Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 3 septembre 2015, n° 14/12792

TGI Nice 15 mai 2014

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 3 septembre 2015

Arguments

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Accepté
Absence de délivrance conforme des locaux
La cour a constaté que le bailleur n'avait pas respecté son obligation de délivrance conforme, ce qui a causé un préjudice de jouissance à la locataire, évalué à 30.000 euros.
Rejeté
Travaux réalisés sans autorisation
La cour a jugé que les travaux n'avaient pas été réalisés avec l'autorisation du bailleur et que l'urgence n'était pas justifiée, confirmant ainsi le rejet de la demande de remboursement.
Accepté
Saisie conservatoire justifiée
La cour a validé la saisie-attribution des loyers, considérant qu'elle était justifiée par les manquements du bailleur.

Commentaire • 1

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1. Climatisation et obligation de délivrance du bailleur

Cabinet Neu-Janicki · 20 septembre 2015

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 3 sept. 2015, n° 14/12792
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	14/12792
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 15 mai 2014, N° 12/03786

Sur les parties

Avocat(s) :	Thimothée JOLYEmmanuel BRANCALEONILaurence LEVAIQUE
Cabinet(s) :	SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
Parties :	SCI CALIFORNIE 268

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 03 SEPTEMBRE 2015

N° 2015/428

Rôle N° 14/12792

L’ UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

SCP ERMENEUX

X Y

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Mai 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03786.

APPELANTE

L’ UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant XXX

représentée par X Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par X Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

XXX en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit Dont le siège est sis

XXX – XXX

représentée par X Thimothée Y, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par X Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE substitué par X Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Juin 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Jean Jacques BAUDINO, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Anne CAMUGLI, Conseiller

M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2015,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28/04/2008 la SCIINVESTIPIERRE à laquelle est venue se substituer la XXX a donné à bail commercial à l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 des locaux climatisés à usage de bureaux d’une surface de 300m2 situés XXX à NICE.

Suite à un litige sur le fonctionnement de la climatisation des locaux l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 a fait procéder à des travaux et a fait assigner la XXX par acte d’huissier en date du 23/07/2012 devant le Tribunal de Grande Instance de Nice aux fins de :

— constater l’absence de délivrance conforme de la chose louée

— constater son défaut de jouissance paisible des lieux

— condamner la XXX à lui payer la somme de 72.415,59 euros correspondant au montant des travaux entrepris

— valider la saisie-attribution à titre conservatoire des loyers du 4/07/2012 pour un montant de 80.000 euros

— condamner la XXX à lui payer la somme de 100.000 euros de dommages -intérêts pour le préjudice subi

— dire sans objet le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 12/12/2012 compte tenu de la saisie conservatoire des loyers autorisée

— condamner la XXX à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La XXX a conclu en réplique :

— qu’il ne lui incombait pas de faire les travaux

— de dire qu’ils emportent amélioration des prestations d’origine

— de dire que le bailleur ne peut être tenu à leur paiement

— de dire que les travaux ont été réalisés sans son autorisation

— condamner l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 à la remise en état des lieux

— de débouter la l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 de ses demandes

— de la condamner à lui payer une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 11/01/2013 l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 a fait assigner la XXX aux mêmes fins auxquelles la XXX s’est opposée en développant les mêmes moyens.

Les deux instances ont été jointes à l’audience de plaidoirie par le Tribunal de Grande

Instance .

Par jugement en date du 15/05/2014 le Tribunal de Grande Instance de Nice a

— condamné la XXX à payer à la l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 la somme de 20.000 euros à titre de dommages -intérêts pour préjudice de jouissance

— dit sans objet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 12/12/2012 en l’état de la saisie attribution à titre conservatoire autorisée judiciairement

— validé la saisie-attribution ordonnée à titre conservatoire le 4.07/2012 pour la somme de 20.000 euros

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Le Tribunal de Grande Instance a constaté le dysfonctionnement de la climatisation et aisni le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Le Tribunal de Grande Instance a considéré qu’en l’absence d’urgence l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 était mal fondée à faire procédera aux travaux sans autorisation et à en réclamer le remboursement.

Le Tribunal de Grande Instance a jugé que la demande de remise en état de l’ancienne climatisation faite par la XXX n’était pas fondée , l’ensemble ne fonctionnant pas.

L’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 a interjeté appel le 26/08/2014 .

Par conclusions en date du 16/01/2015 elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’absence de délivrance conforme du local et son défaut de jouissance paisible des locaux

— réformer le jugement entrepris et y ajoutant :

— condamner la XXX à lui payer la somme de 72.415,59 euros correspondant au montant du coût des travaux et la somme de 100.000 euros pour le préjudice de jouissance ainsi que la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouter la XXX de toutes ses demandes.

L’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 remarque que l’argument du changement de bailleur soulevé par la XXX est inopérant l’absence de délivrance conforme ayant perduré.

Elle souligne que les travaux ont été autorisés par la copropriété et présentaient un caractère urgent.

Par conclusions en date du 11/03/2015 la XXX demande à la cour de réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 la somme de 20.000 euros de dommages -intérêts .

Statuant à nouveau elle demande à la cour de :

— dire et juger qu’il n’incombait pas au bailleur de faire réaliser les travaux

— dire et juger que la preuve d’une panne n’est pas rapportée

— dire et juger que les travaux ont été réalisés sans son autorisation

— dire et juger que les travaux améliorent les prestations d’origine

En conséquence :

— dire et juger qu’elle ne peut être tenue au paiement des travaux

— débouter l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 de ses demandes et la condamner à lui payer une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime ne pouvoir être recherchée sur le fondement d’une livraison non conforme au moment de la conclusions du bail puisqu’elle n’était pas partie au contrat.

Elle rappelle les dispositions du bail mettant à la charge du preneur les travaux concernant la climatisation.

Elle prétend que la l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 a fait réaliser les travaux pour être autonome sur le plan de la climatisation au sein de l’immeuble sans démontrer que le système ancien ne fonctionnait pas.

Elle souligne que les travaux ont été exécutés sans mise en demeure préalable , sans caractère d’urgence et sans son autorisation.

Elle soutient que le préjudice de la l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 est inexistant.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

Le contrat de bail dans la désignation des locaux a prévu la location de locaux climatisés .

L’état des lieux entrant établi le 30/04/2008 précise que la vérification de l’état de la climatisation privative n’a pu être effectué.

Le 23/06/2008 , l’UNION DES MUTUELLES DE FRANCE 06 a adressé au bailleur une correspondance l’informant de dysfonctionnements sérieux dans la climatisation des bureaux allant jusqu’à une panne survenue le 23/06/2008 , les entreprises intervenues ayant mis à jour un sous calibrage des installations .

Le 2 juillet 2008 l’ l’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE 06 a réitéré au bailleur les difficultés engendrées par la climatisation et a précisé qu’un dégât des eaux s’était produit depuis suite à une accumulation de condensation d’eau qui a endommagé plusieurs dalles du faux plafond des bureaux se trouvant au coeur du plateau et a entraîné des travaux par la société CURTISOLAR.

Il n’est en rien justifié à la procédure que la SCIINVESTIPIERRE ait mis un terme aux dysfonctionnement importants signalés par l’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE 06 quant à la climatisation des locaux dés le début de l’occupation des lieux par l’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE 06.

La SCIINVESTIPIERRE a ainsi failli à son obligation de délivrance conforme des lieux loués ayant loué des locaux climatisés dont la climatisation ne fonctionne pas .

La XXX est devenue propriétaire des locaux par acte de vente du 22/07/2012.

Elle s’en trouve ainsi subrogé dans les droits et les obligations de son vendeur dont celle de délivrance conforme du bien.

La XXX ne peut s’abriter sur l’obligation d’entretien et de réparation prévue au bail à la charge du preneur concernant la climatisation alors que la chose louée a été livrée avec une climatisation défaillante le bail faisant référence à la location de locaux climatisés .

Le bail a prévu que le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun travaux , sans le consentement express et par écrit du bailleur .

L’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE d’initiative et sans consentement express et par écrit du bailleur a fait procéder au démontage de l’ancienne climatisation et à la pose d’un système de climatisation autonome selon devis en date du mois de juin 2012.

L’ancienneté de la problématique liée au dysfonctionnement de la climatisation soit depuis 2008, prive les travaux réalisés en 2012 par la locataire de tout caractère urgent.

L’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE ne pouvait ainsi s’exonérer des obligations contractuelles de consentement écrit du bailleur et sans avoir a minima engagé une instance sur ce point , avant d’entreprendre des travaux et d’en demander ensuite paiement à la XXX .

Le jugement déféré qui a débouté l’ l’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE de sa demande en remboursement de travaux sera sur ces motifs confirmé.

L’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE 06 justifie par les courriers qu’elle verse à la procédure adressés aux bailleurs successifs des problèmes récurrents de dysfonctionnement de la climatisation depuis 2008 jusqu’à la réalisation des travaux .

Un constat d’huissier en date du 7/07/2010 précise que les fenêtres des locaux loués sont sur châssis fixes et ne peuvent donc s’ouvrir.

L’huissier a relevé des températures de 33 à 41 degrés , l’installation de la climatisation ayant en outre disjoncté.

l’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE a dans ces conditions subi un préjudice de jouissance certain pendant quatre ans durant l’été du fait des conditions de travail induites par le défaut de délivrance de locaux climatisés conformément au bail et qui ne peuvent être ventilés que la cour évalue à la somme de 30.000 euros .

La XXX ne justifie au demeurant par aucune pièce à la procédure avoir tenté de résoudre les problèmes rencontrés par sa locataire se contentant de nier leur existence.

Les autres dispositions du jugement , qui ne sont pas discutées devant la cour par les parties seront confirmées.

L’équité ne commande pas d’allouer de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement

Infirme le jugement déféré sur le montant du préjudice de jouissance alloué à l’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE 06 et statuant à nouveau.

Condamne la XXX à payer à l’UNION DE LA MUTUALITE FRANCAISE 06 une somme de 30.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Confirme le jugement déféré pour le surplus.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Laisse chaque partie supporter la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT