ARRÊT N°

R.G. : 13/03857

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS

16 mai 2013

RG:10/01470

K

C/

K

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre A

ARRÊT DU 12 MARS 2015

APPELANT :

Monsieur R K

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e JACQUES WENISCH, Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE

INTIMÉE :

Madame J K épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e François BROQUERE de la SCP B.D.C.C. AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 15 Janvier 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. André JACQUOT, Président,

M^me Anne-Marie HEBRARD, Conseiller,

Monsieur Philippe SOUBEYRAN, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Carole MAILLET, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Janvier 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2015 ;

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. André JACQUOT, Président, publiquement, le 12 Mars 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M^me A B, placée sous tutelle le 14 mai 2002 par le juge des tutelles de Sannois, est décédée le XXX en laissant pour lui succéder ses deux enfants R K, désigné en qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire, et J K épouse X, tous deux légataires universels de tous ses biens aux termes d’un testament déposé le 9 décembre 1988 en l’étude de Maître Beauchais, notaire à Argenteuil.

Par ordonnance de référé du 20 août 2009 confirmée par arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 11 mai 2010, M. R K a été désigné en qualité d’administrateur de l’immeuble indivis à usage d’habitation sis XXX à XXX divisé en deux appartements donnés en location, dépendant de la succession.

Sur l’assignation en partage de l’indivision successorale délivrée par M^me J K à son frère R K, le tribunal de grande instance de Privas a, par jugement du 23 septembre 2010, ainsi statué :

'- Rappelle que le partage de la succession de M^me A B a déjà été ordonné par jugement du tribunal de grande instance de Privas,

— Dit que les parties seront renvoyées devant maître D E, Notaire à Bourg-Saint-Andreol (07), aux fins de poursuivre les opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision successorale sur les bases définies par le tribunal et ce sous la surveillance d’un magistrat désigné à cet effet, qui pourra être saisi eu cas de difficultés,

— Dit qu’en cas d’empêchement des juge et notaire commis, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance rendue sur simple requête,

— Déboute M. R K et M^me J K épouse X de leurs demandes respectives d’attribution préférentielle du bien immobilier indivis,

— Ordonne la. vente aux enchères publiques à la barre du tribunal de grande instance de Pontoise, en un seul lot, de l’immeuble à usage d’habitation sis XXX à Argenteuil, cadastré section XXX sur la base d’une mise à prix de 180 000 €, avec possibilité de baisse du quart puis du tiers en cas de carence d’enchères ;

— Dit que la vente interviendra sur les poursuites de M^me J K épouse X, après l’accomplissement des formalités prescrites par la loi, et notamment du dépôt d’un cahier des charges par un avocat territorialement compétent ;

— Dit qu’à défaut d’accomplissement de ces formalités dans un délai de six mois, le défendeur sera autorisé à y procéder ;

— Dit que le produit de la vente sera versé entre les mains du notaire chargé des opérations de liquidation et de partage de l’indivision ;

Rappelle que suivant jugement rendu le 24 février 2011, le Tribunal de céans a réservé la demande de règlement de la moitié du solde du compte de tutelle et des loyers encaissés par M. R K jusqu’à ce que le notaire désigné fasse les comptes entre les parties ;

— Déclare par conséquent, irrecevables, en l’état, les demandes de M^me J K épouse X tendant au règlement immédiat par M. R K de la somme de 6 534,73 € représentant, sauf à parfaire, la moitié du solde du compte de tutelle et la somme de 35 490 € arrêtée au 3 1 décembre 2012 représentant, sauf à parfaire, la moitié du montant des loyers encaissés ;

— Rappelle que M. R K qui a été désigné en qualité d’administrateur des biens indivis, devra communiquer au notaire, dans le cadre des opérations de liquidation et de partage, tout document en sa possession, notamment tout justificatif relatif aux baux d’habitation, ainsi qu’aux sommes perçues et aux dépenses réglées pour le compte de l’indivision depuis le décès de M^me A B, et ce afin de permettre l’établissement d’un compte de gestion ;

— Déboute M^me J K épouse X de sa demande tendant au versement, sous astreinte, des fonds encaissés pour le compte de la succession, au notaire liquidateur ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que les entiers dépens de l’instance (comprenant les frais d’expertise) seront partagés par moitié entre les parties et employés en frais privilégiés de partage.'

Le 8 août 2013, M. R K a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 28 février 2014 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, l’appelant sollicité la cour, au visa des articles 831, 831-2, 832-4 et 820 du code civil, 1377 du code de procédure civile de :

* A titre principal,

— Infirmer le jugement rendu le 16 Mai 2013 par le tribunal de grande instance de Privas en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’attribution préférentielle du bien immobilier indivis,

— En conséquence

Prononcer l’attribution préférentielle du bien immobilier à son profit,

Dire et Juger qu’il s’acquittera du versement indivis de la soulte, d’un montant de 100 000 € en 10 annuités,

Débouter M^me J X nèe K de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

*A titre subsidiaire,

Dire et Juger qu’iI sera sursis à statuer au partage pendant une durée de 24 mois,

* A titre infiniment subsidiaire,

— Infirmer le jugement rendu le 16 Mai 2013 par le tribunal de grande instance de Privas en ce qu’il a ordonné la vente aux enchères publiques du bien immobilier indivis,

— En conséquence,

Ordonner le partage en nature du bien indivis, lui-même se voyant attribuer l’appartement qu’il occupe actuellement, sa s’ur se voyant attribuer l’appartement qui est actuellement donné en location,

* En tout état de cause,

— Confirmer le jugement du 16 Mai 2013 du tribunal de grande instance de Privas en ce qu’il a rappelé que le partage de la succession de M^me A B a déjà été ordonné suivant le jugement rendu le 24 Février 2011 par le tribunal de grande instance de Privas,

— Déclarer irrecevables les demandes de M^me J X née K tendant au règlement immédiat par son frère de la somme de 6 534,73 € représentant la moitié du solde du compte de tutelle et de celle de 35 490 €, arrêtée au 31 décembre 2012 représentant la moitié du solde des loyers encaissés;

— Condamner M^me J X née K à verser a M. R K la somme de 4 000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Condamner M^me J X née K aux entiers dépens de l’instance.

Dans se écritures en réplique du 21 octobre 2014 auxquelles il est également explicitement renvoyé, M^me J K épouse X conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement dont appel, et formant appel incident, demande à la cour d’y faire droit et au visa de l’article 815-9 du code civil, de :

— dire que M. R K est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation sur l’appartement dont il a la jouissance à compter du départ du locataire,

— dire que cette indemnité sera mensuellement égale au dernier loyer payé par ce locataire et ne pourra être inférieure à 533 € par mois,

— constater que M. R K a été défaillant dans sa mission d’administration de l’immeuble indivis,

— condamner M. R K dans les deux mois de la signification de l’arrêt à intervenir, et sous astreinte de 100 € par jour de retard, à remettre au notaire liquidateur tout document permettant l’établissement des comptes de gestion depuis le décès de M^me A B, les fonds constituant le résultat de ce compte de gestion et l’intégralité du montant des loyers perçus depuis le 1^er janvier 2014.

— condamner M. R K à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront frais privilégiés de partage.

L’instruction e la procédure a été clôturée par ordonnance du 24 septembre 2014 à effet au 15 janvier 2015.

SUR CE

Les parties s’accordent sur le fait que le partage de la succession de M^me A B a été ordonné par le tribunal de grande instance de Privas dans son jugement du 24 février 2011et les opérations de compte liquidation partage de cette succession confiées à M^e D E, notaire à XXX.

Sur l’attribution préférentielle

Aux termes de l’article 831-2 -1° du code civil, ' […] tout héritier copropriétaire peut […] demander l’attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès , et du mobilier le garnissant. '

M. R K ne prétend ni ne rapporte la preuve qu’ à la date du décès de sa mère, XXX, il résidait effectivement, avec le caractère d’habitude que suppose l’expression même de résidence, dans l’immeuble du XXX à Argenteuil.

Les pièces du dossier font apparaître de façon récurrente du 14 mai 2002, date de la désignation de M. R K en qualité d’administrateur de sa mère jusqu’au décès de cette dernière au début de l’année 2008 deux adresses de domiciliation de l’appelant au XXX à XXX dans l’Ardèche en début d’année 2008.

Celui-ci reconnaît d’ailleurs résider ' désormais ' dans l’un des deux appartements qui composent le bien.

M. R K qui a établi sa résidence au mieux en 2012 dans l’immeuble indivis, ne remplit donc pas les conditions pour bénéficier de l’attribution préférentielle et devant l’opposition de sa soeur à une telle attribution, il ne peut qu’être débouté de sa demande .

Sur la demande de sursis au partage

L’article 820 du code civil permet au tribunal, à la demande d’un indivisaire de surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis […].

La cour ne peut que constater que les parties s’accordent sur le mauvais état de l’immeuble qui présente des fissures, des tassements de structure et des infiltrations d’eau ainsi qu’il résulte du rapport de visite effectué le 13 juillet 2009 par le ' Studio a. mainardi ' à la requête de M. R K.

Cet état n’a pu depuis que s’aggraver dès lors qu’aucun des travaux nécessaires n’a été entrepris, travaux qui n’ont pas même été définis, faute par M. R K d’avoir mandaté un ingénieur en structure pour sonder la maison et réaliser une étude approfondie ainsi qu’il y avait été autorisé par ordonnance de référé du 20 août 2009 confirmée par arrêt du 11 mai 2010 et par l’une ou l’autre des parties d’avoir procédé à la consignation d’une avance à valoir sur les honoraires du sapiteur auquel l’expert judiciaire LE BRAS commis par le tribunal de grande instance de Privas le 24 février 2011a estimé indispensable de recourir.

Aucune pièce ne permet de déterminer la nature et surtout le coût des travaux à réaliser dans l’immeuble.

Par suite, rien n’autorise à affirmer que l’indivision et à défaut l’un des indivisaires est en mesure de supporter le coût de telles réparations alors que la provision complémentaire de 3 000 € réclamée par l’expert judiciaire n’a pas été réglée.

En conséquence, rien ne justifie un sursis à partage, la réalisation immédiate du partage ne risque pas de porter atteinte à la valeur du bien indivis, aucune hausse du prix de l’immeuble ne pouvant être espérée et l’intérêt des parties étant de vendre le plus rapidement possible un immeuble qui se dégrade faute de réparations.

Sur le partage en nature

Si l’immeuble indivis comporte deux appartements de 46 et 48 m² chacun, ceux-ci ne sont pas de l’aveu même de M. R K totalement indépendants l’un de l’autre puisque les installations de chauffage, d’eau et d’électricité sont situées dans l’appartement du rez-de-chaussée.

Au surplus, une partie des locaux, même si elle est relativement limitée, est obligatoirement partagée par les locataires.

M. R K soutient que la mise aux normes des appartements n’empêche pas le partage. Cependant, il ne communique aucun rapport de visite, ni descriptif précis et estimation des travaux nécessaires pour la mise aux normes de ces installations collectives dont le coût se rajoutera à celui de l’établissement d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété.

Au surplus, si M^e Beauchais, notaire à Argenteuil, a, en avril 2012 indiqué à M^me J K épouse X que, pour une telle maison comprenant deux appartements, plus facilement vendable à deux acquéreurs distincts, un partage en nature était préférable pour les propriétaires afin que chacun puisse retirer le plus de son bien, cet avis général doit être nuancé en l’espèce par l’état dégradé de la structure de l’immeuble et le coût des travaux à engager par les éventuels acquéreurs en copropriété, lesquels font incontestablement baisser le prix au m² annoncé par l’officier ministériel.

Dès lors aucun partage en nature de l’immeuble ne peut intervenir sans frais élevés. La licitation ordonnée par le premier juge mérite confirmation.

Sur l’indemnité d’occupation

Il ne peut valablement être discuté par M. R K – celui-ci ne répond pas sur cette demande – qu’occupant l’un des deux appartements de l’immeuble indivis, il est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera fixé à 533 € par mois, montant correspondant au loyer mensuel réglé à l’indivision par l’ancien locataire de l’appartement M. L M.

Si elle avance que M. R K est entré dans les lieux en 2012, M^me J K épouse X ne fournit pas à la cour les éléments nécessaires pour pouvoir fixer cette date d’entrée antérieurement au 1^er janvier 2013, date à laquelle l’adresse d’imposition de M. R K était, suivant son avis d’imposition 2013, ' chez M^me B, XXX à Argenteuil '.

Sur la reddition des comptes et le remise des fonds au notaire

Le juge des référés a le 20 août 2009, rejetant la demande de séquestre , désigné M. R K en qualité d’administrateur de l’immeuble situé XXX à Argenteuil avec les pouvoirs des articles 1873-5 à 1873-9 du code civil, l’autorisant en cette qualité à percevoir les loyers et charges pour le compte de l’indivision, à mandater un ingénieur en structure pour sonder la maison , réaliser une étude approfondie de l’impact des fissures, des tassements de structure et des infiltrations d’eau sur la structure de l’immeuble et à mandater une entreprise de maçonnerie pour l’établissement d’un devis des travaux de remise en état au regard des conclusions de l’ingénieur, aux motifs qu’aucun reproche ne pouvait lui être fait sur l’administration des biens de sa mère depuis le 14 mai 2002, les comptes ayant été régulièrement rendus au juge des tutelles et vérifiés et que le rapport de visite préliminaire dressé à sa requête par l’entreprise studio a. mainardi le 13 juillet 2009 établissait la présence de désordres liés à la structure et à la fondation de l’immeuble indivis nécessitant des investigations expertales plus poussées.

La cour a confirmé la mission de M. R K le 11 mai 2010.

M. R K a communiqué aux débats le récapitulatif des loyers et charges du 5 janvier 2008 au 31 mars 2012.

Ce décompte fait apparaître en recettes l’encaissement des loyers des deux appartements et en dépenses, outre les frais de messe, de concession et de caveau définitif au cimetière exposés suite au décès de M^me A B, les charges d’eau Véolia, d’EDF et Z, d’assurance et les taxes foncières.

Ainsi sur cette période M. R K aurait encaissé 71 859 € et réglé 18 576,82 € .

Cependant ce décompte ne peut être reçu comme fiable à partir du moment où M^me J X a été destinataire le 20 février 2014 d’une notification d’avis à tiers détenteur de la part de la SIP d’Argenteuil -Ville pour obtenir paiement de la somme de 4 011 € représentant 50% des taxes foncières 2008 à 2013 impayées et que la comptable du trésor d’Argenteuil précise le 13 mars 2014 que le solde de ces impositions reste dû par M. R K.

Il en résulte que M. R K ne s’est depuis le décès de sa mère pas acquitté des taxes foncières de l’immeuble indivis et ce bien qu’encaissant les loyers et faisant apparaître ces taxes comme réglées sur le décompte remis à sa soeur et à la cour.

Plus aucune pièce n’est produite depuis mars 2012.

Par ailleurs, à l’exception de travaux d’étanchéité qualifiés par M^me F G de ' sommaires ' dans l’attente de travaux définitifs, afin d’arrêter les infiltrations d’eau, M. R K n’a pas mandaté d’ingénieur structure, ni une quelconque entreprise de maçonnerie afin d’établir un devis nécessaire au confortement de l’immeuble, et ce alors même qu’il avait sollicité un tel mandat.

Il a ainsi dérogé à sa mission tant d’administration que de conservation de l’immeuble indivis.

Un début d’explication de son comportement peut être déduit de l’opposition à paiement effectuée à concurrence de 35 137,75 €, le 28 août 2012 par M. H I entre les mains de M^e D E, notaire à XXX, chargée de la liquidation de la succession de M^me A B, un tel fait attestant des difficultés financières rencontrées par M. R K.

M. R K n’a pas répliqué aux dernières conclusions de M^me J K épouse X.

Tenant sa défaillance dans l’exercice de sa mission d’administrateur de la succession, il sera mis fin à sa mission et il lui sera fait injonction de déposer entre les mains du notaire chargé des opérations de compte liquidation partage de la succession de M^me A B, ses comptes sincères de gestion, en justifiant des loyers encaissés et des charges payées pour le compte de l’indivision successorale depuis le 5 janvier 2008 jusqu’à ce jour et de lui remettre les fonds qu’il détient de ce chef.

Les loyer et indemnité de succession seront désormais encaissés par le notaire chargé de la succession.

La cour estime devoir assortir son injonction d’une astreinte de 20€ par jour, courant au regard de la défaillance persistante de M. R K .

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de partage conformément à la demande de M^me J K épouse X, et tenant les mauvaises contestations de M. R K qui ont contraint sa soeur à exposer des frais non compris dans les dépens, celui-ci sera condamné à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, en matière civile, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré;

Y ajoutant,

Dit qu’à compter du 1^er janvier 2013, M. R K, occupant de l’appartement dans l’immeuble indivis, anciennement loué à M. Y , est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant de 533 € par mois hors charges ;

Met fin à la mission d’administrateur de l’immeuble indivis sis XXX à Argenteuil donnée à M. R K par ordonnance de référé du 20 août 2009 confirmée par arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 11 mai 2010 ;

Dit en conséquence que M. R K devra rendre les comptes de sa gestion de l’indivision avec production des baux, justificatifs des loyers encaissés et des charges payées pour le compte de l’indivision successorale depuis le 5 janvier 2008 jusqu’à la signification demande cet arrêt et remettre les fonds qu’il détient de ce chef, entre les mains de M^e D E, notaire à XXX dans les deux mois de la signification de cet arrêt, sous astreinte passé le dit délai de 20 € par jour de retard pendant un délai de deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;

Dit que les loyer et indemnité d’occupation des deux appartements de l’immeuble indivis seront versés désormais entre les mains du notaire liquidateur ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes;

Condamne M. R K à payer à M^me J K épouse X la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Emploie les dépens en frais privilégiés de partage.

Arrêt signé par M. JACQUOT, Président et par M^me MAILLET, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,