COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU : 16 JANVIER 2014

(Rédacteur : Jean-Pierre FRANCO, conseiller,)

N° de rôle : 12/04779

SAS HPBC

c/

Z C Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 juillet 2012 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7°, RG : 12/02340) suivant déclaration d’appel du 14 août 2012

APPELANTE :

SAS HPBC, prise en la personne de son représentant légal M. Thierry PROUST, Président, domicilié en cette qualité au siège XXX – XXX

représentée par Maître Patrice CORNILLE de la SCP CORNILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Z C Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représenté par Maître FOUCARD substituant Maître Yves DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – GELIBERT – DELAVOYE, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2013 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Pierre FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Brigitte ROUSSEL, président,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 9 et 16 mai 2011, M. Z Y a vendu à la société HPBC au prix de 827'304 € quatre parcelles situées au Haillan (Gironde) d’une superficie totale de 34'551 m², sous diverses conditions suspensives, et notamment celles liées à la purge de tout droit de préemption, et à l’obtention d’un crédit par l’acquéreur; la régularisation de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2012.

Par arrêté en date du 22 juillet 2011, notifié le 25 juillet 2011 à M. Y, la communauté urbaine de Bordeaux (la CUB) a décidé d’exercer son droit de préemption au prix de 622'000 € soit 18 € le mètre carré.

Après avoir saisi le juge de l’expropriation par requête en date du 7 octobre 2011 aux fins de fixation judiciaire du prix, la CUB s’est désistée de cette instance, puis par arrêté en date du 28 novembre 2011 rectifié par arrêté du 9 décembre 2011, elle a renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

Par courrier en date du 3 janvier 2012, la société HPBC a fait connaître par son notaire à M. Y qu’elle renonçait au bénéfice des conditions suspensives stipulées à son profit et que plus rien ne s’opposait à la régularisation de la vente par acte authentique.

M. Y a fait savoir en réponse que cette renonciation de la société HPBC aux conditions suspensives était manifestement tardive et qu’il y avait lieu de constater la nullité de l’acte sous seing privé, sur le fondement des articles L.290-1 et L290-2 du code de la construction et de l’habitation.

La société HPBC a fait assigner M. Y devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour voir juger la vente parfaite, obtenir la publication du jugement à intervenir constatant la perfection de la vente, ainsi que la condamnation du vendeur à lui payer la somme de 15'000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive; et subsidiairement celle de 82'730 € au titre de la clause pénale stipulée dans la vente du 9 mai 2011 outre intérêts de droit.

Par jugement en date du 4 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Bordeaux a prononcé la nullité de la promesse de vente conclue par acte sous seing privé des 9 et 16 mai 2011, a ordonné la restitution à la société HPBC du dépôt de garantie de 41'500 € consigné entre les mains de Maître X, notaire à Saint-Médard en Jalles, et condamné la société HPBC à payer à M. Y la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes.

Le tribunal a considéré que la promesse de vente litigieuse était nulle dès lors d’une part qu’elle n’avait pas été constatée par acte authentique, et, d’autre part, qu’elle ne prévoyait pas une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente.

Dans des conditions de régularité non contestée, la société HPBC a relevé appel de ce jugement le 14 août 2012 et demande à la cour par dernières conclusions déposées et signifiées le 3 janvier 2013

— de réformer le jugement dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Au principal,

— de dire valable et parfaite la vente consentie par M. Z Y à la société HPBC les 9 et 16 mai 2011 portant sur les parcelles sises à le XXX, à XXX pour le prix de 827'304 €

— de dire que l’arrêt à intervenir constatant la perfection de la vente sera publiée à la conservation des hypothèques de Bordeaux par les soins de l’acquéreur aux frais avancés du vendeur,

Subsidiairement,

— d’ordonner la restitution à la société HPBC de la somme de 41'500 € versés par elle à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître X notaire à Saint Médard en Jalles,

— de condamner M. Z Y à lui payer la somme de 82'730 € au titre de la clause pénale stipulée dans la vente, outre les intérêts de droit sur cette somme à compter de la signification de l’assignation; celle de 15'000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et celle de 4500 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait essentiellement valoir :

— que l’acte litigieux peut recevoir la qualification de promesse d’achat, de sorte qu’il n’est pas soumis à l’article L290-1 du CCH,

— qu’en considération de la loi interprétative du 22 mars 2012, modifiant la rédaction de l’article L290-2 du CCH, l’article L290-1 du CCH ne concerne que les promesses unilatérales de vente, et non les promesses synallagmatiques ni les ventes conditionnelles,

— que la durée de validité de l’acte sous seing privé est en réalité inférieure à 18 mois,

— que le vendeur ne peut valablement invoquer l’absence d’acte authentique puisque cette carence lui est imputable; l’acte litigieux ayant été rédigé par son propre notaire, Maître X,

— que l’intimé a renoncé à demander la nullité de l’acte, dès lors qu’il a confirmé à plusieurs reprise sa volonté de s’engager ,

— que le tribunal aurait dû analyser la promesse au regard de l’article L 290'2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi interprétative n°2012-387 du 22 mars 2012, qui limite aux promesses unilatérales de vente l’obligation de prévoir une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente,

— qu’aucune indemnité d’immobilisation n’était exigible à peine de nullité puisque la promesse de vente était qualifiée par le premier juge de synallagmatique;

— qu’en toute hypothèse, elle a bien versé une somme de 41'500 € entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie, ce qui dépasse le seuil de 5 % visés par l’article L 290'2 du code de la construction et de l’habitation,

— que l’intimée ne peut utilement se prévaloir de la caducité de la vente puisqu’elle a renoncé au bénéfice de toutes les conditions suspensives, en ce compris celles liées à l’obtention de son financement le 12 janvier 2012, soit moins d’une semaine après la mise en demeure qui lui avait été adressée par le vendeur,

— qu’elle est fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie ainsi que l’application de la clause pénale dès lors que le défaut de réalisation de la vente est imputable au vendeur, qui a cherché par tous moyens à renégocier le prix convenu après le désistement de la CUB dans l’exercice de son droit de préemption.

Par dernières conclusions signifiées et déposées le 5 février 2013, M. Y demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, en déboutant la société HPBC de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, de constater que la société HPBC a renoncé tardivement au bénéfice des conditions suspensives,

— de constater en conséquence la caducité de l’acte sous seing privé,

— de dire qu’il conservera la somme de 41'500 € versée par la société HPBC à titre de dépôt,

— de condamner la société HPBC à lui payer la somme complémentaire de 41'230 € au titre de la clause pénale outre celle de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne principalement :

— que conformément aux dispositions de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation la promesse, dont la durée de validité était supérieure à 18 mois ,devait être constatée par un acte authentique dès lors que la date limite de réitération était fixée au 31 décembre 2012, soit plus de 18 mois après la signature initiale,

— que la loi du 22 mars 2012, modifiant la rédaction de l’article L. 290'2 du code de la construction et de l’habitation n’est pas une loi interprétative et ne pouvait s’appliquer à l’acte de vente litigieux,

— qu’il était impossible pour lui de renoncer au bénéfice de la nullité sanctionnant l’absence d’acte authentique, s’agissant des dispositions d’ordre public,

— qu’au demeurant, il n’a jamais renoncé au bénéfice de cette nullité,

— que l’acte sous seing privé était contraire aux dispositions de l’article L 290'2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 22 mars 2012, puisqu’il prévoyait pas d’indemnité d’immobilisation mais simplement un dépôt de garantie, d’une nature différente,

— qu’à titre subsidiaire, l’acte en date des 9 et 16 mai 2011 est caduc par suite de défaillance de la condition suspensive puisque la société HPBC n’a pas répondu en temps utile à la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 janvier 2012 aux termes de laquelle il lui demandait de justifier de l’accomplissement des formalités à sa charge en vue de l’obtention d’un crédit,

— qu’enfin, il est fondé à solliciter l’application de la clause pénale à son bénéfice dès lors que la caducité est imputable à la négligence fautive de l’acquéreur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

1- Sur la nullité de l’acte litigieux :

Selon les dispositions de l’article L. 290'1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009'323 du 25 mars 2009 'toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.'

L’appelante entend tirer argument de la rédaction de l’article L290-2 pour interpréter l’article L290-1, et réduire son domaine d’application aux seules promesses unilatérales.

L’article L290-2 du CCH, dans sa rédaction résultant l’article 110 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, dispose en effet que 'la promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.'

Mais il convient de relever que la loi nouvelle relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives, n’est pas applicable en la cause puisqu’elle n’a pas été déclarée interprétative, qu’elle ne se borne pas à reconnaître un droit préexistant qu’une définition imparfaite aurait rendu susceptible de controverse, et qu’au contraire, elle innove en limitant désormais l’obligation de prévoir une indemnité d’immobilisation aux seules promesses unilatérales de vente consenties par des personnes physiques, dont la validité est supérieure à 18 mois.

C’est donc l’article L290-2 dans sa version issue de la loi 2009-323 du 25 mars 2009 qui était applicable au moment de la signature de l’acte litigieux, selon lequel 'la promesse de vente mentionnée à l’article L290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.'

L’acte en date des 9 et 16 mai 2011 doit être qualifié de promesse synallagmatique de vente, et non de promesse d’achat comme soutenu à tort par l’appelante, dès lors que les parties s’obligeaient réciproquement les unes envers les autres, M. Y à vendre et délivrer les parcelles et la société HPBC à en payer le prix au moyen d’un prêt qu’elle s’engageait à solliciter.

L’acte avait bien une durée de validité supérieure à 18 mois puisque les parties devaient réitérer leur engagement par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2012 (soit 19 mois plus tard); l’acte précisant même que cette date n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, l’exercice du droit de préemption par la communauté urbaine de Bordeaux n’avait pas pour effet de retarder le début de la validité de l’acte; celui-ci a produit au contraire ses effets dès le 16 mai 2011, date de signature par le vendeur, obligeant notamment l’acquéreur à effectuer toutes les démarches utiles en vue de l’obtention de son financement.

La promesse synallagmatique de vente conclue par M. Z Y pour une durée supérieure à 18 mois était soumise de plein droit à l’article L290-1du CCH et devait donc être constatée par acte authentique; le seul fait (au demeurant non démontré) que Maître X, notaire, ait prêté son concours pour la rédaction de l’acte sous seing

privé était insuffisant à assurer le formalisme exigé par la loi à des fins de protection des promettants

Il n’est nullement établi que le vendeur ait choisi délibérément de recourir à un acte sous seing privé, et l’irrégularité formelle ne peut en aucun cas être considérée comme une turpitude imputable à M. Y, dont ce dernier ne pourrait se prévaloir; et l’acte litigieux était donc atteint de nullité.

S’il est interdit de renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi à des fins de protection de l’ordre public, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis de telles règles.

Il incombait en l’espèce à la société HPBC, qui s’en prévaut, de rapporter la preuve de la confirmation de l’acte nul. Il n’existe aucune confirmation expresse de l’acte; et seule une confirmation tacite peut donc être invoquée.

A plusieurs reprises, M. Y a effectivement manifesté son intention de mener à bien son projet de vente :

— la première fois, par courrier adressé au président de la communauté urbaine de Bordeaux dans lequel le vendeur déclare maintenir le prix figurant dans sa déclaration d’aliéner, prix convenu pour la cession de l’immeuble au profit de la société HPBC,

— la seconde fois, par courrier du 3 janvier 2012, dans lequel il indique au gérant de la société HPBC qu’il lui paraît nécessaire de prévoir la signature d’un avenant à l’acte, compte tenu de la nouvelle situation créée par la renonciation de la communauté urbaine à l’exercice de son droit de préemption.

Ainsi que le soutient à juste titre l’appelante, le souhait de voir négocier un avenant implique nécessairement de la part du vendeur celui de confirmer la validité de l’acte initial.

Toutefois, la société HPBC ne démontre pas que le vendeur ait poursuivi l’exécution du contrat en ayant connaissance du vice affectant celui-ci; il n’est fait nulle mention dans les courriers échangés de l’irrégularité formelle de l’acte sous seing privé par absence de caractère authentique.

Sans qu’il soit besoin d’examiner le second grief invoqué, il convient donc de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a considéré que l’acte des 9 et 16 mai 2011 était nul, par violation des dispositions d’ordre public de l’article L290-1 du CCH; et en ce qu’il a ordonné la restitution à la société HPBC de la somme de 41'500 € correspondant au dépôt de garantie consignée entre les mains de Maître X, notaire.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le moyen tiré de la caducité de la promesse synallagmatique dès lors que la nullité de l’acte est retenue.

2- Sur les demandes subsidiaires en paiement :

Il était stipulé en page 11 de l’acte sous seing privé qu’à titre de clause pénale, une somme égale à 10 % du prix de la vente serait mise à la charge de la partie responsable du défaut de réalisation.

En l’espèce, aucun élément objectif ne permet d’imputer à l’une ou à l’autre des parties la décision de recourir à un acte sous seing privé plutôt qu’à un acte authentique. Même si l’acte sous seing privé a été signé par le notaire du vendeur, la société HPBC avait en effet toute latitude pour en refuser la signature.

C’est donc à juste titre que le tribunal a dit n’y avoir lieu à application de cette clause au profit de M. Y ou de la société HPBC et a rejeté les demandes formées à ce titre.

Il y a lieu également à confirmation de la décision, en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par la société HPBC, dans la mesure où l’argumentation principale de M. Z Y a été déclarée bien fondée.

3- Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile:

Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles, aussi bien en première instance qu’en cause d’appel et le jugement devra donc être réformé sur ce point.

Par ailleurs, chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement, sauf en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Rejette la demande formée par M. Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Rejette le surplus des demandes,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Brigitte ROUSSEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.