’assécher les matériaux, il a également relevé que cette entreprise avait manqué à son devoir de conseil, car après contractualisation du devis, elle avait omis de mettre en garde sa cliente sur les conséquences d’un tel choix.

L’expert a en outre relevé, dans le corps de son rapport, en page 15, que l’entreprise lui avait confirmé que, de sa propre initiative, elle n’avait pas mis en oeuvre de déshumidificateur contrairement à ce qu’avait préconisé l’expert d’Ixi, l’estimant injustifié, et en page 19, que l’entreprise avait été négligente en procédant ainsi, ajoutant que la mise en oeuvre des mesures d’assèchement après la pose du parquet et avant la vitrification aurait été moins efficace qu’avant cette pose et après dépose de l’ancien parquet.

Il ne peut donc pas être imputé à Z A, profane, une quelconque faute, dès lors qu’il appartenait à l’entreprise X, professionnel averti, dont l’attention avait été spécialement attirée sur la nécessité d’un assèchement, et qui avait effectué le repérage suivant lequel l’entreprise C B a déposé le parquet endommagé (page 10 du rapport), de sorte qu’elle était apte à identifier les zones à assécher, de préconiser un assèchement approprié, et de le réaliser, conformément à son engagement contractuel.

Aucune part responsabilité ne peut donc être attribuée à Z A.

Leurs manquements ayant indistinctement concouru à la réalisation du dommage, la SARL B C et l’EURL X seront dans leur rapports réciproques tenues de le supporter à hauteur de moitié.

C’est donc à juste titre que le tribunal les a déclarées responsables du désordre, seule la répartition des rapports entre co-obligés appelant une infirmation du jugement.

Sur la responsabilité de la MMA

Le tribunal a écarté la responsabilité de la MMA, recherchée sur le fondement de l’article 1147 du Code civil, considérant qu’elle avait mandaté un expert qui avait préconisé un assèchement préalable aux travaux de reprise, que les travaux prévus avaient été déterminés par l’EURL X, facturés le 5 septembre 2013, et pris en charge par la compagnie d’assurance qui n’avait aucune raison de penser qu’ils n’avaient pas été réalisés.

Le tribunal a également considéré que le traitement du dossier n’avait pas excédé un délai raisonnable.

Z A ne verse aux débats, en cause d’appel, aucun élément permettant de remettre en question l’analyse du tribunal, qui apparaît justifiée à l’examen du rapport d’expertise, dont les constats factuels et les analyses ne sont pas utilement combattus par elle, et qui a établi une chronologie des actions menées depuis le signalement du sinistre, ne faisant ressortir aucune négligence de l’assureur dans son traitement.

S’agissant de la prétendue insuffisance de l’assèchement pris en charge par l’assurance, Z A ne produit aucun élément permettant de l’imputer à la MMA, qui a préconisé un assèchement dont elle a spontanément pris en charge le coût, sur présentation de la facture de l’EURL X.

S’agissant de la date de déclaration du sinistre, qui selon Z A aurait été effectuée le 13 février 2012, cette dernière ne verse aux débats aucune pièce de nature à conforter une telle affirmation.

Le jugement, qui a écarté à juste titre la responsabilité de la MMA, sera confirmé.

Sur la réparation des préjudices

Le tribunal a déterminé l’indemnité due au titre de la réparation des désordres en fonction de l’évaluation de l’expert, qui a admis le devis de Z A relatif aux travaux de dépose des ouvrages en bois affectés et de traitement des parois et des sols, établi par l’entreprise Callisto, à hauteur de 17 093,89 €, observant, en page 18 de son rapport, que la déshumidification devait perdurer jusqu’à l’enlèvement des bois contaminés.

Le tribunal a également pris en compte le chiffrage des travaux de remise en état, soit une somme de 62 844,35 €, arrêté par l’expert, sur la base du descriptif établi par Monsieur Y à la demande de Z A, dont il a écarté certains travaux, qui n’étaient pas en rapport avec les désordres.

Z A n’est pas fondée à obtenir la prise en charge de travaux supplémentaires, qui ont été à juste titre écartés par l’expert.

L’indemnité allouée de ce chef à hauteur d’une somme de 79 938,24 €, permet ainsi de remédier aux désordres.

S’agissant des frais d’assèchement de l’immeuble, le tribunal a accueilli la demande sur la base des factures produites par Z A.
Il ressort du rapport d’expertise que la mise en oeuvre des déshumidificateurs, au cours de l’instance, a permis d’observer une stabilisation de l’infestation de mérule, et qu’elle a été valorisée, pour la période du 1er octobre 2014 au 31 janvier 2016, sur la base du coût de la location du matériel soit 16 500 € TTC pour 16 mois, et de la consommation d’énergie électrique soit 3 117,31 € pour la même période.

Z A produit les justificatifs de facturation, précédemment versés aux débats, desquels il ressort qu’une déshumidification a été effectuée jusqu’en septembre 2019, représentant un coût de 64 900€ au titre de la location de matériel, et de 15 315,15 € au titre de la consommation d’énergie électrique, soit une somme totale de 80 215,15 €.

La SARL C B et la SARL X Investissements ne peuvent utilement objecter que ce coût doit être rattaché au premier sinistre, et ne pas être mis à leur charge, dès lors qu’il ressort des éléments précités qu’elles s’étaient engagées à réaliser des travaux de rénovation consécutifs à un dégât des eaux, dont elles avaient eu connaissance, ce qui impliquait qu’elles prennent des mesures adaptées pour s’assurer de la compatibilité du support, en l’occurrence le terrain sur lequel reposait le plancher, et des matériaux mis en oeuvre, qu’il s’agisse du bois utilisé ou des traitements dont il a fait l’objet. Leur conscience de leur obligation à cet égard, résulte de la réalisation de mesures d’humidité, et de l’application du traitement Boxyl par la SARL C B, et du chiffrage d’un assèchement sur le devis de l’EURL X.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Le tribunal a accordé à Z A une indemnisation au titre de l’impossibilité de louer l’immeuble, d’un montant de 1 000 € par mois durant 63 mois.

En cause d’appel, Z A sollicite une actualisation de cette indemnité sur la base d’une valeur locative mensuelle de 1 000 € par mois pour deux logements indépendants et d’une durée allant jusqu’au mois de mai 2021, soit 84 mois.

Cependant, elle ne verse aux débats aucun justificatif au soutien de sa demande, tel un exemplaire de bail permettant de déterminer le montant des loyers pratiqués auparavant, ou une déclaration fiscale attestant de ses revenus locatifs.

En outre, l’expert, qui a décrit l’immeuble, a relevé en page 3 de son rapport qu’il était divisé en deux appartements dont l’un était situé au rez-de-chaussée et l’autre au premier étage, que seul le second avait été occupé jusqu’au 31 décembre 2011, de sorte que l’immeuble était vide d’occupants à la date du sinistre de 2012, qui n’a donc interrompu aucune occupation locative.

En outre, à compter du mois d’octobre 2013, les travaux de réfection étant terminés, l’immeuble est redevenu fonctionnel, et l’infestation de mérule, découverte au mois de juin 2014, n’a atteint que l’appartement du rez-de-chaussée, l’expert relevant en page 13 de son rapport n’avoir relevé aucun désordre dans l’appartement situé au premier étage.

Dès lors que l’immeuble était entièrement inoccupé à la date du dégât des eaux de 2012, qu’il l’est demeuré par la suite, alors qu’il était devenu possible de louer l’appartement de l’étage depuis le mois d’octobre 2013, et qu’elle ne démontre pas avoir subi une diminution effective de ses revenus locatifs, Z A ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle invoque.

Le jugement sera infirmé et la demande présentée à ce titre rejetée.

Le tribunal a accueilli la demande de prise en charge de l’assistance à expertise de la société 2B Conseil qui a facturé une intervention de 90 heures à hauteur de 10 800 €, qu’il a mise à la charge des entreprises responsables des désordres.
Z A justifie avoir du supporter ces frais dans le cadre de l’expertise judiciaire, par la production de la facture établie le 21 novembre 2019.

Il ne s’agit cependant pas d’un élément de préjudice imputable aux entreprises responsables des désordres, mais de frais de conseil engagés à l’occasion de la procédure.

Toutefois, Z A verse aux débats les conditions particulières de la police d’assurance 'propriétaire bailleur' souscrite auprès de la MMA en date du 3 février 2011 desquelles il ressort qu’elle bénéficiait d’une garantie 'protection juridique bailleur et honoraires d’expert'.

Z A est donc fondée à obtenir le remboursement de cette facture, mais à l’encontre de son assureur la MMA, qui n’est, elle-même, pas fondée à être garantie par la SARL C B et la SARL X Investissements puisque son obligation ne résulte pas du sinistre mais du contrat la liant à son assurée.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL C B et l’EURL X, parties perdantes, ont été à juste titre condamnées à supporter les dépens de première instance et d’expertise.

Leur appel étant injustifié, elles seront tenues d’en supporter les dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’est pas justifié de mettre à la charge de Z A une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur de la MMA dès lors que son action est partiellement fondée à son encontre.

La SARL C B seront condamnées in solidum à payer à Z A, en cause d’appel, 4 000 € en application de ces dispositions.

Par ces motifs,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Ordonne la jonction sous le numéro 20-872 des procédures enregistrées sous le numéro 20-872 et sous le numéro 20-880,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Agen du 15 septembre 2020, SAUF en ce qu’il a :

- condamné solidairement l’EURL X et la SARL B C à payer à Z A la somme de 63 000 € au titre des pertes financières, et celle de
- dit que dans leurs rapports entre elles l’EURL X supportera 65 % du montant des condamnations, et la SARL B C 35 % de celles-ci,

- condamné Z A à payer à la MMA la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que ses dépens,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

- déboute Z A de sa demande de dommages-intérêts pour perte financière,

- dit que, dans leurs rapports entre elles, la SARL X Investissements et la SARL B C supporteront les condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 50 % chacune,

- condamne la SA MMA IARD à payer à Z A 10 800 € au titre de la garantie 'protection juridique bailleur et honoraires d’experts',

- déboute la SA MMA IARD de sa demande tendant à être garantie de cette condamnation par la SARL C B et la SARL X Investissements,

- condamne in solidum la SARL C B et la SARL X Investissements aux dépens d’appel,

- condamne in solidum la SARL C B et la SARL X Investissements à payer à Z A 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président, 1. L M N O

63 000€ au titre des pertes financières et dit que dans leurs rapports entre elles la société X supporterait 65% du montant des condamnations, et la SARL C B 35% de celles-ci,

10 800 € au titre des frais d’expertise amiable,