COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 17 NOVEMBRE 2016

sl

N° 2016/ 615

Rôle N° 15/05575

X Y

Z Y

C/

Syndicat des copropriétaires
L’ANTARES

SARL AGENCE OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS (OLT)

Grosse délivrée

le :

à :

M^e A B

M^e C DEUR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 16 Décembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/04863.

APPELANTS

Madame X Y

demeurant XXX
PARIS

représentée par M^e A
B, avocat au barreau de
NICE

Monsieur Z Y

demeurant XXX
TOUL

représenté par M^e A
B, avocat au barreau de
NICE

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires L’ANTARES, 280
Traverse de Fontmerle – 06600 ANTIBES, représenté par son syndic en exercice l’AGENCE OLT dont le siège social est 11 avenue de l’Estérel 06160 ANTIBES JUAN LES PINS

représentée par M^e C
DEUR, avocat au barreau de NICE

SARL AGENCE OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS (OLT)

XXX JUAN LES
PINS

représentée par M^e C
DEUR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Septembre 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Sophie LEONARDI,
Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle
PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17
Novembre 2016,

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE-MOYENS et PRETENTIONS DES
PARTIES

M. Z Y et M^me X
Y sont propriétaires chacun d’un appartement avec cave et emplacements de stationnement dépendant d’un immeuble l’Antares sis 28 traverse de Fontmerle à
Antibes.

Suivant assemblée générale du 31 mars 2010 présidée par Maître D, administrateur judiciaire, les copropriétaires :

— ont refusé d’approuver les comptes 2007 à 2009 de l’ancien syndic le cabinet OFI ;

— et ont autorisé le syndicat à ester en justice contre Sud Est Peinture chargée du ravalement de la façade et M. Petithuguenin, maître d’oeuvre.

Par assemblée générale du 28 avril 2011, les copropriétaires ont nommé comme syndic la SARL
AGENCE OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS ( OLT ) et ont dans une résolution n°23:

— A/ sollicité le remboursement d’honoraires indûments perçus par le cabinet OFI alors qu’il n’était pas syndic et décidé de mandater l’agence OLT aux fins d’agir en justice contre l’ancien syndic;

— B/ demandé une régularisation des comptes soit par cette dernière, soit par un expert-comptable;

— E/ confirmé leur volonté de poursuivre Sud Est
Peinture.

Lors de leur assemblée générale qui s’est tenue le 22 mai 2012, les copropriétaires ont approuvé les comptes 2007 à 2010 par résolutions n° 6, 7, 8 et 9.

Par exploit du 2 août 2012, M. Z Y et M^me X Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse le syndicat des copropriétaires L’ANTARES et la SARL
AGENCE OFFICE LOCATIONS en vue d’obtenir :

— l’annulation des résolutions du 22 mai 2012 ayant approuvé les comptes ;

— la condamnation du syndic à payer 10'000 de dommages-intérêts.

Le tribunal, par jugement du 16 décembre 2014, a notamment :

— débouté M. Z
Y et M^me X Y de leur action,

— les a condamnés à payer un arriéré de charges, ainsi que la somme de 1000 à chacun des défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour ce faire, le tribunal a estimé que :

— l’approbation des comptes n’était pas contraire à l’intérêt collectif ;

— M. Z Y et M^me X
Y ne précisaient pas l’intérêt chifffré qu’il y aurait eu à actionner l’ancien syndic ni d’un préjudice subi de ce chef.

Le 3 avril 2015, M. Z Y et M^me X
Y ont relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation.

Il est demandé à la cour par conclusions déposées le 23 octobre 2015 de :

' Vu la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9, 17 et 18 de ladite
Loi,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1992 du Code Civil, ensemble l’article 1147 du même Code,

— Recevoir les Consorts Y en leur appel.

— Réformer en tous points le jugement du 16 décembre 2014.

— Constater que les résolutions 6, 7, 8 et 9 de l’Assemblée Générale du 22 mai 2012 portant approbation des comptes de 2007 à 2010 ne tiennent pas compte des honoraires perçus par la SARL
OFI perçu pendant deux années de gestion alors qu’il ne disposait d’aucun mandat pour ce faire.

Constater que les résolutions 6, 7, 8 et 9 de l’Assemblée Générale du 22 mai 2012 portant approbation des comptes de 2007 à 2010 ne tiennent pas compte des frais d’entretien irrégulièrement imputés aux termes d’un contrat avec l’entreprise SUAVET, jamais approuvé par les copropriétaires.

Constater que les comptes des exercices 2007 à 2010 approuvés aux termes des résolutions 6, 7, 8, et 9 de l’Assemblée Générale du 22 mai 2012 n’intègrent pas les dommages causés du fait de l’entreprise de ravalement aux appartements des requérants et affectant la main courante, le panneau altuglas et la baie vitrée.

Constater que les résolutions 6, 7, 8, et 9 de l’Assemblée Générale du 22 mai 2012 sont contraires à la résolution 23 A et 23 B de l’Assemblée
Générale du 28 avril 2011.

Constater que les résolutions 6, 7, 8, et 9 de l’Assemblée Générale du 22 mai 2012 avantagent les copropriétaires qui n’ont subi aucun désordre, ou dommage au détriment des requérants qui supportent seuls le coût des malfaçons et dégradations commises par l’entreprise de ravalement.

Constater que les régularisations des comptes opérées au terme des résolutions 6, 7, 8, et 9 de l’Assemblée Générale du 22 mai 2012 infligent injustement une charge supplémentaire à une minorité et constituent une rupture d’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En conséquence :

Dire que l’adoption des résolutions 6, 7, 8 et 9 de l’Assemblée Générale du 22 mai 2012 constitue un abus de majorité,

Prononcer la nullité des résolutions 6, 7, 8, et 9 de l’Assemblée Générale du 22 mai 2012.

Constater que la résolution 16 de l’Assemblée
Générale du 31 mars 2010 a décidé à l’unanimité d’agir en justice à l’encontre de la société SUD EST
PEINTURE et de Monsieur PETITHUGUENIN, maître d''uvre,

Constater que la résolution 23 de l’assemblée générale du 28 avril 2011 a décidé à l’unanimité d’agir en justice contre la société SUD EST PEINTURE et Monsieur PETITHUGUENIN,

Constater que le cabinet OFI a conclu un contrat d’entretien avec l’entreprise SUAVET jamais soumis à l’approbation de l’assemblée générale,

Constater que le cabinet OFI n’a pas tenu une comptabilité régulière, qui a entraîné le rejet des comptes pour les exercices 2007 à 2009,

Constater que le cabinet OFI n’a pas convoqué l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.

Constater que la résolution 23 E de l’assemblée générale du 28 avril 2011 a demandé à l’unanimité l’application des décisions votées lors de l’assemblée du 31mars 2010 relative à la mise en

responsabilité du cabinet
OFI.

Constater qu’en se dispensant d’agir à l’encontre de la société SUD EST PEINTURE et Monsieur PETITHUGUENIN, maître d''uvre, en violation de la résolution 16 de l’assemblée générale du 31 mars 2010 et de la résolution 23 E de l’assemblée générale du 28 avril 2011, ainsi que en se dispensant d’agir à l’encontre du cabinet OFI, en violation de la résolution 23 A de l’assemblée générale du 28 avril 2011, la SARL AGENCE OFFICE LOCATION
TRANSACTION a privé les consorts Y et le Syndicat des copropriétaires d’une chance d’obtenir réparation des préjudices subis du fait des dommages causés à l’occasion de

l’opération de ravalement et de la mauvaise gestion du cabinet OFI.

En consequence :

Condamner la SARL OLT au paiement de 10.000 en réparation des préjudices matériels et financiers subis par les Consorts Y.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires et la SARL
OLT au paiement, chacun, de 3.000 au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître A
B qui en a fait l’avance.'

La SARL AGENCE OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS et le syndicat des copropriétaires
L’ANTARES ont déposé leurs conclusions le 25 août 2015, aux fins de voir:

' 1) Concernant l’action contre le syndic Agence
OLT

Dire et juger que le syndic agence OLT n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’encontre de Madame XY et Monsieur Z Y

En conséquence, débouter Madame X Y et Monsieur Z Y de leurs demandes, les condamner solidairement à verser en cause d’appel à la société agence OLT 1000 de dommages-intérêts outre 3000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2) Concernant l’action contre le syndicat des copropriétaires :

A titre principal,

Vu l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter Madame X
Y et Monsieur Z Y de l’ensemble de leurs demandes.

À titre reconventionnel,

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner Monsieur Z
Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence
L’ANTARES la somme de 370,26 au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 août 2015, ladite somme majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’arrêt intervenir,

Condamner Madame X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence
L’ANTARES la somme de 424,70 au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 août 2015, ladite somme majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’arrêt intervenir,

Condamner solidairement Monsieur Z Y et Madame X Y à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Antarès une somme de 3000 à titre de dommages-intérêts,

Condamner solidairement Monsieur Z Y et Madame X Y à verser en cause d’appel, au syndicat des copropriétaires de la résidence L’ANTARES une somme de 3000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître DEUR avocat aux offres de droit.'

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 septembre 2016.

MOTIFS de la DECISION

Sur l’annulation des résolutions 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 22 mai 2012

Au soutien de leur demande tendant à l’annulation des résolutions ayant approuvé les comptes 2007 à 2010, M. Z Y et M^me X
Y font valoir en premier lieu qu’aucune régularisation n’a été opérée concernant l’entretien de la copropriété, dont le contrat confié par le syndic OFI à l’entreprise Suavet, est manifestement surdimensionné et n’a jamais été soumis à l’autorisation des copropriétaires.

Toutefois, ils ne fournissent ni explication ni justificatif à l’appui d’une telle allégation qui ne peut donc qu’être écartée.

En deuxième, lieu, il est soutenu que les comptes ne pouvaient être approuvés car ils comprennent des honoraires perçus par l’ancien syndic OFI pendant deux années de gestion alors que celui-ci ne disposait d’aucun mandat pour ce faire.

Outre que les appelants ne donnent non plus aucune précision sur ce point, il ressort de l’état des dépenses 2009 que ce dernier a procédé au remboursement d’honoraires à hauteur de 2625,10 et il n’est pas discuté qu’il n’a bénéficié d’aucun honoraire sur les travaux de ravalement de la façade réalisés en 2007.

C’est donc à tort que M. Z
Y et M^me X Y soulèvent une contestation de ce chef.

En troisième lieu, ils arguent de ce que l’approbation des comptes contredit la résolution 23 A et B votée le 28 avril 2011 aux termes de laquelle d’une part une telle approbation a été réfusée en raison d’irrégularités commises par l’ancien syndic et d’autre part une demande a été faite aux fins de régularisation des comptes par expert-comptable ou par
OLT.

Néanmoins, une assemblée générale n’est pas liée par les résolutions qu’elle vote ou qu’elle refuse de voter.

Elle conserve en effet la faculté de prendre ultérieurement une décision contraire à la précédente dés lors que cette seconde décision ne porte pas atteinte à l’intérêt collectif ou à des droits acquis par des copropriétaires en vertu du premier vote.

Ainsi, la seule contradiction entre le vote du 28 avril 2011 et celui du 22 mai 2012 ne suffit en aucun cas à invalider le second.

En outre, lors de leur assemblée générale qui s’est tenue le 19 décembre 2011, les copropriétaires ont à la majorité renoncé au concours d’un expert-comptable, la résolution ainsi adoptée ne paraissant pas avoir été attaquée.

Il ressort par ailleurs du dernier procès verbal que les ' comptes de la copropriété ont été vérifiés, et aucune anomalie n’a été relevée, chaque facture correspondant bien à une dépense pour la copropriété '.

M. Z Y et M^me X
Y ne rapportent pas la preuve contraire et les intimés démontrent qu’il a été procédé à un certain nombre de régularisations, notamment le solde sur la facture ravalement qui n’a pas été versé à Sud
Est Peinture et a été recrédité au compte de chaque copropriétaire.

Leur moyen ainsi développé est infondé.

Enfin, ils se prévalent d’un abus de majorité et d’une rupture d’égalité entre copropriétaires au motif que les comptes approuvés ne prennent pas en compte la réparation des dommages qu’ils ont subis à l’occasion du ravalement de la façade.

Mais il n’apparaît pas qu’à la date du 22 mai 2012, ils aient sollicité auprès de l’assemblée générale la moindre indemnisation de sorte qu’il ne saurait y avoir un quelconque abus lors de l’approbation des comptes litigieux.

Au demeurant, l’assemblée qui s’est tenue postérieurement le 27 mai 2013 a, dans une résolution n°12, opposé un refus à M^me X Y, sans qu’il soit indiqué si cette résolution a été attaquée.

En tout état de cause, il ressort du constat d’huissier dressé le 30 mai 2007 à la requête de celle-ci dans son appartement que :

— le garde-corps en altuglas contient un élément dans l’angle sud qui n’est pas de la même couleur que les autre panneaux et présente dans sa structure un faïençage laisssant présumer qu’il a été endommagé ;

— le sol de la terrasse comporte à plusieurs endroits des taches de peinture de la couleur de la façade ;

— le linteau de la baie vitré présente également une trace de peinture ;

— il subsiste des morceaux de l’adhésif de protection ;

— la grille de ventilation est obstruée en partie par de la peinture ;

— le cadre aluminium d’une baie vitrée est endommagé, les marques ressemblant à une tentative d’effraction.

Les dommages ainsi constatés ne sont pas chiffrés par les époux Y et apparaissent de faible importance au regard des budgets annuels de la copropriété.

Il ne saurait ainsi être considéré que leur approbation constitue une rupture d’égalité entre copropriétaires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. Z Y et M^me X Y ont été déboutés par le premier juge de leur demande d’annulation des résolutions 6,7, 8 et 9 adoptées le 22 mai 2012.

Sur les dommages-intérêts sollicités à l’encontre de la SARL AGENCE OFFICE LOCATIONS
TRANSACTIONS

M. Z Y et M^me X
Y reprochent à l’agence OLT de ne pas avoir agi en justice contre Sud Est Entreprise chargée des travaux de ravalement, M. Petithuguenin maître d’oeuvre et l’ancien syndic le cabine OFI ; et ce, au mépris des résolutions prises par les assemblées du 31 mars 2010 et du 28 avril 2011.

S’agissant des deux premiers, il s’avère que l’assemblée générale du 19 décembre 2011 a, dans une résolution n°3, renoncé à les poursuivre de sorte que ce grief est radicalement infondé.

En revanche, aucune assemblée n’est revenue expressément sur le mandat donné à l’agence OLT d’engager une procédure à l’encontre de l’ancien syndic.

Mais, pour pouvoir de ce fait engager la responsabilité de l’agence OLT qui a obtenu quitus, il appartient aux appelants de rapporter la preuve qu’il en ait résulté pour eux un préjudice direct et personnel.

Or, ils n’en justifient pas, se contentant simplement d’indiquer qu’ils ont été privés, avec le syndicat des copropriétaires, d’une chance d’obtenir réparation des fautes commises par le cabinet OFI, et d’évaluer forfaitairement des dommages-intérêts contre l’agence OLT à hauteur de 10000 .

Ils ne peuvent en conséquence qu’être déboutés de ce chef.

Sur les charges

M. Z Y et M^me X
Y ne critiquent pas les demandes reconventionnelles en paiement d’arriérés de charges outre intérêts qui sont étayées par les pièces du dossier et notamment les situations de compte arrêtées au 5 août 2015

Ils seront donc condamnés à paiement dans les termes du dispositif.

Sur les dommages-intérêts contre M. Z Y et M^me X Y

En l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui apporté par le retard de paiement et réparé par les intérêts moratoires, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive.

La SARL AGENCE OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS est également mal fondée à réclamer des dommages-intérêts contre M. Z Y et M^me X Y dans la mesure où elle n’explicite ni ne prouve en quoi ils auraient commis un abus à son égard.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant dans leur appel, M. Z Y et M^me X Y doivent être condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à l’agence OLT la somme de 1000 chacun au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date

du 16 décembre 2014,

Y ajoutant,

Condamne M. Z Y à payer au syndicat des copropriétaires L’ANTARES la somme de 370,26 pour charges de copropriété selon décompte au 5 août 2015, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires L’ANTARES la somme de 424,70 pour charges de copropriété selon décompte au 5 août 2015, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,

Rejette les demandes de dommages-intérêts formées en cause d’appel par le syndicat des copropriétaires L’ANTARES et par la SARL AGENCE OFFICE
LOCATIONS TRANSACTIONS,

Condamne in solidum M. Z
Y et M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires L’ANTARES la somme de 1000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. Z
Y et M^me X Y à payer à la SARL AGENCE
OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS la somme de 1000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. Z
Y et M^me X Y aux dépens d’appel,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT