COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 10 FEVRIER 2015

G.T

N° 2015/

Rôle N° 14/04893

Z-A X

C/

SARL SAMARO

Grosse délivrée

le :

à :M^e Chatenet

M^e Musacchia

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 21 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 10/01831.

APPELANT

Maître Z-A X, demeurant XXX

représenté et plaidant par M^e Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SARL SAMARO prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, XXX, XXX, XXX, – XXX

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Véronique POINEAU CHANTRAIT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Janvier 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M. TORREGROSA, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, Président

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2015,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les faits, la procédure et les prétentions:

La société Samaro était propriétaire d’un terrain situé à menton sur lequel elle a obtenu un permis de construire, et conclu un marché à forfait de travaux de gros 'uvre avec une société francobat, outre la mission d’un maître d''uvre d’exécution Monsieur Y.

Par devant le notaire X, une promesse de vente a été rédigée le 23 mars 2009 au profit de la société Camparéal, l’acte mentionnant un prix de 960'000, le bénéficiaire devant verser en sus le montant de la TVA pour 118'160 €, le coût global de l’opération comprenant en outre les frais de l’acte de vente pour environ 13'800 € , le remboursement par le bénéficiaire des factures annexées à la promesse de vente pour un montant total de 800'709 € , et la facturation de Monsieur Y pour 11'068 € s’il n’était pas reconduit dans sa mission.

Il était stipulé enfin que le promettant règle la commission d’agence pour 71'160 €.

Le notaire a rédigé une déclaration d’intention d’aliéner prévoyant comme montant du prix de vente la somme de 960'000 « hors-taxes à la valeur ajoutée » dont la commission d’agence toutes taxes comprises.

L’établissement public foncier PACA a notifié l’exercice de son droit de préemption le 11 mai 2009, au prix d’aliénation de 960'000 €. La somme de 960'000 € a été consignée

le 12 octobre 2009 auprès de la caisse des dépôts.

Le 13 juillet 2010, l’établissement foncier a assigné la société Samaro pour voir constater le transfert de propriété à son profit du terrain litigieux , et un protocole d’accord est intervenu le 5 octobre 2011 , la société ne contestant plus l’exercice du droit de préemption au prix de 960'000 €, outre la TVA au taux de 19,6 % .

Par acte d 'huissier en date du 24 mars 2010 , la société Samaro a assigné le notaire X au visa de l’article 1382 du Code civil pour obtenir condamnation à lui payer :

' 939'746 € en remboursement des factures acquittées et à acquitter;

' 20'000 € à titre de dommages-intérêts relatifs aux procédures judiciaires intentées par les corps de métiers concernés ;

' 50'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

' 4000 € au titre des frais inéquitablement exposés.

Par jugement contradictoire en date du 21 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Nice a retenu la faute du notaire dans la rédaction de la déclaration d’intention d’aliéner, et a prononcé condamnation à hauteur de 811'597 € , outre intérêts au taux légal depuis le jugement, outre 5000 € pour le préjudice moral et 2500 € pour les frais inéquitablement exposés

Maître X a relevé appel le 7 mars 2014 de façon régulière et non contestée. Il sera fait application de l’article 455 du code de procédure civile .

La société Samaro , intimée , a conclu le 25 juillet 2014 et demande à la cour de confirmer sur le principe de la responsabilité , mais d’amender sur le quantum alloué qui comprendra une somme supplémentaire de 40'411 € , au titre d’une facture de plomberie et des frais de l’acte de vente.

L’appelant a conclu le 3 juin 2014 et demande à la cour de constater que la déclaration d’intention d’aliéner mentionne un prix de 960'000 €, TVA en sus , et que dans les six mois de sa décision de préemption l’établissement public foncier n’a consigné que la somme de 960'000 €, modifiant par là les termes de la préemption.

Nonobstant les possibilités procédurales permettant de remettre en cause la décision de préemption, la société Samaro a accepté de vendre et son préjudice ne résulte pas de l’erreur commise dans la rédaction de la déclaration d’intention d’aliéner mais dans l’absence de volonté de remettre en cause la préemption comme elle avait la possibilité de le faire; les conditions de la mise en jeu de la responsabilité du notaire sont pas réunies et le jugement sera réformé, la cour prononçant un débouté global et allouant une somme de 4000 € au titre des frais inéquitablement exposés.

À titre subsidiaire, le jugement sera confirmé en ce qu’il a limité l’indemnisation à la somme de 811 777,15 euros .

L’ordonnance de clôture est en date du 23 décembre 2012 .

SUR CE :

Attendu que le notaire reconnaît expressément sa faute ayant consisté à rédiger une déclaration d’intention d’aliéner qui était « incomplète, comme ne reprenant pas l’engagement de la société Camparéal de remboursement à la société Samaro de diverses factures d’un montant global de 800'709 € » ;

Attendu que la promesse de vente du 23 mars 2009 prévoyait expressément en page Huit, au chapitre coût global de l’opération , un rappel du prix de 960'000 € , auquel il y avait lieu d’ajouter

' la TVA au taux actuel de 19,6 % soit 188'160 €

' les frais d’actes de vente environ 13'800 €

' le montant des factures à rembourser au promettant, d’un montant résultant d’un listing qui était joint , pour un montant que l’appelant lui-même estime à 800'709 € ;

Attendu que la déclaration d’intention d’aliéner indique comme modalités de la cession un

« prix de la vente … 960'000 € hors-taxe à la valeur ajoutée dont 71'760 €TTC de commission d’agence … » ;

Attendu qu’en cas de vente d’un bien soumis au droit de préemption, sachant au surplus qu’une condition suspensive de purge de tout droit de préemption était prévue en page neuf,

la précaution première et élémentaire du notaire consiste à s’assurer que les conditions auxquelles l’autorité préemptrice devra se conformer ne puissent porter atteinte aux intérêts du vendeur, référence faite au prix et au coût global de l’opération consentis par l’acheteur;

Attendu qu’en l’espèce , il est pas contesté qu’en toute hypothèse la déclaration d’intention d’aliéner ne mentionne pas le coût global de l’opération , dans des proportions extrêmement dommageables puisque , avant même d’aborder la question de la TVA, force est de constater que la prise en charge des factures acquittées n’est pas opposable à l’établissement public foncier au vu des mentions de la déclaration d’intention d’aliéner, reconnue comme incomplète sur ce volet ;

Attendu que s’agissant de la mention de la TVA, que l’établissement public foncier a refusé dans un premier temps d’acquitter , la cour n’a pas la même lecture de la DIA que le notaire, ce document n’ayant jamais mentionné une TVA « en sus » , si l’on reprend la formule des conclusions de l’appelant , mais un prix de 960'000 euros « hors taxes à la valeur ajoutée » ;

Attendu que la distinction n’est nullement de pure forme , puisque par courrier en date du 12 octobre 2009 , le notaire interrogeait la direction générale des finances publiques sur le problème de la TVA immobilière dans une vente à un établissement public foncier , ce qui démontre de façon implicite mais certaine qu’il n’était pas du tout assuré que sa déclaration d’intention d’aliéner permettait d’opposer à l’établissement préempteur une taxe à la valeur ajoutée , dont le montant n’était d’ailleurs pas précisé , alors qu’il dépassait 118'000 € ;

Attendu que la réponse de la direction générale des finances publiques, en date du 14 octobre 2009, sur deux page et demi , démontre d’une part la complexité du problème , d’autre part les deux hypothèses envisagées, à savoir application de la TVA immobilière collectée par le vendeur et acquitté par ce dernier, avec droit à déduction de la TVA ayant grevé les dépenses concourant à l’opération , ou option pour la dispense de TVA sans droit à déduction ;

Attendu que le 19 octobre 2009 , et par une interprétation toute personnelle, le notaire informait l’établissement public foncier que la société Samaro souhaitait réaliser la vente dans les meilleurs délais , la mutation restant dans le champ d’application de la TVA,

« raison pour laquelle le prix a été stipulé hors-taxes dans la DIA … » ;

Attendu que l’on conviendra de ce que la difficulté était plus que prévisible consistant pour l’établissement public foncier à contester devoir payer cette TVA dans le cadre du droit de préemption qu’elle exerçait , sur les bases des mentions de la DIA , sachant qu’à l’époque le notaire avait préparé un projet de vente intégrant cette TVA et ne conseillait nullement aux vendeurs de contester la préemption au motif que le montant de la TVA n’avait pas été consigné, cette consignation incomplète selon lui étant pourtant déjà intervenue à la date du 12 octobre 2009 ;

Attendu que dans ce contexte , et contrairement libellé des conclusions de l’appelant , le fait pour le vendeur Samaro, non pas d’avoir accepté de vendre , mais d’avoir accepté de transiger avec le titulaire du droit de préemption ,qui les avait assignés pour forcer la vente ,dès lors que ce dernier acceptait de payer la TVA, ne peut être assimilé à une faute ayant concouru à son dommage, sachant que seules les mentions incomplètes s’agissant des factures à rembourser, mais aussi imprécises s’agissant de la TVA, ont permis à l’établissement public foncier de leur opposer des modalités de cession largement défavorables , et qu’une retranscription fidèle du coût global de l’acquisition dans la déclaration d’intention d’aliéner aurait permis d’éviter le dommage qui a suivi ,tant pour ce qui concerne le refus initial de régler la TVA que pour celui persistant à ce jour des factures que l’acheteur s’était engagé à honorer ;

Attendu qu’en toute hypothèse un aléa judiciaire existait , et rien ne permet d’affirmer, au vu du libellé de la déclaration d’intention d’aliéner et des règles régissant la TVA immobilière (rappelées dans le courrier de la direction générale des finances publiques, ci-dessus visé ) que la société Samaro aurait combattu à coup sûr la régularité de la préemption, au seul motif de la non-consignation dans le délai de la seule TVA , dont ni le calcul ni le montant n’était mentionné dans la DIA , étant précisé qu’à supposer même que la préemption soit juridiquement annulée , cet événement aurait été en toute hypothèse largement postérieur notamment à la date du permis de construire modificatif délivré le 3 avril 2008 et dont l’absence de caducité constituait pour l’acheteur Campareal un attribut essentiel du bien vendu et de son consentement à régler les factures de travaux ;

Attendu qu’en d’autres termes, rien n’indique que l’éventuelle levée de la préemption aurait replacé les parties à la promesse de vente du 23 mars 2009 dans la même situation ;

Attendu que c’est donc une confirmation qui s’impose s’agissant du principe de responsabilité du notaire, dont la faute a été directement à l’origine de la perte du remboursement des factures de travaux auquel s’était engagé l’acheteur pour un montant de 800'709 €, auquel il convient d’ajouter la facturation de Monsieur Y , pour un montant global de 811'597,51 euros, tel que retenu par le premier juge ;

Attendu que l’arrêt de la cour en date du 28 juillet 2011 indique bien , sans que cela soit sérieusement contesté , que le litige avec Francobat résulte d’une interruption des travaux de cette société, à la demande du maître de l’ouvrage, en date du mois de juin 2008, soit antérieurement à l’action du notaire;

Attendu que la facture de plomberie SEVA n’apparaît pas au bordereau des pièces communiquées par l’intimé , et ne fait pas partie des factures annexées à la promesse de vente initiale ;

Attendu qu’il n’est pas justifié qu’une somme de 13'800 € ait été supportée au titre des frais de l’acte de vente ;

Attendu que le premier juge sera donc confirmé, y compris sur le montant du préjudice moral alloué de 5000 € qui n’est pas précisément contesté , et qui résulte en toute hypothèse de la remise en cause dans des proportions énormes de l’équilibre d’une opération , par la faute du notaire, alors qu’une simple reprise du coût global de l’opération ,dans la déclaration d’intention d’aliéner , aurait évité à la société Samaro , à tout le moins entre mai 2009 et janvier 2014 (de la DIA au premier jugement) le souci d’une perte éventuelle de plus de 800'000 € ;

PAR CES MOTIFS , LA COUR statuant contradictoirement :

Déclare l’appel infondé ;

Confirme l’intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ;

Rejette l’appel incident ;

Condamne l’appelant aux entiers dépens, qui seront recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile, outre le paiement à l’intimée d’une somme de 2500 € au titre des frais inéquitablement exposés en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT