COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4° Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 09 NOVEMBRE 2007

N°2007/485

Rôle N° 05/21885

Syndicat des Copropriétaires LE MEDITERRANEE HORIZONTAL

C/

S.A. UFFI

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 09 Décembre 2003 enregistré au répertoire général sous le n° 93/8718.

APPELANT

Syndicat des Copropriétaires LE MEDITERRANEE HORIZONTAL, représenté par son syndic en exercice le CABINET AXIMO – XXX

représenté par M^e Paul MAGNAN, avoué à la Cour, plaidant par M^e Christian MAZET, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A. UFFI, dont le siège social est:XXX

représentée par la SCP DE SAINT FERREOL – TOUBOUL, avoués à la Cour, Ayant la SCP VIDAL-NAQUET – MORANT (ASS), avocats au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2007 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Michel BUSSIERE, Président, et Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller,

Monsieur . Michel BUSSIERE, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller

Monsieur Jean-Marie DUBOULOZ, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame X Y.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2007..

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat Rédacteur: Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2007.

Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame X Y, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA COUR

Attendu que par jugement du 25 janvier 2000 le tribunal de grande instance de Marseille a prononcé la jonction des instances enrôlées sous les numéros 8718/93 et 3399/95 mais a ordonné la réouverture des débats sur les demandes du syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Méditerranée Horizontal (ci-après désigné comme le syndicat des copropriétaires) afin qu’il justifie de l’autorisation d’ester en justice donnée par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic ; que cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 10 janvier 2006.

Attendu que par décision en date du 9 décembre 2003 le tribunal de grande instance de Marseille a statué en ces termes :

— Déclare irrecevables les demandes du syndicat principal des copropriétaires du Méditerranée horizontal.

— Condamne la SA UFFI Marseille à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 6 406,22 € avec intérêt au taux légal à compter de ce jour.

— Déboute le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes.

— Dit n’y avoir pas lieu à exécution provisoire.

— Condamne la SA UFFI Marseille à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile outre les entiers dépens.

Attendu que par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 30 janvier 2004, le syndicat des copropriétaires (l’appelant) a interjeté appel du jugement du 9 décembre 2003 mais que l’affaire a été radiée du rôle par ordonnance du 14 juin 2004.

Attendu que par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 21 novembre 2005 le syndicat des copropriétaires, appelant, a demandé le réenrolement de l’affaire après conclusions.

Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 27 mars 2006 la SA UFFI Marseille (l’intimée) a constitué avoué.

Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 27 mars 2006 l’appelant demande de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable son action

— Condamner la SA UFFI Marseille à lui payer les sommes suivantes :

RG N° 93/8718 (assemblée générale du 15 avril 1993)

* remboursement des frais administratifs indûment perçus : 12 384,67 € (81 238,09 F).

* remboursement de frais et honoraires d’avocats et honoraires de syndic (SA UFFI Marseille) indûment perçus : 8 839,15 € (57 981,00 F).

* dommages-intérêts en réparation du préjudice subi : 7 622,45 €

* frais irrépétibles : 2286,75 €

RG N° 95/3399

* Remboursement des frais administratifs facturés pour tenue d’assemblées générales des 21 mars, 19 mai, 28 septembre 1994, 24 octobre 1995, 30 octobre et 18 décembre 1996, suivi de dossiers, honoraires d’avocat : 84 993,28 € (557 519,37 F)

* Remboursement de la différence des honoraires entre la proposition du cabinet AXIMO lors de sa candidature le 28 septembre 1994 et ceux de la SA UFFI Marseille : 15 387,44 € (100 935 F).

* Dommages-intérêts en réparation du préjudice subi dans le fonctionnement de la copropriété du fait de la carence de la SA UFFI Marseille : 30489,80 € (200 000 F).

* Frais irrépétibles : 4573,47 €

— Condamner la SA UFFI Marseille aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Magnan, avoué à la cour.

Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le 24 juillet 2700 l’intimée demande de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour.

Attendu que l’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2007.

Attendu qu’il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.

SUR CE

Attendu la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires n’est plus contestée et qu’il a été justifié d’une habilitation du syndic par l’assemblée générale.

A propos de l’assemblée générale du 15 avril 1993

Attendu que le syndicat des copropriétaires demande le remboursement des frais occasionnés par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 1993 soit 81 238,09 F ainsi que le remboursement des frais de contentieux et honoraires d’avocat pour demander l’annulation de cette assemblée générale correspondant à 57 981 F.

Attendu que par jugement du 25 janvier 2000, confirmé par arrêt du 10 janvier 2006 aujourd’hui définitif, le tribunal de grande instance de Marseille a annulé les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires réunis le 15 avril 1993 au motif que la SA UFFI Marseille n’était plus syndic du syndicat principal depuis le 9 mars à 1985 et n’avait donc pas qualité pour convoquer l’assemblée générale des copropriétaires.

Attendu que les premiers juges ont estimé que la convocation de cette assemblée générale n’avait pas causé de préjudice au syndicat des copropriétaires dans la mesure où faute pour les copropriétaires d’avoir provoqué la désignation d’un administrateur provisoire, la SA UFFI Marseille avait assuré la gestion de fait des parties communes en l’absence d’organe régulièrement désigné ; qu’en outre il n’est pas indifférent de relever que lors de cette assemblée générale, la SA UFFI Marseille avait été désignée comme syndic de la copropriété à la majorité relative ; que dans ces conditions le tribunal a retenu à bon droit que la convocation de cette assemblée générale n’avait pas causé de préjudice au syndicat des propriétaires ; que le jugement sera confirmé sur ce point.

Attendu que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage d’un préjudice ouvrant droit à dommages-intérêts.

A propos de l’assemblée générale restreinte du 21 mars 1994

Attendu que la SA UFFI Marseille, désigné comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires selon ordonnance de référé du 7 janvier 1994 a organisé la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires le 21 mars 1994 afin de désigner un syndic mais qu’elle n’a pas convoqué l’ensemble des copropriétaires limitant la réunion aux seuls représentants des syndicats secondaires et que par ordonnance du 21 mars 1994 le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a estimé que l’assemblée générale prévue pour le 21 mars 1994 ne pouvait pas constitué l’assemblée générale que la SA UFFI Marseille avait reçu mandat de convoquer par l’ordonnance du 7 janvier 1994 ; qu’en conséquence les frais engagés pour convoquer cette assemblée générale ainsi que pour engager la procédure devant le juge des référés doivent rester à la charge de la SA UFFI Marseille ainsi que l’ont décidé à juste titre les premiers juges (3506,13 F + 1206 F = 4712,13 F ou 718,36 euros) ; que cette disposition du jugement n’est pas contestée par l’intimée.

A propos de l’assemblée générale du 19 mai 1994

Attendu qu’à la suite des ordonnances de référé des 7 janvier et 21 mars 1994, la SA UFFI Marseille agissant toujours en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaire a convoqué l’assemblée générale pour le jeudi 19 mai 1994 mais qu’il n’a été établi aucun procès-verbal de la réunion par l’administrateur provisoire ainsi qu’il le reconnaît dans ses écritures ; que l’accomplissement de cette diligence n’a présenté donc aucun intérêt et que des frais ont été inutilement engagés ; que la SA UFFI Marseille demande donc de limiter l’indemnisation aux seuls frais inhérents à la convocation et à la tenue de ladite assemblée générale sans indiquer le décompte de ces dépenses.

Attendu que le syndicat des propriétaires a chiffré à 42 176,88 F le montant des frais administratifs de convocation, location de salle et photocopies ainsi que cela résulte des documents comptables versés aux débats (pièce numéro 14) ; qu’il est évident que si l’assemblée générale avait été tenue régulièrement, il n’aurait pas été nécessaire d’engager une procédure et qu’il convient d’ajouter également le montant des frais d’avocat et avoué pour le suivi de la phase contentieuse soit 23 747,50 F étant donné que les frais irrépétibles n’ont pas été indemnisés par l’arrêt du 10 janvier 2006 ; que l’indemnité allouée s’élève donc à 65 924,38 F ou 10 050,11 euros et que le jugement critique et sera infirmé en ce sens.

A propos de l’assemblée générale du 28 septembre 1994

Attendu que la même cour d’appel, par arrêt du 10 janvier 2006, a confirmé la décision du tribunal de grande instance de Marseille ayant prononcé la nullité de cette assemblée générale par suite d’un mauvais décompte des voix ; que les premiers juges ont donc relevé à juste titre la faute commise par le syndic, professionnel de la copropriété, qui se devait de procéder au recensement exact des suffrages exprimés en tenant compte des droits de chacun des copropriétaires présents ou représentés ; que cette action fautive a rendu inutiles les frais engagés pour la tenue de l’assemblée générale ; qu’en conséquence la SA UFFI Marseille devra rembourser la totalité des frais de convocation (22 694,96 F), location de salle (5 906,28 F) et photocopies (4 455,03 F) engagés à cet effet ainsi que les frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires pour faire annuler ladite assemblée générale (27 415,50 F) soit au total 60 471,77 F ou 9 218,86 euros ; que le jugement sera infirmé en ce sens.

A propos de l’assemblée générale du 24 octobre 1995

Attendu que l’assemblée générale de 24 octobre 1995 a été convoquée par la SA UFFI Marseille mais qu’il résulte du procès-verbal de la réunion que faute de pouvoir désigner le président de l’assemblée, aucune délibération n’a pu être prise ; que le tribunal de grande instance a relevé à juste titre que la SA UFFI Marseille ne pouvait pas être tenue pour responsable de l’absence de désignation d’un président puisque cette formalité n’incombait qu’aux copropriétaires et non pas au syndic ; qu’en l’absence de faute commise par la SA UFFI Marseille, il n’y a pas lieu de condamner cette dernière à rembourser les frais occasionnés par la convocation de cette assemblée générale ; que le jugement sera confirmé sur ce point.

A propos des assemblées générales des 30 octobre et 18 décembre 1996

Attendu qu’il résulte des pièces régulièrement versées aux débats que ces assemblées générales ont été convoquées, non pas par la SA UFFI Marseille, mais par M. Z A, administrateur de biens, désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires selon ordonnances du président du tribunal de grande instance de Marseille en date des 3 octobre 1995, 26 janvier 1996 et 9 avril 1996 ; que dans ces conditions le tribunal a retenu à juste titre que la tenue de ces assemblées générales ne constituait pas une faute imputable à la SA UFFI Marseille et a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’indemnisation ; que le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point

attendu que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage d’un préjudice ouvrant droit à dommages-intérêts à propos de ces dernières assemblées générales

Sur l’indemnisation de l’activité de syndic de la SA UFFI Marseille

Attendu que le syndicat des copropriétaires reproche à la SA UFFI Marseille d’avoir assuré de fait, mais indûment, des fonctions le syndic de l’ensemble immobilier Le Méditerranée Horizontal alors qu’elle n’avait plus de mandat valable depuis de nombreuses années et d’avoir facturé le montant de cette prestation sur la base de 198 582 F TTC alors que lors de l’assemblée générale du 28 septembre 1994, le cabinet Aximo avait proposé une somme de 142 320 F TTC pour le même travail

Attendu cependant que le tribunal a retenu à juste titre qu’il n’est pas du tout certain que la proposition du cabinet Aximo aurait été retenu plutôt que celle de la SA UFFI Marseille si le décompte des voix avait été opéré régulièrement lors de l’assemblée générale tenue le 28 septembre 1994 ; que dans ces conditions il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la SA UFFI Marseille le remboursement de la différence entre le montant des honoraires facturés et celui qu’aurait pu présenter le cabinet Aximo en cas de désignation régulière ; que le jugement sera confirmé sur ce point

Sur les dépens

Attendu qu’il convient de mettre les dépens de première instance y compris ceux concernant la décision du 25 janvier 2000, et les dépens d’appel, à la charge de la SA UFFI Marseille qui succombe avec application de l’article 699 du nouveau code de procédure civile au profit de M^e Magnan, avoué à la cour.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement.

Confirme le jugement entrepris en ce qui concerne les assemblées générales du 15 avril 1993, 21 mars 1994, 24 octobre 1995, 30 octobre et 18 décembre 1996 et le rejet de la demande de remboursement partiel des honoraires.

L’infirme pour le surplus et statuant de nouveau.

Condamne la SA UFFI Marseille à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Méditerranée Horizontal la somme de 19 987,33 euros (dix neuf mille neuf cent quatre vingt sept euros trente trois centimes) à titre de remboursement des frais inutilement engagés.

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Méditerranée Horizontal de ses demandes de dommages-intérêts complémentaires.

Condamne la SA UFFI Marseille à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Méditerranée Horizontal la somme de 15 000 (quinze mille) euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Condamne la SA UFFI Marseille aux entiers dépens de première instance y compris ceux concernant la décision du 25 janvier 2000 et d’appel, et pour ces derniers, autorise M^e Magnan, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S.Y M. BUSSIERE