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05/12/2011

ARRÊT N°630

N°RG: 10/01961

CB/CD

Décision déférée du 24 Février 2010 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 08/3064

M^me B

XXX

représentée par la SCP MALET

C/

I X

représenté par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET

D E épouse X

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET

SARL KAUFMAN AND BROAD MIDI PYRENEES

représenté par la SCP RIVES PODESTA

G C

sans avoué constitué

SA ALLIANZ

représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI

SELARL SOCIETE MARTINIE

représenté par M^e Bernard DE-LAMY

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

représenté par M^e Bernard DE-LAMY

MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES

représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE

XXX

ET REOUVERTURE DES

DEBATS

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ DECEMBRE DEUX MILLE ONZE

***

APPELANTE

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean Gervais SOURZAC, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur I X

XXX

XXX

représenté par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET, avoués à la Cour

assisté de la SCP SALESSE-DESTREM, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame D E épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET, avoués à la Cour

assistée de la SCP SALESSE-DESTREM, avocats au barreau de TOULOUSE

SARL KAUFMAN AND BROAD MIDI PYRENEES venant aux droits de la SNC PATRIMOINE PARADOUX

XXX

XXX

représenté par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour

assisté de M^e Martine LAIK, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître G C pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL ASLIBAT et de la SARL SOTEBA

XXX

XXX

XXX

sans avoué constitué

SA ALLIANZ venant aux droits des A.G.F.

XXX

XXX

représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour

assisté de M^e Guy TERRACOL, avocat au barreau de TOULOUSE

MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES

XXX

XXX

représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour

assisté de M^e Guy TERRACOL, avocat au barreau de TOULOUSE

SELARL SOCIETE MARTINIE

XXX

XXX

représenté par M^e Bernard DE-LAMY, avoué à la Cour

assisté de la SCP DARNET GENDRE, avocats au barreau de TOULOUSE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

XXX

XXX

représenté par M^e Bernard DE-LAMY, avoué à la Cour

assisté de la SCP DARNET GENDRE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 20 Septembre 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— de défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

En 2004 la Snc Patrimoine Paradoux a entrepris la construction d’un groupe de maisons à usage d’habitation situé XXX à XXX qui a été divisé en lots vendus en l’état futur d’achèvement.

Elle a notamment confié la Selarl Martinie, architecte, assurée auprès de la Maf une mission de maîtrise d’oeuvre et l’exécution des travaux à la Sarl Soteba assurée auprès de la Sa Agf Iart pour le lot gros oeuvre, la Sarl Aslibat assurée auprès de la Mutuelles de Poitiers Assurances pour lot carrelage faïence, la Sas Plâtriers Midi Pyrénées (PMP) pour le lot plâtrerie.

Les acheteurs sont rentrés dans les lieux au fur et à mesure des acquisitions et notamment les époux X qui ont pris livraison le 14 décembre 2004 de leur villa de type 5 avec réserves et qui ont acquitté l’intégralité du prix.

Le procès-verbal de réception entre la Snc Patrimoine Paradoux et les constructeurs est intervenu le 3 mai 2005.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 janvier 2005, 24 mai 2005, 26 septembre 2005 et 12 octobre 2005 les époux X ont dénoncé d’autres désordres affectant leur villa.

Par acte du 8 novembre 2005 ils ont fait assigner la Snc Patrimoine Paradoux devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’obtenir la levée des réserves, la reprise des non conformités et désordres et avant dire droit la désignation d’un expert.

Par actes des 22 juin, 27 juin et 3 juillet 2006 la Snc Patrimoine Paradoux a appelé en cause la Selarl Martinie, la Maf, la Sarl Soteba, la Sa AGF IART, la Sarl Aslibat, la Sas PMP.

Par ordonnances du 9 février 2006, 5 juillet 2006 et 14 septembre 2006 le juge de la mise en état a prescrit une mesure d’expertise, confiée à M. Y qui a déposé son rapport le 8 octobre 2007.

Par acte sous seing privé du 9 mai 2007 et acte authentique du 13 août 2007 les époux X ont revendu la villa aux époux F à un prix supérieur (372.500 €) à celui d’achat (260.000 €).

Par jugement réputé contradictoire du 24 février 2010 assorti de l’exécution provisoire cette juridiction a

— déclaré les époux X recevables en leurs demandes relatives au problèmes d’odeurs d’égout, au remplacement de la porte du garage et du joint de la baignoire, aux désordres sur les murets de clôture et à leur préjudice de jouissance

— les a déclaré irrecevables en leurs demandes relatives à la finition de la clôture, aux volets électriques des chambres, aux carreaux qui sonnent creux, aux façades, à la porte d’entrée

— condamné la Snc Patrimoine Paradoux à payer aux époux X les sommes de

* 1.648,97 € au titre des odeurs d’égout

* 897 € au titre du remplacement de la porte du garage

* 91,79 € au titre du remplacement du joint de baignoire

* 8.009, 56 € au titre de la remise en état des murets de clôture

* 1.450 € au titre du préjudice de jouissance

— déclaré sans objet les recours concernant les désordres pour lesquels les époux X sont déclarés irrecevables à agir

— condamné la Sarl Soteba à garantir la Snc Patrimoine Paradoux au titre des odeurs d’égout à hauteur de 1.648,97 €

— dit que la Sas PMP devra supporter la somme de 960,05 € incluse dans le coût d’expertise judiciaire au titre des odeurs d’égout

— débouté la Snc Patrimoine Paradoux de son recours contre la Selarl Martinie et la Maf au titre des odeurs d’égout

— condamné la Sarl Soteba et la Sas PMP à garantir la Snc Patrimoine Paradoux de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice de jouissance

— rejeté les demandes contre la compagnie AGF Iart au titre des odeurs d’égout

— condamné la Sarl Aslibat à garantir la Snc Patrimoine Paradoux à hauteur de la somme de 91,79 € du joint d’étanchéité de la baignoire

— rejeté les demandes contre les Mutuelles de Poitiers Assurances

— condamné la Sarl Soteba, la Selarl Martinie et la Maf à relever et garantir la Snc Patrimoine Paradoux de la condamnation prononcée à son encontre du chef des fissures du muret, à hauteur de 8.009, 56 € sous déduction pour la Maf de la franchise contractuelle

— dans les rapports entre eux, dit que la Sarl Soteba supportera la charge de 70 % de cette condamnation et la Selarl Martinie et la Maf 30 % de cette condamnation, sous déduction pour la Maf de la franchise contractuelle

— rejeté les demandes contre la compagnie AGF Iart au titre des fissures du muret

— condamné les époux X à payer à la Snc Patrimoine Paradoux la somme de 528,71 € au titre de leur consommation d’eau et de l’électricité

— condamné la Snc Patrimoine Paradoux à payer aux époux X la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la Snc Patrimoine Paradoux à payer à la Sa AGF Iart et à la Mutuelle de Poitiers Assurances la somme de 500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la Selarl Martinie, la Maf, la Sarl Soteba, la Sarl Aslibat, la Sas PMP à payer à la Snc Patrimoine Paradoux la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la Snc Patrimoine Paradoux, la Selarl Martinie, la Maf, la Sarl Soteba, la Sarl Aslibat, et la Sas PMP aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

— dit que les frais d’expertise se répartiront comme suit : 960,05 € à la charge de la Sas PMP, pour la somme restante soit 13.398,76 €, 7 % à la Snc Patrimoine Paradoux, 13 % à la Sas PMP, 61 %à la Sarl Soteba, 18,5 % à la Selarl Martinie et la Maf, 0,5 % à la société Aslibat

Par acte du 13 avril 2010, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la Sas PMP a interjeté appel général de cette décision.

Par jugement du tribunal de commerce de Toulouse postérieur à cette date la Sarl Aslibat et la Sarl Soteba ont été déclarées en liquidation judiciaire.

Par acte du 10 août 2010 M^e C en sa qualité de liquidateur de ces deux sociétés a été appelé en cause par la Sas PMP.

MOYENS DES PARTIES

La Sas PMP réclame dans ses conclusions du 8 juin 2011 d’infirmer le jugement et de

— constater que la Snc Patrimoine Paradoux est forclose à agir à son encontre

— déclarer les demandes formées par la Snc Patrimoine Paradoux à son égard irrecevables ou, si mieux n’aime, l’en débouter

— condamner la Snc Patrimoine Paradoux à lui payer une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la Snc Patrimoine Paradoux aux entiers dépens

Elle fait grief au premier juge d’avoir dans le cadre de l’action récursoire exercée contre elle par la Snc Patrimoine Paradoux retenu sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

Elle fait valoir que les garanties des constructeurs et notamment la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil, ne se cumulent pas avec les actions en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, que dès lors qu’un désordre entre dans le champ de la garantie des constructeurs, le maître de l’ouvrage et/ou tout ayant droit ne peut agir à l’encontre de ce dernier sur le fondement de l’article 1147 du code civile, que la seule dérogation à ce principe concerne les désordres réservés à la réception qui n’ont pas fait l’objet de travaux de reprise dans l’année de la réception.

Elle soutient que la réception de l’ouvrage est intervenue le 14 décembre 2004 dès lors que les époux X ont pris possession de lieux à cette date après achèvement des travaux et paiement du prix de vente, que le 6 janvier 2005 ils ont dénoncé l’existence d’odeurs d’égout qui ne compromet nullement la solidité de l’ouvrage ou et ne le rend pas impropre à sa destination puisqu’il est occupé mais qu’elle n’a été appelé en cause à l’expertise judiciaire que par assignation du 22 juin 2006 soit postérieurement à l’expiration de la garantie de parfait achèvement survenue le 14 décembre 2005.

Elle ajoute que, même en retenant comme date de réception le 3 mai 2005, le vice est purgé dans ses rapports avec la Snc Patrimoine Paradoux dès lors qu’il était apparent à cette date puisque dénoncé par les époux X dès janvier 2005, n’a pas été réservé et ne peut constituer un dommage intermédiaire.

