Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 24 novembre 2016, n° 15/11981

TGI Toulon 20 avril 2015

CA Aix-en-Provence
Confirmation 24 novembre 2016

Arguments

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Rejeté
Habilitation du syndic à agir
La cour a estimé que le syndic avait bien été autorisé à agir en justice pour faire respecter les résolutions de l'assemblée générale.
Rejeté
Respect de la résolution n° 17
La cour a constaté que les appelants n'avaient pas respecté l'autorisation accordée et avaient réalisé des travaux non conformes.
Rejeté
Rupture d'égalité de traitement
La cour a jugé que la situation d'un autre copropriétaire n'était pas comparable et que les aménagements entrepris étaient différents.
Rejeté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que l'indemnité réclamée par le syndicat était justifiée en raison de la carence des appelants.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 24 nov. 2016, n° 15/11981
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	15/11981
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, 20 avril 2015, N° 13/05902

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre LOPEZ
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE GRAND HUNIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 24 NOVEMBRE 2016

N° 2016/ 636

Rôle N° 15/11981

X Y

Z A

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE GRAND
HUNIER AND HUNIER

Grosse délivrée

le :

à :

M^e B C

M^e D E

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 20 Avril 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/05902.

APPELANTS

Monsieur X Y

demeurant XXX AIX EN
PROVENCE

représenté par M^e B
C, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me
Michèle NAUDIN, avocat au barreau de
MARSEILLE

Madame Z A

demeurant XXX AIX EN
PROVENCE

représentée par M^e B
C, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me
Michèle NAUDIN, avocat au barreau de
MARSEILLE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE GRAND
HUNIER

sis 502, Montée de Font Vert – 83140 SIX FOURS
LES PLAGES, prise en la personne de syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER, ayant son siège social sis 96, Route de la Gare -
Résidence l’Arlonaise 83110 SANARY SUR MER elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié XXX

représentée par M^e D
E, avocat au barreau
D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de
M^e Pierre LOPEZ de l’ASSOCIATION LOPEZ FARACI, avocat au barreau de
TOULON substituée par M^e Sally MERCIER, avocat au barreau de
TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle
PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24
Novembre 2016

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES
PARTIES

Les époux X Y et Z A sont propriétaires d’un appartement situé dans la résidence le Grand Hunier à Six Fours les Plages (Var).
Ils ont sollicité le 3 mars 2012 l’autorisation d’installer une climatisation, de supprimer un muret à usage privatif sur la terrasse et d’y installer une véranda mobile. Selon résolution n°17 de l’assemblée générale du 1^er juin 2012, ils ont été autorisés à procéder à l’installation d’une climatisation avec pose d’un groupe sur la terrasse (côté cuisine à gauche) et réalisée dans les règles de l’art par un professionnel ; leurs autres demandes ont été rejetées selon résolutions n° 18 et 19.

Soutenant que les époux Y/A avaient passé outre et réalisé des travaux sans autorisation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Grand Hunier a saisi le tribunal de grande instance de Toulon qui par jugement contradictoire du 20 avril 2015 a :

— dit que les époux Y/A ont réalisé des travaux en violation de la résolution numéro 17 de l’assemblée générale du 1^er juin 2012 ;

— condamné les époux Y/A à la mise en conformité de l’emplacement de la climatisation dans les termes de la délibération numéro 17 de l’assemblée générale du 1^er juin 2012 ;

— condamné les époux Y/A à remettre en état leur terrasse par dépose de la véranda et reconstitution du petit muret à usage privatif sur la terrasse supprimée ;

— condamné les époux Y/A aux travaux requis dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 20 par jour de retard pendant trois mois à l’issue desquels il pourra être de nouveau statué ;

— condamné les époux Y/A à payer au syndicat la somme de 1500 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné les époux Y/A aux dépens.

Ces derniers ont régulièrement relevé appel de cette décision et soutiennent principalement dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre 2016, auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé des moyens, que :

— le syndic n’a pas été valablement habilité à agir en justice ;

— la résolution numéro 17 a été respectée contrairement aux dires du syndicat qui se livre à une interprétation propre ;

— le muret préexistant n’a pas été détruit, ce qui rend sans objet une demande de rétablissement;

— les résolutions 18 et 19 sont partiales puisqu’un copropriétaire voisin en la personne de M. F a équipé sa terrasse d’une installation strictement identique ; par ailleurs ces résolutions ne devaient être soumises qu’aux copropriétaires du bâtiment 4, seuls concernés et non pas à l’ensemble de la copropriété ; enfin elles créent une rupture d’égalité de traitement entre copropriétaires ;

— il est indifférent qu’aucun recours en annulation n’ait été intenté ;

— le témoignage de M^me G a été orienté par le syndic ;

— la fermeture de la terrasse par un châssis vitré ne contrevient pas à la destination de l’immeuble et ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires.

Les époux Y/A concluent à l’infirmation du jugement déféré ; ils sollicitent l’autorisation d’aménager une véranda et la condamnation du syndicat au paiement d’une indemnité de 3500 en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence le grand Hunier par conclusions récapitulatives

signifiées par voie électronique le 12 novembre 2015, auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé des moyens, soutient principalement en réplique que :

— le copropriétaire dûment autorisé doit se conformer strictement à l’autorisation qui lui a été délivrée et dans le cas contraire il doit être condamné à remettre les lieux en état à la demande du syndicat ;
tel est le cas de l’espèce au visa des procès-verbaux de constat établis par M^es Baroso et Martinez huissiers de justice les 18 avril, 28 août et 28 novembre 2013 ;

— en ne pouvant procéder à la pose d’une véranda mobile, les époux Y/A ont délibérément aménagé un châssis vitré directement sur le muret de la terrasse après y avoir installé le bloc de climatisation ;

— ils se sont engagés lors de l’assemblée générale du 4 juin 2013 à remettre les lieux en état et à défaut le syndic a été autorisé à agir en justice ;

— ils n’ont engagé aucun recours contre les résolutions des assemblées générales successives ;

— ils tentent aujourd’hui d’entretenir une confusion entre les travaux et l’entretien des parties communes pour prétendre à une irrégularité de quorum ;

— ils prétendent en vain à une rupture d’égalité alors que le copropriétaire F a acquis son lot en l’état en 2010.

Le syndicat conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation des époux Y/A au paiement d’une indemnité de 3500 en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS de la DECISION

La résolution numéro 4 de l’assemblée générale supplémentaire du 4 juin 2013 est ainsi libellée: «
L’assemblée générale autorise le syndic à ester en justice à l’encontre de Monsieur et Madame Sudano/A propriétaires du lot numéro 25 au bâtiment 4 de la résidence le Grand
Hunier afin de procéder :

— à l’enlèvement d’un bloc climatiseur au milieu de leur jardin, installé malgré le refus de l’assemblée générale de 2012 ;

— à l’enlèvement d’une véranda installée malgré le refus de l’assemblée générale de 2012 ;

— à l’enlèvement d’un abri de jardin installé sans autorisation de l’assemblée générale…

M. Y s’engage à remettre en état d’origine son jardin privatif et sa terrasse, à savoir démonter la baie vitrée, retirer le cabanon et mettre le bloc moteur sur sa terrasse tel que cela a été voté en assemblée générale de 2012. L’assemblée générale laisse jusqu’au 31 juillet 2013 pour que cela soit fait. En cas d’inaction de sa part, l’assemblée générale demande au syndic d’ester en justice à l’encontre de M. et M^me Y/A ».

Il en ressort que le syndic a bien été autorisé à agir en justice pour faire respecter les résolutions 17,18 et 19 de l’assemblée générale du 1^er juin 2012 et qu’aucune irrecevabilité n’est encourue.

Au fond, les procès-verbaux d’huissiers précités mettent en évidence que les appelants ne se sont pas conformés à l’autorisation qui leur avait été accordée puisque le climatiseur a été installé non pas sur la terrasse « côté cuisine à gauche », tel que prévu mais à l’extérieur de celle-ci ; de même ils ont passé outre aux interdictions de suppression du muret et à l’aménagement d’une véranda, le procès-verbal du 18 avril 2013 constatant la fermeture de la terrasse en rez-de-jardin par une véranda

constituée de châssis et vitrages avec aménagement d’une pièce nouvellement créée.
Tout à fait convaincu d’une violation évidente de l’autorisation consentie et du règlement de copropriété, M. Y s’était engagé à la suppression des ouvrages et au déplacement du climatiseur.
C’est donc avec une particulière mauvaise foi que les appelants, qui ne se sont pas exécutés, prétendent aujourd’hui avoir respecté les termes de la résolution numéro 17 du 1^er juin 2012.

C’est en vain également qu’ils concluent bien tardivement, alors qu’ils n’ont exercé aucun recours à l’encontre d’une délibération quelconque des assemblées générales précitées, à une irrégularité de quorum motif pris de ce que les aménagements litigieux ne concernant que le bâtiment numéro 4, seuls les copropriétaires y demeurant XXX. En effet, l’état descriptif de division ne fait aucune référence à une quote-part bâtiment mais uniquement à une quote-part générale de l’ensemble immobilier et l’article 43 du règlement de copropriété sur une collégialité restreinte à un bâtiment ne concerne que l’entretien ou la répartition des parties communes « de l’un des bâtiments ou groupes de locaux » ; enfin l’article 45 soumet à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires les décisions concernant l’autorisation de travaux par l’un d’eux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Une rupture d’égalité de traitement n’est pas plus établie puisque la situation de M. F dont les époux Y/A font grand cas est ancienne, celui-ci ayant acquis en l’état en 2010 et n’ayant procédé personnellement à aucun aménagement contraire au règlement de copropriété, qu’il s’est opposé lors de l’assemblée générale du 1^er juin 2012 à la pose d’une véranda par les appelants et que les aménagements entrepris par d’autres copropriétaires sont tout à fait différents s’agissant d’une simple fermeture vitrée sur un côté de leur terrasse et non pas d’une fermeture intégrale telle une véranda.

Au visa de l’ensemble de ces éléments et des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis, il est fait droit à la demande dans les termes du jugement déféré.

***

Le syndicat a multiplié les démarches amiables par l’envoi de courriers aux appelants ; de même l’assemblée générale leur a consenti des délais. Seule la carence des époux Y/A a contraint le syndicat à les attraire en justice ; leur recours intempestif et en tout cas manifestement infondé l’oblige à supporter de nouveaux frais de conseil et de représentation. L’indemnité réclamée en application de l’article 700 du code de procédure civile est ainsi justifiée.

Les appelants qui succombent sont condamnés aux dépens en application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne les époux Y/A à payer au Le syndicat des copropriétaires de la résidence le grand Hunier la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne les époux Y/A aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT