Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 25 juin 1996, n° 94/2526

CA Aix-en-Provence
Infirmation 25 juin 1996

CASS
Rejet 10 mars 1999

Arguments

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Accepté
Interprétation de l'acte de vente de 1868
La cour a jugé que l'engagement de ne pas construire au-delà d'une certaine hauteur ne constitue pas une servitude grevant le fonds de la SCI, mais une obligation personnelle à l'égard de M. F.
Accepté
Absence de publication de la servitude
La cour a confirmé que la servitude, pour exister, doit être publiée et que son absence dans les actes de propriété postérieurs affaiblit la revendication du syndicat.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la SCI supporter des frais non compris dans les dépens, en raison de la nature de l'appel.

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1. Obligation de ne pas construire au-delà d’une certaine hauteur – Nature – Servitude (non) – Obligation personnelle (oui) – Interprétation du seul acte constitutif…Accès limité

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2. Droit & Patrimoine 1999 - n72 du 06/1999Accès limité

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 25 juin 1996, n° 94/02526
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	94/2526

Sur les parties

Avocat(s) :	Estelle MONCHO
Parties :	La SCI CUTIGLIANO c/ LE SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L' IMMEUBLE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N 30 9 1996

4ème Chambre B

- Q.P.

Arrêt de la 4ème Chambre Civile Section B ARRET AU FOND en date du 25 JUIN 1996 DU 25 JUIN 1996

Prononcé sur appel d’un jugement rendu le 30 ROLE N° 94/2526

Novembre 1993 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE, 1ère Chambre. SCI CUTIGLIANO

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES C/

DEBATS ET DU DELIBERE SYND COP 54 […] et

[…]

Président
Madame X

Conseillers
Madame Y
Madame Z

Greffier
Madame A

DEBATS

Exp. S.C.R.OUIQUET (Rus) A l’audience publique du 29 Avril 1996 Madame le Président a déclaré que l’affaire 6. 5 SEP. 1996 était mise en délibéré mise en délibéré et Ap

ใบ renvoyée pour le prononcé de l’arrêt à l’audience du 25 JUIN 1996

Zde Grosse délivré, accord GEC

PRONONCE

A l’audience publique du 25 JUIN 1996 26 AVR. 2010 ANA BLANC par M^me X, B

Assistée de Madame A, Greffier. Grosse le 23 JUIL. 1996

Délivrée a BLANC NATURE DE L’ARRET

Contradictoire, TEUBEUL

Copic délivre C

1e 5/07/2001

9. ERMENEUX

NOMS DES PARTIES

La SCI CUTIGLIANO, dont le siège social est à CANNES, […], représentée par ses gérants en exercice messieurs C et D, domiciliés en cette qualité audit siège.

APPELANTE,

INTIMEE INCIDEMMENT,

Ayant pour Avoué la SCP BLANC,

Plaidant Maître MONCHO Estelle, Avocat au Barreau de GRASSE,

CONTRE

LE SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE, sis à CANNES, 54,

[…] et […], représenté par son syndic en exercice, la SNC VIEILLE et CIE, dont le siège social est à CANNES, […], elle-même représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

APPELANT INCIDEMMENT,

INTIME,

Ayant pour Avoué la SCP DE SAINT-FERREOL, TOUBOUL,

Plaidant Maître B. ESTRADIER, Avocat au Barreau de GRASSE,

*****

FAITS, PROCEDURES, ET MOYENS DES PARTIES :

La SCI CUTIGLIANO a acquis le 30 Septembre 1976 un immeuble

^sⁱs à ^C^A^N^N^E^S, ¹[…], composé de 4 corps de bâtiments à usage d’habitation et de commerces, élevé sur rez de chaussée

d’un premier étage et sur partie d’un second étage, qui jouxte la copropriété Immeuble […], laquelle soutient qu’elle bénéficie d’une servitude « non altius tollendi ».

Sur exploit du 10 Septembre 1991, la SCI CUTIGLIANO a, donc, assigné ladite copropriété devant le Tribunal de Grande Instance. de GRASSE pour établir l’inexistence de cette servitude prétendue, ^c^oⁿ^s^tⁱ^t^u^é^e, selon la copropriété défenderesse par l’acte de vente du 14 Avril 1868 entre M. E et M. F dans son article 3; M. E étant l’auteur commun des deux parties, lequel aurait grevé, selon cette même copropriété, la partie lui restant d’une servitude « non altius tollendi ».

★ * * * *

Le Tribunal de Grande Instance de GRASSE, par jugement du 30

Novembre 1993, a :

dit que les dispositions de l’acte du 14 avril 1868 sont constitutives d’une servitude « non altius tollendi » grevant la propriété de la SCI CUTIGLIANO au profit de celle du syndicat de copropriété et de l’immeuble sis à […].

débouté la SCI CUTIGLIANO de toutes ses demandes et condamné celle-ci à verser au Syndicat la somme de 20.000 francs en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure

Civile, ainsi qu’une amende civile de 10.000 francs; enfin, condamné la même aux dépens.