Les époux X demandent dans leurs conclusions du 22 décembre 2010 de

— condamner la Snc Patrimoine Paradoux à leur régler la somme de 29.490,96 € à titre de dommages et intérêts en réparation du coût des travaux nécessaires à la remise en état de l’ouvrage

— condamner en outre la Snc Patrimoine Paradoux à leur régler les sommes de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis

Subsidiairement,

— condamner la Snc Patrimoine Paradoux à leur régler le coût des travaux dont ils ont fait l’avance

* 1.648,97 € au titre des odeurs d’égout

* 897 € au titre du remplacement de la porte du garage

* 91,79 € au titre du joint de baignoire

ainsi que le coût des travaux nécessaires à la remise en état des murets

En toute hypothèse,

— condamner la Snc Patrimoine Paradoux à leur régler les sommes de

* 15.000 € à titre de dommages et intérêts

* 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— mettre les entiers dépens à sa charge.

Ils font valoir qu’en vertu de l’article 1134 du code civil, en l’absence de clause expresse, la vente d’un immeuble n’emporte pas de plein droit cession au profit de l’acheteur des droits et actions à fin de dommages et intérêts qui ont pu naître au profit de vendeur en raison des dommages affectant l’immeuble antérieurement à la vente, de sorte qu’ils ont droit à indemnisation pour l’ensemble des désordres relevés par l’expert d’un coût de 29.490,96 €.

Ils indiquent que la responsabilité de la Snc Patrimoine Paradoux est engagée envers eux sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil pour les désordres apparents et réservés soit lors des opérations de livraison soit dans le mois suivant la prise de possession, sur le fondement des articles 1603 et 1604 du code civil pour les défauts de conformité l’acheteur n’étant pas tenu d’accepter une chose différente de celle convenue et sur le fondement de l’article 1792-6 du code qui régit la garantie de parfait achèvement pour les problèmes relatifs aux murets qui se fissurent dénoncés dans l’année suivant la livraison.

Ils estiment avoir subi un trouble de jouissance pour avoir occupé la villa avec deux jeunes enfants alors que des odeurs nauséabondes infestaient cet immeuble et s’être heurtés à l’inertie de leur vendeur malgré les multiples démarches entreprises.

La Sarl Kaufmann et XXX venant aux droits de la Snc Patrimoine Paradoux réclame dans ses conclusions du 4 février 2011 de

— dire que les époux X ne justifient d’un intérêt à agir que pour les postes suivants

* 1.648,97 € au titre des odeurs d’égout

* 897 € au titre du remplacement de la porte du garage

* 91,79 € au titre du joint de baignoire

— les débouter de leur demande relative au coût de la remise en état du muret de clôture présentée à son encontre, les articles 1642-1, 1792 et 1792-6 du code civil ne pouvant recevoir application

— réduire à de plus justes proportions la demande présentée à titre de dommages et intérêts pour les soit-disant préjudices subis soit la somme de 1.450 €

— condamner en tout état de cause la Selarl Martinie et la Maf et les entreprises intervenues à l’acte de construire soit la Sarl Soteba et son assureur la Sa AGF Iart, la Sarl Aslibat et son assureur les Mutuelles de Poitiers Assurances la Sas PMP, à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre en principal, dommages et intérêts, frais, article 700 du code de procédure civile et dépens.

— condamner les mêmes et notamment la Sas PMP et les époux X qui ont formé appel incident au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— mettre les entiers dépens à leur charge

Reconventionnellement,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 528,71 € au titre de leur consommation d’eau et d’électricité.

Elle affirme que les époux X n’ont d’intérêt à agir contre elle que pour d’une part les travaux de remise en état réalisés à leurs frais avant la signature de l’acte authentique de revente à savoir fuite d’eau sur le réseau (1.648,97 €), odeurs nauséabondes (910 € intégré dans le coût du rapport d’expertise) remplacement de la porte du garage (897 €) joint de silicone de la baignoire (91,79 €) et d’autre part les travaux à réaliser relatifs aux murets de clôture (8.009,56 € ) dès lors que l’acte de vente mentionnait qu’ils supporteraient les conséquences financières de la procédure, bénéficieraient des remboursements éventuels à charge pour eux de remettre à l’acquéreur l’indemnité éventuellement versée mais leur conteste tout intérêt à agir pour le surplus et, notamment, les réserves émises rappelées dans l’acte notarié de vente à titre purement informatif.

Elle conclut au rejet de la demande de remise en état des murets s’agissant d’un désordre apparent à la livraison qui n’a pas fait l’objet de réserves, n’a pas été dénoncé dans le délai d’un mois et ne peut donc engager sa responsabilité ni dans le cadre de l’article 1642-1 ni dans celui de l’article 1792 du code civil puisqu’il ne compromet ni la solidité ni la destination de l’ouvrage ni de l’article 1792-6 du code civil inapplicable au vendeur d’immeuble à construire.

