COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 11 FÉVRIER 2011

N° 2011/

Rôle N° 09/20238

Syndicat des copropriétaires PALOMBIÈRES

C/

XXX

Grosse délivrée

le :

à :la S.C.P. X

la S.C.P. Y-Z

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 01 octobre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 07/07615.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la résidence PALOMBIÈRES, XXX – XXX représentée par son syndic en exercice la Société URBANIA UFFI, dont le siège est 9 Rue Sainte Victoire 13006 MARSEILLE, elle – même prise en la personne de son représentant légal y domicilié,

représenté par la S.C.P. X, avoués à la Cour, plaidant par la S.C.P. ROSENFELD F. – ROSENFELD G. – ROSENFELD V., avocats au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

XXX, 29 Boulevard Battala – Lotissement Amandine – XXX, prise en la personne de son gérant en exercice,

représentée par la S.C.P. Y-Z, avoués à la Cour, plaidant par M^e Christian SALORD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 février 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat Rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 février 2011,

Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 7 mars 2005 la XXX IMMOBILIER a acquis les lots n° 605 et 606 de la copropriété RÉSIDENCE PALOMBIÈRES à MARSEILLE ; ces lots consistent en des locaux commerciaux situés dans le bâtiment F, à usage commercial et de garage collectif ; ces locaux se trouvent au 1^er étage, et s’ouvrent sur une terrasse servant de toiture à ceux du rez-de-chaussée ; se plaignant que la XXX IMMOBILIER y ait effectué d’importants travaux sans le concours de l’architecte de l’ensemble immobilier, qu’elle en ait fait un lieu de culte, 'en l’occurrence une mosquée', que cette affectation ne respecte pas la destination de l’immeuble et qu’elle soit à l’origine de troubles du voisinage, le 12 juillet 2007 le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE PALOMBIÈRES l’a assignée aux fins d’obtenir, essentiellement, sa condamnation à cesser cette activité et à restituer aux lieux leur destination contractuelle ;

Par jugement du 1^er octobre 2009 le Tribunal de grande instance de MARSEILLE a statué ainsi :

'CONDAMNE la XXX IMMOBILIER à produire tous les documents afférents aux travaux effectués, (notamment les permis de construire ou déclaration de travaux, les noms des entreprises et de leurs assureurs, les ordres de services des entreprises, devis, factures et études des entreprises et architectes) ainsi que tout document permettant de certifier la conformité des travaux aux règles de l’art et la solidité de l’immeuble, et ce, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant celui de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT que les entiers dépens de l’instance seront supportés par la XXX’ ;

Le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE PALOMBIÈRES a relevé appel de cette décision le 10 novembre 2009 ;

Au terme de dernières conclusions du 12 juillet 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE PALOMBIÈRES formule les demandes suivantes :

'Vu les articles 9 et suivants de la loi du 10 juillet 1965

Vus les articles 1134 et suivants du Code Civil

Vu le règlement de copropriété

Vues les pièces

Vu le jugement rendu le 1^er octobre 2009 par le Tribunal de grande instance de Marseille,

DÉCLARER l’appel recevable,

REFORMER partiellement le jugement déféré,

CONSTATER les infractions au règlement de copropriété commises par la XXX IMMOBILIER

CONSTATER l’existence de troubles anormaux de voisinage imputables aux activités de la XXX IMMOBILIER ou à celles de son locataire.

CONDAMNER la XXX IMMOBILIER à cesser ou faire cesser toute activité irrégulière et à restituer aux lieux leur destination contractuelle sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER la XXX IMMOBILIER à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 8.000 euros en réparation du préjudice subi.

CONFIRMER le jugement déféré pour le surplus.

DÉBOUTER la XXX IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la XXX IMMOBILIER à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner la XXX IMMOBILIER aux entiers dépens de la procédure, en ceux compris les frais engagés pour faire réaliser des constats par huissier, ceux d’appel distraits au profit de la S.C.P. X sur son affirmation de droits’ ;

Au terme de dernières conclusions du 23 juin 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la XXX IMMOBILIER formule les demandes suivantes :

'Vu les explications qui précèdent et les pièces versées aux débats ;

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence du 1^er octobre 2009 ;

S’entendre confirmer le jugement dont appel, et ce avec toutes ses conséquences de droit.

Constater que la demanderesse n’établit pas le fait d’une prétendue activité «irrégulière» comme elle l’indique dans son assignation ;

Prendre acte des termes de l’assignation introductive d’instance et des propos indiqués à plusieurs endroits à connotation raciste et discriminatoire ;

Constater qu’ils constituent une véritable dénonciation calomnieuse, en l’espèce une faute, dont il convient de réparer le préjudice de notre concluante par l’octroi de justes et réparateurs dommages et intérêts de ce chef, lesquels ne sauraient être inférieurs à la somme de 30.000 € ;

Débouter l’appelant de toutes ses demandes fins et conclusions, les dire irrecevables et de surcroît mal fondées ;

Dire au regard du caractère particulièrement vexatoire de cette procédure que le jugement à intervenir devra être publié aux frais du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Plombières prise en la personne de son Syndic dans le journal de LA PROVENCE dans un délai au plus tard de 30 jours à dater du jugement à intervenir ;

S’entendre enfin condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Plombières aux entiers dépens de la procédure, ce au profit de la S.C.P. Y Z A qui affirme y avoir pourvu, ainsi qu’à l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE pour un montant n · 3.000 € ' ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2010 ;

MOTIFS DE LA DECISION

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d’en relever d’office l’irrégularité ;

Le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE PALOMBIÈRES a qualité et intérêt pour agir ; ses demandes sont donc recevables ;

Les bâtiments constituant la RÉSIDENCE PALOMBIÈRES sont à usage mixte d’habitation et de locaux professionnels ou commerciaux ; les lots n° 605 et 606 sont des locaux commerciaux ; le règlement de copropriété n’édictant aucune autre prohibition que celle des commerces 'prévus à l’enquête du commodo et incommodo', l’exercice d’activités culturelles et cultuelles n’implique pas, par lui-même, une modification ou une atteinte à la destination de l’immeuble ; encore faut-il qu’il ne crée pas de nuisances et de risques supérieurs à ceux qui existaient auparavant ;

Or la XXX IMMOBILIER :

— indique avoir conclu un bail avec une association culturelle de Kurdes ('Cette association a pour but : de gérer toutes les activités sociales, cultuelles, culturelles … ; fonder… une bibliothèque et une salle de conférence… ; ouvrir… des jardins d’enfants et des écoles pour enfants turques…'), mais s’abstient de le communiquer ;

— a effectué ou laissé effectuer dans ses locaux d’importants travaux susceptibles d’avoir porté atteinte à la solidité de l’immeuble (suppression des cloisons, dégradation du pilier d’angle et du pilier central soutenant la poutre en béton armé), sans faire appel à l’architecte de l’ensemble immobilier, comme prévu par le règlement de copropriété (Titre II, Article 4 alinéa 2) ;

— demande la confirmation du jugement entrepris, mais ne fournit pas les documents relatifs aux travaux effectués que le Tribunal l’a condamnée à produire sous astreinte ;

— reçoit ou laisse recevoir dans ses locaux, à diverses heures de la journée (dès 6 heures lors du constat d’huissier du 8 décembre 2008, vers 13 heures lors de celui du 26 janvier 2007, après 20 heures lors de celui du 28 octobre 2005), plusieurs dizaines de personnes venues prier et chanter portes ouvertes ('Nous percevons une voix chantant un chant liturgique musulman, tel les chants des chefs du rite musulmans du haut de leurs minarets'), qui en dehors de la célébration de leur culte occupent les parties communes de la copropriété ('A 8 heures, l’esplanade est bondée. Nous dénombrons plus de cent cinquante personnes qui stationnent à l’extérieur. La plupart… sont debout et discutent, d’autres sont assis… Au moment de notre départ vers 8 heures 30… des fidèles continuent d’affluer'), après s’être garées de manière anarchique sur les trottoirs situés aux abords de la résidence ;

— reste taisante sur le respect des normes applicables aux Etablissement Recevant du Public (Salles à usage d’auditions, conférences, réunions… ; établissements d’enseignement… crèches ; bibliothèques, centres de documentation et de consultation d’archives ; établissements de culte…), particulièrement en matière de sécurité ;

— d’une manière générale, ne justifie d’aucune démarche, initiative ou précaution quelconque pour éviter, ou simplement limiter, les nuisances que de tels va-et-vient et concentrations de personnes dans des lieux non prévus pour cela à l’origine occasionnent nécessairement aux autres copropriétaires, et les risques qu’ils engendrent ;

La décision déférée sera donc réformée de ce chef, et la XXX IMMOBILIER condamnée :

— d’une part, à cesser et faire cesser l’exercice dans les lots n° 605 et 606 de toutes activités culturelles et cultuelles de la nature de celles qu’accueillent les Etablissements Recevant du Public, sans les autorisations administratives requises et les aménagements nécessaires pour ne pas créer de nuisances supérieures à celles qui résulteraient de l’exploitation de commerces non prévus à l’enquête du commodo et incommodo, sous astreinte ;

— d’autre part, à payer au Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE PALOMBIÈRES une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi depuis 2005 ;

Les termes 'hommes de type arabe’ ou 'de couleur noire’ repris par celui-ci, citant un constat d’huissier, pour décrire les activités exercées dans les lots n° 605 et 606 et les nuisances qui en résultent, ne sont pas déplacés ; au demeurant, on ne voit pas quel 'préjudice moral’ direct et personnel ils pourraient causer à une société civile immobilière ; par ailleurs, l’indication selon laquelle 'un trafic de drogue s’est installé dans l’enceinte même de la copropriété’ ne contient l’imputation d’aucun fait qui porterait atteinte à l’honneur ou à la considération, ni aucune dénonciation, de la XXX IMMOBILIER ; les demandes reconventionnelles de cette dernière seront donc rejetées ;

Le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE PALOMBIÈRES a engagé des frais irrépétibles, notamment aux fins de constats d’huissier, dont il serait inéquitable de lui laisser supporter intégralement la charge ; il convient de lui allouer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La XXX IMMOBILIER qui succombe doit supporter les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,

Reçoit l’appel du Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE PALOMBIÈRES ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la XXX IMMOBILIER à produire divers documents sous astreinte ;

Le réforme pour le surplus, et statuant à nouveau,

Condamne la XXX IMMOBILIER :

— à cesser et faire cesser l’exercice dans les lots n° 605 et 606 de la copropriété RÉSIDENCE PALOMBIÈRES de toutes activités culturelles et cultuelles de la nature de celles qu’accueillent les Etablissements Recevant du Public, sans les autorisations administratives requises et les aménagements nécessaires pour ne pas créer de nuisances supérieures à celles qui résulteraient de l’exploitation de commerces non prévus à l’enquête du commodo et incommodo, dans le mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte passé ce délai de 2.000 euros par infraction constatée ;

— à payer au Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE PALOMBIÈRES la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, et celle de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la XXX IMMOBILIER aux entiers dépens, et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par la S.C.P. X conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

S. AUDOUBERT J-P. ASTIER