COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2014

DT

N° 2014/403

Rôle N° 13/11081

C A

C/

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Pierre LIBERAS

SCP Martine DESOMBRE – Julien DESOMBRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 24 Mai 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/01921.

APPELANTE

Madame C A épouse Y

XXX

Intervenant en son nom propre et au nom de Monsieur X Y décédé.

représentée par M^e Pierre LIBERAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat M^e Michel BABLED, avocat au barreau de NICE.

INTIMEE

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Direction des Services Fiscaux des Alpes Maritimes

Représentée par son Directeur en exercice domicilié en cette qualité en ses bureaux situé 3-5 Av. Durante XXX.

représentée et assistée par la SCP Martine DESOMBRE – Julien DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Mai 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur E TATOUEIX, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

Monsieur E TATOUEIX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me E F.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2014.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2014,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me E F, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

Une SCI Romar, constituée en mars 1966, a fait l’acquisition le 24 mars 1966 d’une propriété

à Nice, qui constituera le domicile de monsieur et madame X et C Y.

Les associés n’ayant pas fait procéder à son immatriculation, en violation des dispositions de la loi 2001-420 du 15 mai 2001, la SCI a perdu sa personnalité morale au 1^er novembre 2002.

A la suite de différentes cessions et donations de parts, le capital social de la SCI se trouvait

réparti, au 1^er janvier 2007, entre divers associés, dont monsieur et madame X Y,

pour 10 parts en pleine propriété et 79 parts en usufruit.

Pour l’établissement de leur déclaration d’impôt sur la fortune au titre de l’année 2007, les

époux Y ont déclaré au titre de leurs parts une valeur de 813.600 euros.

Ayant fait l’objet de la part de l’administration fiscale d’une proposition de rectification, ils

ont saisi la commission départementale de conciliation qui s’est déclarée incompétente.

L’administration ayant maintenu son rehaussement, après notification d’un avis de mise en recouvrement pour un montant de 76.293 euros, et après une décision de rejet par l’administration de leur réclamation contentieuse, monsieur X Y a assigné l’administration en dégrèvement de l’impôt devant le tribunal de grande instance de Nice.

Par jugement contradictoire en date du 23 mai 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :

— débouté M^me A de l’ensemble de ses demandes à l=encontre de M. le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes,

— condamné M^me A aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré qu’en l’absence de transfert de propriété constaté par acte authentique et des justifications du caractère indivis des biens avant leur apport en société, il n’y a pas lieu de considérer que les biens propriété de la SCI sont devenus des biens indivis entre ses associés et il appartenait donc à l’administration fiscale de se référer à des éléments de comparaison tirés de biens indivis.

M^me C A a relevé appel de ce jugement par déclaration du 28 mai 2013.

Par arrêt en date du 9 janvier 2014, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a révoqué la clôture et ordonné la réouverture des débats pour inviter l’administration à mieux justifier de son évaluation, en proposant des éléments de cette évaluation basés, non pas seulement sur des immeubles entiers, même détenus en indivision, mais aussi et surtout directement sur des droits indivis ne portant pas sur la totalité de la propriété des immeubles, et, en cas d’impossibilité de trouver des éléments de comparaison utiles, de proposer un mode de calcul pour tenir compte de la situation indivise de la propriété à évaluer.

Après avoir rappelé qu’en appel, la discussion porte sur l’incidence de la perte par la SCI de sa personnalité morale sur la nature des droits des associés et par voie de conséquence, sur les modalités du calcul de la valeur des droits des époux Y, différentes selon qu’il s’agit de parts sociales ou de droits indivis sur l’immeuble, la cour d’appel a considéré qu’alors que l’administration estime pouvoir fixer la valeur vénale de la propriété des époux Y par comparaison avec des biens de standing similaire détenus soit en indivision, soit en société, en procédant à une fraction sur la valeur de comparaison obtenue à proportion de leur part indivise, ceux-ci sont cependant en droit de soutenir que la valeur de leur propriété indivise diffère du simple calcul résultant de cette fraction.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 7 avril 2014, la Direction Générale des Finances Publiques demande à la cour d=appel de :

— confirmer le jugement,

— juger que la rectification de l=administration est fondée et régulière,

— débouter la requérante de son action,

— la condamner au paiement d=une somme de 2.000i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, dont ceux d=appel distraits au profit de la SCP DESOMBRE, avocats.

La Direction Générale des Finances Publiques fait valoir que :

— elle n’a pu trouver des éléments d’évaluation concernant des droits indivis ne portant pas sur la totalité des immeubles,

— s’il n’est pas contesté que la société n’est plus propriétaire du bien en cause en raison de son absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés avant le 1^er novembre 2002 ce qui entraîne la perte de personnalité morale de celle-ci, la société continue d’exister, sans disposer toutefois d’une capacité juridique distincte de celle des associés,

— lorsqu’aucun acte n’a été publié pour constater le transfert de propriété au profit des associés, le bien reste inscrit au nom de la société civile au fichier immobilier, ce qui est le cas de la SCI ROMAR,

— M^me Z essaie de démontrer que la valeur de ses parts de société ne peut être comparée à la valeur de la quote-part d’un indivisaire mais en l’absence de passif social, la valeur de la totalité des parts sociales correspond à la valeur de la propriété elle-même.

— dans la réponse aux observations du contribuable du 13 mai 2011, le service a bien précisé que les trois termes de comparaison cités concernent des biens en indivision,

— M^me Z bénéficie du fait que la situation géographique de deux des termes de comparaison retenus, plus éloignés du littoral, est moins favorable,

— le terrain sur lequel sont bâties les trois villas à la possibilité de recevoir une addition de construction sur la moitié de sa superficie ce qui lui confère une plus-value importante,

— l’administration propose donc l’application d’un abattement forfaitaire de 10 % sur la valeur vénale nue et libre telle qu’elle ressort du marché immobilier.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 14 mai 2014, M^me C A demande à la cour d=appel de:

— vu les dispositions des articles 1871 et 1872 du code civil,

— vu les dispositions de l=article 700 du code de procédure civile,

— vu les dispositions de la loi 2001-420 du 15 mai 2011,

— réformer purement et simplement, en toutes ses dispositions, le jugement en date du 24 mai 2013 rendu par le tribunal de grande instance de Nice,

— constater que la SCI ROMAR n=a pas procédé à son immatriculation au 1^er novembre 2002,

— constater que la SCI ROMAR a perdu la personnalité morale à cette date,

— constater que les biens dont la société était propriétaire au 1^er novembre 2002 appartiennent en indivision aux associés depuis cette date,

— constater que l=administration fiscale ne s=est pas référée à des éléments de comparaison tirés de la cession de droits immobiliers indivis.

En conséquence,

— déclarer non fondée la décision de rejet en date du 4 janvier 2012 rendue par l=inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes,

— ordonner le remboursement des impositions et majorations recouvrées,

— condamner la Direction Générale des Finances Publiques à payer à M^me A,

épouse Y une somme de 4.000 i en application des dispositions de l=article

700 du code de procédure civile,

— condamner la Direction Générale des Finances Publiques aux entiers dépens, en ce compris les dépens mentionnés à l=article R. 207-1 du Livre des procédures fiscales.

M^me Z fait valoir que :

— les parties sont d’accord sur le fait que la SCI ROMAR est devenue une société en participation dépourvue de personnalité morale et que le fichier immobilier ne crée pas de droit,

— aucun apport en société n’est jamais intervenu comme l’a retenu à tort le tribunal dont l’analyse procède d’une erreur de droit,

— la perte de la personnalité morale a pour conséquence que les associés deviennent titulaires de droits indivis sur l’immeuble,

— le fait que la SCI ROMAR soit toujours inscrite comme propriétaire au fichier immobilier est sans incidence sur la propriété effective du bien par l’ensemble des associés indivis, la SCI, qui a perdu la personnalité morale, ne peut vendre un bien qui ne lui appartient plus depuis le 1^er novembre 2002,

— la cession de droits indivis diffère fondamentalement de la cession d’un immeuble par des indivisaires et l’administration fiscale a opéré une confusion entre la cession de biens détenus en indivision et la cession de droits indivis sur un bien. Ainsi, en retenant pour l’application de la méthode d’évaluation par comparaison des ventes d’immeubles détenus en indivision et vendus en globalité, les prix de vente de ces immeubles ne correspondent pas au prix de cession de droits indivis dans la mesure où c’est le bien qui est vendu et non une fraction des droits indivis,