Elle demande de rejeter l’appel incident des époux Z dès lors que l’expert n’a pas retenu les griefs mentionnés à titre informatif dans l’acte de revente les considérant comme insignifiants (microfissures appui de fenêtre, bosse au plafond de la cuisine, fissures au dessus de la porte de douche, marque d’une vis sur le plafond du couloir), a relevé le caractère incertain de la survenance dans le futur de désordres au titre des carreaux de carrelages sonnant creux et que les enduits de façades salis ont été repris.

Elle estime que le trouble de jouissance subi est infime en raison du caractère aléatoire du problème d’odeur d’égout qui n’a pas été constaté lors des sept réunions d’expertise.

Elle soutient être en droit d’exercer une action récursoire à l’encontre des constructeurs.

Elle recherche la responsabilité contractuelle de la Sarl Martinie chargée d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre qui a manqué à ses obligations de procéder à l’examen des désordres, organiser les opérations préalables à la réception, assurer le suivi des réserves jusqu’à leur levée

Elle agit contre les entrepreneurs sur le fondement de l’article 1147 du code civil au titre

— soit de désordres réservés à la réception mais non réparés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement : remplacement du joint de baignoire pour la Sarl Aslibat,

— soit de désordres non apparents et non réservés à la réception survenus postérieurement et ne portant pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble et relevant de la garantie des dommages intermédiaires pour faute prouvée qui subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement pour les désordres non apparents apparus dans l’année de la réception pour lesquels aucune garantie biennale ou décennale n’est applicable : odeurs d’égout en provenance d’une fuite sur réseau imputable à la Sarl Soteba et du montage de la cloison sur une attente au niveau du 2^e WC pour la Sarl PMP avec les troubles de jouissance consécutifs.

Subsidiairement, si elle était condamnée au titre de la réfection des murets elle demande à être relevée indemne par la Sarl Soteba qui n’ a pas mis en place les joints de rupture nécessaires, in solidum avec la Selarl Martinie qui aurait du les exiger dans le cadre de sa mission de direction des travaux car leur absence était parfaitement visible.

Elle sollicite d’être relevée et garantie par la Sarl Aslibat et son assureur les Mutuelles de Poitiers Assurances de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre au titre des carreaux de carrelage et par la Sarl Soteba in solidum avec la Selarl Martinie au titre des façades pour avoir repris les façades salies avec une peinture de couleur différente pour l’un et pour n’avoir pas suivi la levée des réserves pour l’autre.

La Selarl Martinie et la Maf demandent dans leurs conclusions communes du 2 juin 2010 de

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Snc Patrimoine Paradoux de son recours en garantie envers elles

— voir limiter la responsabilité de la Selarl Martinie à 30 % sur le seul grief relatif au muret de clôture

— débouter en toute hypothèse les époux X et la Snc Patrimoine Paradoux du surplus de leurs demandes au titre d’éventuels préjudices ni justifiés ni fondés

— condamner tout succombant à leur payer une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— mettre les entiers dépens à la charge de tout succombant

Elles font valoir que l’action en garantie appartient à l’acquéreur et non au vendeur d’autant que l’acte de vente ne donne aux époux X aucune qualité à agir pour obtenir à titre de dommages et intérêts le coût des travaux nécessaires à la remise en état de l’ouvrage, les réserves retenues par l’expert judiciaire ayant été signalées aux acquéreurs à titre purement informatif sans engagement du vendeur à leur profit si ce n’est pour les désordres relatifs à la fuite sur le réseau, au remplacement de la porte du garage, au joint de silicone de la baignoire

Elles concluent au rejet du recours en garantie exercé par le maître de l’ouvrage à leur égard, tous les désordres qui en font l’objet étant imputables aux seuls entrepreneurs concernés (joint de la baignoire, achèvement de la clôture, odeurs d’égouts avec malfaçon au niveau de l’attente du deuxième WC, volets électriques des chambres, carreaux sonnant creux, façades, portail du garage, porte d’entrée, fissures sur muret) en l’absence de toute faute causale de l’architecte.

Subsidiairement elles estiment être bien fondées à être relevées et garanties par les sociétés Aslibat et son assureur, par la société Soteba et son assureur et par la société PMP de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires et dépens.

M^e C en sa qualité de liquidateur de la Sarl Aslibat et de la Sarl Soteba assigné par l’appelante par acte du 10 août 2010 délivré à domicile contenant dénonce de l’appel et de ses conclusions n’a pas constitué avoué ; l’arrêt sera rendu par défaut conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La Sa Allianz venant aux droits de la Sa AGF demande dans ses conclusions du 25 février 2011 de

— confirmer le jugement

— la mettre hors de cause

Subsidiairement, dans le cas inverse

— condamner la Selarl Martinie, la Maf, la Sas PMP à la relever et garantir pour les désordres dont ils sont solidairement responsables

Subsidiairement, en cas de condamnation, dire applicables les dispositions contractuelles relatives à la franchise

— condamner la Snc Patrimoine Paradoux et tout autre succombant à lui payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner cette société et tout autre succombant aux entiers dépens.

