ARRÊT DU

26 Mars 2025

DB / NC

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N° RG 24/00620

N° Portalis DBVO-V-B7I -DHSG

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[V] [R]

SA PACIFICA

C/

[C] [E] épouse [J]

SA AXA FRANCE IARD

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 87-2025

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [V] [R]

né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 15]

de nationalité française, restaurateur

domicilié : [Adresse 11]

[Localité 4]

SA PACIFICA

RCS [Localité 14] B 352 358 865

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Soledad RICOUARD, avocate plaidante au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Stéphane KARAGEORGIOU

APPELANTS d’un jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 31 mai 2024, RG 21/00522

D’une part,

ET :

Madame [C] [E] épouse [J]

née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 9]

de nationalité française

domiciliée : [Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par M^e Amélie TINTILLIER, exerçant au sein de la SELARL CAD AVOCATS, avocate au barreau du LOT

SA AXA FRANCE IARD

RCS [Localité 13] 722 057 460

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Emilie GEFFROY, SELARL CAD AVOCATS, avocate au barreau du LOT

INTIMÉES

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 février 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

[C] [E] épouse [J] est propriétaire, à [Localité 8] (46), lieu-dit '[Adresse 10] [Localité 12]', d’un ancien bâtiment composé de trois niveaux :

— sous-sol : stockage,

— rez-de-chaussée : salle de restaurant et cuisine,

— étage : logement.

Le bâtiment dispose également d’un parking.

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2018, elle l’a donné à bail commercial à [V] [R], afin qu’il y exerce une activité de restauration, et qu’il loge à l’étage.

Il a été stipulé 'Il est expressément convenu que l’étage pourra être utilisé par le preneur à usage d’habitation mais que la location sera considérée pour le tout indivisiblement et exclusivement comme à usage et à caractère commercial.'

Par un second acte sous seing privé du même jour, Mme [J] a mis à disposition de M. [R], pour son activité commerciale, à titre gratuit, du matériel et mobilier de cuisine dont la liste figure en annexe à cet acte.

Le restaurant a été rénové et a ouvert en mars 2018.

Dans la nuit du 21 au 22 novembre 2018, alors que M. [R] et sa famille étaient dans le logement, ils ont détecté la survenance d’un incendie.

Ils ont pu quitter le bâtiment avant qu’il ne soit entièrement détruit.

La SA Pacifica, assureur de M. [R] selon police 'multirisque professionnelle', a diligenté une expertise confiée au cabinet Saretec qui, le 24 novembre 2018, a conclu que l’incendie avait pris naissance dans le restaurant au niveau du tableau électrique.

Par acte délivré le 12 février 2019, M. [R] et la SA Pacifica ont fait assigner l’EURL Vernet, entreprise d’électricité ayant refait l’installation électrique à la demande de Mme [J], et la SA Enedis devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Cahors afin de voir ordonner une expertise judiciaire du sinistre.

Par ordonnance du 10 avril 2019, le juge des référés a désigné [U] [X] en qualité d’expert avec pour mission de déterminer les causes du sinistre et d’évaluer les préjudices subis.

M. [X] a établi son rapport définitif le 4 juillet 2020.

Il a conclu que les travaux effectués par l’EURL Vernet et les raccordements d’Enedis n’étaient pas la cause du sinistre, lequel avait pris naissance dans les combles au-dessus du logement, dans l’installation électrique s’y trouvant.

L’expertise a donné lieu à un chiffrage des dégâts en accord avec les différents experts des compagnies d’assurances.

La SA Axa France IARD, assureur de Mme [J], l’a indemnisée des dégâts immobiliers.

La SA Pacifica a versé à M. [R] les sommes suivantes :

— préjudice matériel personnel : 32 708,99 Euros,

— préjudice matériel professionnel : 77 599,37 Euros,

— perte d’exploitation : 49 500 Euros.

Par actes délivrés les 7 et 14 septembre 2021, Mme [J] a fait assigner M. [R] et la SA Pacifica devant le tribunal judiciaire de Cahors afin de les voir condamner à lui payer la somme de 32 089,47 Euros représentant la valeur du matériel et du mobilier mis à disposition du locataire commercial.

La SA Axa France IARD, assureur de Mme [J], est intervenue volontairement à l’instance afin d’être remboursée de la somme de 370 000 Euros représentant l’indemnité versée à son assurée au titre de l’immeuble détruit.

La SA Pacifica a formé une demande reconventionnelle en remboursement des sommes versées à son assuré et M. [R] une demande d’indemnisation complémentaire au motif qu’il n’a pas commis de faute dans la conservation de la chose.

Par jugement rendu le 31 mai 2024, le tribunal judiciaire de Cahors a :

— condamné in solidum la société Pacifica et [V] [R] à payer à [C] [E] épouse [J] la somme de 32 089,47 Euros,

— condamné la société Pacifica à payer à la société Axa France IARD la somme de 370 000 Euros,

— dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 14 septembre 2021, date de l’assignation,

— débouté la société Pacifica et [V] [R] de leurs demandes formulées à l’encontre de [C] [E] et de la société Axa France IARD au titre du préjudice matériel personnel, du préjudice matériel professionnel et d’une perte d’exploitation subie par M. [R] au titre du reliquat de perte d’exploitation subie non prise en charge par son assureur et les franchises restées à sa charge,

— débouté les parties du surplus de leur demande,

— condamné in solidum la société Pacifica et [V] [R] aux dépens qui comprennent le coût de l’expertise judiciaire,

— condamné in solidum la société Pacifica et [V] [R] à payer à [C] [E] épouse [J] la somme de 2 500 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Pacifica à payer à la société Axa France IARD la somme de 1 500 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Pacifica et [V] [R] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le tribunal a estimé que les causes de l’incendie n’étaient pas déterminées, ce qui excluait toute responsabilité de Mme [J] et que c’est le preneur qui devait en être tenu responsable de plein droit en vertu de l’article 1733 du code civil.

Par acte du 12 juin 2024, [V] [R] et la SA Pacifica ont déclaré former appel du jugement en désignant la SA Axa France IARD et [C] [J] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur la totalité du dispositif du jugement qu’ils citent dans leur acte d’appel.

La clôture a été prononcée le 22 janvier 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 5 février 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SA Pacifica et [V] [R] présentent l’argumentation suivante :

— Le bailleur est responsable du sinistre :

* ils peuvent invoquer les articles 1720 et 1721 du code civil selon lesquels le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparation et procéder aux réparations qui lui incombent et est responsable de tous vices cachés.

* le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose que les réseaux et branchements d’électricité soient conformes aux normes de sécurité et ces dispositions s’imposent pour tout logement.

* le bailleur a limité les travaux de réfection de l’électricité sans faire visiter les combles, sans attestation de vérification du précédent exploitant, et sans la faire vérifier, alors que les obligations professionnelles du locataire commercial ne s’étendaient pas aux combles situés au-dessus du logement privé.

* M. [R] n’a fait procéder qu’à des travaux d’aménagement de l’installation électrique du bar sans rapport avec l’incendie et sans être tenu d’une obligation de vérification qui n’a d’effet que passé un an d’activité.

* la source du sinistre est située dans l’installation électrique privative située dans les combles, affectée d’un vice, dont répond la propriétaire.

— Les indemnisations leur sont dues :

* la SA Pacifica est subrogée dans les droits de l’assuré, M. [R], en vertu de l’article L. 121-12 du code des assurances à hauteur du total des indemnités versées, soit 159 808,36 Euros.

* M. [R] n’a pas été indemnisé du reliquat de pertes d’exploitation de 27 117,39 Euros et de la franchise de 1 000 Euros.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— déclarer Mme [E] responsable du sinistre et la SA Axa France IARD tenue à la garantir,

— les condamner in solidum à payer :

* à la SA Pacifica, subrogée : 159 808,36 Euros,

* à M. [R] : 28 117,39 Euros,

— dire que ces sommes sont assorties des intérêts légaux, capitalisés, à compter du 30 mars 2022,

— débouter Mme [E] et la SA Axa France IARD des demandes présentées à leur encontre,

— les condamner in solidum à leur payer, chacun, la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— mettre les dépens à leur charge incluant les frais d’expertise.

*

* *

Par conclusions d’intimée notifiées le 20 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [C] [E] épouse [J] présente l’argumentation suivante :

— Elle n’est pas responsable de l’incendie :

* l’expert a identifié la zone de départ de feu dans les combles accessibles par une trappe se situant au grenier.

* il existait une interdépendance entre la partie restauration et la zone habitable, toutes les deux alimentées par un tableau général électrique situé dans la petite salle de restaurant, et le bail stipule que les locaux sont indivisibles.

* M. [R] a pris les locaux après les avoir visités en s’interdisant contractuellement toute réclamation sur leur état, le bail lui imposant également de faire vérifier les installations électriques annuellement comme le prévoit également le règlement de sécurité pour les locaux accueillant du public.

* M. [R] a fait procéder à des travaux d’électricité sur le bar sans autorisation du bailleur et sans vérification technique, et le rapport Saretec indique qu’il pouvait s’agir d’un facteur aggravant.

* son locataire n’apporte pas la preuve d’une cause exonératoire de responsabilité dès lors que l’origine de l’incendie est indéterminée.

— La garantie de la SA Pacifica lui est due pour le matériel mis à disposition de l’exploitant :

* le contrat de mise à disposition stipule que le preneur est seul responsable du matériel.

* l’assureur doit sa garantie à ce titre.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner in solidum M. [R] et la SA Pacifica à lui payer la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter les demandes reconventionnelles présentées à son encontre,

— subsidiairement :

— dire que la garantie de la SA Pacifica est mobilisable et la condamner à lui payer la somme de 32 089,47 Euros,

— condamner in solidum M. [R] et la SA Pacifica à lui payer la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— très subsidiairement,

— condamner la SA Axa France IARD à la garantir de toute condamnation mise à sa charge,

— rejeter la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— en toutes hypothèses,

— condamner in solidum M. [R] et la SA Pacifica à lui payer la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intimée notifiées le 26 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SA Axa France IARD présente l’argumentation suivante :

— Le tribunal a justement retenu que l’origine de l’incendie est indéterminée.

— La clause du contrat de bail sur l’état des lieux interdit au preneur de se prévaloir d’un défaut de délivrance.

— Le preneur est de plein droit responsable de l’incendie en application de l’article 1733 du code civil.

— Elle a indemnisé son assurée à hauteur de 370 000 Euros et est fondée à exercer son recours subrogatoire.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner la SA Pacifica à lui payer la somme de 2 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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MOTIFS :

1) Sur l’obligation de délivrance :

Vu les articles 1103, 1720 et 1721 du code civil,

L’article 1/ Etat des lieux du contrat de bail commercial stipule :

'Par dérogation expresse à l’article 1719 du code civil et à l’obligation du bailleur de délivrer les lieux dans un état conforme à leur destination, les parties ont convenu que le preneur prendrait les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance.

Le preneur déclare à cet égard avoir pu visiter à plusieurs reprises les biens objets du présent bail avant et après la signature du compromis du 3 août 2017 et avoir vérifié qu’il n’existait aucun obstacle à l’activité qu’il projette d’y exercer.

En conséquence, il ne pourra être intenté par le preneur aucune action fondée sur le non-respect de l’obligation de délivrance du bailleur, tant lors de la prise d’effet du bail qu’au cours de son exécution.

Le preneur s’interdit donc à l’avenir, pour un motif quelconque tiré de l’état des locaux au moment de leur délivrance, de pouvoir élever une réclamation quelconque à l’encontre du bailleur à leur sujet et de pouvoir lui demander la réalisation de travaux, sauf s’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que l’installation d’équipements quelconques, la suppression, la suspension ou la diminution du loyer et de ses accessoires et/ou l’octroi de dommages et intérêts.'

En application de cette clause, ni M. [R] ni son assureur, subrogé partiellement dans ses droits, ne peuvent être admis à prétendre que Mme [J] a manqué à son obligation de délivrance des locaux objets du bail, étant précisé qu’ils ont permis un exercice normal de l’activité de restauration exercée par M. [R], jusqu’à l’incendie accidentel.

Cet argument ne peut être admis.

2) Sur la responsabilité du preneur :

Aux termes de l’article 1733 du code civil, le preneur répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce, l’expert judiciaire a soigneusement examiné l’état du bâtiment antérieurement à l’incendie, sur photographies, ainsi que l’état du bâtiment après l’incendie.

Il a pu y pénétrer après réalisation d’étaiements, et analyser les traces laissées par l’incendie et les fumées, ainsi que le détail des dégâts.

Il a expliqué que le sinistre ne trouve pas sa cause dans des travaux effectués par l’EURL Vernet ou dans des câbles propriété d’Enedis, et que le départ de feu se situe dans les combles au-dessus du logement.

Il s’est interrogé sur ses causes compte tenu de l’absence d’orage la nuit du sinistre, l’absence d’énergie apportée par une activité humaine, comme par exemple une cigarette, et l’absence d’appareillages électriques à l’exception de la VMC dont il a indiqué qu’elle n’était pas à l’origine de l’incendie compte tenu de sa localisation.

L’expert a également précisé que les travaux électriques réalisés par l’EURL Vernet n’ont pas porté sur les combles.

Il a expliqué que dans les combles 'l’installation électrique composée de câbles (1,5 mm² et 2,5 mm²) et de boîtes de raccordement (avec des dominos) est donc la seule source de départ de feu dans ce volume. Probablement un échauffement au niveau des boîtes de connexion’ et que 'l’origine du sinistre semble donc électrique. Le point de départ se situe en aval du disjoncteur général, dans le comble, donc sur la partie privative de l’installation'.

Ses réponses aux questions, après prise en compte des dires, sont les suivantes :

'Question : Dire si (l’installation électrique) est affectée d’anomalies ou de désordres, et dans l’affirmative les décrire.

Réponse : Au niveau de l’installation privative dans le comble, une anomalie a conduit à un échauffement qui a généré un départ de feu. Les investigations n’ont pas permis d’identifier avec précision ou de prélever l’appareillage qui a dysfonctionné.

Question : Rechercher les causes des désordres constatés.

Réponse : Un dysfonctionnement sur le réseau de distribution privatif de la maison situé dans le comble a généré un échauffement qui a conduit à un départ de feu.

Question : Se faire remettre les notices des appareils présents dans le foyer de l’incendie, rechercher si ces appareils étaient conformes aux normes en vigueur, s’ils étaient installés conformément aux normes en vigueur et dire s’ils sont à l’origine de l’incendie.

Réponse : L’installation dans le comble était ancienne (plus de 10 ans) et n’a pas fait l’objet de travaux récents. Je n’ai pu recueillir de notices ou d’éléments techniques de l’installation dans le comble'.

Au terme de ces éléments, si la localisation du départ du feu a pu être déterminée, dans les câbles, boîtiers et dominos de l’installation électrique situés dans les combles, la cause de l’incendie n’a pu l’être.

En outre, l’expertise ne caractérise pas que ces éléments électriques, bien qu’anciens, étaient vétustes ou affectés de vices internes (comme par exemple des fils électriques nus proches les uns des autres, ou une VMC installée sans respecter les règles de l’art pour la ventilation du moteur), et ce peu important que le bailleur n’ait pas justifié de visites techniques, ce qui ne peut être assimilé à un défaut d’entretien, l’expert n’ayant, en outre pas conclu à un lien de causalité entre une absence d’entretien ou de visite technique et l’incendie.

L’expertise n’a même pas pu déterminer quel a été l’élément exact qui a dysfonctionné et s’est échauffé.

Par conséquent, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que le locataire et son assureur n’apportaient pas la preuve de l’existence d’un vice de construction, ou d’un vice caché, de sorte que M. [R] est responsable de plein droit de l’incendie.

Le jugement qui a rejeté les demandes de M. [R] et de la SA Pacifica, et a prononcé des condamnations découlant de sa responsabilité du preneur, doit être confirmé.

Enfin, l’équité nécessite d’allouer, en cause d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à Mme [J] la somme de 4 000 Euros et à la SA Axa France IARD la somme de 2 000 Euros.

PAR CES MOTIFS :

— la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

— Y ajoutant,

— CONDAMNE in solidum [V] [R] et la SA Pacifica à payer, en cause d’appel, à [C] [E] épouse [J] la somme de 4 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SA Pacifica à payer, en cause d’appel, à la SA Axa France IARD la somme de 2 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum [V] [R] et la SA Pacifica aux dépens de l’appel.

— Le présent arrêt a été signé par André Beauclair, président, et par Catherine Huc, greffière, à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,