COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 02 JUILLET 2015

hg

N° 2015/285

Rôle N° 14/17422

I C AE

C/

O Z

E F épouse Z

G Z

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Marie-Anne COLLING

SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 07 Juillet 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/06077.

APPELANTE

Madame I C AE

née le XXX à XXX – XXX

représentée par M^e Marie-Anne COLLING, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur O Z

né le XXX à XXX

représenté par la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de l’ASSOCIATION HOULLIOT KIEFFER LECOLIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

Madame E F épouse Z

née le XXX à XXX

représentée par la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de l’ASSOCIATION HOULLIOT KIEFFER LECOLIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

Monsieur G Z

né le XXX à XXX – 83330 SAINTE-ANNE D’EVENOS

représenté par la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de l’ASSOCIATION HOULLIOT KIEFFER LECOLIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

XXX prise en la personnede son représentant légal en exercice, domicilié de droit au siège XXX

représentée par la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de l’ASSOCIATION HOULLIOT KIEFFER LECOLIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Mai 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame K L, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Odile MALLET, Président

Monsieur W-Luc GUERY, Conseiller

Madame K L, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2015,

Signé par M^me Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de deux actes d’acquisition des 25 octobre 1990 et 9 juillet 1992, I R veuve C AE était propriétaire des parcelles cadastrées section XXX, 202, 203, 212, 213 et 214 à Evenos (Var).

Elle a fait assigner Lucienne Tampon épouse Y ( propriétaire de la parcelle XXX, O Z, ( propriétaire des parcelles XXX E F épouse Z, G Z, et la société civile d’exploitation agricole la laidiere ( propriétaire de la parcelle XXX devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulon aux fins d’expertise tendant à désenclaver les parcelles cadastrées section XXX, 202, 203, 212, 213 et 214 à Evenos (Var).

Par ordonnance du 6 mai 2011, Monsieur B a été désigné en qualité d’expert aux fins de :

— examiner l’état d’enclave des terrains ;

— déterminer les possibilités d’accès à la voie publique des terrains ;

— donner tous éléments permettant de statuer sur l’assiette de passage et les indemnités dues aux propriétaires des fonds servants.

Monsieur B a déposé son rapport définitif le 22 février 2012.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2012, I C AE a fait assigner les consorts Z et la SCEA la laidiere devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins d’homologation du rapport d’expertise dans toutes ses dispositions.

Par jugement du 7 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Toulon a :

— débouté I C AE de l’ensemble de ses demandes,

— débouté O Z, E F épouse Z, G Z, la SCEA Estienne domaine la laidiere de leur demande en dommages- intérêts pour procédure abusive ;

— condamné I C AE à verser à O Z, E F épouse Z, G Z, la SCEA Estienne domaine la laidiere la somme de

2 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamné I C AE aux entiers dépens, avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

I C AE a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 11 septembre 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 mai 2015 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, I C AE entend :

— être déclarée recevable en son appel ;

— voir infirmer le jugement,

— homologuer le rapport d’expertise,

— dire et juger que les parcelles cadastrées D 201 à 203 et D 211 à 214, sur le territoire de la commune d’Evenos (83) et lui appartenant, seront désenclavées par un accès, selon le plan figurant en annexe n° 7 au rapport de l’expert judiciaire B, au travers de la parcelle D 176, appartenant à la SCEA Estiennes, d’abord, pour une surface de 160 m, d’une longueur de 40 métrés environ, correspondant au chemin existant, et ensuite pour une surface de 288 m, d’une longueur de 70 mètres environ, et au travers de la parcelle 204 appartenant à Monsieur Z, une surface de 8 m sur une longueur de 4 mètres, ledit accès devant avoir 4 mètres de large ;

— lui donner acte de son offre d’indemniser la SCEA Estiennes à hauteur de 1 728 euros et Monsieur Z à hauteur de 48 euros ;

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs prétentions ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée au titre de l’article 700 code de procédure civile et des dépens ;

— condamner les intimés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ainsi qu’à lui payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient notamment que:

— elle a un projet de lotir les parcelles mais ne dispose pas d’un accès suffisant à la voie publique ;

— les parcelles cadastrées D 201 à 203 sont totalement enclavées et les parcelles cadastrées D 211 à 214 sont en situation d’enclave relative ;

— les premières n’ont pas d’origine commune avec les secondes ;

— suite à sa déclaration préalable de division pour la création d’un lotissement comportant deux lots, du 8 avril 2010, elle a obtenu un certificat de non opposition daté du 8 juin 2010, et elle a achevé les opérations de division suivant sa déclaration du 4 mai 2012 déposée en mairie le 7 mai 2012 ;

— en application de l’article L 442-14 du code de l’urbanisme, le permis de construire ne peut lui être refusé dans le délai de 5 ans suivant l’achèvement du lotissement ;

— elle a été exploitante agricole jusqu’en 2009 et son fils l’est devenu à partir du 1^er novembre 2009 ;

— l’exploitation agricole des parcelles nécessite l’utilisation d’engins d’une largeur de 1,68 à 1,83 m, ce qui n’est pas possible en l’état de la situation ;

— cette difficulté est à l’origine du défaut d’exploitation des parcelles ;

— le passage de désenclavement le plus court et le moins dommageable est celui proposé par l’expert en partie sud et non celui préconisé par les intimés en partie nord, qui non seulement est plus long mais gênant compte tenu des habitations, et problématique compte tenu de la déclivité du terrain à cet endroit ;

— les parcelles cadastrées D 201 à 203 et celles cadastrées D 211 à 214 doivent être reliées entre elles par la parcelle 204 sur 0,73 m où un chemin d’exploitation existait avant que Monsieur Z en empêche l’accès.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 mai 2015, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, O Z, E F épouse Z, G Z, et la société civile d’exploitation agricole la laidiere entendent voir:

— déclarer I C AE irrecevable en son action en désenclavement,

— confirmer le jugement,

y ajouter:

— la condamnation de I C AE à leur payer:

5 000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive,

4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour eux :

— les parcelles cadastrées section XXX, 202, 203, 212, 213 et 214 forment une unité foncière unique ;

— elles disposent d’un accès à la voie publique n° 22 dite « des Guis », ce qui suffit eu égard au caractère agricole de la zone selon le plan local d’urbanisme ;

— elles ne sont pas exploitées et I C AE n’est pas agricultrice et ne dispose pas d’un permis de construire ;

— l’accès à la voie publique n° 22 dite « des Guis » est le plus court et le moins dommageable, et si un désenclavement devait être décidé, il devrait s’effectuer par les parcelles D 217, 218, 222, 223, 298, 224, 226, 228, 292, 293, 294, 295, 296 et 298 propriété des indivisions Caujolle-Rey, Royer-Fortune, Carbonnel- Cristoph-Tassy et Decugis qui devraient alors être appelées en la cause ;

— il n’y a pas lieu de lui accorder un droit de passage pris sur la parcelle D204 de Monsieur Z pour relier les parcelles XXX, 213 et 214 aux parcelles D 201, 202 et 203 ;

— si un tel passage devait lui être octroyé, il devrait se faire par la parcelle D215, propriété de Monsieur X, qui devrait alors être appelé en la cause.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture :

A l’audience, avant le déroulement des débats, à la demande de I C AE et avec l’accord de la partie adverse, l’ordonnance de clôture rendue le 12 mai 2015 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée.

Sur la recevabilité de I C AE :

Aux motifs que, par acte du 4 mai 2012, I C AE a fait donation à son fils des parcelles 212, 213 et 1021, issue de la division de la parcelle 214, les intimés soutiennent qu’elle est irrecevable à poursuivre l’instance qu’elle a engagée aux fins de désenclavement faute d’intervention de son fils à la procédure.

Toutefois, il ressort de l’acte de donation évoqué que seule la nue-propriété des parcelles 212, 213 et 1021 a été cédée par I C AE à son fils W-AA C AE, en sorte qu’elle conserve en sa seule qualité d’usufruitière, titulaire d’un droit réel, la faculté de réclamer une servitude de passage.

Son action est donc recevable.

Sur l’existence d’un état d’enclave :

En application de l’article 682 du code civil, une parcelle est enclavée si elle « n’a sur la voie publique ' qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement… »

En l’espèce, les parcelles cadastrées D 201 à 203 de 3 655 m² et celles cadastrées 211 à 214 de 8 360 m² forment deux ensembles qui ne se joignent que par un segment de 0,73 m en leurs extrémités respectives nord-ouest et sud-est, de telle manière qu’il n’est pas possible de passer du premier ensemble au second sans empiéter sur l’une des parcelles 204 ou 215.

Il n’est pas contesté que ces deux ensembles n’ont pas d’origine commune.

Ils forment une unité foncière puisqu’ils sont réunis entre les mains de I C AE et de son fils pour une partie de la nue-propriété.

XXX à 203 n’ont pas d’accès actuel à une voie publique.

XXX à 214 sont desservies par :

— un chemin charretier de moins de deux mètres de large en limite nord de la parcelle 217 (époux D),

— un chemin carrossable d’environ 3 mètres de large en limite nord des parcelles 218, 222 et 223 ( desservant également les parcelles bâties 215, 216 et 219),

— un chemin carrossable d’environ 2 mètres de large contournant la bastide Decugis (D 292 à 298) qui débouche sur la voie communale n°22 des Guis de 2 mètres environ de large.

L’appréciation de l’état d’enclave nécessite d’examiner si les parcelles disposent d’un accès suffisant sur la voie publique assurant leur desserte dans des conditions adaptées à leur usage, dont il est discuté en l’espèce qu’il soit un terrain constructible ou bien un terrain agricole.

Sur la constructibilité du terrain :

Le plan local d’urbanisme ayant été annulé par le tribunal administratif , il ressort du plan d’occupation des sols que les parcelles D 201 à 203 et D 211 à 214 sont situées en zone II NB du plan d’occupation des sols (à l’exception de la moitié nord de D 214 classée en INC – zone agricole protégée non constructible)

La zone II NB est définie comme « une zone naturelle non équipée, où un habitat de faible densité peut être autorisé ».

Suivant l’article II NBI :

« - sont notamment admises les constructions à usage :

— d’habitation ainsi que leurs annexes accolées ou non,

— agricole nécessitées par les besoins d’exploitation.

— sont admises sous conditions :

les habitations ne doivent comporter qu’un logement par terrain constructible.

— sont interdites :

— toutes les occupations et utilisations du sol non admises à l’article II NBI, notamment les lotissements ».

Un plan local d’urbanisme est à nouveau en cours d’élaboration, et suivant courrier du maire d’Evenos du 19 mars 2012, classerait les parcelles D 201 à 203 et D 211 à 214 en zone A, réservées à la culture, et mettrait fin au plan d’occupation des sols par validation du conseil municipal avant fin avril 2012.

Il n’est pas justifié que cette validation soit intervenue.

I C AE établit également avoir entrepris les démarches administratives suivantes pour créer un lotissement par la production de :

— sa déclaration préalable de division pour la création d’un lotissement comportant deux lots, du 8 avril 2010,

— un certificat de non opposition de la mairie daté du 8 juin 2010,

— sa déclaration d’achèvement des opérations de division du 4 mai 2012 déposée en mairie le 7 mai 2012.

Les intimés contestent ses chances d’obtenir un permis de construire alors que dans un premier temps, sa déclaration préalable avait donné lieu à une opposition du 10 mai 2010 motivée comme suit :

« Considérant que le terrain support du projet est situé en zone II NB du Plan d’Occupation des Sols de la commune dans laquelle le règlement précise que les lotissements sont interdits ;

Considérant que le projet présenté consiste en la division du terrain en deux lots en vue de la construction ce qui constitue un lotissement (R 421-23)

Considérant de ce fait que le projet méconnaît les dispositions de l’articïe II NB du règlement du Plan d’Occupation des Sols de la commune ».

Cette opposition a été suivie du certificat de non opposition de la mairie, daté du 8 juin 2010 eu égard au dépassement du délai légal de réponse à sa demande.

I C AE peut donc se prévaloir du certificat de non opposition.

Contrairement à ce qui est soutenu, elle justifie qu’elle avait annexé à sa déclaration préalable quatre annexes qui ont été visées par la mairie et qui mettent en évidence que :

— le projet porte bien sur les parcelles cadastrées section XXX, 202, 203, 212, 213 et 214p à Evenos,

— il prévoit la création de deux lots de superficies respectives de 7364 m² et 3573 m² sur chacun desquels des constructions de 164 m² sont envisagées.

Par application de l’article R 424-17 du code de l’urbanisme, « le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ».

En l’espèce, la déclaration préalable portait sur une opération comportant des travaux, et I C AE ne justifie nullement les avoir entrepris par la production de sa déclaration « d’achèvement et de conformité des travaux » datée du 4 mai 2012 et déposée en mairie le 7 mai 2012, jamais suivie d’une demande de permis de construire à propos de laquelle elle soutient qu’elle ne pourrait lui être refusée par application des dispositions de l’article L 442-14 du code de l’urbanisme.

Sans rentrer dans l’examen de ses droits à obtenir un permis de construire qu’elle ne justifie pas avoir demandé, il sera constaté que ses droits découlant de la décision de non-opposition à une déclaration préalable sont périmés et que le caractère constructible de ses parcelles n’est pas établi en l’état de l’annulation du plan local d’urbanisme et des dispositions du plan d’occupation des sols.

Il convient alors d’examiner si ses parcelles ont une desserte suffisante pour une exploitation agricole.

Sur l’usage agricole du terrain :

I C AE établit par la production de relevés de la MSA et par son titre d’acquisition des parcelles D 201 à 203 faisant apparaître qu’elles lui ont été rétrocédées le 9 juillet 1992 par la SAFER aux fins d’exploitation agricole, qu’elle a été exploitante agricole jusqu’en 2009, et que son fils l’est devenu à partir du 1^er novembre 2009.

Même s’il est admis que les parcelles litigieuses n’ont pas été exploitées et sont à l’état d’abandon, leur vocation étant agricole, il convient d’examiner si leur desserte est suffisante pour assurer leur exploitation.

A cet égard, il résulte des plans et du rapport de l’expert que les parcelles cadastrées section XXX, 202, 203 ne joignent les parcelles 212, 213 et 214 que par un segment de 0,73 mètre insuffisant à assurer le passage sans empiéter sur l’une des parcelles 204 ou 215.

Il a été relevé que les parcelles cadastrées D 211 à 214 sont desservies par :

— un chemin charretier de moins de 2 mètres de large en limite nord de la parcelle 217 (époux D),

— un chemin carrossable d’environ 3 mètres de large en limite nord des parcelles 218, 222 et 223 ( desservant également les parcelles bâties 215, 216 et 219),

— un chemin carrossable d’environ 2 mètres de large contournant la bastide Decugis (D 292 à 298) qui débouche sur la voie communale n°22 des Guis de 2 mètres environ de large.

A l’appui d’un constat d’huissier dressé le 17 avril 2015, I C AE soutient que la desserte par le nord est insuffisante car ses engins agricoles ont une largeur de 1,68 m pour la remorque et de 1,83 m pour le cultivateur.

Les intimés se prévalent d’un autre constat dressé le 19 décembre 2012 mettant en évidence la présence d’un tracteur sur le chemin de desserte.

Au vu de ces éléments et des observations détaillées et contradictoires de l’expert, il sera considéré que les parcelles litigieuses sont en état d’enclave relative eu égard à l’étroitesse du chemin actuel et à la déclivité importante du terrain, incompatible avec le passage d’engins agricoles actuels nécéssitant une largeur de 4 mètres.

Sur le désenclavement :

En application de l’article 683 du code civil, « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

Deux solutions de désenclavement ont été examinées par l’expert et il en ressort que :

dans le cas de la desserte par le sud :

— la longueur du trajet est de 70 m,

— le chemin existe sur environ 40 mètres ( parcelle XXX et est grevé de servitudes de passage au profit d’autres fonds.

— il doit être pris sur une zone en partie plantée de vigne.

dans le cas de la desserte par le nord :

— la longueur du trajet est de 110 m, et non de 45 ou 38 mètres qui n’ont pas été calculés du fonds enclavé à la voie publique, mais du fonds enclavé à un chemin de servitude,

— la déclivité est importante,

— le passage est à proximité du hameau,

— l’élargissement à 4 m n’est pas possible sur la parcelle 298.

La première solution évoquée est manifestement la plus courte et la moins dommageable et doit être retenue.

Par ailleurs, le segment de 0,73 mètre est insuffisant à assurer le passage entre les parcelles D 201 à 203 et D 211 à 214 sans empiéter sur l’une des parcelles 204 ou 215.

O Z fait observer à juste titre qu’il n’a pas été envisagé de passer par la parcelle 215 plutôt que par la 204, l’expert ayant considéré qu’il en était débiteur de droit pour avoir abandonné un ancien chemin d’exploitation dont nul ne réclame la remise en service.

Ce qui ressort du plan annexe 7 de l’expert est que l’habitation du fonds X est plus proche du passage sur la parcelle 215 que l’habitation du fonds Z sur la parcelle 204, et qu’ainsi la solution préconisée de passage, d’une emprise limitée à 8 m² sur ce dernier fonds est moins dommageable que celle évoquée par O Z.

En outre, il n’est nullement démontré que ce passage impose la suppression d’un olivier centenaire, oblige à buser un ruisseau ou endommage des restanques, ces observations n’étant pas étayées.

Il convient dans ces conditions de retenir la solution du passage par le fonds 204, sans qu’il soit utile de mettre en cause le propriétaire du fonds 215.

Sur les indemnités dues :

Le passage étant pris sur le fonds D 176 à raison de 160 m² sur un chemin existant et déjà grevé de servitudes de passage au profit d’autres fonds, et de 288 m² sur une zone en partie plantée de vigne .

L’expert a calculé l’indemnité proposée sur une base de 12€ de valeur vénale au m², en ne retenant que la moitié de cette somme sur la seule partie plantée de vignes, soit un montant total de 1 728€.

Cette évaluation n’est pas critiquée et devra donc être réglée par I C AE à la société civile d’exploitation agricole la laidiere.

Selon le même calcul, l’expert a proposé une indemnité de 48€ pour l’emprise de 8 m² qui sera retenue à défaut de contestation.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts Z et de la SCEA Estienne domaine la laidiere :

La procédure ne peut être considérée comme abusive alors qu’une partie des prétentions de I C AE est accueillie.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, chacune supportant ses frais irrépétibles.

L’instance étant de l’intérêt exclusif de I C AE, elle supportera les dépens de première instance, y compris les frais d’expertise et d’appel, avec distraction pour ceux-ci.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Rabat l’ordonnance de clôture et prononce une nouvelle clôture au 28 mai 2015,

Déclare recevable l’action de I C AE,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté O Z, E F épouse Z, G Z, la SCEA Estienne domaine la laidiere de leur demande en dommages- intérêts pour procédure abusive ;

Et statuant à nouveau,

Dit que les parcelles cadastrées section XXX, 202, 203, 212, 213 et 214 à Evenos (Var) sont enclavées,

Ordonne leur désenclavement par:

— la parcelle D 176 sur une longueur de 70 mètres environ, et une largeur de 4 mètres, selon le plan figurant en annexe n°7 au rapport de l’expert B,

— la parcelle 204 sur une longueur de 4 mètres et une largeur identique, pour une surperficie de 8 m²,

Condamne I C AE à payer:

—  1 728€ à la société civile d’exploitation agricole la laidiere,

—  48€ à O Z,

Condamne I C AE aux dépens de première instance, y compris les frais d’expertise et aux dépens d’appel, avec distractiondans les conditions prévues par l’article 699 du de procédure civile.

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président