COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re chambre C

ARRÊT

DU 22 JUIN 2017

N° 2017/535

Rôle N° 16/13169

SARL Y VINE

C/

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE

SNC L’EMERAUDE

Grosse délivrée

le :

à :

M^e DE SENA

M^e BOISRAME

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Grasse en date du 1^er juin 2016 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00124.

APPELANTE

LA SARL Y VINE

dont le siège est XXX F C – XXX

représentée et assistée par M^e Thierry DE SENA, avocat au barreau de Nice

INTIMÉE

LA SNC L’EMERAUDE

dont le siège est 25 avenue F C – XXX

représentée par M^e Alexandra BOISRAME substituée par M^e Julie MULATERI, avocats au barreau d’Aix-en-Provence

assistée par M^e Paul GUETTA substitué par M^e Michaël MOUHRIZ, avocats au barreau de Nice

INTERVENANT VOLONTAIRE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 25 BOULEVARD F C – XXX

représenté par son syndic en exercice Monsieur D Z

demeurant XXX F C – XXX

représenté par M^e Alexandra BOISRAME substituée par M^e Julie MULATERI, avocats au barreau d’Aix-en-Provence

assisté par M^e Paul GUETTA substitué par M^e Michaël MOUHRIZ, avocats au barreau de Nice

*-*-*-*-

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 mai 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Pascale Pochic, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

M^me Danielle DEMONT, conseiller doyen faisant fonction de président

Madame Lise LEROY-GISSINGER, conseiller

Madame Pascale POCHIC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 juin 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 juin 2017,

Signé par M^me Danielle DEMONT, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SNC L’EMERAUDE est propriétaire dans un immeuble à Grasse, 25 Bd F C, des lots 24 A et XXX constituant un local commercial d’une superficie de 165 m².

Le 29 septembre 2010, la SNC L’EMERAUDE a consenti à la SARL LES DELICES DE JASMINE un bail commercial sur ce local à l’état brut dans lequel la locataire devait effectuer des travaux d’aménagement intérieurs et extérieurs pour l’exercice d’une activité de restauration.

Suivant acte du 10 mars 2014 la SARL LES DELICES DE JASMINE a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L Y VINE.

Invoquant l’existence d’infiltrations et de nuisance olfactives en provenance de cet établissement dont se plaignent les locataires des parkings du sous sol de l’immeuble, et auxquelles la société Y VINE n’a pas remédié, la SNC L’EMERAUDE l’a faite assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse à l’effet essentiellement de :

— la condamner à accomplir les travaux préconisés par l’expert architecte, Monsieur X dans sa solution radicale telle que décrite dans son rapport du 29 octobre 2015 visant à remédier de manière définitive aux désordres constatés sur les lieux et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— de désigner Monsieur X aux fins de contrôle de l’exécution des travaux aux frais de

la société défenderesse

— subsidiairement prescrire sous astreinte de 500 euros par jour de retard à la société défenderesse d’accomplir les travaux décrits dans le devis de la société BELADINA CHABUT du 15 mai 2015 pour remédier de manière définitive aux désordres constatés sur les lieux

Le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble XXX F C est intervenu volontairement à l’audience et s’est associé aux demandes de la SNC L’EMERAUDE.

Par ordonnance de référé du 1^er juin 2016 la juridiction saisie a :

' déclaré recevable le syndicat des copropriétaires en son intervention volontaire,

' condamné la société Y VINE à effectuer les travaux préconisés par l’expert, Monsieur X dans son rapport du 29 octobre 2015 visant à traiter les étanchéités aux droits des percements de plancher avec une démolition périphérique du carrelage et changement de la canalisation et ce afin de remédier aux infiltrations affectant l’immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé et ce pendant une durée de deux mois,

— dit qu’il appartiendra à la SARL Y VINE de justifier de la réalisation des travaux ordonnés par la production d’une attestation de l’entreprise mandatée et ce auprès de la SNC L’EMEURAUDE,

— condamné la société Y VINE au paiement de la somme de 1.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 13 juillet 2016 la société Y VINE a relevé général de cette décision et par conclusions notifiées le 7 octobre 2016, elle demande à la cour, au visa des articles 15 et 18 de la loi du 10 Juillet 1965 et de l’article 28 du décret du 17 Mars 1967, et des articles 809 et 16 du code de procédure civile de :

— réformer en tous points l’ordonnance entreprise,

— statuant de nouveau,

— constater que Monsieur Z n’ayant plus la qualité de syndic depuis le 19 juillet 2012 ne peut valablement représenter le syndicat des copropriétaires,

— constater par conséquent l’irrecevabilité de l’intervention volontaire à l’instance du syndicat des copropriétaires,

— constater l’absence de péril imminent et de trouble manifestement illicite,

— constater que le rapport de Monsieur X n’est pas contradictoire.

— constater par ailleurs que les travaux préconisés dans ce rapport ne sont ni précis, ni chiffrés.

