ARRÊT DU

10 Septembre 2025

JYS/CH

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N° RG 24/00783 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DIHT

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COMMUNE DE [Localité 2]

C/

[Z] [X] [M]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 234-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 2], prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par M^e Nezha FROMENTEZE, cabinet FROMENTEZE AVOCATS,avocat postulant au barreau du LOT,

et par M^e Gilles MAGRINI, plaidant subsitué à l’audience par M^e ESCOURROU Jean-François, tous deux membres du cabinet URBI ET ORBI AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE,

APPELANTE d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de cahors en date du 17 Juin 2024, RG 23/00254

D’une part,

ET :

Madame [Z] [X] [M]

née le 30 Septembre 1963 à [Localité 4]

de nationalité française,

domiciliée : [Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024 3056 du 08/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AGEN)

représentée par M^e Cécile BAYARD-THIBAULT, substituée à l’audience par M^e Hélène KOKOLEWSKI, SCP DIVONA LEX, avocats au barreau du LOT

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 11 Juin 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller rédacteur, qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS

Le 11 mars 2011 par acte sous seing privé, la Commune de [Localité 2] (46) a baillé à Mme [Z] [M] l’ancien local de la mairie consistant en une maison d’habitation à un loyer mensuel de 430 euros. En cours de bail, le maire actuel reproche à la locataire d’entretenir des relations conflictuelles avec son voisinage, d’occuper le rez-de-chaussée sans titre, d’avoir modifié sans autorisation les lieux loués, transformé l’installation du chauffage et interdit au bailleur de le visiter. Le 23 septembre 2022, la commune a notifié un congé pour vendre.

Suivant acte délivré le 13 octobre 2023, la Commune de St Médard a fait assigner Mme [Z] [M] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Figeac pour être condamnée sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, au principal, à l’expulsion locative des locaux de la [Adresse 1].

Par jugement contradictoire du 17 juin 2024, le tribunal a :

— débouté la Commune de toutes ses demandes,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la Commune aux dépens.

procédure

Suivant déclaration au greffe le 3 août 2024, Mme [Z] [M] a interjeté appel de tous les chefs de dispositif de ce jugement ; elle a intimé la Commune de [Localité 2].

Selon dernières conclusions visées au greffe le 26 mai 2025, Mes [P] et [D] pour la Commune de [Localité 2] demandent, infirmant le jugement, et statuant à nouveau, de :

— ordonner l’expulsion des locaux du [Adresse 1] à [Localité 2], au besoin avec l’assistance de la force publique,

— ordonner l’enlèvement des meubles le garnissant avec placement aux risques de la locataire à charge de les retirer dans le mois de la sommation de ce faire en exécution de la décision,

— condamner Mme [Z] [M] à 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante expose et fait valoir que le bail ne contient que l’étage de l’immeuble, le jugement a faussement requalifié sa demande en action en responsabilité pour trouble anormal du voisinage, l’action de la municipalité sur le fondement de l’article 7 de la loi sur les relations entre bailleurs et locataires, une dizaine d’attestations caractérisent le comportement agressif de Mme [Z] [M], qui est une faute d’usage non paisible des lieux loué, avec sa condamnation pour outrage à personne dépositaire de l’autorité publique en la personne du maire, M. [J] ; l’autorisation en 2012 du précédent maire, M. [S], de modifier l’installation de chauffage est inopposable à la commune qui n’en a pas délibéré, la défaillance alléguée du bailleur n’autorise pas la locataire à modifier les lieux indépendamment de la sécurité du logement, la loi oblige la locataire à supporter la visite des lieux loués pour les seuls besoins de la préparation de travaux, même pas encore commandés.

Selon dernières conclusions visées au greffe le 5 juin 2025, M^e Bayard pour Mme [Z] [M] demande, en confirmant le jugement, de condamner la Commune à 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’intimée expose et fait valoir que la lecture du bail montre que les deux niveaux de l’immeuble sont loués, le stationnement est un problème général dans le village qui dépasse la simple question du voisinage, elle a certes interpellé le maire, mais dans une situation de logement indécent et a posé un insert et des répartiteurs dans une « passoire thermique » avec l’agent communal, elle a dû refuser une visite communale qui n’avait pour objectif que de caractériser qu’elle n’aurait pas respecté des injonctions du nouveau maire.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance d’incident du 14 mai 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise de l’état des lieux loués, formée par la Commune.

Par ordonnance du 16 mai 2025, le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure au 28 suivant.

MOTIFS

1 / sur la résiliation :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

«  Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucun travaux ne peut être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

h) Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.

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Pour débouter la Commune, le tribunal a jugé :

sur l’occupation du rez-de-chaussée du logement : que premier niveau a également été contractuellement concédé, gracieusement,

sur les troubles du voisinage : qu’ils résultent des difficultés objectives du stationnement des véhicules au centre du village sans mettre en cause la responsabilité des uns ou des autres voisins ni remettre en cause la jouissance normale par chacun de son bien,

sur le répartiteur de chaleur : que l’insert a été installé avec l’accord verbal du maire précédent pour pallier la défaillance du chauffage central d’origine et le danger du montage du répartiteur n’est pas démontré,

sur l’accès aux visites : que la commune ne justifie pas de la notification préalable des travaux pour y pénétrer.

En l’espèce, par jugement correctionnel du 5 septembre 2024, mais frappé d’appel, le tribunal judiciaire de Cahors a déclaré Mme [Z] [M] coupable de délit d’outrage à personne dépositaire de l’autorité publique, M [Y] [J], le 15 mars 2023 à Saint Médard 46.

Nonobstant, la Commune communique 4 attestations de témoins caractérisant la propension querelleuse voire belliqueuse de Mme [Z] [M] dans les problèmes de stationnement sur les quatre places de parking public dans sa rue, devant son habitation:

Mme [K] : mitoyenne depuis 2012, subit les stationnements gênants de Mme [Z] [M] contre les véhicules qui se présentent chez elle, subit les nuisances des trop nombreux chats que Mme [Z] [M] entretient au point d’avoir suscité une pétition pour des mesures sanitaires urgentes contraignantes, elle se plaint d’agressions verbales,

Mme [E] : voisine depuis 2019 accueillant des touristes en gîte, subit avec ses clients et ses proches, les injures les plus grossières de Mme [Z] [M] à l’occasion de tout stationnement même régulier, elle se plaint d’agressions verbales,

Mme [R] : en 2023, étant première adjointe au maire, a organisé un concert de musique à l’église, a essuyé des flots d’injures sur le conseil municipal à l’occasion du stationnement du public, n’a obtenu satisfaction qu’après menace d’intervention de la gendarmerie pour l’enlèvement du propre stationnement gênant de Mme [Z] [M] par mesure de rétorsion,

Mme [L] : infirmière, en 2023, met en cause Mme [Z] [M] dans la 'tôle froissée’ à sa voiture à l’occasion de son stationnement devant chez elle après sa tournée auprès de ses patients en subissant ses dénégations très outrées, elle se plaint d’agressions verbales.

Ces éléments ne sont pas à relativiser dans les relations communales ; confrontée comme ses vis-à-vis à un problème objectif de circulation routière, le comportement de Mme [Z] [M] ne fait que le compliquer davantage. Il est ainsi établi que, dans la durée et l’intensité, Mme [Z] [M] enfreint continûment son devoir légal – b) ci-dessus – d’usage pacifique du bien qu’elle loue à la municipalité. Ce seul grief caractérisé est suffisant pour justifier l’action de la Commune bailleresse. La résiliation du bail sera prononcée avec ses conséquences accessoires.

Le jugement sera infirmé.

Mme [M] succombe, elle est condamnée aux dépens augmentés d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Infirme le jugement et, statuant à nouveau :

Ordonne l’expulsion de [Z] [M] et tous occupants de son chef des locaux du [Adresse 1] à [Localité 2], au besoin avec l’assistance de la force publique,

Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement des meubles garnissant le logement au bail résilié avec placement aux risques de la locataire, à charge de les retirer dans le mois de la sommation,

Condamne [Z] [M] aux entiers dépens et à payer à la Commune de [Localité 2] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,