* * ★ * ★

^Le ¹7 ^D^é^c^e^m^b^re ¹⁹⁹³, ^la ^S^CI ^C^U^T^I^G^L^I^A^NO a relevé appel de cette décision par acte dont la régularité n’est pas contestée.

La SCI CUTIGLIANO sollicite de la Cour, avec la réformation de la décision déférée :

Dire et juger que la copropriété de l’immeuble situé 54 ^R^u^e d’Antibes et 15/17, […], ne bénéficie pas

d’une servitude « non altius tollendi » sur le fonds appartenant à la SCI CUTIGLIANO.

Dire et juger que la clause figurant à l’acte de vente de

1868 passé entre monsieur E et Monsieur F s’analyse non comme une servitude mais comme une charge de la vente bénéficiant au seul Monsieur F.

En conséquence, dire et juger que la SCI ^C^U^T^I^G^L^I^A^NO ^e^s^t libre d’édifier, en respectant les règles de l’urbanisme et sous réserve de l’obtention d’un permis de construire, tout immeuble qu’il lui plaira à l’emplacement des corps de bâtiment qu’elle possède […] à CANNES.

Condamner la copropriété […]

Serbes à payer à la SCI CUTIGLIANO la somme de 17.790 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers dépens distraits au profit de la SCP BLANC en application de l’article 699 du N.C.P.C.

^La ^S^CI soutient que la clause figurant à l’article 3 de

^l'^a^c^te ^du ¹4 avril 1868, qui prévoit un engagement de M. E, vendeur, pour lui et ses ^s^u^c^c^e^s^s^e^u^rs ou ayants-cause de ne pas dépasser ^d^aⁿs ^l^e^u^rs const^r^u^c^tⁱ^oⁿs ^uⁿe hauteur prévue ^a^u^dⁱ^t

^a^r^tⁱ^c^l^e, ⁿe peut s’entendre qu’avec ^le complément porté à l’article 5 du même acte.

Que ^le futur employé à c^et ^a^r^tⁱ^c^le 5 indique bien ^uⁿ engagement pour la situation à venir et que la clause figurant à

l’article 3 constitue une charge personnelle au bénéfice de M. F seul, et non une servitude au profit du fonds F.

Que la servitude qui n’a pas été publiée, ne figure pas au règlement de la copropriété du 54, Rue d’ANTIBES et […], non plus qu’elle n’a ^é^té reprise dans les ^a^c^t^es translatifs de propriété postérieurs,sinon dans l’acte de vente du

¹1 ^J^uⁱn ¹⁸⁷5 ^eⁿ^t^re ^M. ^F^A^B^RE ^et ^M. G; que l’apparente contradiction entre l’article 3 et article 5 de l’acte de 1868 doit être interprétée en application des dispositions des articles 1157 et 1162 du Code civil.

Le Syndicat de copropriété de l’immeuble […] et […] à CANNES sollicite confirmation de l’arrêt et débouté de la SCI; aussi, condamnation de la SCI CUTIGLIANO à lui verser la somme de 20.000 francs pour appel abusif et celle de 20.000 francs sur le fondement de l’article 700 du Nouveau

^C^o^de de Procédure Civile; condamnation, aussi, ^de la SCI à supporter les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit

^de ^la ^S^CP ^DE ^S^A^I^NT ^F^E^R^R^E^O^LTOUBOUL en application de l’article 699 du N.C.P.C.

Le Syndicat de copropriété qui soutient que s’agissant d’une action négatoire de servitude, c’est à la SCI à rapporter la preuve de son inexistence, s’oppose aux prétentions de celle-ci en faisant valoir que l’acte constitutif de la servitude a été publié à ^la conse^r^v^a^tⁱ^on des hypothèques, ^et ^en reprenant l’interprétation qu’ont fait les premiers Juges de la volonté des parties : savoir que l’article 3 était constitutif de servitude puisque M. E s’engageait non seulement pour lui-même mais pour ses successeurs et ayants. droits et nécessairement au profit du fonds F à défaut d’autres précisions; savoir, aussi, que

l’article 5 n’annihilait par cette servitude et constituait un simple rappel de la situation qui résulterait d’actes antérieurs ou de l’état des lieux.

^Le Syndicat de copropriété ajoute que ^d^aⁿs ^l^es ^a^c^t^e^s translatifs de propriété du ^f^oⁿ^ds ^v^eⁿ^du à ^M. ^I^SNARD, ⁱl ^a toujours été fait mention de l’acte du 14 Avril 1868; comme ilya été fait référence dans le règlement de copropriété de leur immeuble au titre de l’origine de cette propriété.

Que, ^en ce qui concerne le fonds grevé, l’acte de vente BORDE^A^UX ^du ¹1 ^J^uⁱn 1875 mentionne que les charges E imposées par ^M. ^I^S^N^A^RD à ^M. ^F^A^B^RE ^oⁿt été portées ^l^a connaissance de M. G, de même que l’acte de vente à la SCI CUTIGLIANO fait référence à l’acte du 14 Avril 1868.

( O)

^Le Syndicat rappelle que cette obligation de ⁿe p^a^s construire au dessus d’une certaine hauteur avait toujours été respectée; que la SOCIETE LA VULCANE (vendeur de SCI CUTIGLIANO), comme la SCI CUTIGLIANO reconnaissaient son existence puisqu’elles avaient proposé un dédommagement pour une éventuelle renonciation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 Mars 1996.

MOTIFS DE LA DECISION :

^A^t^t^eⁿ^du que ^d^oⁱt être rappelé ^le ^c^a^r^a^c^t^è^re ^r^é^el ^d^e^s servitudes qui réclame, pour exister, ^de grever ^un ^f^oⁿ^d^s immobilier « servant » au profit d’un fonds immobilier « dominant ».

Attendu que l’acte constitutif de l’obligation de ne pas construire au delà d’une certaine hauteur à laquelle s’est engagé M. E, est l’acte du 14 Avril 1868 qui prévoit à la clause 3 :

"Monsieur E, pour lui, ses successeurs ou ayants cause, par la suite, prend l’engagement de ne pouvoir jamais élever au dessus de trois mètres francs, à partir de la toiture actuelle, les cabines de bains qui se trouvent au Nord et à l’Ouest de son terrain et, dans le cas où cette élévation serait faite, il devrait couvrir en terrasse. Cependant, il aura le droit d’élever

à telle hauteur qu’il jugera convenable, la petite tour carrée qui se trouve à l’angle Sud-Ouest de son terrain où sont placées des machines à eau; pour faire fonctionner l’établissement de

^b^aⁱⁿ^s. ^Il aura de même le droit, dans le jardin actuel de son

^é^t^a^b^lⁱ^s^s^e^ment, ^d'^é^l^e^v^er ^d^es ^c^oⁿ^s^t^r^u^c^tⁱ^oⁿs qui ⁿe pourront dépasser, ^en hauteur, les cabines existantes ^a^v^ec ^l^es ^t^r^oⁱ^s mètres facultatifs de surélévation".

Que le Tribunal de Grande Instance a été amené à devoir interpréter la volonté des parties exprimée dans cet acte, en raison de la formulation de la clause 5, ainsi reproduite :

"^M^oⁿ^sⁱ^e^ur F prend les lieux dans l’état où ils se t^r^o^u^v^eⁿt ^s^aⁿs pouvoir prétendre à ⁱⁿ^d^e^mⁿⁱ^té ^ou dommages et intérêts pour cause de vétusté, dégradations, même pour vices cachés de toutes sortes. Et encore, il prend l’immeuble avec ses servitudes actives et passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues sauf à jouir des unes et à se défendre des autres à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur qui le subroge purement et simplement dans tous les droits actifs et passifs dérivant pour lui ou contre lui des titres de propriété

^aⁿ^t^é^rⁱ^e^u^r^s. A cet égard, Monsieur E lui déclare qu’à sa connaissance, il n’existe aucune servitude passive et qu’il n’en a conféré aucune. Monsieur F reconnaît ici avoir pris une parfaite connaissance de tous les titres de propriété antérieurs sur la présentation des expéditions et qu’il est parfaitement

^fⁱ^xé ^s^ur ^l'^é^t^eⁿ^d^ue ^de ^s^es ^d^r^oⁱ^ts. ^On ^m^eⁿ^tⁱ^oⁿⁿe ici qu’il

n’existera aucune servitude de quelque nature que ce soit de l’immeuble vendu sur celui restant à Monsieur E et réciproquement, à l’exception toutefois de la mitoyenneté du mur séparatif des deux héritages".

Attendu que s’il est prévu à la clause 3, que l’engagement s’impose tant à M. E qu’à ses successeurs et ayants cause et si le terme « jamais » lui donne une coloration de perpétuité, la Cour constate, cependant, qu’il n’est pas énoncé avec précision que charge foncière affecte un fonds au profit d’un autre fonds. cette

Que dans l’acte de vente E G du 11 Juin 1875 de

la partie du fonds resté à Monsieur E, l’engagement E est rappelé en ces ^t^e^r^m^es : « Monsieur G déclare avoir pris connaissance des charges imposées par M. F à M. E dans l’acte de vente… du 14 Avril 1868 ».