— constater enfin qu’une partie des travaux préconisés concernent les parties communes de la copropriété alors que le syndicat des copropriétaires n’est pas partie à l’instance,

— débouter par conséquent la SNC L’EMERAUDE de ses entières demandes, fins et prétentions prétentions,

— subsidiairement , condamner la SNC L’EMERAUDE au paiement de la somme de 20.000 euros à valoir pour la réalisation des travaux,

— si mieux n’aime renvoyer les parties devant le juge du fond,

— condamner la SNC L’EMERAUDE au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions sur le fond du référé l’appelante expose en substance que:

— depuis l’année 2012 à minima, la SNC L’EMERAUDE connait l’existence des malfaçons affectant les travaux réalisés par l’ancienne locataire, la SARL LES DELICES DE JASMINE, à travers la dalle de la copropriété et sans autorisation,

— que d’importants différends ont opposé la SNC EMEURAUDE à cette ancienne locataire, notamment en raison de la réalisation de travaux sans autorisation et sans respect des règles de l’art puis qu’elles ont signé un protocole d’accord transactionnel le 14 février 2013 mettant fin aux instances en cours.

— que la bailleresse, informée lors de la formation du contrat de cession de fonds de commerce, s’est volontairement abstenue d’informer la nouvelle locataire de ce problème de non-conformité, qu’elle ignorait, ajoutant qu’elle n’est pas autorisée à pratiquer des travaux dans les parties communes de la copropriété puisque la dalle entre le plancher du local et le sous-sol est une partie commune,

— que le rapport d’expertise produit établi par Monsieur X n’est pas contradictoire,

— qu’il n’existe pas de péril imminent depuis 2012 date à laquelle les premières fuites ont été constatées,( cf procès-verbal d’huissier des 17 et 26 janvier 2012 réalisé à la demande de la SNC L’EMERAUDE)

— qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé car la bailleresse a manqué à son obligation de loyauté en lui cachant les malfaçons affectant les travaux réalisés par l’ancien locataire ( en liquidation judiciaire) à travers la dalle de la copropriété et que la responsabilité de la société L’EMERAUDE est engagée.

Par conclusions notifiées le 7 décembre 2016 la SNC L’EMERAUDE demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions sauf du chef du montant de l’astreinte prononcée,

— en conséquence,

— réformer la décision dont appel sur ce point et condamner la société Y VINE à

réaliser, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir les

travaux préconisés par Monsieur X, architecte et expert judiciaire, dans sa solution

radicale, tels que décrits dans son rapport du 29 octobre 2015 pour remédier de manière définitive aux désordres constatés sur les lieux ;

— désigner Monsieur X, architecte et expert judiciaire aux fins de contrôle de l’exécution des travaux et aux frais de la société Y VINE,

— condamner la société Y VINE au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes la SNC L’EMERAUDE fait valoir essentiellement que :

— l’expert qu’elle a mandaté, Monsieur X, dont le rapport a été soumis à la discussion contradictoire des parties, a constaté que le sous-sol des parking de l’immeuble était recouvert d’eaux usées chargées de matière grasse ainsi que la présence d’ infiltrations générant des auréoles du dégroupage de peinture,

— cette situation qui risque de provoquer des accidents par glissade pour les usagers, est constitutive d’un dommage imminent ainsi qu’un trouble manifestement illicite,

— le contrat de bail prévoit que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la réglementation sera exclusivement supportée par le locataire et qu’il prendra en outre à sa charge toutes les réparations nécessaires notamment l’entretien complet des canalisations d’eaux usées,

— la société Y VINE est venue aux droits et obligations de 1'ancien locataire et ne saurait échapper a ses obligations contractuelles outre que les travaux préconisés par l’expert ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble et sont validés par le syndicat des copropriétaires,

— l’appelante avait connaissance des lieux lors de sa prise de possession, ce d’autant qu’elle avait loué les lieux antérieurement à la signature du bail et elle est responsable de l’aggravation des nuisances constatées en raison de l’usage inadapté qu’elle fait du local,

La SNC L’EMERAUDE conteste tout manquement à son obligation de loyauté tirée du fait qu’elle se serait abstenue volontairement d’informer son nouveau locataire des malfaçons affectant les travaux réalisés par l’ancien locataire, et alors qu’elle n’était pas partie à l’acte de cession du fonds de commerce du 10 mars 2014 et qu’en aucun cas sa responsabilité contractuelle ne saurait être engagée. Elle ajoute que le protocole d’accord ne comprend aucune mesure concernant les travaux relatifs aux canalisations car à l’époque il s’agissait de fuite légère et que sa locataire s’était engagée verbalement a réparer la fuite mineure de sorte qu’elle n’y a plus prêté attention.

Par conclusions du 7 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires immeuble XXX

F C est intervenu volontairement à l’instance et demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a déclaré recevable son intervention volontaire,

— lui donner acte de ce qu’il s’associe aux demandes formées par la SNC L’EMERAUDE à l’encontre de la société Y VINE.

En application de l’article 455 du code de procédure civile ,la cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

S’agissant de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires:

La société Y VINE fait valoir que le mandat du syndic bénévole, Monsieur Z a expiré depuis le 19 juillet 2012, en sorte que le syndicat des copropriétaires qui n’est pas valablement représenté, n’est pas recevable à intervenir à l’instance.

Mais ainsi que justement rappelé par le premier juge le procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 juillet 2015 a désigné à nouveau Monsieur Z en qualité de syndic de la copropriété en sorte que l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires, qu’il convient également de recevoir en cause d’appel.

Sur le fond du référé:

Suivant les dispositions de l’article 809 du code de procédure civile , le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le rapport d’expertise de Monsieur X mandaté par la SNC L’EMERAUDE , daté du 29 octobre 2015 s’il n’a pas été dressé au contradictoire de la société Y VINE a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion des parties et ses constatations sont corroborées par celles effectuées les 15 et 17 septembre 2015 par Maître J. B, huissier de justice associé à Grasse, requis par le syndicat des copropriétaires et par les attestations des sociétés LES SAVEURS DU MIDI, A, HEP’SERVICES et SG MULITISERVICES. Elles ne sont contredites par aucun élément de preuve produit par l’appelante qui ne conteste ni l’existence ni l’origine des désordres observés.

Il ressort du rapport de Monsieur X, architecte, et du procès verbal de constat de Maître B que plusieurs places de parking du sous sol de l’immeuble sont inondées d’eaux usées chargées de matière grasse glissante, provoquant en outre des remontées d’humidité sur les murs du parking avec décroutage des peintures et salpêtre. Des odeurs nauséabondes imprègnent ce sous sol malgré l’aération naturelle des lieux.

Le plafond / plancher en aplomb a été percé pour le passage de canalisations d’évacuation des eaux usées du restaurant exploité par la société Y VINE qui sont endommagées et réparées sommairement, et laissent apparaitre ces matières grasses. Sur la périphérie de ces percements non rebouchés, existent des traces importantes d’infiltrations générant des auréoles, décroutage de peinture et du salpêtre. Monsieur X a pu constater à l’intérieur du restaurant , deux siphons de sol permettant d’évacuer les eaux de lavage du sol des locaux.

S’il est exact, comme le relève la société Y VINE, que des fuites dans ce parking avaient déjà été constatées en janvier 2012, provoquées par les canalisations de l’établissement alors exploité par l’ancienne locataire, la S.A.R.L LES DELICES DE JASMINE, l’importance des désordres relevés par procès verbal de constat des 17 et 26 janvier 2012, est sans commune mesure avec celle qui affecte désormais ce sous sol, dans lequel plusieurs places de stationnement ne peuvent plus être occupées.

L’existence de la contestation émise par l’appelante quant à la responsabilité des dommages qui seraient imputables à l’ancienne locataire , à l’origine de l’installation du réseau de canalisations en cause qui n’avait pas été autorisé et dont la société Y VINE indique n’avoir été informée ni par la S.A.R.L LES DELICES DE JASMINE ni par la bailleresse, ne fait pas obstacle à ce que le juge des référés prescrive les mesures conservatoires qui s’imposent pour prévenir le dommage imminent et faire cesser le trouble manifestement illicite, subis par les occupants de l’immeuble et spécialement les utilisateurs du parking.

Le contrat de bail prévoit que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la réglementation sera exclusivement supportée par le locataire, qui prendra en outre entièrement à sa charge l’entretien complet des canalisations d’eaux usées.

Dans ces conditions c’est par une exacte application des dispositions de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, que l’ordonnance entreprise a condamné la société Y VINE à effectuer sous astreinte, les travaux préconisés par Monsieur X pour remédier aux infiltrations affectant le parking.

Il n’est pas justifié de porter le montant de l’astreinte fixé par le premier juge, à la somme de 1000 euros par jour de retard et la décision sera également confirmée en ce qu’elle a limité l’astreinte à une période de deux mois et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à désignation de Monsieur X pour contrôler l’exécution des travaux et ordonné à la société Y VINE de justifier de la réalisation de ces travaux par communication à la bailleresse de l’attestation de l’entreprise mandatée.

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de provision réclamée par la locataire, condamnée à réaliser les travaux visant à remédier aux désordres, l’obligation de la bailleresse au paiement de ces travaux étant sérieusement contestable.

L’équité commande d’allouer à la SNC L’EMERAUDE la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Y VINE qui succombe dans son recours sera déboutée de sa demande à ce titre et supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Reçoit l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX F C,

Confirme l’ordonnance déférée dans toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Condamne la S.A.R.L Y VINE à payer à la SNC L’EMERAUDE la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L Y VINE de sa demande à ce titre,

Condamne la S.A.R.L Y VINE aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,