COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1° Chambre A

ARRET SUR RENVOI DE CASSATION

ARRÊT AU FOND

DU 10 NOVEMBRE 2009

G.L.

N°2009/

Rôle N° 09/02621

C Y

C/

D Z L X

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Arrêt en date du 10 Novembre 2009 prononcé sur saisine de la Cour suite à l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 28/01/2009, qui a cassé et annulé l’arrêt n° 15 rendu le10/01/2008 par la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE ( 1^re Chambre B).

DEMANDEUR SUR RENVOI DE CASSATION

Monsieur C Y

né le XXX à XXX

représenté par la SCP COHEN – GUEDJ, avoués à la Cour,

assisté par M^e Hervé CHEMOULI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION

Madame D Z L X

née le XXX à AVIGNON (84000), demeurant Mas du Clarousset – Route de Cacharel – 13460 SAINTES-MARIES-DE-LA-MER

représentée par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour,

assistée par M^e Jean-J VOLFIN, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Octobre 2009 en audience publique .Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M. LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :

Monsieur Gérard LAMBREY, Président,

Monsieur Jean VEYRE, Conseiller

Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle E F.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2009.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2009

Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle E F, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Vu le jugement rendu le 12 avril 2007 par le Tribunal de grande instance de TARASCON qui a :

— déclaré l’action engagée par Madame D X recevable,

— dit que la promesse unilatérale de vente en date du 13 avril 2003 consentie par Monsieur G X à Monsieur Y portait sur la pleine propriété du bien sis au Saintes Maries de la Mer, lieu dit 'Bas Frigoules',

— déclaré la demande de rescision pour lésion irrecevable faute de publication au bureau des hypothèques,

— dit que le jugement valait vente au profit de Monsieur Y selon les conditions de la promesse unilatérale de vente du 13 avril 2001,

— enjoint Madame D X de quitter les lieux sous astreinte,

— débouté Monsieur Y de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné Madame D X à payer à Monsieur Y la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Vu l’appel régulièrement interjeté par Madame L D X née Z, le XXX;

Vu l’arrêt rendu le octobre janvier 2008 par la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE (1^re chambre B) ayant réformé le jugement;

Vu l’arrêt rendu le 28 janvier 2009 par la cour de Cassation cassant et annulant ledit arrêt et renvoyant les causes et les parties devant la cour de céans;

Vu la déclaration de saisine enrôlée par C Y le 11 février 2009;

Vu la déclaration de saisine enrôlée par D X le 10 mars 2009;

Vu les conclusions récapitulatives déposées par l’appelante le 29 septembre 2009;

Vu les conclusions récapitulatives déposées par l’intimé le 8 octobre 2009;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 13 octobre 2009;

SUR CE

— Sur la procédure

Attendu que si l’article 28 – 4°- c du décret du 4 janvier 1955 fait obligation au demandeur en justice de publier l’assignation en rescision d’un droit réel c’est à condition que celui-ci soit lui même soumis à publicité;

Attendu que l’article 30-1 dudit décret interdit toutefois au tiers qui était lui-même chargé de faire publier des droits concurrents de se prévaloir des dites dispositions;

Attendu que l’acte de vente dont D X demande la rescision n’a pas été publié, faute d’existence, puisqu’il est lui-même l’objet de la demande principale de C Y, tiers, tendant à l’obtention d’un titre judiciaire publiable de son droit de propriété;

Attendu par conséquent, que la demande en rescision pour lésion est parfaitement opposable à C Y;

— Sur le fond

1 – Attendu que par acte sous seing privé en date du 13 avril 2001, G X a promis de vendre à C Y la nue-propriété d’un immeuble à usage d’habitation avec terrain attenant sis au Saintes Maries de la Mer, qu’il avait acquise auprès des consorts A suivant acte reçu par Maître H I le 6 mars 1957, ses parents, Monsieur et Madame J X en ayant acquis l’usufruit aux termes du même acte;

Attendu que les conditions de la vente éventuelle ont été rédigées de la manière suivante:

'- le transfert de propriété de l’immeuble aura lieu le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente;

— l’entrée en jouissance s’effectuera le même jour par la prise de possession réelle, ledit immeuble devant être libre de toute location ou occupation quelconque à cette même date;

— l’acquéreur prendra l’immeuble dans l’état ou il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance …';

Attendu, s’agissant de la durée et du mode de réalisation de la promesse, qu’il est stipulé que le bénéficiaire pourra lever l’option dans le délai de 4 mois à compter du jour où le bénéficiaire aura eu connaissance par lettre recommandée avec accusé de réception du décès de l’usufruitière Madame K X, Monsieur J X étant prédécédé;

Attendu que G X est décédé le XXX laissant sa L comme héritière;

Attendu que Madame L X étant à son tour décédée le 2 janvier 2006, D X a notifié à C Y la survenance de ce décès par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 janvier 2006; que ce dernier a dans ces conditions levé l’option par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mai 2006, et par conséquent dans les formes prévues par la promesse de vente en date du 13 avril 2001;

2 – Attendu que C Y sollicite la réitération forcée de la plein propriété de l’immeuble au motif que le démembrement de cette propriété ayant cessé par la mort naturelle de l’usufruitière, et G X étant devenu de ce fait l’unique propriétaire de ce bien, le transfert de propriété prévu à l’acte devant s’opérer à défaut pour le promettant de s’être réservé le droit d’usufruit;

3 – Attendu que D X invoque en premier lieu la nullité de la promesse de vente pour erreur sur la chose, objet du contrat, G X ayant cru vendre la nue propriété de son immeuble alors qu’il promettait de vendre en réalité la plein propriété future de l’immeuble;

Attendu que si l’erreur de droit peut justifier l’annulation d’un acte juridique pour vice du consentement ou défaut de cause, elle ne prive pas d’efficacité les dispositions légales qui produisent leurs effets en dehors de toute manifestation de volonté de la part de celui qui se prévaut de leur ignorance;

Attendu en l’espèce que sauf stipulation d’une réserve d’usufruit, la promesse de vente de la nue-propriété d’un bien grevé d’usufruit a nécessairement pour objet, en cas d’extinction de l’usufruit, la pleine propriété de ce bien en application des dispositions de l’article 617 du code civil;

Attendu par conséquent que D X ne peut pas attaquer l’acte de vente pour vice du consentement ni l’engagement unilatéral signé par elle le 7 avril 2004, antérieurement à son mariage célébré le 28 avril 2004, trois semaines avant le décès de son mari, de régulariser sitôt mariée l’acte authentique de vente concernant la cession de la propriété pour promesse de vente authentique;

4 – Attendu que D X prétend que la promesse serait caduque en raison de la discordance de l’objet de l’offre et l’objet de l’acceptation;

Attendu que l’économie du contrat voulant que l’offre ne pouvait être acceptée qu’au décès du dernier des usufruitiers, G X qui ne pouvait promette à l’origine que la nue propriété avait nécessairement prévu que l’objet de l’acceptation porterait sur la pleine propriété à moins que son héritière puisse invoquer une réserve d’usufruit;

5 – Attendu que D X estime encore qu’elle a rétracté sa promesse avant la levée de l’option puisqu’elle a intenté avant le décès de la dernière usufruitière, le 2 janvier 2006, une action en nullité de la promesse de vente par exploit du 31 octobre 2005 à l’encontre de C Y, 'futur acquéreur éventuel', assignation initiant la présente instance;

Attendu que l’appelante admet qu’en vertu de la promesse unilatérale de vente elle devait maintenir son offre jusqu’à l’expiration du délai de l’option dont elle a elle-même fixé la limite en informant le bénéficiaire du décès de l’usufruitière, sans aucune faculté de rétractation et que c’est précisément l’objet de l’action initiée reconventionnellement, par voie de conclusion, par C Y d’obtenir la vente judiciaire du bien immobilier et par conséquent la sanction du refus opposé par D X, que ce soit sous forme de 'rétractation’ implicite ou d’assignation en nullité, celle-ci ne pouvant bien évidemment se faire justice elle-même;

Attendu que le contrat faisant loi, elle ne peut unilatéralement se désengager au moyen d’une condition purement potestative;

6 – Attendu que D X estime subsidiairement que la promesse a comporté une réserve d’usufruit implicite mais 'nécessairement prévue’ puisque son mari, en retardant la levée de l’option au moment du décès de son dernier parent, et en n’indiquant nullement qu’il promettait de vendre la pleine propriété, a nécessairement entendu se réserver l’usufruit;

Attendu que ce droit ne peut se déduire par simple analogie avec un usufruit que G X avait évidemment réservé dans l’intérêt de ses parents, qui ne résulte d’aucune exclusion contractuelle formelle des effets de l’article 617 du Code civil, et qui, au delà de sa seule personne, aboutirait au résultat singulier de réserver indéfiniment un usufruit à la légataire universelle du promettant, et à tous ses héritiers futurs;

Attendu que ce moyen ne peut qu’être rejeté;

7 – Attendu que D X invoque subsidiairement, la rescision pour lésion de plus des 7/12^e de la vente opérée au prix de 533.571 €uros en s’appuyant sur une estimation de la propriété par une agence immobilière d’ARLES pour un montant de 1.158.000€ qui mettrait en évidence un prix inférieur au seuil du prix lésionnaire soit 675.000 €uros;

Attendu que l’immeuble consiste en une grande villa d’un étage sur rez-de-chaussée d’environ 250 m², avec auvent, construite en 1959, sans aucun style particulier, type ferme ou mas, sur un terrain d’environ 16.000 m² marécageux et inconstructible situé aux Saintes Maries de la Mer;

Attendu qu’il n’y a aucun jardin, pas de piscine, et aucun arbre conséquent autour du bâtiment;

Attendu que selon un constat d’huissier du 12 juillet 2006 révèle la nécessité de travaux de rénovation des murs intérieurs et extérieurs tandis que les agents immobiliers contactés par D X n’ont pu que constater que les équipements sanitaires électriques et de cuisine dataient de l’origine et présentaient une qualité et un confort bas de gamme;

Attendu qu’un devis de la société C2M CONSTRUCTION a d’ailleurs chiffré à 280.946 €uros le montant des travaux indispensables à la remise en état de la villa;

Attendu que Maître B, notaire rédacteur de la promesse de vente, a estimé que la pleine propriété de l’immeuble valait environ 768.000 €uros en 2001, son état n’ayant depuis subi aucun changement;

Attendu qu’au décès de la dernière usufruitière le 2 janvier 2006, D X a d’ailleurs évalué la pleine propriété à 640.000 €uros dans le cadre de la déclaration de succession;

Attendu que l’avis de valeur établi par l’agence MANARANCHE ne prend en compte aucun diagnostic termite amiante et plomb et inclut une possibilité d’agrandissement de 100 m² rigoureusement interdite en zone naturelle inconstructible;

Attendu que l’appréciation de propriété typiquement camarguaise est démentie par les photographies produites qui révèlent un bâtiment sans harmonie, de construction banale, entouré d’un espace vert à l’état d’abandon, sans aucune référence à une architecture prétendue régionale;

Attendu dans ces conditions que les faits articulés de lésion ne sont pas assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, qui supposeraient une valeur vénale de plus de 844.643 €uros, irréaliste même en 2006;

Attendu par conséquent que D X sera déboutée de son action en rescision pour lésion;

8 – Attendu que C Y réclame par 'appel incident’ une indemnité d’occupation de 2.500 €uros mensuels depuis le 2 juin 2006 et des dommages et intérêts pour abstention abusive d’entretien du bien, à la faveur de l’absence d’exécution provisoire;

Attendu que l’entrée en possession étant prévue au moment de la signature de l’acte authentique, l’occupation des lieux par D X est justifiée, aux droits du de cujus;

Attendu qu’à défaut de comportement malveillant ou de mauvaise gestion caractérisée, le manque de valorisation de l’immeuble ne peut être considéré comme une faute à l’encontre de l’occupante des lieux dont elle devrait répondre au titre de sa responsabilité délictuelle;

Attendu que par ailleurs le premier juge a parfaitement motivé le rejet de la demande de séquestre du solde du prix;

Attendu en revanche qu’il convient de porter l’astreinte à 500 €uros par jour de retard;

Attendu que les conditions de la compensation judiciaire n’étant pas réunies entre le prix de vente et les éventuelles créances de l’intimé, ses demandes sont sans objet;

Vu l’article 696 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et en dernier ressort, sur renvoi après cassation :

Confirme le jugement sauf sur l’irrecevabilité de l’action en rescision pour lésion et le montant de l’astreinte;

Statuant à nouveau sur ces seuls points,

Déboute D X de son action en rescision pour lésion,

Dit que l’astreinte est élevée à 500 €uros par jour de retard et courra deux mois après signification du présent arrêt;

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne D X à payer à C Y la somme de 6.000 €uros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne D X aux entiers dépens;

Autorise la SCP COHEN GUEDJ, avoués, à recouvrer directement contre celle-ci le montant de ces avances.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT