Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 28 mai 2015, n° 14/17643

TGI Nice 20 mars 2014

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 28 mai 2015

CASS
Cassation partielle 27 avril 2017

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Inexistence de conditions financières pour le retrait du lot
La cour a constaté que l'assemblée générale n'avait pas pris en compte les conditions financières du retrait, ce qui constitue un vice de procédure.
Accepté
Aggravation des charges de copropriété
La cour a reconnu que les résolutions avaient pour effet d'aggraver les charges des copropriétaires, ce qui justifie leur annulation.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires, succombant dans ses demandes, devait supporter les frais de justice des époux Y.

Commentaire • 1

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

1. Cass. civ. 3, 27 avril 2017, 15

Dictionnaire juridique · 27 avril 2017

Testez Doctrine gratuitement
pendant 7 jours

Démarrer

Vous avez déjà un compte ?Connexion

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 28 mai 2015, n° 14/17643
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	14/17643

Sur les parties

Avocat(s) :	Charles TOLLINCHIJean Philippe FOURMEAUXDaniel RIGHISylvie MAYNARD
Cabinet(s) :	SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE VILLAGE DU LAC DE CARCES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION

DU 28 MAI 2015

N° 2015/313

Rôle N° 14/17643

B Y

H I épouse Y

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE VILLAGE DU LAC DE CARCES

Grosse délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI

M^e Sylvie MAYNARD

Sur saisine de la cour suite à l’arrêt n° 549 FS-D rendu par la Cour de Cassation en date du 07 mai 2014 enregistré au répertoire général sous le n° K 13-10.986 lequel a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt

n° 2012/27 rendu le 13 janvier 2013 par la 4^e chambre A de la cour d’appel d’Aix en Provence à l’encontre du jugement rendu le 09 juin 2010 par le tribunal de grande instance de A.

DEMANDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

XXX

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e B RIGHI, avocat au barreau de TOULON.

Madame H I épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e B RIGHI, avocat au barreau de TOULON.

DEFENDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE VILLAGE DU LAC DE CARCES représenté par son syndic en exercice M. D G, exerçant à l’enseigne Agence de l’Olivier, RN7, Quartier

XXX.

représentée par M^e Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de A.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Avril 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M^me Danielle DEMONT, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Monsieur D TATOUEIX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2015,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS

M. B Y et M^me H I épouse Y sont propriétaires d’un lot dépendant de la copropriété Village du Lac de Carcès.

Par assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 31 octobre 2006, quatre résolutions ont été adoptées :

— XXX adoptée par 158 395/167264 tantièmes :

«L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété Village du lac de Carcès conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, autorise la commune de Toulon, propriétaire du lot de copropriété n° 315 pour 480/1'000'000 à sortir du syndicat des copropriétaires en vue de sa cession à la commune de Carcès aux fins de création d’un évacuateur de crues du barrage de Carcès » ;

— n° 13 adoptée par 157'860/167'264 tantièmes :

« L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété Village du lac de Carcès décide, en conséquence de la résolution XXX, de modifier l’état descriptif de division à 314 lots au lieu de 315 et de ramener les voix de 1 million à 999 520 » ;

— résolution n° 14 adoptée par 157'860/167'264 tantièmes :

« L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété Village du lac de Carcès décide de modifier la répartition des charges pour tenir compte de la sortie du lot 315 en ramenant les tantièmes généraux à 99 520 voix, en minorant les autres clés de répartition de 480 en parts égales à 314 au lieu de 315 » ;

— résolution n° 15 adoptée par 157'860/167'264 tantièmes :

« L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété Village du lac de Carcès décide de mandater le syndic élu pour faire procéder à l’enregistrement chez un notaire et la publication à la conservation des hypothèques de l’état descriptif de division nouvellement créée, la mission entraînant la perception d’un simple droit fixe (article 680 du code général des impôts) auquel s’ajoute le salaire du conservateur au taux de 0,10 %. Cet appel de fonds sera appelé en une seule fois la tête du 1^er janvier 2007 ».

Par exploit du 2 mars 2007, les époux Y ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Village du lac de Carcès afin de voir prononcer la nullité de ces quatre résolutions.

Par jugement contradictoire en date du 9 juin 2010, le tribunal de grande instance de A a :

— annulé la résolution n°14 prise par l’assemblée générale le 31 octobre 2006,

— et condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Village du lac de Carcès au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal énonce en ses motifs :

Sur les résolutions XXX,13 et 15

— qu’aux termes de l’article 28 b) de la loi du 10 juillet 1965, les propriétaires dont les locaux correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée.

En l’espèce il s’agit d’une copropriété horizontale qui n’a pas pu être menée à son terme. Concernant la division de la propriété du sol, il convient de se reporter au règlement de copropriété dont il ressort que la division du sol dans cette copropriété est possible.

Concernant la notion de bâtiments, la jurisprudence de la Cour de cassation considère que le lot non construit d’un programme inachevé, appartenant déjà individuellement à un copropriétaire, n’est pas la propriété collective du syndicat, aussi son retrait résulte-t-il valablement d’une décision adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi (Cour de cassation – 3^e chambre civile – 30 septembre 1998) ;

— que l’assemblée générale a donc valablement autorisé le principe de la sortie du propriétaire du lot n° 315 du syndicat des copropriétaires et la résolution XXX est donc valable ;

— que les résolutions n° 13 et 15 portent respectivement sur la modification de l’état descriptif qui découle de la sortie du lot n° 315 et sur sa publication à la conservation des hypothèques ; que ces résolutions ne font pas l’objet de critiques distinctes de la résolution XXX et par conséquent la décision principale étant valables, les décisions accessoires le sont aussi.

Sur la résolution n° 14

— que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe selon lequel la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ; que tel est le cas d’espèce, même s’il s’agit d’une décision qui est la conséquence de la sortie du lot n° 35, de sorte que cette décision aurait été prise à l’unanimité, l’article 11 prévoyant des exceptions, n’étant pas invoqué.

Par déclaration du 22 juillet 2010, M. B Y et M^me H I épouse Y ont relevé appel du jugement du 9 juin 2010 du tribunal de grande instance de A.

Par arrêt contradictoire en date du 13 janvier 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulations des délibérations XXX, 13 et 15,

— réformé le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n° 14,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. B Y et M^me H I épouse Y aux dépens.

Sur pourvoi formé par M. B Y et M^me H I épouse Y, la Cour de cassation, 3^e chambre civile, par arrêt en date du 7 mai 2014 énonce :

— que pour rejeter la demande, l’arrêt retient qu’il ressort du règlement de copropriété que chaque acquéreur a la propriété privative du sol sur lequel la construction est édifiée et d’un terrain qui en constitue l’accessoire, que le lot dont le retrait de la copropriété est demandée est délimité, que les parties communes ne sont plus communes au lot qui a fait l’objet du retrait et que ce dernier n’a plus aucun droit sur celle-ci ;

— qu’en statuant ainsi alors que M. B Y et M^me H I épouse Y soutenaient que le propriétaire du lot 315 serait dans l’obligation d’emprunter la voirie et sans constater qu’une assemblée générale s’était prononcée sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait, la cour d’appel n’a pas donné de bases légales à sa décision,

— et en conséquence cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 janvier 2012, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remis, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyés devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée.

Par déclaration de saisine du 15 septembre 2014, les époux Y ont saisi la cour d’appel de ce siège.

Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 13 mars 2015, M. B Y et M^me H I épouse Y demandent à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulations des délibérations XXX, 13 et 15,

— prononcer l’annulation desdites délibérations,

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n° 14,

— et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Village du lac de Carcès au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 16 mars 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Village du lac de Carcès demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et M^me Y de leurs demandes tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions XXX, 13 et 15 du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 octobre 2006,

— l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau,

— débouter M. B Y et M^me H I épouse Y de l’intégralité de leurs demandes,

— et condamner solidairement et indivisiblement M. B Y et M^me H I épouse Y au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens d’instance, dont distraction.

L’ordonnance de clôture est datée du 8 avril 2015.

MOTIFS

Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne résulte d’aucun des documents versés aux débats que la division en propriété du sol serait impossible, la copropriété horizontale comprenant essentiellement des lots transitoires à l’état de friche et quelques villas, à l’exclusion de tout secteur attractif ou commercial ; que dans le cas de l’inachèvement d’un programme immobilier la jurisprudence interprète l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dans un sens libéral ; que les conditions d’application de cet article 28 étaient réunies ; que les époux X invoquent l’aggravation de leurs charges de copropriété qui nécessiterait selon eux l’unanimité, alors que la modification de la répartition des charges résulte simplement de la sortie du lot n° 315 ; que les résolutions n° 13 à 15 ont bien pour objet de régler les conditions matérielles, juridiques et financières de la sortie du lot n° 315 et d’adapter l’état de répartition des charges pour tenir compte du retrait du lot ; et qu’à titre subsidiaire l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique aux termes duquel :« Lorsque des travaux ou actes d’acquisition ou de disposition sont décidées par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendues nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité. » ;

Mais attendu que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée et l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ;

Attendu que la commune de Toulon a obtenu le vote des résolutions XXX, 13, 14 et 15 lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2006 permettant que le lot n° 315 dont elle est propriétaire soit retiré de la copropriété « Village du Lac de Carcès » ;

Attendu que les époux Y objectent l’existence d’un enclavement de la parcelle composant le lot n° 315 imposant l’utilisation des chemins de la copropriété « Le Village du Lac de Carcès » pour accéder à ladite parcelle ;que le syndicat des copropriétaires intimé ne conteste pas cette situation d’enclave et l’obligation du nouveau propriétaire d’utiliser les voies d’accès et les équipements qui s’y rattachent ;

Attendu que l’enclavement de la parcelle en litige est de nature à faire obstacle à la division de la propriété du sol et qu’aucune contrepartie financière n’a été prévue dans le cadre du retrait du lot n° 315, de sorte que l’assemblée générale n’a pas statué sur les conditions financières nécessitées par la division ; que les époux Y font valoir à juste titre que les résolutions contestées ont pour effet d’aggraver les charges de copropriété tant d’eux-mêmes que des autres copropriétaires ;

Attendu qu’il y a lieu d’annuler la résolution de l’assemblée générale XXX autorisant la commune à sortir son lot du syndicat et les résolutions subséquentes n°13 à 15 du 31 octobre 2006, et de réformer partiellement le jugement déféré ;

Attendu que le syndicat succombant devra supporter la charge des dépens, et verser en équité la somme de 3000 € aux X au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les dépens de l’arrêt cassé ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a implicitement rejeté la demande d’annulation des résolutions XXX, 13 et 15 prises par l’assemblée générale le 31 octobre 2006,

Statuant à nouveau et ajoutant

Annule lesdites résolutions XXX, 13 et 15,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble foncier « Le Village du Lac de Carcès» à payer à M. B Y et à M^me H I épouse Y la somme de trois mille euros (3 000€) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont ceux de l’arrêt cassé, et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT