COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 30 MARS 2017

hg

N° 2017/ 287 Rôle N° 16/02549

XXX

C/

XXX

Grosse délivrée

le :

à: M^e Xavier COLAS

M^e Patrice REVAH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de DIGNE-LES-BAINS en date du 24 Novembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 51-14-346.

APPELANTE

XXX

dont le siège social est Route de Barles – 04000 DIGNE-LES-BAINS

représentée par M^e Xavier COLAS de l’AARPI BERLANGER-LOURENCO-COLAS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES substitué par M^e Laurent LACAZE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

XXX

dont le siège social est XXX – BP 214 – 04000 DIGNE-LES-BAINS

représentée par M^e Patrice REVAH de la SCP BAYETTI-LAI-SANTIAGO-REVAH, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE *-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Février 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame X Y, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame X Y, Conseiller

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2017,

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte du 28 octobre 2008, un bail rural cessible de 18 ans à effet du 1^er septembre 2007 portant sur un corps de bâtiments à usage de centre équestre a été conclu entre la commune de Digne-les-Bains, bailleur, (la commune) et l’EARL « l’étrier centre équestre », preneuse ( l’EARL).

Il porte sur 12 hectares, 46 ares et 5 centiares, et comprend un manège, une écurie, un hangar à fourrage, un bâtiment d’environ 80 m² à usage de bureau, salle de classe scellerie et une maison d’habitation d’environ 80 m².

Le fermage annuel est fixé à 7 200 € HT, payable mensuellement, révisable le 1^er septembre de chaque année.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juin 2014 et assignation du 15 octobre 2014, la commune a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Digne-les-Bains, lequel, par jugement du 24 novembre 2015, a:

— condamné l’EARL à payer à la commune: – 24 289,33 € avec autorisation de s’en acquitter en 24 échéances, loyers en sus,

— prononcé la résiliation du bail rural signé le 28 octobre 2008,

— condamné l’EARL aux dépens et à payer 500 € à la commune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 15 février 2016, l’EARL a formé appel contre cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement en audience le 13 octobre 2016, l’EARL entend voir, au visa des articles 1729 et 1244-1 du code civil :

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions

à titre principal

— constater que la commune a violé ses obligations de délivrance, de lui assurer en sa qualité de locataire une jouissance paisible des locaux loués et de procéder aux grosses réparations

en conséquence,

— débouter la commune de ses demandes et en particulier de sa demande de résiliation de bail rural présentée de mauvaise foi,

subsidiairement,

— ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise judiciaire, avec mission notamment de:

* décrire les désordres survenus dans les locaux loués chiffrer les travaux réglés par elle,

* évaluer son préjudice de jouissance,

établir un compte entre les parties

* en tout état de cause,

— lui accorder la possibilité de régler l’arriéré en 24 mensualités

— condamner la commune à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour elle:

— sa dette est inférieure à 10 000 € à ce jour alors que le jugement avait retenu une dette de 24 289,33 €, ce qui démontre qu’elle s’en acquitte dans les conditions qui lui ont été fixées en dépit de ses difficultés,

— elle est fondée à invoquer l’inexécution des obligations de son bailleur pour justifier son défaut de paiement des fermages,

— en dépit de multiples courriers adressés à la commune celle-ci n’a pas effectué les grosses réparations lui incombant, la toiture étant défectueuse et les locaux notamment d’habitation étant vétustes.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement en audience le 11 janvier 2017, la commune conclut à la confirmation du jugement et y ajoutant,

la condamnation de l’EARL à lui payer:

* 11 485,16 € de loyers échus au 31 décembre 2016,

* 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que:

— l’EARL est déchue des délais de paiement pour ne pas avoir respecté l’échéancier fixé par le premier juge, lui imposant de régler chaque mois 800,25 € de loyer courant et 1 012,06 € d’arriéré;

— elle est donc déchue du droit de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités;

— la preuve n’est aucunement rapportée de ce qu’elle n’aurait pas respecté ses obligations de bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’arriéré de loyers échus au 31 décembre 2016:

La commune a fait délivrer le 8 mars 2014 à l’EARL deux commandements de payer les sommes de :

.13 499,92 € au titre des loyers 2010-2011-2012 et des taxes d’ordures ménagères 2008-2009

.15 720,75 € au titre des loyers 2013-2014 et de la taxe d’ordures ménagères 2013

Il est exact qu’au moment de la délivrance de ce commandement, la totalité des fermages de l’année 2014 n’était pas échue, et que le décompte arrêté au 18 février 2014 ne pouvait intégrer 9 308,94 € de loyers dus pour l’intégralité de l’année.

Pour autant, le premier juge ayant statué après l’audience du 22 septembre 2015 pouvait intégrer tous les fermages 2014.

Il a déduit de la somme réclamée de 28 939,33 € suivant le décompte produit celle de

4 650 € qui avait été acquittée au moment où il a statué.

L’EARL ne rapporte pas la preuve de paiements non pris en compte dans cette première décision qui permettrait de réformer le jugement quant au montant dû.

Elle ne justifie pas davantage s’être acquittée chaque mois ayant suivi le jugement assorti de l’exécution provisoire de 800,25 € de loyer courant et de 1 012,06 € d’arriéré.

Elle se trouve donc déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par le premier juge avec clause de déchéance en cas de défaut de paiement.

Pour prétendre au non respect par le bailleur de ses obligations, et se voir reconnue fondée en son absence de paiement des loyers, elle produit:

— deux courriers qui auraient été adressés au maire de la commune, non daté pour le premier et du 24 septembre 2008 pour le second faisant état de l’humidité liée à l’état détérioré de la toiture, problèmes d’abord qualifiés de « mineurs pour le moment », puis devenus urgents au niveau de l’habitation dégradée alors qu’un enfant allait naître ;

— un procès verbal de la commission communale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public de la ville de Digne-les-Bains du 29 juin 2015 émettant un avis défavorable à la poursuite de l’activité du centre équestre à raison d’une installation électrique défectueuse dans le manège ;

— un courrier de la maire mettant en demeure Z A, directrice du centre équestre de lui fournir les rapports de vérifications périodiques obligatoires et notamment le rapport des installations électriques avec la copie du registre de sécurité;

— un procès verbal de constat d’huissier du 30 octobre 2012 établi à la demande de la SARL Gîte des trois vallées, locataire des murs d’un gîte appartenant à la mairie et constatant l’état dudit gîte.

Ces éléments sont insuffisants à rapporter la preuve de demandes précises formulées auprès du bailleur avant l’engagement en juin 2014 de la présente instance en paiement de loyers.

L’EARL ne peut dès lors valablement se prévaloir de l’exception d’inexécution de ses obligations à raison des manquements de son bailleur qu’elle n’avait d’ailleurs pas invoqué en première instance.

L’article L 411-31 du code rural prévoit que «le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ' ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition…»

Eu égard au montant des impayés relevés en première instance, et ceux-ci ayant persisté au delà de trois mois après la délivrance à l’EARL le 8 mars 2014 de deux commandements de payer, la résiliation du bail est totalement justifiée et sera confirmée sans qu’il y ait lieu de recourir préalablement à une mesure d’expertise, celle-ci n’étant pas destinée à palier la carence de l’EARL à rapporter la preuve de prétendus travaux effectués aux lieu et place du bailleur.

La commune produit aux débats un décompte faisant apparaître:

— des soldes débiteurs de 11 440,36 € de loyers et taxes d’ordures ménagères et de 44,80€ d’eau échus au 31 décembre 2016, soit un montant total de 11 485,16 €.

L’EARL n’apporte aucun élément permettant de discuter ce décompte en sorte que la demande en paiement de la commune sera accueillie.

Sur la demande de délais de paiement :

Des délais de paiement sont à nouveau sollicités sur le fondement de l’article 1244-1 du code civil, alors que ceux accordés en première instance n’ont pas été respectés, qu’il n’est pas justifié de la situation financière de l’EARL et que le retard de paiement est ancien, voire chronique ; en sorte qu’il n’y a donc pas lieu d’accorder les délais sollicités.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

L’EARL succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens et à payer 1 500 € à la commune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Rejette la demande de l’EARL « l’étrier centre équestre» de mesure d’expertise judiciaire,

Statuant sur les sommes dues au 31 décembre 2016,

Condamne l’EARL «l’étrier centre équestre» à payer à la commune de Digne-les-Bains la somme de 11 485,16 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2016,

Rejette la demande de délai de paiement de l’EARL «l’étrier centre équestre»,

Condamne l’EARL aux dépens et à payer 1 500 € à la commune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT