Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 SEPTEMBRE 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/22084

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 13/02343

APPELANT

Syndicat des copropriétaires du 5 O P Q XXX représenté par son XXX en son agence XXX sis 24 O Charcot XXX, ou tout autre syndic en exercice

5 O P Q

XXX

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0034

Représenté par M^e Catherine FRANCESCHI, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : C1525

INTIMES

Monsieur B, M, J X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur F, S, T, Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés et assistés l’audience de M^e Dominique MIELLET de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0281

Monsieur D Z

52, O du 4 Septembre

XXX

Défaillant

Assigné à domicile devant la Cour d’appel de PARIS le 18 décembre 2014, conformément à l’article 655 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame H I, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente,

Madame H I, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame H I, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Monsieur B X et Monsieur F Y ont acquis le 23 mai 2012 les lots 2, 3 et 39 de l’immeuble en copropriété sis 5 O P Q à XXX correspondant respectivement à un appartement, une boutique et une cave situés au rez-de-chaussée. Ayant le projet d’ouvrir un restaurant dans leurs lots 2 et 3, ils ont demandé au syndic le 15 juin 2012 de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :

— une demande de modification de façade avec déplacement de la porte d’entrée pour accès handicapés,

— une demande d’agrandissement de 1,80 m d’une baie sur mur porteur,

— une demande de création d’un conduit de cheminée aux normes sur façade arrière.

Ces demandes de travaux ont été soumis au vote de l’assemblée générale du 14 novembre 2012, laquelle devait par ailleurs se prononcer sur des travaux de réfection de canalisation passant par le local du rez-de-chaussée et des travaux de remplacement de l’alimentation en eau froide de l’immeuble jusqu’au dernier étage.

L’assemblée du 14 novembre 2012 a finalement :

— voté la réalisation de travaux de réfection des canalisations du rez-de-chaussée (résolution 5),

— rejeté la réalisation de travaux de remplacement de l’alimentation en eaux froide du compteur général jusqu’au dernier étage (résolution n°8)

— autorisé M. X à effectuer ses travaux de modification de façade et d’agrandissement de baie dans un mur porteur (résolutions 12 et 13 bis),

— mais rejeté la demande de création d’un conduit de cheminée sur la façade arrière (résolution n°14).

Par acte d’huissier du 21 février 2013, Messieurs B X et F Y ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du 5 O Q devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’obtenir :

— l’annulation des résolutions 8 et 14 pour abus de majorité,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de remplacement de l’alimentation en eau froide depuis le compteur général jusqu’au dernier étage sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,

— l’autorisation de réaliser la création d’un conduit de cheminées aux normes sur la façade arrière de l’immeuble,

— des dommages intérêts à hauteur de 29.142 euros en réparation de leur préjudice d’exploitation.

En cours de procédure, ils ont porté leur demande de dommages et intérêts à 65.893 euros en demandant que cette somme soit compensée avec les charges qu’ils devaient. Ils ont en outre sollicité la condamnation du syndicat à effectuer sous astreinte les travaux de réfection des canalisations d’EU/EV décidés lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2012.

Monsieur D Z, propriétaire dans ce même immeuble des lots 10 et 18 correspondant à deux appartements situés au deuxième et quatrième étage, est intervenu volontairement à cette instance par conclusions du 6 janvier 2014 aux fins notamment de :

— faire constater le dysfonctionnement récurrent des dispositifs d’alimentation de l’immeuble en eau potable et d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes à l’origine de désordres dans son appartement ainsi que le défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat à effectuer sous astreinte des travaux de détartrage et de curage des colonnes d’évacuation des eaux usées tels que prescrits par l’assemblée générale du 4 avril 2005, avec remplacement des joints d’étanchéité,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 20.000 euros de à titre de dommages et intérêts,

— subsidiairement, surseoir à statuer et ordonner une expertise.

Par jugement du 14 octobre 2014, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :

— dit que la fin de non recevoir du chef de la demande d’annulation de la résolution n°8 était devenue sans objet du fait du désistement de Messieurs X et Z,

— dit Messieurs X et Z recevables en leurs autres demandes,

— avant dire droit, ordonné une expertise aux frais avancés de messieurs X et Y d’une part et de M. Z d’autre part, afin notamment de faire constater les infiltrations et fuites alléguées, décrire les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires sur les colonnes d’eau froide ainsi que sur les canalisations EU/EV, dire si ces travaux ont été réalisés dans les règles de l’art, préconiser dans la négative les travaux complémentaires nécessaires, chiffrer ces travaux et évaluer le trouble de jouissance consécutif aux désordres éventuellement constatés, assurer la bonne fin des travaux tant en ce qui concernait les travaux relatifs canalisations que ceux relatifs à la création d’un conduit de cheminées à l’arrière de l’immeuble.

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 14 novembre 2012,

— autorisé Messieurs X et Y à réaliser les travaux de création d’un conduit de cheminée sur la façade arrière de l’immeuble,

— sursis à statuer sur les demandes de dommages et intérêts, les demandes de condamnation sous astreinte, la demande de compensation, et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du 5 O P Q a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 5 novembre 2014, demandant à la Cour par dernières conclusions du 8 janvier 2016 d’infirmer le jugement déféré, et :

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux :

— à titre principal, déclarer Messieurs X et Y irrecevables en leur demande faute de justifier d’un refus,

— à titre subsidiaire, de les débouter de leur demande

Sur l’intervention volontaire de M. Z:

— dire que cette intervention est sans lien avec les prétentions de Messieurs X et Y,

— la déclarer irrecevable,

En tout état de cause:

— débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Messieurs X, Y et A à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens dont le recouvrement sera effectué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur B X et Monsieur F Y demandent à la Cour, par dernières conclusions du 23 mars 2015 de:

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il les a autorisés à réaliser la création d’un conduit de cheminée sur la façade arrière de l’immeuble sous le contrôle de bonne fin de l’expert par la même décision,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 5 O P Q à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les syndicat des copropriétaires au entiers dépens.

Monsieur D Z n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires lui a été signifiée par acte d’huissier du 18 décembre 2014. Les conclusions du Syndicat du 2 février 2015 lui ont été signifiées avec assignation devant la Cour le 5 février 2015.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2016.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Il sera statué par arrêt de défaut, la déclaration d’appel et les conclusions du syndicat des copropriétaires ayant été régulièrement signifiées à Monsieur D Z.

Sur le fond compte tenu du caractère mixte du jugement, et du désistement intervenu sur la demande d’annulation de la résolution n°8, la cour n’est plus saisie que de la demande d’autorisation de création d’un conduit de cheminée en façade arrière, observation étant faite que les consorts X et Y ne demandent plus l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 14 novembre 2012, rejetée en première instance par le Tribunal.

Sur la recevabilité de la demande d’autorisation de travaux

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande est subordonnée à l’existence d’un refus définitif de l’assemblée générale et qu’en sollicitant l’annulation de cette résolution, Messieurs X et Y ne peuvent justifier d’une décision de refus définitif.

Messieurs X et Y s’opposent à l’irrecevabilité soulevée, soutenant que le syndicat des copropriétaires ajoute à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 une condition non prévue par ce texte. Ils prétendent qu’en l’espèce, l’assemblée générale leur a bien dénié l’autorisation de travaux et que le refus du tribunal de l’annuler rend cette résolution définitive, étant précisé qu’il n’est pas interjeté appel de ce chef.

Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’article 1^er ci-dessus; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur-quote part du coût des ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

En l’espèce et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires l’assemblée générale des copropriétaires a bien refusé en sa résolution 14 d’effectuer la création d’un conduit de cheminée sur la façade arrière de l’immeuble à la majorité des personnes présentes et représentées.

Le tribunal en première instance a rejeté la demande d’annulation de cette résolution 14, confirmant ainsi la décision de refus de l’assemblée générale, observation étant faite que l’appel ne porte pas sur le rejet de cette demande d’annulation. La décision de refus de l’assemblée est donc certaine et définitive, contrairement à ce que soutient le syndicat. Ce refus rend recevable la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par les consorts X et Y sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré cette demande recevable.

Sur le fond de la demande d’autorisation de travaux

Pour s’opposer à la demande d’autorisation de création d’un conduit de cheminée sur la façade arrière de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires appelant soutient que cette demande était incomplète ; que les travaux envisagés étaient contraires à la destination de l’immeuble, l’activité de restauration n’étant pas autorisée par le règlement de copropriété; que les intimés ne peuvent se prévaloir d’aucune autorisation administrative et d’aucune autorisation d’assemblée générale de changement d’affectation ; que les travaux litigieux portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires; que les conditions d’application de l’article 30 n’étaient pas réunies.

Pour demander la confirmation de l’autorisation accordée en première instance, Messieurs X et Y répondent que l’autorisation judiciaire de travaux est souveraine que le syndicat ajoute au texte en affirmant que le tribunal doit statuer dans les mêmes conditions que l’assemblée générale ; qu’en tout état de cause, ils avaient fourni aux copropriétaires un dossier complet avec la convocation à l’assemblée; que l’architecte était présent pour fournir les explications ; qu’enfin le tribunal a soumis la bonne fin des travaux au contrôle de l’expert.

Sur l’adéquation des travaux à la destination de l’immeuble, les appelants soutiennent que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’activité de restauration et qu’ils envisageaient dans leur local une activité de restauration traditionnelle de haute gamme et de qualité; que la réunion des lots 2 et 3 a été autorisée et ne nuit en rien aux copropriétaires; que le lot n°3 était sans conteste une boutique et le lot n°2 utilisé à titre commercial depuis plus de trente ans ; que la modification de façade a été autorisée, la porte d’entrée de la boutique se trouvant aujourd’hui dans le lot n°2. Ils précisent que l’installation d’une cheminée d’extraction des fumées est nécessaire administrativement, un permis de construire une ventilation extérieure ayant été accordé le 26 avril 2013; qu’il est inexact d’affirmer que le conduit risque de provoquer des nuisances phoniques et des odeurs; que la présence de l’architecte et le contrôle de l’expert donnent toute assurance à la copropriété.

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1967 concerne des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui est le cas en l’espèce. Il doit s’agir de travaux d’amélioration, conformes à la destination de l’immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, Il n’est pas contestable que les travaux litigieux sont des travaux d’amélioration puisqu’ils sont destinés à permettre l’évacuation des fumées et de la cuisine du restaurant que les consorts X et Y projettent d’ouvrir. Ces travaux sont de plus imposés par la réglementation.

S’agissant de leur conformité à la destination de l’immeuble, il faut se référer pour le déterminer aux dispositions du règlement de copropriété. Ce règlement précise que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement avec autorisation d’y exercer certaines activités (homme de lettres, artiste, peintre, et professions libérales) ; que sont prohibées toutes professions dangereuses, malodorantes, insalubres ou incommodes. En ce qui concerne les locaux commerciaux ou les locaux d’habitation qui seraient à usage commercial, le règlement interdit uniquement à leurs propriétaires ou ayants-droit de concurrencer les autres commerces susceptibles d’être exercés dans l’immeuble. De façon générale, le règlement rappelle aux copropriétaires de veiller à la tranquillité de l’immeuble.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété n’interdit pas les activités commerciales, qu’il s’agisse d’activités exercées dans les lots commerciaux qui existent dans l’immeuble, ou dans les locaux d’habitation qui seraient à usage commercial. Au regard des formulations employées, le règlement de copropriété n’interdit nullement que des locaux d’habitation puissent être affectés à un usage commercial. En particulier, l’activité de restauration n’y est nullement interdite et cette activité ne peut être a priori considérée comme une activité dangereuse, malodorante, insalubre ou incommode. L’installation d’un conduit d’extraction est au contraire obligatoire et de nature à prévenir ces difficultés. Cette activité ne peut non plus, par principe, être déclarée génératrice de troubles anormaux de voisinage aucun élément ne l’établissant. Au vu de cet ensemble d’éléments, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que l’activité de restauration envisagée ne serait pas conforme à la destination de l’immeuble.

S’agissant de l’atteinte aux droits des autres copropriétaires, il résulte des pièces produites que la demande d’autorisation de travaux était accompagnée, lors de la convocation à l’assemblée générale, d’un descriptif précis des travaux envisagées établi par un architecte, avec projet graphique joint. Il était précisé que les travaux seraient exécutés par une entreprise qualifiée, sous la garantie, l’assurance et le contrôle d’un architecte DPLG. Ce descriptif était suffisant pour permettre aux copropriétaires d’apprécier la situation précise du conduit d’extraction et ses dimensions, au regard de l’esthétique de l’immeuble et de l’incidence sur leurs lots, étant observé que son emplacement se situait sur la façade arrière de l’immeuble à l’extrémité de ce mur ; qu’un refus ne peut être opposé au motif que les conditions de réalisation seraient indéterminées en ce qui concerne l’incidence sur la vie des copropriétaires et leur conformité à la réglementation, le contrôle de bonne fin confié à l’expert judiciaire étant de nature à assurer ce contrôle.

Au vu de ces éléments, le tribunal disposait d’éléments suffisants pour apprécier la demande d’autorisation de travaux. il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a autorisé Messieurs X et Y à réaliser les travaux de création d’un conduit sur la façade arrière de l’immeuble.

Sur l’intervention volontaire de M. Z

Bien que le syndicat des copropriétaires estime irrecevable l’intervention volontaire de M. Z, au motif que les demandes de ce dernier étaient sans rapport avec celles de Messieurs X et Y, il faut constater que les demandes de ces derniers en première instance ne concernaient pas uniquement la demande d’autorisation de travaux ci-dessus examinée, mais portaient également sur des travaux de réfection de canalisations traversant le local du rez-de-chaussée, et de remplacement de l’alimentation en eau froide (objet des résolutions 5, 7, et 8 de l’assemblée générale du 14 novembre 2012); que les consorts X et Y prétendaient que les travaux de réfection des canalisations d’eaux usées votées le 14 novembre 2012, entrepris par le syndicat des copropriétaires, n’avaient pas été exécutées dans les règles de l’art.

C’est dans ce contexte que doit être appréciée l’intervention volontaire de M. D Z, lequel se plaignait de dégâts des eaux successifs dans ses lots en provenance de la colonne d’alimentation en eau de l’immeuble, et déplorait avec Messieurs X et Y, des refoulements d’eaux usées selon lui liés à la mauvaise exécution des travaux sur canalisations entrepris par le syndicat des copropriétaires en juin 2013.

Au vu de ces éléments, il ne peut être soutenu que l’intervention volontaire de M. Z était irrecevable et sans lien suffisant avec les demandes des autres intimés. L’expertise avant dire droit ordonnée par le tribunal concerne en grande partie les désordres allégués par Messieurs X, Y et Z, et la vérification de la conformité aux règles de l’art des travaux exécutés par le syndicat des copropriétaires sur les colonnes d’eau froide, ainsi que sur les canalisations EU/EV. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de M. D Z.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ne concernera que ceux liés à la présente procédure d’appel, les frais irrépétibles de première instance ayant fait l’objet d’un sursis à statuer, de même que les dépens de première instance qui ont été réservés.

Compte tenu des motifs qui précèdent, il serait inéquitable de laisser à la charge de Messieurs X et Y les frais irrépétibles exposés par eux en cause d’appel. Le syndicat des copropriétaires du 5 O P Q sera condamné à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande sur le fondement du même texte.

Les dépens du présent appel seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe.

Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par défaut, dans la limite des appels interjetés,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

déclaré recevable les demandes de Messieurs B X et F Y,

autorisé Messieurs B X et F Y à réaliser les travaux de création d’un conduit de cheminée à l’arrière de l’immeuble,

déclaré recevable l’intervention volontaire de M. D Z,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 5 O P Q à AULNAY-SOUS-BOIS à payer à Messieurs B X et F Y la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 5 O P Q à AULNAY-SOUS-BOIS aux dépens du présent appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,