— Il est faux de prétendre que dans une indivision, la valeur de l’immeuble est fractionnée en fonction de la quote-part détenue par chaque indivisaire,

— l’abattement forfaitaire de 10 % que propose l’administration fiscale ne repose sur aucun fondement et constitue une modalité de dévalorisation écartée par la jurisprudence

L=instruction de l=affaire a été déclarée close le 17 avril 2014.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que la perte de la personnalité juridique de toute société civile immobilière qui n’a pas satisfait à l’obligation d’immatriculation dans les délais fixés par la loi, a pour conséquence la transformation de celle-ci de plein droit en société en participation régie par les articles 1871 et suivants du code civil en application desquels les biens immobiliers figurant à l’actif de cette société sont transférés aux associés qui deviennent, par application de l’article 1872 du code civil, propriétaires indivis des biens qui composaient l’actif de la société civile immobilière et le fait que la société serait toujours inscrite comme propriétaire au fichier immobilier est sans aucune incidence sur la propriété effective du bien par l’ensemble des associés indivis ;

Attendu que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l’associé d’une SCI, ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien;

Que l’administration fiscale est tenue d’évaluer ces droits à partir d’éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires ; que cette exigence n’implique pas que soit uniquement retenus des éléments de comparaison tirés de la cession de droits indivis ne portant pas sur la totalité d’un immeuble ; que l’administration fiscale n’en a d’ailleurs trouvé aucun et s’il n’est pas contestable qu’il appartient à elle seule de justifier de son évaluation, M^me Z ne soutient pas qu’il en existerait ;

Attendu que le bien immobilier acquis le 25 mars 1966 par la SCI ROMAR est situé à XXX ; qu’il s’agit d’une propriété d’une superficie de 37 193 m² supportant trois constructions de belle qualité architecturale avec piscine et court de tennis, bénéficiant d’un emplacement privilégié puisque doté d’une vue sur toute la ville et la baie de Nice ; que par ailleurs, avec un COS de 0,8, une addition de construction est possible sur la moitié du terrain ;

Que l’administration fiscale a proposé trois termes de comparaison correspondant à la cession en 2005 et 2006 d’immeubles en indivision, dont un au travers de parts de SCI, sis à XXX et construits respectivement en 1986, 1970 et 1800 ; que ces immeubles appartiennent au même marché immobilier dans la mesure où il s’agit de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis ; que par leurs caractéristiques et leur emplacement, ils sont comparables, a minima dans la mesure où ils sont plus éloignés du littoral et ne bénéficient donc pas de la même vue, à l’immeuble objet du litige ;

Qu’après avoir appliqué un abattement de 20 % pour occupation sur un prix moyen de 7 463 925 €, l’administration fiscale a retenu une valeur de 5 971 140 € à partir de laquelle elle a évalué les droits indivis au regard de la seule fraction des parts, soit 89 % ;

Que cette évaluation ne tient toutefois pas compte du fait que les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien ; qu’en soutenant dans ses écritures que dans une indivision la valeur de l’immeuble est fractionnée en fonction du nombre d’indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d’eux, l’administration fiscale méconnaît les limites fixées aux droits des indivisaires par les articles 815 et suivants du Code civil en conséquence desquelles les droits indivis peuvent être considérés comme inférieurs de 20 % à la valeur totale du bien ;

Que le jugement déféré doit donc être infirmé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il convient de dire que la valeur vénale réelle du bien sis XXX à Nice objet de la rectification du 15 décembre 2010 est de 4 251 452 €, que l’insuffisance taxable ne s’élève donc qu’à la somme de 3.437.852 € et de déclarer en conséquence partiellement fondée la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendue par l’inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes ;

Attendu que chacun succombant pour partie dans ses prétentions, il n’y a eu lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et chaque partie supportera la charge de ses dépens;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dit que la valeur vénale réelle du bien sis XXX à Nice objet de la rectification du 15 décembre 2010 est de quatre millions deux cent cinquante et un mille quatre cent cinquante deux euros (4 251 452 €) ;

Dit que l’insuffisance taxable ne s’élève donc qu’à la somme de trois millions quatre cent trente sept mille huit cent cinquante deux euros (3.437.852 €) ;

Déclare en conséquence fondée qu’à concurrence de ce montant la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendu par l’inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT