COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 21 NOVEMBRE 2013

FG

N° 2013/681

Rôle N° 13/05986

[S] [W]

C/

[Z] [P]

SARL AGENCE MEDITERRANEE TRANSACTIONS

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SELARL Claude LAUGA & ASSOCIES

M^e Julie FEHLMANN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 11 Mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05918.

APPELANT

Monsieur [S] [W]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 6],

demeurant c/ M. [R] [A] – [Adresse 3].

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Jean-claude CANAVESE, avocat au barreau de GRASSE.

INTIMEES

Madame [Z] [P]

née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 8] (Moselle),

demeurant [Adresse 1].

représentée et plaidant par M^e Michèle ROCCA de la SELARL Claude LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE.

SARL AGENCE MEDITERRANEE TRANSACTIONS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège.

représentée et plaidant par M^e Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Dominique COSTE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2013.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2013,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

Mme [Z] [P], a donné le 15 février 2010 mandat à l’agence Méditerranée Transaction pour la vente d’un appartement, [Adresse 1], avec ensuite avenant du 15 février 2011.

L’agence Méditerranée Transaction a trouvé un acquéreur en la personne de M.[S] [W], auquel elle a fait signer le 7 mai 2011 un mandat de recherche.

Une promesse synallagmatique de vente, sous seing privé réalisée par l’entremise de l’agence Méditerranée Transaction, et sans l’assistance d’un notaire, a été signée le 30 mai 2011 entre Mme [Z] [P] et M.[S] [W] pour un prix de 410.000 €, avec une commission d’agence en sus de 20.000 € à la charge de M.[W].

La réitération authentique était prévue entre le 1er et le 20 août 2011 devant M°[F] [N], notaire à [Localité 1], avec le concours de M°[E] [O], notaire au [Localité 1].

En raison d’une crainte sur la certitude du titre de propriété de Mme [Z] [P], au vu des éléments donnés par M°[F] [N], notaire, M.[S] [W] a refusé de signer l’acte authentique, estimant que la vente n’était pas parfaite.

Mme [Z] [P] a refusé que M.[W] se déporte. L’agence immobilière Méditerranée Transaction a conservé la somme de 20.000 € remise par M.[W] et séquestrée alors que Mme [P] avait refusé la levée du séquestre.

Le 31 octobre 2011, M.[S] [W] a fait assigner Mme [Z] [P] et la Sarl Méditerranée Transaction devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente et ordonner la restitution des 20.000 € séquestrés par l’agence.

A titre reconventionnel, Mme [Z] [P] a demandé la vente forcée et l’agence immobilière le paiement d’une somme correspondant à sa commission.

Par jugement en date du 11 mars 2013, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— débouté M.[S] [W] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente conclue le 30 mai 2011 avec Mme [Z] [P],

— ordonné la réitération de la vente par acte authentique devant M°[F] [N], notaire à [Localité 1], et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la présente décision,

— condamné M.[S] [W] à payer à Mme [Z] [P] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,

— dit que la Sarl Agence Méditerranée Transaction devra restituer à M.[S] [W] le jour de la signature de l’acte authentique la somme de 20.000 € détenue en qualité de séquestre,

— dit que M.[S] [W] sera condamné à payer à la Sarl Agence Méditerranée Transaction la somme de 20.000 € au titre de la commission d’agence, au jour de la signature de l’acte authentique,

— débouté les parties de toutes demandes plus ample ou contraire,

— condamné M.[S] [W] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit des avocats constitués,

— condamné M.[S] [W] à payer à Mme [Z] [P] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[S] [W] à payer à la Sarl Agence Méditerranée Transaction la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration de M°Sandra JUSTON, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, en date du 20 mars 2013, M.[S] [W] a relevé appel de ce jugement.

L’affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 8 août 2013, M.[S] [W] demande à la cour d’appel, au visa des articles 1109, 1147 et 1382 du code civil, de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— prononcer la nullité de la vente,

— déclarer Mme [P] et l’agence Méditerranée transactions irrecevables et en tout cas infondées en leurs demandes, les en débouter,

— condamner la société Agence Méditerranée transactions à restituer la somme de 2.000 € détenue en tant que séquestre,

— condamner solidairement Mme [P] et l’agence Méditerranée transe actions à l’indemniser des préjudices subis, perte sur la commande Arivat 500 €, frais de garde mémoire, frais de transport 753,60 €, perte sur immobilisation somme séquestrée mémoire, préjudices physiques et moraux 50.000 €,

— condamner solidairement les intimes à lui payer 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de M°JUSTON,

— subsidiairement réduire à 1 € l’indemnité susceptible d’être due à Mme [P],

— déclarer Mme [P] et l’agence Méditerranée transactions irrecevables et en tout cas infondées en leurs demandes reconventionnelles.

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 1er octobre 2013, Mme [Z] [P] demande à la cour d’appel, au visa des articles 1134 et 1583 du code civil, de :

— débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter l’agence Méditerranée Transaction de sa demande indemnitaire formée à titre subsidiaire contre Mme [P],

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé valable la vente consentie le 30 mai 2011 par Mme [P] à M.[W] et a ordonné la réitération de cette vente par acte authentique sous astreinte passé le délai d’un mois à compter de la décision,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M.[W] à payer Mme [P] des dommages et intérêts en réparation de son préjudice et le réformer sur le quantum,

— condamner M.[W] à payer à Mme [P] la somme de 41.000 € au titre de la clause pénale,

— condamner M.[W] à payer à Mme [P] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec distraction au profit de M°[D].

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 11 juin 2013, la Sarl Agence Méditerranée Transaction demande à la cour d’appel, au visa des articles 1147 et suivants du code civil, 1382 du code civil, 515, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en conséquence, débouter M.[W] de ses demandes, le condamner à lui payer 20.000€ avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

— à titre subsidiaire, dire que M.[W] ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’il allègue, le débouter de ses demandes, dire n’y avoir lieu à condamnation solidaire des intimées,

— condamner M.[W] à lui payer 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [P] à lui payer 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner tout succombant à lui payer 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de M°[K].

MOTIFS,

— I) Sur la demande de nullité :

M.[W] estime que le contrat passé avec Mme [P] par la promesse synallagmatique de vente du 30 mai 2011 est nul pour erreur sur une qualité substantielle, la qualité de propriétaire de Mme [P].

Dans la promesse synallagmatique de vente Mme [P] se déclare pleinement propriétaire du bien immobilier objet de la promesse de vente, soit : [Adresse 1], dans un ensemble immobilier cadastré section DH numéro [Cadastre 1], lieudit [Adresse 1] pour une contenance de 1 hectare, 4 ares et 68 centiares, lot numéro 316 : une cave située sur rez de jardin portant le numéro 1 du plan avec les 3/100.280èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 4/ 100.000èmes des parties communes particulières aux blocs A B C, lot numéro 379 : dans le bâtiment C, un appartement situé au premier étage portant le numéro B du plan, composé de deux pièces principales, cuisine, salle de bains, wc, balcon, avec les 785/100.280èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 1.142/ 100.000èmes des parties communes particulières aux blocs A B C, lot numéro 380 : dans le bâtiment C, un appartement situé au premier étage portant le numéro C du plan, composé de d’une pièce principale, cuisine, salle de bains, wc, balcon, avec les 466/100.280èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 676/ 100.000èmes des parties communes particulières aux blocs A B C, … étant précisé que les lots 379 et 380 ont été réunis… l’appartement constituant désormais le lot 408… surface loi Carrez 82,29 m².

Le titre de propriété de Mme [Z] [C] est un acte de vente passé le 2 septembre 2008 devant M°[E] [O], notaire associé au [Localité 1], avec la participation de M°[X], notaire à [Localité 9].

Les vendeurs sont :

— Mme [I] [M] veuve [C], née le [Date naissance 6] 1937 à [Localité 2] (36),

— M.[G] [C], né le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 5] (92),

— M.[H] [C], né le [Date naissance 5] 1938 à [Localité 7],

chacun d’eux vendeur à concurrence d’un tiers indivis en pleine propriété.

Ces vendeurs tiraient eux-mêmes leurs droits sur le bien immobilier de leur qualité d’ayants droit de feu [J] [C], né le [Date naissance 7] 1916 à [Localité 10], et décédé le [Date décès 1] 2008 à [Localité 4].

M.[J] [C], l’ancien propriétaire du bien immobilier litigieux avait laissé comme ayants droit M.[H] [C], fils d’une première union, M.[G] [C], petit-fils venant en représentation d’un fils pré-décédé, [L], et son épouse survivante Mme [I] [M].

Or il s’est avéré que M.[L] [C], le fils pré-décédé de M.[J] [C], avait un autre enfant. Une procédure en reconnaissance de filiation a été menée devant le tribunal de grande instance de Nanterre puis la cour d’appel de Versailles à ce sujet et a abouti à l’établissement de la filiation de Mme [Y] [C], née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 3], comme enfant de [L] [C].

En conséquence de cette situation tous les ayants droit indivisaires de feu [J] [C] n’étaient pas à l’acte de vente. Ce point a été mis en exergue grâce à la sagacité de M°[F] [N], notaire, qui a avec sagesse conseillé M.[W].

Le titre de propriété de Mme [Z] [P] est de ce fait susceptible d’être remis en cause par Mme [Y] [C].

Mme [P] estime que M.[W] est protégé par la théorie de l’apparence.

Précisément M.[W] ne pourrait s’en prévaloir alors qu’il sait que le titre de propriété de Mme [P] est annulable.

En raison de cette erreur sur une qualité substantielle de la promesse de vente, la solidité du titre de propriété de la venderesse, M.[W] peut se prévaloir de cette cause de nullité relative qui a vicié son consentement.

La promesse synallagmatique de vente sera annulée.

La demande de Mme [P] au titre de la clause pénale n’a de ce fait pas de fondement.

— II) Sur les demandes de dommages et intérêts :

M.[W] demande la condamnation de Mme [P] à lui payer des dommages et intérêts du fait de la situation dans laquelle il s’est retrouvé après avoir découvert la fragilité du titre de propriété de sa venderesse.

Il convient de relever que c’est l’action en nullité de M.[W] qui provoque cette situation. Il est clair de Mme [P] ignorait la fragilité de son titre au moment où elle a elle-même acquis son bien. Il n’est pas établi qu’elle l’ait connue lorsqu’elle a passé la promesse synallagmatique de vente avec M.[W].

Mme [P] ne peut être déclarée responsable de cette situation, elle n’a pas commis de faute.

Aucune condamnation à dommages et intérêts ne sera prononcée à son égard vis à vis de M.[W].

Par contre l’attitude de refus de Mme [P] a obligé à ce procès. Mme [P] sera condamnée aux dépens exposés par M.[W] et à l’indemniser de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

— III) Sur les demandes de l’agence immobilière :

En application des dispositions de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret 72-678 du 20 juillet 1972 l’agence immobilière ne peut percevoir aucune somme tant que la vente dont elle a assuré la préparation n’est pas effectivement conclue.

Compte tenu de la nullité de la promesse synallagmatique de vente, cette vente ne peut être conclue. L’agence immobilière n’a pas droit à sa commission.

Ni M.[W], ni Mme [P] n’ont commis de faute à l’égard de l’agence immobilière. Il appartenait à celle-ci d’être vigilante, de vérifier le titre de propriété de Mme [P] ou de faire procéder à cette vérification par un notaire en lui demandant de préparer la promesse synallagmatique de vente.

Ses demandes ne sont pas fondées.

Elle devra remettre la somme séquestrée à M.[W].

Elle conservera ses dépens et ses frais irrépétibles à sa charge.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 11 mars 2013 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare nulle la promesse synallagmatique de vente signée le 30 mai 2011 entre Mme [Z] [P] et M.[S] [W] avec l’entremise de la Sarl Agence Méditerranée Transaction,

Dit que la somme de vingt mille euros (20.000 €) séquestrée en la comptabilité de la Sarl Agence Méditerranée Transaction doit être immédiatement restituée à M.[S] [W],

Dit ne pas à avoir lieu à condamnation de Mme [Z] [P] à paiement de dommages et intérêts,

Déboute la Sarl Agence Méditerranée Transaction de ses demandes,

Dit que la Sarl Agence Méditerranée Transaction conservera à sa charge ses dépens de première instance et d’appel et ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne Mme [Z] [P] à payer à M.[S] [W] la somme de huit mille euros (8.000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel confondus,

Condamne Mme [Z] [P] aux dépens exposés par M.[S] [W] en première instance et en appel, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT