COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

3^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 04 AVRIL 2013

N° 2013/ 169

Rôle N° 12/08006

SOCIETE ISOTRAIN LIMITED

C/

K Z

Y J

SCP T-U

SAS FONCIERE RICHELIEU

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 26 BOULEVARD AI

SA O FRANCE

XXX

SCP D W A

SCP B AE AF EGLENNE

Grosse délivrée

le :

à : SCP Badie

SCP Boissonnet

M^e Maynard

SELARL Boulan

M^e Liberas

M^e Guedj

SELARL Gobaille

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 31 Janvier 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 05/06468.

APPELANTE

SOCIETE ISOTRAIN LIMITED Prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié,

XXX

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Ayant pour avocat M^e Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMES

Madame K Z

née le XXX à XXX

demeurant 26 Boulevard AI – AJ AK

représentée par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Plaidant par M^e Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Sydney CHARDON, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur Y J

né le XXX à XXX

demeurant 26 Boulevard AI – AJ AK

représenté par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Plaidant par M^e Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Sydney CHARDON, avocat au barreau de GRASSE

SCP T-U Société de mandataires judiciaires, es qualité deliquidatrice à la Liquidation Judiciaire de la STEFONCIERE RICHELIEU, désignée à ces fonctions par jugementdu tribunal de commerce

deBOBIGNY en date du 12 Janvier 2012

demeurant 14-16, AH de Lorraine – 93000 BOBIGNY

représentée par la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Ayant pour avocat M^e E GOURDAIN, avocat au barreau de PARIS

SAS FONCIERE RICHELIEU Venant aux droits de la SNC E F,

assignée à personne habilitée le 26 juillet 2012 à la demande de l’appelante., demeurant 38 AH de Bassano – XXX

défaillante

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 26 BOULEVARD AI à AK (AJ), représenté par son Syndic en exercice,domicilié en cette qualité au siège social

assignée le 20.07.2012 à personne habilitée à la requête de la SOCIETE ISOTRAIN LIMITED

demeurant 7 AH des Belges – 7 AH des Belges – 06400 CANNES

représentée par M^e Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Plaidant par la SELARL LAUGA – CARNAZZA – CROVETTO-CHASTENET, avocats au barreau de GRASSE,

SA O FRANCE Venant aux droits de O P, prise en la personne de s on représentant légal en exercice y domicilié,

demeurant 26 AH Louis Legrand – (assureur multirisque du 26 AH AI) – 75002 PARIS

représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Plaidant par M^e Béatrice GUIGONIS, avocat au barreau de GRASSE

XXX,

demeurant Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment W des Travaux Publ – XXX – XXX

représentée par M^e Pierre LIBERAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Plaidant par la ASS CASTILLON JP ARTAUD-CASTILLON D, avocats au barreau de NICE,

SCP D W A Agissant es qualité de liquidateur de la SARL SARA,

assignée à la requête de société isotrain limited rc à personne habilitée le 19 juillet 2012

assignée le 1^er octobre 2012 à personne habilitée à la requête de C^ie O FRANCE IARD,

demeurant 54 AH Gioffredo – 06000 NICE

défaillante

SCP B AE AF EGLENNE Prise en la personne de son représentant légal en exercice,y domicilié

demeurant NOTAIRES ASSOCIES – 7 AH des Etats Unis – XXX

représentée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

constitué aux lieu W place de M^e Laurent COHEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Plaidant par la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocats au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 W 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de Chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de Chambre

Madame Frédérique BRUEL, Conseiller

Madame Rose-Marie PLAKSINE, Conseiller

Greffier lors des débats : Jennifer BERNARD

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2013

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2013

Signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de Chambre W Madame Elsa FABRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

I. FAITS. PROCEDURE.

Le 1^er septembre 2000, la SNC E F, actuellement SAS Foncière Richelieu, a acquis l’ensemble des lots d’un immeuble situé 26 bd AI au Cannet.

Le 17 janvier 2002, la SNC E F a confié à la société Isotrain Limited des travaux de démolition W de rénovation, ce pour un prix de 730'000 € HT. Deux avenants ont été signés postérieurement pour la cage d’ascenseur W la réfection d’un garage. La société Isotrain Limited a sous-traité les travaux d’électricité, télévision, téléphone W parlophone à la société MDE, W les autres travaux à la société Sara.

Par acte passé devant M^e Gallo, notaire à Cannes le 4 octobre 2002, Madame K Z W Monsieur Y X ont fait l’acquisition dans cet immeuble d’un appartement, de deux caves W d’un garage, ce pour le prix de 153'212 €.

Courant 2003, Madame K Z W Monsieur Y X se sont plaints de désordres.

Par ordonnance du 2 juin 2004, le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de Grasse a désigné un expert. Ce dernier a déposé son rapport le 4 décembre 2006.

Par jugement du 12 janvier 2012, le Tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la liquidation judiciaire de la société Foncière Richelieu, W a désigné la SCP C-U en qualité de liquidateur.

Par jugement du 31 janvier 2012, le Tribunal de Grande instance de Grasse a :

' déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26, bd AI, recevable. (rejet du moyen de nullité tenant au défaut d’habilitation du syndic).

1) sur les désordres affectant l’appartement:

' déclaré la SAS Foncière Richelieu, la société Isotrain Limited W le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26 bd AI, responsables des désordres affectant l’appartement des consorts Z W X ; les a condamnés in solidum à payer à ces derniers les sommes de 46'187,90 € TTC (travaux de reprise, maîtrise d’oeuvre incluse), 46'080 €au titre du préjudice de jouissance, W de 6785,20€ (frais de relogement, de déménagement W de garde-meubles).

' les a condamnés in solidum à payer à M^me Z la somme de 1000 € (préjudice d’aggravation de l’état de santé).

' ordonné la capitalisation des intérêts.

' condamné la SAS Foncière Richelieu, la société Isotrain Limited in solidum à relever W garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26 bd AI de ces condamnations ; à lui rembourser la somme de 1276,93 €.

' dit que la société Isotrain Limited doit garantir la SAS Foncière Richelieu

— rejeté la demande formée à l’encontre de la SCP D W A liquidateur de la SARL Sara sous-traitante, fondée non sur la faute mais sur l’article 1792 du Code civil, de la SMABTP assureur de la SARL Sara, de la SA O P W de la SCP Voullion Laval AF W Eglenne.

' rejeté la demande au titre des travaux de reprise du syndicat des copropriétaires du 26 bd AI.

2) sur la régularisation administrative de l’immeuble, rejeté la demande des consorts Z W X W du syndicat des copropriétaires du 26 bd AI.

Par déclaration déposée le 2 mai 2012, la société Isotrain Limited a interjeté appel du jugement.

***

Vu les dernières conclusions de la SCP Voullion Laval AF W Eglenne du 7 septembre 2012,

Vu les dernières conclusions de la SCP C-U liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Foncière Richelieu, du 20 septembre 2012,

Vu les dernières conclusions de la compagnie O France IARD, venant aux droits d’O P, assureur de la SAS E F devenue Foncière Richelieu du 31 octobre 2012,

Vu les dernières conclusions de la société Isotrain Limited du 13 novembre 2012,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence « 26 AH AI », du 11 février 2013,

Vu les dernières conclusions de la SMABTP du 8 janvier 2013,

Vu l’assignation de la SCP D W A, liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL Sara, du 1^er octobre 2012 (à personne),

Vu les dernières conclusions de Madame K Z W Monsieur Y X du 29 janvier 2013,

II.DECISION.

Le premier juge a en détail repris les conclusions de l’expert judiciaire qu’il est inutile de reproduire.

1) La demande de Madame K Z W Monsieur Y X.

La responsabilité : les demandeurs mettent en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de la société Isotrain Limited, de la société Sara, W du notaire. Ces trois derniers la contestent.

La société Isotrain sollicite sa mise hors de cause W à cet effet, conteste avoir eu une mission de maîtrise d’oeuvre ainsi que le caractère décennal des désordres.

Sur le premier point, il convient de retenir qu’elle a été le seul interlocuteur de la SNC E F, W a dès lors souscrit une obligation contractuelle recouvrant tant l’exécution des travaux que leur conception.

Sur le second point, les désordres d’humidité W de ventilation, de tenue de la baignoire, de la mezzanine W de l’escalier, ainsi que la présence dans le placard d’une chambre d’un regard de relevage des eaux usées de la chute collective d’assainissement, rendent l’ouvrage impropre à sa destination W ont dès lors un caractère décennal.

Les contestations devant être rejetées, la responsabilité de la société Isotrain doit être retenue sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du Code Civil.

La SCP C-U liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Foncière Richelieu, conclut au rejet des demandes en raison de l’interdiction de toute action en paiement au visa des articles L622.21.1 alinéa 1 W L641.3 du code de commerce. Cependant, si en raison de la liquidation judiciaire de la société Foncière Richelieu, aucune condamnation ne peut être prononcée, en revanche, la créance des consorts Z W X W du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26 bd AI, peuvent être fixées.

La SCP Voullion Laval AF W Eglenne conteste avoir été informée de la rénovation assimilable à une construction W avoir eu l’obligation de vérifier si une assurance dommages ouvrage avait été souscrite conformément aux dispositions de l’article L. 243.2 du code des assurances. Cependant, le premier juge a justement retenu que le 1^er septembre 2000, la SCP a régularisé un acte de vente avec mention de lots situés au rez de chaussée à usage d’entrepôt W de laboratoires, les lots à usage d’habitation étant à l’étage. Puis la SCP a régularisé un acte de vente du 5 octobre 2001 annulant le règlement de copropriété W établissant un nouveau règlement de copropriété faisant apparaître le lot 1 d’une superficie de 82.82 m² non plus comme un entrepôt mais comme un appartement ; W enfin l’acte du 4 octobre 2002, par lequel Madame K Z W Monsieur Y X ont fait l’acquisition du lot 101 consistant dans un appartement d’une superficie de 82.82 m², W des lots 102, 103, 106 (caves W garage). Le fait d’avoir régularisé l’ensemble de ces actes donnait aux notaires une information suivie W complète leur permettant de constater que le local d’entrepôt avait été transformé en local à usage d’habitation entre 2000 W 2001, W en raison de cette modification, devaient en conclure que des travaux importants avaient été réalisés. Ne pas avoir sollicité de la SNC F une information à ce sujet W ne pas avoir vérifié la souscription d’une assurance dommages ouvrage est fautif.

Cependant, la SCP Voullion Laval AF W Eglenne ne peut être tenue au titre des conséquences du manquement à son devoir d’information W de conseil que de l’indemnisation d’une perte de chance car la décision qu’aurait prise les demandeurs s’ils avaient été mieux informés, est incertaine. Ces derniers ont maintenu leurs demandes de paiement des travaux de reprise, d’indemnisation de leur préjudice de jouissance W de frais divers, sans formuler une demande

d’indemnisation de perte de chance. La seule demande formulée ne se confond pas avec la perte d’une chance ; en l’absence de préjudice, la responsabilité de la SCP notariale ne peut être retenue. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée à son encontre.

— Les préjudices : l’évaluation des travaux de reprise telle que retenue par le premier juge est fondée sur une juste appréciation des éléments produits aux débats, elle doit être approuvée par la cour. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du préjudice de jouissance évalué par le tribunal, W des frais divers (frais de relogement, de déménagement W de garde-meubles), tandis que les consorts Z W X demandent 83520 € au titre du préjudice de jouissance subi de juillet 2003 au jour de l’audience devant la cour. Le principe de calcul adopté par le premier juge doit être approuvé, W il convient de fixer l’indemnisation du trouble de jouissance à la somme de 50400 €.

De même, l’évaluation du préjudice personnel de Madame Z doit être confirmé car justement apprécié.

Enfin, les motifs exacts W pertinents du premier juge doivent être approuvés en ce qui concerne la demande d’indemnisation au titre de la régularisation administrative, W le jugement confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Au terme de ces observations, il convient de :

1) condamner in solidum la société Isotrain Limited W le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26 bd AI à payer à :

— Madame K Z W Monsieur Y X les sommes de 46'187,90€ TTC (travaux de reprise, maîtrise d’oeuvre incluse), 50 400 €au titre du préjudice de jouissance, W de 6785,20€ (frais de relogement, de déménagement W de garde-meubles).

— Madame K Z la somme de 1000 € au titre de son préjudice personnel.

2) fixer à la liquidation judiciaire de la SARL Foncière Richelieu la créance de Madame K Z W Monsieur Y X aux sommes de 46'187,90 € TTC(travaux de reprise, maîtrise d’oeuvre incluse), 50'400 € (préjudice de jouissance) W de 6785,20 € (frais de relogement, de déménagement W de garde-meubles).

— Les appels en garantie :

Le syndicat des copropriétaires demande que soient condamnés à le garantir de toutes condamnations, outre la société Isotrain Limited (avec fixation au passif des sommes dues par la Sas Foncière Richelieu), les compagnies O son assureur multirisques pour les dommages W intérêts, la SMABTP assureur de la société Sara sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du Code Civil W la SCP B pour défaut de vérification des autorisations administratives de changement de destination W de souscription d’une assurance dommages ouvrage.

En premier lieu, la SMABTP, assureur de la société Sara, fait valoir à bon droit que le syndicat des copropriétaires ne peut fonder sa demande sur les dispositions de l’article 1792 du Code Civil alors qu’il est constant qu’aucun contrat ne lie la SAS Foncière Richelieu à la société Sara, celle-ci étant sous-traitante ; il incombe par suite au syndicat des copropriétaires de prouver à l’encontre du sous-traitant une faute, ce qu’elle n’allègue aucunement. Dès lors, l’appel en garantie formée contre la société Sara W son assureur décennal doit être rejeté, le jugement devant être confirmé sur ce point.

En second lieu, la compagnie O justifie être l’assureur de la SNC F devenue Foncière Richelieu (notification par télécopie du 5 mars 2004) en qualité de propriétaire particulier. Le syndicat des copropriétaires se borne à soutenir qu’elle est son assureur, mais n’oppose aucun argument permettant d’établir que sa responsabilité est couverte W ne produit aucune justification du paiement de primes. O doit être mise hors de cause. Le jugement doit être confirmé.

En dernier lieu, il convient de retenir la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires mais d’approuver le premier juge en ce qu’il a retenu qu’il n’existait aucun lien de droit entre le syndicat des copropriétaires W la SCP Voullion Laval AF W Eglenne. Par ailleurs, d’une part, celle-ci ne saurait être tenue du paiement des travaux de reprise, d’indemnisation d’un préjudice de jouissance W de frais divers, W d’autre part, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’aucun préjudice alors qu’il lui appartenait de contester sa condamnation, les désordres provenant d’une défaillance dans les opérations de construction W non d’un défaut d’entretien.

Le jugement doit être confirmé sur les appels en garantie du syndicat des copropriétaires.

2) La demande du syndicat des copropriétaires.

Il convient de confirmer également le jugement en ce qu’il a condamné la société Isotrain Limited à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1276.93 € W de fixer cette créance à la liquidation judiciaire de la société Foncière Richelieu.

***

L’équité impose de laisser à la charge de la société Isotrain Limited W de la SCP C-U liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Foncière Richelieu les frais exposés par Monsieur W Madame Z W X W au syndicat des copropriétaires 26, AH AI AJ AK. W non compris dans les dépens. Il convient de les condamner in solidum à payer à Monsieur W Madame Z W X la somme de 4000 € W au syndicat des copropriétaires 26, AH AI AJ AK la somme de 4000 €, ce au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile (procédures de première instance W d’appel).

Les autres demandes formées à ce titre doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire W en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement sauf en ce qu’il a évalué le préjudice de jouissance de Monsieur W Madame Z W X à la somme de 46'080 €, condamné la SAS Foncière Richelieu à payer diverses sommes au bénéfice de Monsieur W Madame Z W X W au syndicat des copropriétaires du 26, AH AI AJ AK.

— W STATUANT à nouveau sur ses chefs,

— CONDAMNE in solidum la société Isotrain limited W le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26 bd AI à payer à Madame K Z W Monsieur Y X la somme de 50 400 €au titre du préjudice de jouissance.

— FIXE à la liquidation judiciaire de la SARL Foncière Richelieu la créance de Madame K Z W Monsieur Y X aux sommes de 46'187,90 € TTC(travaux de reprise, maîtrise d’oeuvre incluse), 50'400 € (préjudice de jouissance) W de 6785,20 € (frais de relogement, de déménagement W de garde-meubles).

— CONDAMNE la société Isotrain Limited W la SCP C-U liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Foncière Richelieu in solidum à payer à Monsieur W Madame Z W X la somme de 4000 € W au syndicat des copropriétaires 26, AH AI AJ AK la somme de 4000 €, ce au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile (procédures de première instance W d’appel).

— REJETTE le surplus des demandes.

— CONDAMNE la société Isotrain Limited W la SCP C-U liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Foncière Richelieu in solidum aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du Code de Procédure Civile au bénéfice des avocats de la cause.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

RMP

une copie de l’arrêt pour l’expert Monsieur Q R S, XXX AK cedex pour son information.