COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 26 SEPTEMBRE 2013

N° 2013/393

Rôle N° 12/17987

C X

C/

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE TOVA

SARL Y B

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE

SCP ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de TOULON en date du 31 juillet 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11/4612.

APPELANTE

Madame C X

née le XXX, demeurant XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Julien PIASECKI, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES IMMEUBLE LE TOVA

XXX

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Y B dont le siège est XXX -

XXX

LA SARL Y B

dont le siège social est XXX

représentés par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Bertrand PIN, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Frederic FRENZEL, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 2 juillet 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame ARFINENGO, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2013,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRETENTIONS :

Madame C X est propriétaire du lot n° 7 constitué d’un garage en sous-sol dépendant de l’immeuble Le Tova situé à Toulon , soumis au statut de la copropriété.

Madame X estime que selon le règlement de copropriété, seules devraient lui être imputées des charges générales alors que ses décomptes de charges font désormais apparaître des charges spéciales.

Une assemblée générale s’est tenue le 4 mai 2011, au cours de laquelle ont été votées les résolutions numéro sept relative à l’approbation des comptes arrêtés au 31 août 2010 et numéro huit relative au quitus donné au syndic pour sa gestion arrêtée à la même date .

Par exploit d’ huissier en date du 26 août 2011, M^me X a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TOVA devant le tribunal de grande instance de Toulon en annulation de ces résolutions et la société cabinet Y B, syndic, en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire en date du 31 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Toulon a débouté et Madame X de toutes ses prétentions, l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 €à titre de dommages et intérêts, la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a également condamnée aux dépens dont la distraction a été ordonnée au profit de Maître A PIN.

Par déclaration reçue le 26 septembre 2012, enregistré le 27 septembre 2012, M^me C X a relevé appel de cette décision à l’encontre de toutes les parties.

Au terme de dernières conclusions déposées et notifiées le 15 avril 2013, tenues pour intégralement reprises ici, M^me C X demande à la cour de :

— la déclarer recevable en son appel ;

— réformer purement et simplement le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable la demande nouvelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TOVA et de la société Y B tendant à voir déclarer irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale présentée par M^me X ;

— débouter le syndicat des copropriétaires et la société Y B de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble relatif à la répartition des charges,

— prononcer la nullité des résolutions numéro sept et huit adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2011, avec toutes les conséquences de droit qui s’y rattachent ;

Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil,

— condamner le cabinet Y B à verser à M^me X la somme de 5000 € au titre de l’indemnisation intégrale de ses préjudices

— condamner le syndicat des copropriétaires ainsi que le cabinet Y B à verser chacun à Madame X la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet Y B aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP ERMENEUX CHAMPLY LEVAIQUE.

Au terme de dernières conclusions déposées et notifiées le 17 juin 2013, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TOVA et la SARL Y B demandent à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret du 17 mars 1967, du règlement de copropriété relative à la répartition des charges du 7 juin 1994, de :

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes de M^me X,

A titre subsidiaire,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner M^me C X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— la condamner aux entiers dépens, dont ceux d’appel distraits au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 juin 2013.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- Sur la recevabilité de l’appel :

Attendu que la recevabilité de l’appel n’est pas discutée et qu’aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d’en relever d’office l’irrégularité.

2- Sur la recevabilité au visa de l’article 564 du code de procédure civile :

Attendu que Madame X soulève, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires et du cabinet Y B tendant à voir déclarer l’appelante irrecevable en sa demande d’annulation pour non-respect du délai de deux mois institué par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Attendu que le syndicat des copropriétaires et le cabinet Y B répliquent que leurs conclusions récapitulatives devant le tribunal de grande instance de Toulon contenaient des développements ayant trait à l’irrecevabilité des demandes de M^me X, la décision entreprise y faisant d’ailleurs référence.

Mais attendu que le syndicat des copropriétaires et le cabinet Y B soulèvent la fin de non-recevoir tirée du non respect du délai prefix prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Attendu que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, et notamment, pour la première fois en cause d’appel, en sorte que l’irrecevabilité soulevée sera déclarée recevable.

3- Sur la recevabilité de la demande en annulation sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

Attendu que le syndicat des copropriétaires et la SARL Y B soulèvent l’irrecevabilité de la demande en annulation formée par M^me X au motif qu’elle ne justifierait pas avoir exercé son action dans le délai de deux mois prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Mais attendu qu’il ressort des pièces versées aux débats (copie de l’accusé de réception) que le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mai 2011 a été notifié à Madame X par un courrier recommandé avec accusé de réception présenté une première fois le 1^er juillet 2011 et, en l’absence de l’intéressée ce jour là, distribué le 2 juillet 2011. Z, dès lors, que l’action en nullité a régulièrement été introduite par Madame X le 26 août 2011' dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 et sera, comme telle, déclarée recevable.

4 – Sur le fond :

4-1 :Attendu que Madame X fait grief au jugement attaqué de l’avoir déboutée de sa demande en annulation de la résolution numéro 7 de l’assemblée générale du 4 mai 2011, alors que, selon elle cette résolution traduit une application erronée du règlement de copropriété en ce que le règlement actuel prévoit l’existence de charges générales pour tous les copropriétaires, et de charges spéciales aux garages pour les seuls propriétaires de garages et de parkings situés au sous-sol, mais avec un objet bien précis.

Attendu que la résolution numéro 7, contestée par M^me X, relative à l’examen et l’approbation des comptes de la période allant du 30 mars 2010 au 31 août 2010 arrêtés par le cabinet Y B, a été adoptée par 7279 voix, l’appelante ayant voté contre.

Attendu que le règlement de copropriété modifié en date du 7 juin 1994, reçu en l’étude de M^e André LAYET, notaire à Toulon, prévoit, en sa page 22, la disposition suivante, au titre des charges communes : « Les charges liées à l’entretien, au fonctionnement et à l’agrément de la dalle – E – F verts – clôtures etc. seront à la charge exclusive des lots 292 à 296. Seuls les chemins piétons, sorties piétons qui sont réservées aux garages et parkings seront pris en charge par les propriétaires des garages et parkings en sous-sol'.

Attendu que ces dispositions instaurent des charges communes spéciales.

Attendu que Madame X affirme, sans être contredite, que les chemins piétons réservés aux garages et parkings correspondent, en réalité, à deux allées recouvertes de pavés autobloquants, d’environ 1 m de large, sur une longueur respective de 3 et 8 m. Que, de même, elle indique qu’il existe trois sorties piétons composées d’escaliers extérieurs, éclairés par quelques ampoules, dont l’un inaccessible aux propriétaires des parkings qui n’en détiennent pas la clé. Attendu que l’appelante verse aux débats des clichés photographiques, non contestés par le syndicat des copropriétaires, démontrant un mauvais entretien de ces zones.

Attendu que Madame X produit également aux débats 'l’annexe n°3, compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice clos réalisé du 30/03/2010 ou 31/08/2010 et budget prévisionnel de l’exercice (N+2) du 01/09/2011 au 31/08/2012" duquel il résulte les charges suivantes :

— au titre des charges générales, figurent les rubriques contrat de surveillance, la gestion, frais d’envoi, frais de timbres, frais de gestion, contentieux et frais bancaires pour un total de 6975,01 euros pour l’exercice clos ;

— au titre des charges spéciales figurent les charges spéciales suivantes :

— les charges spéciales dites 'GGE S/S TOVA I’ comprenant l’eau froide, l’électricité, le nettoyage des locaux, le contrat sécurité incendie, l’entretien et les petites réparations, et l’entretien réparation pour un total de 7699,87 euros au titre de l’exercice clos ;

— les charges spéciales dites 'Bureaux TOVA II’ comprenant l’eau froide, l’électricité, le nettoyage des locaux, le contrat de maintenance, le contrat sécurité incendie, le contrat entretien chauffage, le contrat espace verts, l’entretien et petites réparations, l’entretien et réparation/R, l’entretien et la réparation/NR, pour un total de 10.525,99€ au titre de l’exercice clos;

— les charges dites 'Bureau TOVA II+GGE TOVA I’ comprenant le contrat de maintenance, l’entretien et les petites réparations, l’entretien et réparation/R, l’entretien et réparation/NR et les primes d’assurances pour un total de 23.885,33€

Soit un total de charges spéciales de 42.111,19€, pour une période de cinq mois (31mars 2010 au 31 août 2010) et un total de charges générales, pour la même période, de 6975,01 €.

Attendu que les clauses du règlement de copropriété, ci-dessus rappelées, ont institué des charges spéciales exclusivement supportées par les propriétaires de garages et parkings en sous-sol, limitées aux 'chemins piétons et sorties piétons’ réservés auxdits garages et parkings, ainsi que des charges spéciales, exclusivement supportées par les 'bureaux du TOVA II', lesdites charges étant uniquement afférentes à l’entretien et l’agrément de la 'DALLE-E-F VERTS-CLÔTURES', en sorte qu’il ne ressort pas du règlement de copropriété modifié l’instauration de charges spéciales qui seraient à la fois imputables aux bureaux TOVAII et aux garages TOVA I, et ce, contrairement au compte de gestion produit et approuvé lors de l’assemblée générale litigieuse (cf ci-dessus charges dites 'Bureau TOVA II+GGE TOVA I').Attendu que les considérations émises par le syndicat des copropriétaires selon lesquelles cette répartition aurait lieu à la satisfaction générale est sans emport sur la question de savoir si la répartition est conforme, ou pas, aux stipulations du règlement de copropriété. Attendu, en outre, que le syndicat des copropriétaires prétend qu’il 'est apparu peu équitable de faire supporter à certains copropriétaires (notamment ceux des garages et parkings), qui n’habitaient pas l’immeuble, des charges concernant des services qu’ils n’utilisaient pas, c’est-à-dire la totalité des charges générales’ alors que la Cour observe que d’après l’annexe 3 du compte de gestion, les charges dites spéciales dépassent de plus de cinq fois le montant des charges générales. Attendu que la résolution n'7 de l’assemblée générale du 4 mai 2011, en ce qu’elle a approuvé les comptes de l’exercice du 30 mars 2010 au 31 août 2010 et voté le budget prévisionnel de l’exercice ultérieur de manière non conforme au règlement de copropriété, encourt l’annulation.