Elle indique être l’assureur de la responsabilité décennale de la Sarl Soteba qui n’a souscrit aucune garantie complémentaire et souligne que tous les désordres qui ont été imputés à cet entrepreneur par l’expert judiciaire à savoir fissures et micro fissures affectant le muret de clôture, salissures de façades repeintes dans une teinte ne correspondant pas aux autres enduits, fuites sur les réseaux d’eaux usées et vannes, déboîtement d’une brique foraine sur la clôture ne remplissent pas les conditions légales de cette garantie.

La Mutuelle de Poitiers Assurances réclame dans ses conclusions du 2 février 2011 de

— statuer ce que de droit sur les mérites de l’appel engagé par la Sas PMP

— la mettre hors de cause

— confirmer le jugement

Subsidiairement, en cas de condamnation

— dire applicables les dispositions contractuelles relatives à la franchise

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— mettre les entiers dépens à la charge de tout succombant.

En sa qualité d’assureur de la Sarl Aslibat suivant police de responsabilité décennale elle présente pour les désordres de carrelage et de joint de baignoire une argumentation identique à celle de la Sa Allianz pour le compte de son assuré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action principale

Sur l’action en responsabilité engagée par les époux X à l’encontre de la Sarl Kaufmann et XXX

En cause d’appel, l’intérêt à agir et le droit à réparation des époux X envers la Sarl Kaufmann et XXX pour les désordres relatifs aux problèmes d’odeurs d’égout, au remplacement de la porte du garage et du joint de la baignoire ne sont plus discutés ; cette société admet expressément avoir engagé sa responsabilité vis à vis de ces acquéreurs sur au titre de ces désordres qui ont fait l’objet de réserves lors de la livraison ou ont été dénoncés dans le mois suivant.

Seules restent contestées les dispositions du jugement relatives au droit à réparation pour les désordres affectant les murets de clôture, au montant de l’indemnité allouée au titre des troubles de jouissance et à l’irrecevabilité des demandes relatives à la finition de la clôture, aux volets électriques des chambres, aux carreaux qui sonnent creux, aux façades et à la porte d’entrée.

** sur la recevabilité de l’action

En l’absence de clause expresse, la vente d’un immeuble n’emporte pas de plein droit cession au profit de l’acheteur des droits et actions à fins de dommages et intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l’immeuble antérieurement à la vente.

L’obligation légale de garantie qui peut être mise en oeuvre par les propriétaires successifs au titre des vices et défauts constatés par eux et dont ils peuvent demander réparation se distingue, en effet, du bénéfice de l’action exercée par celui qui vend l’immeuble alors que la procédure judiciaire est pendante.

La lecture de l’acte authentique de vente X-F du 13 août 2007 révèle qu’aucune clause ne prévoit la transmission aux acquéreurs de l’action introduite par les époux X eux-mêmes.

La rubrique 'désordres travaux’ insérée à la page 15 de l’acte informe les acheteurs de l’existence du procès en cours et mentionne tous les désordres qui en font l’objet, au nombre d’une dizaine.

Elle rappelle l’engagement pris par les vendeurs dans le compromis de vente d’effectuer à leurs frais, avant la signature de l’acte notarié, les travaux de remise en état du problème d’odeur dans les toilettes avec fuite d’eau sur le réseau détecté dans la cuisine, lequel a été respecté.

Elle avise les acquéreurs de la présence de fissures sur les murets de la clôture, constatés par l’expert, dont le montant de la remise en état ne sera connu qu’à l’issue du procès et prévoit que 'le vendeur assumera les conséquences financières de la procédure et bénéficiera des remboursements éventuels y afférents', ledit vendeur s’engageant parallèlement à 'remettre aux acquéreurs l’intégralité de l’indemnité qui lui sera éventuellement versée', toutes dispositions qui établissent clairement l’absence de tout transfert par les époux X au profit des époux F de l’action judiciaire en cours.

Elle signale audits acquéreurs les désordres pour lesquels ils ont émis des réserves mais sans stipuler un quelconque engagement envers ceux-ci.

Aucune de ces dispositions n’opère transfert des droits et actions à fins de dommages et intérêts dont les vendeurs sont titulaires vis à vis du maître de l’ouvrage au titre des désordres objets d’un litige engagé avant la vente, quel que soit leur nature ; le fait que le troisième type de désordres évoqué soit précédé de la mention 'à titre purement informatif’ ne peut être analysé comme tel, ce libellé étant manifestement destiné à les distinguer des précédents en ce que, pour ceux-ci, aucun engagement de réparation en nature ou par rétrocession n’est pris par les vendeurs à l’égard des acquéreurs ; elle ne les empêche nullement d’en conserver le bénéfice.

Ainsi, aucune clause expresse de l’acte de revente n’affecte les droits des époux X vis à vis de la Sarl Kaufmann et XXX au titre des désordres portant sur l’immeuble, objets d’une instance en cours au moment de la vente ; et le créancier d’une somme allouée à titre de dommages et intérêts est libre d’en user comme bon lui semble en vertu du principe de non affectation de la créance de dommages et intérêts ; la convention particulière pouvant exister à ce sujet entre créancier et acquéreur de l’immeuble pour certains désordres reste étrangère au débiteur tenu de s’en acquitter entre les mains du créancier vendeur.

Les époux X doivent donc être déclarés recevables à agir pour la finition de la clôture, les volets électriques des chambres, les carreaux qui sonnent creux, les façades, la porte d’entrée mais aussi pour les fissures sur le muret.

** sur la responsabilité

Ainsi qu’il a été déjà été souligné, la Sa Kaufmann et XXX ne conteste pas avoir engagé sa responsabilité vis à vis des époux X sur le fondement de l’article 1147 ou de l’article 1642-1 du code civil au titre des désordres qui, soit ont fait l’objet de réserves lors de la livraison à savoir le joint de baignoire soit ont été dénoncés dans le mois de celle-ci à savoir les odeurs d’égout, le remplacement de la porte du garage.

Sa responsabilité doit, également, être retenue au visa de l’article 1147 du code civil au titre de l’absence de finition de la clôture, mentionnée à titre de réserve (n° 21) sur le procès-verbal de livraison.

Elle doit, aussi, être admise pour les désordres affectant les volets électriques des chambres, les carreaux de sol sonnant creux, les différences d’aspect des façades, la serrure 3 points au lieu de 5 points de la porte d’entrée, dénoncés par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 janvier 2005 soit dans le délai d’un mois prévu à l’article 1642-1 du code civil.

Elle est, en outre, engagée sur le fondement du droit commun de l’article 1147 du code civil pour faute prouvée au titre des micro fissures sur les murets qui trouvent leur origine dans une absence de fractionnement du mur de clôture lors de la pose et dans l’absence de prolongement du joint de rupture dans le couronnement en brique qui coiffe le mur de clôture.

Ce désordre non réservé ni dénoncé dans le mois de la livraison qui ne porte pas atteinte à la solidité de l’immeuble ni même à sa destination doit être qualifié de dommage intermédiaire défini comme un défaut apparu après la prise de possession qui affecte l’ouvrage ou ses éléments d’équipements indissociables sans pour autant porter atteinte à sa solidité ou sa destination ; ces fissures n’existaient pas à l’achèvement de l’ouvrage mais se sont formées et manifestées dans les mois suivants et ont été contradictoirement constatées lors d’une réunion tenue sur les lieux le 10 octobre 2005 en présence des acquéreurs et du maître de l’ouvrage.

Le vendeur d’immeuble à construire, tout comme les constructeurs, répond, en effet, des dommages intermédiaires en cas de faute de sa part.

La défaillance de la Sarl Kaufman & Broad est caractérisée pour avoir manqué à son obligation de remettre à l’acquéreur un ouvrage, objet du contrat, exempt de vices.

Tous ces désordres ont été constatés par l’expert qui a considéré que les griefs formulés de ces chefs étaient justifiés.

D’autres désordres ont été déclarés insignifiants par le technicien judiciaire (tache sur plafond du dégagement, fissures sur appui de fenêtre, sur plafond de la cuisine au dessus de la porte de la salle d’eau) mais les époux X n’ont finalement présenté aucune demande d’indemnisation à ce titre.

** Sur le montant de l’indemnisation

L’expert judiciaire chiffre le coût des réparations aux sommes suivantes

— absence de finition de la clôture 933,68 €

— volets électriques des chambres 200,00 €

— carreaux de sol qui sonnent creux

* séjour et dégagement 11.089,32 €

* cuisine 142,43 €

— différences d’aspect des façades 4.825,15 €

— serrure 3 points au lieu de 5 points de la porte d’entrée

627,73 €

— micro fissures sur le muret 8.009,56 €

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Total 25.827,87 € TTC

Ces évaluations doivent être entérinées ; elles ne sont d’ailleurs pas en elles-mêmes contestées si ce n’est celles relatives aux carreaux de sol et de plinthe et aux enduits de façade ; mais les remarques formulées à ce sujet ne peuvent être admises.

En effet, si le technicien judiciaire estime que le remplacement de quatre carreaux peut être envisagé en raison de la faible proportion de carreaux décollés (d’autant que les époux Z disposent de quelques carreaux supplémentaires), il souligne qu’il n’en va pas de même pour le séjour et le dégagement où le nombre de carreaux décollés est important, traduisant un défaut d’adhérence flagrant, ce qui le conduit à préconiser (cf page 43 du rapport) sa réfection complète dans ces deux pièces au motif que 'le simple remplacement des carreaux décollés ne peut constituer une solution de reprise car d’une part leur dépose aurait pour effet de déstabiliser les carreaux avoisinants et d’autre part il faudrait disposer de carreaux identiques ce qui est loin d’être évident (maintien de fabrication, problème de bain…) ; si le fait qu’un carreau se soit cassé n’est pas de nature à considérer que les autres feront de même, leur décollement suffit à constituer un dommage juridiquement indemnisable.

De même, peu importe que certaines façades qui avaient été salies aient effectivement été repeintes, dès lors que cette reprise n’est pas satisfaisante puisque des différences d’aspect persistent.

Le jugement ayant déjà mis à la charge de la Sarl Kaufman & Broad, à juste titre, le coût de la réfection des micro fissures du muret, cette société doit être déclarée tenue envers les époux X au paiement de la somme complémentaire de 17.818,31 € au titre des désordres écartés par le premier juge et retenus par la cour.

Ceux-ci sont également en droit de réclamer indemnisation pour les troubles de jouissance et dérangement divers causés par les désordres de décembre 2004 à août 2007, date de la revente du bien.

Le premier juge a correctement chiffré à 1.450 € le préjudice causé par le désordre lié aux odeurs engendrées par le défaut d’étanchéité du réseau d’égout, de caractère intermittent, mais qui a perduré dans le temps ; une somme de 200 € sera aussi accordée aux époux X pour tenir compte des quelques désordres supplémentaires retenus, indemnité ainsi limitée en raison de leur nature esthétique et de la gène mineure induite.

L’ensemble de ces indemnités porte intérêts au taux légal à compter de ce jour, conformément à l’article 1153-1 du code civil.

Sur l’action en paiement de la Sarl Kauffmann et Broad

Les dispositions du jugement qui ont condamné les époux X à verser à la Sarl Kaufman & Broad une somme de 528,71 € au titre des consommations d’eau et d’électricité n’étant critiquées par aucune des parties doivent être confirmées.

Sur les demandes annexes

La Sarl Kaufman & Broad qui succombe supportera la charge des dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise conformément à l’article 695-4° du code de procédure civile et des dépens d’appel ; elle ne peut, de ce fait, bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle conduit, en revanche, à allouer aux époux X la somme complémentaire de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Sur l’action récursoire au titre des désordres

La Sarl Kaufman & Broad exerce une action récursoire contre certains constructeurs : l’architecte, le maçon, le carreleur et leurs assureurs respectifs ainsi que le plâtrier.

* sur sa portée et son fondement

Cette action récursoire est d’étendue limitée.

Elle ne peut prospérer que pour les désordres réservés à la réception intervenue le 3 mai 2005 entre le maître de l’ouvrage et les intervenants à l’acte de construire liés par un contrat d’entreprise.

A l’examen de ce procès-verbal, il s’agit des mêmes réserves que celles émises par les époux X dans leur procès-verbal de livraison du 14 décembre 2004 puisque document se borne à faire référence à ce document et à l’annexer.

Le recours n’est donc susceptible de jouer que pour le joint de baignoire et l’absence d’achèvement de la clôture sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

Il concerne, également, le vice intermédiaire constitué par les fissures du muret, au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée qui subsiste pour les désordres signalés dans l’année de la réception concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur.

Il est juridiquement exclu, en revanche, pour les désordres apparents à la réception et non réservés, ce qui est le cas de tous les désordres dénoncés par les acquéreurs, les époux X, par lettre adressée dans le délai d’un mois de la livraison au maître de l’ouvrage qui en avait donc parfaitement connaissance ; en effet, ce courrier est en date du 6 janvier 2005 et donc antérieur de plusieurs mois à la réception du 3 mai 2005 mais ces vices (odeurs d’égout, porte du garage, volets électriques, carreaux de sol, façades, porte d’entrée) ne figurent pas sur ce document, de sorte qu’ils sont purgés dans les rapports maître de l’ouvrage/constructeur.

sur son bien fondé

** vis à vis des assureurs

En raison de son fondement contractuel de droit commun, ce recours de la Sarl Kaufman & Broad ne peut être juridiquement exercé contre les assureurs respectifs de deux entrepreneurs en cause, la Sa Allianz pour la Sarl Aslibat et la Mutuelle de Poitiers pour la Sa Soteba.

Ces compagnies d’assurances ne peuvent, en effet, être déclarées tenues à garantie dès lors que le désordre litigieux ne répond pas au risque couvert, les contrats portant sur la garantie obligatoire de responsabilité décennale et de bon fonctionnement des éléments d’équipements mais non sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

Les dispositions du jugement qui ont débouté la Sarl Kaufman & Broad de ses demandes à leur encontre doivent être confirmées.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit de la Sa Allianz et de la Mutuelle de Poitiers, eu égard au montant des sommes déjà allouées de ce chef en première instance.

** vis à vis des constructeurs

Le recours exercé par la Sarl Kaufman & Broad à l’encontre de la Sas PMP doit être rejeté puisque les seuls désordres qui en font juridiquement l’objet ne lui sont pas imputables, cette entreprise n’étant concernée que par le désordre lié aux odeurs d’égout, exclu de l’action récursoire pour les motifs ci-dessus analysés.

L’équité conduit à allouer à cette société une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

*

La créance indemnitaire invoquée par la Sarl Kaufman & Broad dans le cadre de l’action récursoire exercée à l’encontre de la Sarl Aslibat au titre du joint de baignoire et de la Sarl Soteba au titre de la finition de la clôture et des fissures du muret est soumise à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles posée par les articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce, d’ordre public qui prévoient que le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt toutes les instances en cours tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent 'jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit le mandataire judiciaire dûment appelés mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.'

L’article L 622-26 du même code dispose qu’à défaut de déclaration dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture, sauf à être relevés de la forclusion encourue, le créancier n’est pas admis dans les répartitions et dividendes et sa créance est inopposable débiteur.

La Sarl Kaufman & Broad n’a ni fait état dans ses conclusions ni communiqué une quelconque déclaration de créance tant à la procédure collective de la Sarl Aslibat que de la Sarl Sotaba.

Or, les droits de ce maître de l’ouvrage vis à vis de ces entrepreneurs en dépendent et seront différents selon qu’une déclaration de créance aura ou non été régulièrement faite.

Ceux de l’architecte sont eux mêmes susceptibles d’être affectés puisqu’il a été déclaré par le premier juge responsable in solidum avec la Sarl Soteba au titre des fissures du muret et que dans ses conclusions d’appel il demande à être relevé indemne par cet entrepreneur des condamnations susceptibles d’être prononcées contre lui au profit de la Sarl Kaufman & Broad qui maintien ses réclamations à son encontre.

L’article 16 du code de procédure civile imposant au juge de faire observer en toutes circonstances le principe de la contradiction, il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter la Sarl Kaufman & Broad , la Selarl Martinie à présenter leurs observations sur ce point de droit soulevé d’office, les règles régissant les procédures collectives étant d’ordre public, à préciser si les déclarations de créance ont été faites et à les communiquer.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme le jugement.

hormis en ce qu’il a

* déclaré recevable les demandes des époux X relatives au problème d’odeurs d’égout, remplacement de la porte du garage et joint de la baignoire, aux désordres sur les murets

* condamné la Sarl Kaufman & Broad à payer aux époux X diverses indemnités au titre de ces quatre désordres ainsi que les troubles de jouissance

* condamné les époux X à payer à la Sarl Kaufman & Broad les sommes réclamées au titre des consommations d’eau

* débouté la Sarl Kaufman & Broad de son action récursoire vis à vis de la Mutuelle de Poitiers au titre du joint de baignoire et de la Sarl AGF au titre des odeurs d’égout et des fissures du muret, de la Selarl Martinie et de la Maf au titre des odeurs d’égout

* condamné la Sarl Kaufman & Broad à payer aux époux X la somme de 2.000 €, à la Mutuelle de Poitiers la somme de 500 € et à la Sa AGF la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Sur l’action principale

— Déclare recevables les époux X à agir au titre des désordres relatifs à l’absence de finition de la clôture, aux volets électriques des chambres, aux carreaux de sol qui sonnent creux, aux façades, à la porte d’entrée

— Condamne la Sarl Kaufman & Broad à payer aux époux X les sommes de

* 933,68 € au titre de l’absence de finition de la clôture

* 200 € au tire des volets électriques des chambres

* 11.231,75 € au titre des carreaux de sol qui sonnent creux

* 4.825,15 € au titre des différences d’aspect des façades

* 627,73 € au titre de la porte d’entrée

* 200 € au titre des troubles de jouissance consécutifs à ces désordres soit au total 18.018,31 € qui porte intérêts au taux légal à compter de ce jour

— Condamne la Sarl Kaufman & Broad à payer la somme de 2.000 € aux époux X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne la Sarl Kaufman & Broad aux entiers dépens de première instance et d’appel

— Dit qu’ils seront recouvrés, pour ceux d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de la SCP MALET, la SCP NIDECKER, PRIEU-PHILIPPOT, JEUSSET, la SCP CANTALOUBE -FERRIEU, CERRI, la SCP BOYER, LESCAT, MERLE, avoués.

Sur l’action récursoire

— Dit que le recours de la Sarl Kaufman & Broad à l’encontre des constructeurs n’est recevable qu’au titre des désordres réservés affectant le joint de baignoire, l’absence d’achèvement de la clôture et des vices intermédiaires affectant les fissures du muret, sur le fondement de l’article 1147 du code civil

— Déboute la Sarl Kaufman & Broad de son action récursoire à l’encontre de la Sa Platriers Midi Pyrénées, de la Mutuelle de Poitiers et de la Sa AGF Iart du chef de ces désordres

— Condamne la Sarl Kaufman & Broad à payer à la Sa Platriers Midi Pyrénées la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de ce dernier texte au profit de la Mutuelle de Poitiers et de la Sa AGF Iart en cause d’appel.

Avant dire droit sur le recours exercé par la Sarl Kaufman & Broad à l’encontre de la Sarl Aslibat au titre du joint de baignoire, de la Sa Soteba, au titre de l’absence d’achèvement de la clôture et des fissures du muret et de la Selarl Martinie et de la Maf

— Ordonne la réouverture des débats.

— Renvoie la cause à l’audience de mise en état du jeudi 2 février 2012 à 9 heures.

— Invite la Sarl Kaufman & Broad d’une part et la Selarl Martinie et la Maf d’autre part à présenter leurs observations sur la soumission des créance invoquées à l’encontre de l’un et/ou l’autre de ces entrepreneurs aux articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce et à produire, avant cette date, leur déclaration de créance.

— Réserve les demandes récursoires sur le sort final des dépens et frais irrépétibles mis à la charge de la Sarl Kaufman & Broad.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT