15/02/2022

ARRÊT N°133/2022

N° RG 21/00700 – N° Portalis DBVI-V-B7F-N7I4

EV/CD

Décision déférée du 07 Décembre 2020 – Juge des contentieux de la protection de MONTAUBAN (20/583)

M. X

F A épouse Y

C/

H B

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

Madame F A épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry C, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.001675 du 07/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉ

Monsieur H B

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean louis PUJOL de la SCP SCP PUJOL – GROS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 1er juillet 2019, M. H B a donné à bail à M^me F A épouse Y un bien immobilier situé […] moyennant un loyer mensuel de 1400 €.

Des impayés ont entraîné la délivrance à la locataire d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 17 janvier 2020.

M^me A a quitté les lieux courant septembre 2020.

Par acte du 2 juillet 2020, M. H B a fait assigner M^me F A devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir :

' constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

' prononcer la résiliation du bail au 30 juin 2020,

' ordonner l’expulsion de la locataire,

' condamner M^me A au paiement de la somme de 12'950 € au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 30 juin 2020,

' condamner M^me A au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, ' condamner M^me A à 1000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 7 décembre 2020, le juge du contentieux de la protection de Montauban a :

' déclaré recevable la demande en résiliation du bail formée par M. H B,

' constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 30 juin 2020 et la résiliation du bail conclu entre M^me F A et M. H B portant sur un logement à usage d’habitation situé […],

' condamné M^me F A à payer à M. H B la somme de 16'292 € dans le cadre du règlement des comptes entre les parties aux termes du bail,

' débouté M. H B de sa demande de prise en charge par M^me F A du paiement des travaux concernant les extérieurs,

' condamné M. H B à payer à M^me F A en réparation de son préjudice de jouissance la somme de 2325 €,

' débouté M^me F A de sa demande reconventionnelle de dommages- intérêts d’un montant de 10'000 € à l’encontre de M. H B,

' dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à M^me F A,

' condamné M^me F A à payer à M. H B une indemnité de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

' condamné M^me F A aux entiers dépens de l’instance,

' ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 15 février 2021, M^me F A épouse Y a formé appel de la décision en ces termes: «Réformer partiellement le jugement :

dont appel en ce qu’il a: – condamné M^me Y à payer la somme de

16 292 € dans le cadre du règlement des comptes entre parties – limité à la somme de 2325 € la condamnation de M. B au titre du préjudice de jouissance subi par M^me Y – débouté M^me Y de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts d’un montant de 10 000 € ;

- débouté M^me Loret de sa demande de délais de paiement – condamné M^me Y à une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles – condamné M^me Y aux entiers dépens de l’instance.».

Par dernières conclusions du 14 juin 2021, M^me F A épouse Y demande à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

- condamné M^me A à payer la somme de 16 292 € dans le cadre du

règlement des comptes entre les parties,

- limité à la somme de 2325 € la condamnation de M. B au titre du préjudice de jouissance subi par M^me A,

- débouté M^me A de sa demande reconventionnelle de dommages-interéts d’un montant de 10 000 € dirigée à l’encontre de M. B,
- débouté M^me A de sa demande de delais de paiement,

- condamné M^me A à une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamné M^me A aux entiers dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau,

Prononcer la nullite du bail.

Condanmer M. B à verser la somme de 21 542 € au titre des loyers et indemnités d’occupation indus avec intérêts au taux légal à compter du dépôt des conclusions d’appelant.

A titre infiniment subsidiaire,

Constater que M^me A a reglé la totalité du solde des loyers dus à

M. B,

Debouter M. B de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Condamner M. B à verser la somme de 5 000 € au titre du préjudicede jouissance,

Condamner M. B à verser la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral,

Condamner M. B à verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-et- intérêts pour procedure abusive.

Condamner M. B à régler à Maitre C la somme de 2000 € sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique et 700 1° du code de procedure civile,

Condamner M. B aux entiers dépens de premiere instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 17 mai 2021, M. H B demande à la cour de:

' débouter M^me A de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail,

' confirmer le jugement dont appel en ce qu’il condamne M^me A au paiement de la somme principale de 16.292 € au titre des loyers suivant décompte arrêté au 30 juin 2020 et de l’indemnité d’occupation arrêtée au 12/09/2020,

' réformer le jugement entrepris en ce qu’il condamne M. B à payer à M^me A la somme de 2325 € en réparation de son préjudice de jouissance,

' débouter M^me A de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du prétendu préjudice moral,

' confirmer le jugement entreprise en ce qu’il condamne M^me A à payer à M. B la somme de 500 € en application de l’article 700 du CPC,

Et y ajoutant, au regard de la procédure d’appel,

' condamner M^me A à payer à M. B la somme de 2000 € sur le

fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction est intervenue le 29 novembre 2021.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur la nullité du bail :

M^me A explique avoir découvert le 2 mars 2021 que M. B n’était pas propriétaire du logement mais locataire, le propriétaire étant M. K L, de sorte que le contrat de bail doit être considéré comme nul, M. B ne rapportant pas la preuve du consentement du propriétaire du logement à la sous-location et le bail dont il bénéficiait ayant été conclu exclusivement à des fins commerciales.

M. B explique avoir disposé du bien donné à bail au titre d’un bail commercial consenti par le propriétaire le 17 mai 2009 pour y exercer l’activité de table et chambres d’hôtes et qu’à la date du bail commercial il a proposé le bien à la location pour une durée de six mois dans l’optique d’entreprendre l’activité de gîte ou chambre d’hôtes à compter de février/mars 2020.

Par soit-transmis du 3 janvier 2022, il était demandé aux parties de s’expliquer sur la recevabilité de la demande de l’appelant de voir déclarer le bail nul s’agissant d’un moyen nouveau n’ayant pas été discuté en première instance, au visa de l’article 564 du code de procédure civile.

L’appelante répondait que lorsque des demandes sont apparues du fait de l’évolution du litige et notamment de la révélation d’un fait elles sont recevables et qu’en l’espèce elle n’a appris que le 2 mars 2021 que

M. B n’était pas propriétaire du logement et que la recevabilité d’une demande formée pour la première fois en cause d’appel s’apprécie au regard de liens éventuels le rattachant la prétention originaire.

L’intimé a considéré que cette demande devait être déclarée irrecevable.

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile ,à peine d’irrecevabilité relevée d’office « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Cependant, l’article 565 du code de procédure civile prévoit que les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, conformément dispositions de l’article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Si M^me A indique avoir découvert le 2 mars 2021 que M. B n’était pas propriétaire des biens qu’il lui avaient donnés en location, c’est parce qu’elle ne l’a demandé qu’à cette date alors qu’il lui appartenait de s’informer auparavant et notamment dans le cadre de la première instance. Cet élément ne peut donc être considéré comme nouveau à défaut pour M^me A d’établir d’une fraude au service de la publicité foncière ne lui ayant pas permis de découvrir cette information avant la procédure d’appel.

La demande en nullité du bail qui n’a pas été présentée en première instance, s’analyse en une demande nouvelle au sens des dispositions des articles 564 et 565 du code de procédure civile dès lors qu’en première instance M^me A n’a pas contesté la régularité du contrat mais exclusivement soulevé la responsabilité de M. B et sollicité à ce titre l’octroi de dommages-intérêts pour trouble de jouissance. En effet, sa demande reconventionnelle en responsabilité laissait subsister le contrat alors que l’action en nullité a pour objet de le mettre à néant, elle ne tend donc pas aux mêmes fins.
L’action en nullité du contrat doit en conséquence être déclarée irrecevable comme nouvelle en cause d’appel

Sur les sommes dues par la locataire :

M^me A fait valoir qu’au 30 juin 2020, date de son départ, sa dette s’élevait à 16'800 – 5250, soit la somme de 11'550 € qu’elle a réglée suite à la cession de son local commercial.

M. B oppose que M^me A, qui doit être considérée comme débitrice jusqu’au 12 septembre 2020, date de la remise des clés est redevable de la somme de 12'950 €.

La cour rappelle que le bail liant les parties a fixé le loyer à 1400 €, un dépôt de garantie du même montant a été versé par la locataire. Enfin, les parties sont d’accord sur le fait que M^me A a versé 5250 €.

De plus, il résulte de la photocopie produite par M^me A du décompte d’huissier du 1er avril 2021 qu’elle a versé à M. B 1491,65 € le 23 mars 2021.

M^me A indique en page 2 de ses conclusions qu’elle a restitué les clés au bailleur le 14 septembre 2020, jour de l’audience de première instance.

Il doit donc être fait droit à la demande de M. B de la considérer comme redevable jusqu’au 12 septembre 2020 (page 5 de ses conclusions) du loyer ou d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à un montant égal au loyer convenu entre les parties jusqu’à cette date soit 1400X16+(1400/30X12)= 22'560.

Les comptes entre les parties s’établissent ainsi :

loyer dû de juillet 2019 au 12 septembre 2020 22'960

-

Dépôt de garantie 1400

-

Versements au 23 mars 2021 6741,65

Soit un solde de 14'818,35 €.

Enfin, il résulte du courrier établi par la SELARL Pareuilleux, notaire, le 26 mars 2021 qu’il a été procédé par la SELARL LPBH, en charge du recouvrement de la créance de M. B, à une saisie sur le prix d’une vente, dont M^me A indique qu’il s’agit de celle de son local commercial, pour un montant de 15'123,46 €. En conséquence, elle ne paraît plus redevable d’aucune somme à titre principal.

Sur le préjudice de jouissance :

M^me A affirme avoir subi un préjudice de jouissance résultant d’une surconsommation en raison de la fuite du chauffe-eau et de la piscine pour laquelle un technicien a relevé une fuite du skimmer alors qu’au surplus sa saleté en empêchait l’utilisation.

M. B oppose être intervenu dès qu’une fuite lui a été signalée sur le chauffe-eau et que M^me A a anormalement utilisé la piscine dont il lui appartenait d’assurer l’entretien courant, que ce n’est qu’à la réception d’une facture d’eau importante en janvier 2020 qu’elle mandatera une société en vue d’une recherche de fuite. Selon lui il résulte du bordereau d’intervention de la société que le technicien a isolé le remplissage automatique de la piscine de telle sorte que les déperditions d’eau habituelles n’ont plus été compensées par le remplissage automatique ce qui a « grillé » le moteur et que la piscine s’est totalement vidée.
Il est constant que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurite physique ou à la sante, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critere de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse .

M. B ne produit que trois pages de l’état des lieux d’entrée, la première étant indiquée 1/19, ce qui établit que le document produit est très parcellaire. D’ailleurs, il ne fait pas référence à l’état de la piscine sauf en ce qu’il est indiqué « l’entretien du jardin, de la piscine et de la cour extérieure est à la charge du propriétaire ».

Les photographies produites par M^me A qui révèlent l’état de saleté de la piscine en empêchant l’utilisation sont datées du 30 juin 2019 et M. B ne conteste pas qu’il s’agit de la piscine de la maison donnée en location.

De plus, M^me A produit une facture d’eau du 14 janvier 2020 indiquant une consommation de 740 m³ de juillet à décembre 2019.

Le caractère particulièrement important de cette consommation laisse supposer une fuite, analyse confortée par le bordereau d’intervention de la SARL CME du 7 février 2020 pour une recherche de fuite, qui indique que le compteur tourne en continu et constate une fuite sur le skimmer avec remplissage automatique. Il est précisé que le remplissage de la piscine a été isolé et que le compteur d’eau ne tourne plus et conclut à l’intervention nécessaire d’un pisciniste. Il n’est pas justifié de cette intervention par l’une ou l’autre des parties.

M^me A est entrée dans les lieux en juillet 2019 au regard de la surconsommation d’eau pendant la période suivant immédiatement son installation, il convient d’en déduire que le désordre affectait la piscine lorsque M^me A s’est installée étant relevé d’ailleurs que M. B ne produit pas la facture d’eau antérieure dont l’examen aurait permis une analyse contraire de la situation telle qu’elle est établie par les pièces produites. Il ne justifie pas non plus de l’entretien de la piscine avant l’arrivée de la locataire.

Enfin, si M^me A a alerté M. B d’une difficulté concernant le chauffe-eau, il a indiqué faire intervenir immédiatement un technicien et M^me A ne justifie pas que le désordre a persisté.

Dès lors, il convient d’en déduire que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la surconsommation d’eau résultant du dysfonctionnement de la piscine était constitutif pour M^me A d’un préjudice de jouissance.

Le préjudice de jouissance subi par la locataire, qui résulte de la saleté de la piscine et de son mauvais fonctionnement doit être indemnisé par l’octroi de la somme de M € par infirmation du jugement déféré.

Sur le préjudice moral dont M^me A sollicite l’indemnisation:

M^me A indique que celui-ci est « consécutif aux multiples difficultés, tracasseries, perte de temps et diligences » qu’elle a rencontrées du fait de la complexité de la situation et fait valoir qu’elle a été menacée par M. B.

Il résulte de la solution du litige que M^me A était très largement débitrice à l’égard de M. D celui-ci a engagé la présente instance. De plus, en dehors de l’engagement de la présente procédure, elle ne justifie pas des difficultés, tracasseries et perte de temps alléguées en dehors d’une lettre du 18 février 2020.
Au surplus, si M^me A a déclaré avoir été victime d’un vol qui serait survenu dans sa boîte aux lettres, il n’est pas démontré que la responsabilité en incombe à M. B.

Enfin, l’envoi d’un message par M. B à une date ne pouvant être déterminée au vu de la photocopie produite par lequel il lui indique que si le 1er avril elle est encore dans les lieux elle continuera à creuser son « trou (financier) »' et poursuivant «de toute manière tu vas payer» ne peut être considéré comme particulièrement menaçant, étant constaté en tout état de cause que M^me A ne démontre par aucune pièce (attestation, pièces médicales) la réalité du préjudice moral qu’elle aurait subi.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

L’engagement d’une action en justice constitue un droit dont l’exercice ne dégénère en abus qu’en cas de démonstration d’une faute non caractérisée en l’espèce.

La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée M^me A doit en conséquence être rejetée.

Sur les demandes annexes :

L’équité commande rejeter la demande présentée par M. B au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, par infirmation du jugement déféré, et en cause d’appel et celle de Maître E titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au regard de la solution du litige chacune des parties gardera la charge des dépens par elle engagésen première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M^me F A épouse Y à verser à M. H B 16'292 € outre 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en principal, lui a octroyé 2325 € au titre de son préjudice de jouissance et l’a condamnée aux dépens

Statuant à nouveau des chefs infirmés:

Déboute M. H B de sa demande en paiement de la somme principale de 16'292 €,

Condamne M. H B à verser à M^me F A épouse Y M € au titre de son préjudice de jouissance,

Rejette les demandes présentées par M. H B au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance en cause d’appel,

Rejette la demande présentée par Maître C au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés en première instance et en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER E. VET