Qu’il n’est pas raisonnable de penser que l’apparente contradiction entre la clause 3 et la clause 5 de l’acte de 1868 aurait échappé aux parties contractantes et particulièrement à M. F.

Qu’il convient d’envisager, au contraire, la clause 5 comme complétant et non pas comme anéantissant les effets de la clause 3.

Que précisément, il est entendu entre M. E et M. F, par une mention particulière de cette clause 5,

Qu’il n’existera aucune servitude « de quelque nature que ce soit » au profit de l’immeuble vendu (à F) sur celui restant à M. E et réciproquement au profit de l’immeuble restant (à M. E) sur l’immeuble vendu.

Q^ue ^la seule exception faite, ^e^st ^c^e^l^le ^t^eⁿ^aⁿt à ^l^a mitoyenneté du mur séparatif et que si les parties avaient entendu grever d’une véritable servitude « non altius tollendi » le

^f^oⁿ^ds E au profit du fonds F, elles n’auraient pas manqué de l’inclure au titre des exceptions.

Attendu qu’il convi^eⁿt de ^r^e^t^eⁿⁱr ^en conséquence que

l’obligation faite non seulement à M. E, mais aussi à ses

^et a^y^aⁿ^ts ^c^a^u^s^e, ^e^st ^uⁿe simple obligation successeurs

personnelle profitant au seul bénéficiaire M. F.

Qu’il n’est pas vain de relever que M. F était toujours en vie lorsqu’a été repris l’engagement E dans ^l'^a^c^te ^d^e vente E G.

Attendu que l’obligation de ne pas construire au delà d’une certaine hauteur doit être interprétée, pour caractériser sa

ⁿ^a^t^u^r^e, au regard du seul acte constitutif et qu’il importe peu que des actes successifs suivants aient repris les termes de cet engagement.

Que la clause N°3 ayant été stipulée en la seule faveur de M. F ne constitue pas une servitude non altius tollendi qui grèverait le fonds de la SCI / CUTIGLIANO au profit de l’immeuble de la copropriété […] et […].

Que les pourparlers ayant existé, ensuite, entre la société

VULCANE, puis la SCI CUTIGLIANO et le Syndicat de la copropriété ne peuvent avoir aucune incidence sur l’interprétation de l’acte initial de 1868.

Que l’argument ^de ^la copropriété ^tⁱ^ré ^de ^l'^a^b^s^eⁿ^c^e

d’élévation des immeubles existant sur le fonds de la SCI ne

^s^a^u^r^aⁱt non plus prospérer, puisque la servitude ⁿ^on ^a^l^tⁱ^u^s tollendi ne peut s’acquérir que par titre.

Attendu que les autres moyens de l’appelant sont devenus superfétatoires; comme est superfétatoire sa demande tendant à voir juger qu’elle est libre de construire sur Aon fonds.

Attendu qu’il serait inéquitable de ^l^aⁱ^s^s^er ^la société

^a^p^p^e^l^aⁿ^te ^s^u^p^p^o^r^t^er ^l^es frais ⁱ^r^r^é^p^é^tⁱ^b^l^es ⁿ^on ^c^o^m^p^rⁱs ^d^aⁿs ^l^e^s dépens.

Qu’il convient de condamner la copropriété […] et […], à payer à la SCI CUTIGLIANO la somme de

¹⁰.⁰⁰0 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de

Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

STATUANT PUBLIQUEMENT ET CONTRADICTOIREMENT,

Infirme la décision rendue par le Tribunal de Grande

Instance de GRASSE le 30 Novembre 1993 dans toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Dit que la copropriété de l’immeuble situé […] et […] à CANNES, ne bénéficie pas d’une servitude « non altius tollendi » sur le fonds appartenant à la SCI CUTIGLIANO.

Dit la demande de la SCI CUTIGLIANO sur sa liberté d’édifier

^un ⁱ^m^m^e^u^b^le sur ce fonds, superfétatoire.

Rejette les autres demandes des parties plus amples et non conformes à la présente décision.

Condamne la copropriété 54 ^R^ue d’ANTIBES […] à verser à la SCI CUTIGLIANO la somme de dix mille francs

(10.000 francs) au titre de l’article 700 du Nouveau Code de

Procédure Civile.

Condamne la même copropriété aux entiers dépens d’appel.

Autorise la SCP BLANC Avoué, à recouvrer directement les dépens dont elle a ^f^aⁱt ^l'^a^v^aⁿ^ce ^s^aⁿs avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Hi mian

COUR DE CASSATION Arrêt du 10 03 99

Rejet Rejet

Déactemenf

Irrecevabilité

Déchéance

Cosse et annule i

Ax le 7.05.99 Renvoi

هفت