Attendu, et bien que cela soit sans incidence sur la validité de la résolution contestée et que Madame X n’agisse pas en rectification de son compte individuel, que la Cour relève néanmoins qu’il n’existe dans le règlement de copropriété, aucune clé de répartition permettant de déterminer, pour chaque lot concerné, ses quote-parts de parties communes spéciales. Or, attendu que les décomptes de charges de M^me X font apparaître, pour son lot numéro 7 constitué d’un garage situé au deuxième sous-sol du bâtiment A dit TOVA I l’imputation, à juste titre, de charges communes générales en raison de son nombre de tantièmes de parties communes générales12 /10.000èmes, mais également de charges communes spéciales dites garages sous sol Tova calculées sur la base de 12/2899èmes et de charges dites bureau Tova II et Garage TOVA calculées tantôt sur la base de 12/6099èmes, tantôt sur la base de 12/5954èmes, alors d’une part qu’il ne ressort pas du règlement de copropriété que Madame X, propriétaire d’un seul garage dans l’immeuble TOVA I , doive supporter des charges spéciales Bureau de l’immeuble TOVA II, d’autre part qu’aucun document contractuellement opposable aux copropriétaires, ne fixe la base de calcul des tantièmes de parties communes spéciales. Attendu que la Cour relève enfin que le document intitulé 'Répartition des charges’ adressé à Madame X le 1^er septembre 2011, et recouvrant la période litigieuse (30 mars 2010 au 31 août 2010), mentionne des montants de charges à répartir (charges générales : 57.472,87€, charges spéciales GGE S/S TOVA I : 13.140,51€ et charges BUR TIVA II+ GGE TOVA I : 19.770,83€) qui ne correspondent pas aux montants respectifs figurant dans l’annexe 3 compte de gestion

4-2 : Attendu que Madame X fait ensuite grief au jugement attaqué de l’avoir déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 8.

Attendu que la résolution numéro 8, contestée par M^me X, relative au quitus à donner au cabinet Y B pour sa gestion arrêtée au 31 août 2010, a été adoptée par 7289 voix, M^me X ayant voté contre.

Attendu que le fait que l’actuel syndic, la SARL Y B, succédant à ces fonctions à la SARL SAINT A B, ait repris la gestion dans des conditions difficiles tenant, prétendument, à la mauvaise application faite par l’ancien syndic du règlement de copropriété, est sans incidence sur l’annulation sollicitée. Attendu que, bien plus qu’une critique de la gestion du syndic, Madame X dénonce une gestion irrégulière résultant de la violation du règlement de copropriété ainsi qu’une absence d’information sur le mode de calcul des charges spéciales et l’établissement des comptes. Attendu, en conséquence, que se référant en outre aux développements précédents, la Cour prononce l’annulation de la résolution attaquée.

4-3 : Attendu, enfin, que Madame X fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de son action en responsabilité contre la SARL Y B alors que, selon elle, le syndic a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil, l’appelante dénonçant ' une véritable intention de nuire, sinon même une forme de harcèlement ' à son égard.

Attendu qu’il incombe à Madame X de rapporter la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre eux. Or, attendu qu’à supposer même démontrée l’existence d’une faute, l’appelante ne justifie pas, en l’état des annulations prononcées, quel pourrait être son préjudice.

Attendu, en conséquence, que Madame X sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts, le jugement entrepris étant confirmé de ce seul chef.

5- Sur les demandes accessoires et les dépens :

Attendu qu’en raison de sa succombance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TOVA supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY LEVAIQUE.

Attendu que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TOVA à payer à M^me X la somme de 1500 €.

Attendu qu’il n’y a pas lieu à plus ample application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en matière civile, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Reçoit l’appel formé contre le jugement rendu le 31 juillet 2012 par le tribunal de grande instance de Toulon.

Déclare recevable la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et la SARL Y B tirée du non-respect du délai fixé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Rejette cette fin de non recevoir.

Déclare recevable l’action en nullité formée par Madame X des résolutions n° 7 et 8 de l’assemblée générale du 4 mai 2011.

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il :

— a débouté madame X de sa demande en annulation des résolutions n° 7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2011 ,

— a condamné Madame X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le TOVA I et II la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts et 1000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— a condamné Madame X aux dépens et ordonné leur distraction au profit de M^e A PIN.

Statuant à nouveau des seuls chefs réformés,

Prononce l’annulation des résolutions n° 7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2011.

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Tova 1 et II des demandes formées contre Madame X en dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté madame X de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL Y B.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TOVA aux entiers dépens de première instance d’appel, ces derniers étant distraits au profit de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY LEVAIQUE.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TOVA à payer à Madame X la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à plus ample application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. MASSOT G. TORREGROSA