COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 27 JUIN 2017

A.V

N° 2017/

Rôle N° 15/18615

C Z

C/

SARL AGENCE PRIVILEGE

Grosse délivrée

le :

à :M^e Arnaubec

M^e Joly

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Septembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03466.

APPELANT

Monsieur C Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

représenté par M^e Olivier ARNAUBEC, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SARL AGENCE PRIVILEGE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, XXX

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Mai 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2017,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE et PRETENTIONS,

M. C Z, propriétaire d’un appartement au XXX, a décidé de mettre cet appartement en vente et a donné mandat de vente à l’agence immobilière Sarl l’Agence Privilège, selon un premier mandat non exclusif du 9 mars 2012, suivi d’un mandat exclusif du 5 décembre 2012.

L’agence immobilière a exposé avoir éprouvé des difficultés à organiser des visites compte tenu du comportement de X, ce qui a rendu l’exercice du mandat impossible alors qu’elle précise avoir trouvé des acquéreurs, et que X a finalement signé une promesse synallagmatique de vente sans passer par cette agence.

Le 12 juin 2013 la Sarl l’Agence Privilège a fait assigner M. C Z devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de le voir condamner à lui payer 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect du mandat.

Par jugement en date du 7 septembre 2015, prononcé de manière contradictoire, le tribunal de grande instance de Nice a :

— condamné M. C Z à verser à la Sarl l’Agence Privilège une somme de 12.000 euros,

— débouté la Sarl l’Agence Privilège du surplus de ses demandes,

— débouté M. C Z de toutes ses demandes reconventionnelles,

— condamné M. C Z à verser à la Sarl l’Agence Privilège une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. C Z aux entiers dépens.

Dans ses motifs le tribunal a dit que le mandat avait été signé à l’agence et qu’il n’y avait pas eu lieu de respecter les règles du démarchage à domicile et dit que X n’avait pas respecté ses obligations contractuelles, et a appliqué la clause pénale tout en la modérant.

Par déclaration de M^e Olivier ARNAUBEC, avocat au barreau de Nice, en date du 21 octobre 2015, M. C Z a relevé appel général de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, déposées et signifiées par voie électronique le 19 janvier 2016, M. C Z demande à la cour, au visa des articles 1147 et 1134 du code civil et L.121-21 et suivants, R.121-3 à R.121-6 du code de la consommation, de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— constater que le mandat avec exclusivité du 5 décembre 2012 a été signé au domicile de X,

— prononcer la nullité dudit mandat comme ne respectant pas les dispositions des articles L.121-21 et suivants et R.121-3 à R.121-6 du code de la consommation, notamment sur l’information requise quant à la faculté et au délai de rétractation,

— subsidiairement, dans l’hypothèse où la juridiction estimerait qu’il n’y a pas lieu à annulation du mandat du 5 décembre 2012,

— constater qu’il était contractuellement prévu que l’exclusivité ne prendrait effet qu’après résiliation des mandats simples donc à compter du 20 décembre 2012 et dire qu’en conséquence la vente survenue sans l’intermédiaire de l’Agence Privilège suite à une dernière visite du 15 décembre et à une première proposition du 16 décembre n’a pas été conclue en fraude des droits de l’agence Privilège,

— débouter par conséquence la Sarl Agence Privilège de ses demandes, fins et conclusions,

— plus subsidiairement, pour l’hypothèse où la juridiction estimerait qu’il n’y a pas lieu à annulation du mandat du 5 décembre 2012 et considérerait que X a vendu son bien au mépris de la clause d’exclusivité, ramener la clause pénale à la somme d’un euro et plus subsidiairement à celle de 500 euros.

X expose avoir signé le 9 mars 2012 un mandat non exclusif avec l’agence Privilège pour un prix de 560.000 € hors rémunération du mandataire. Il précise qu’aucune proposition sérieuse ne lui a été faite et que le 5 décembre 2012 il a signé un mandat exclusif pour un prix de 445.000 € plus rémunération du mandataire de 20.000 €. Il ajoute que, pas plus qu’auparavant, aucune proposition sérieuse ne lui a été faite. Il expose que les époux Y lui ont fait, sans intermédiaire, une proposition qu’il accepta.

X estime que le mandat est nul alors qu’il a été signé à son domicile et ne mentionne pas la faculté de rétractation.

X fait observer que le premier mandat était toujours en cours lorsque le second a été signé, de sorte que deux mandats ont été co-existants, le mandat sans exclusivité continuant de courir et que lorsque les époux Y ont visité le bien le 15 décembre 2012 et ont fait leur proposition le 16 décembre 2012, l’exclusivité n’était pas encore en cours.

Subsidiairement, X demande de réduire le montant de la clause pénale à un euro, ou au maximum à 500 euros.

Par ses dernières conclusions, déposées et signifiées par voie électronique le 18 mars 2016,la Sarl l’Agence Privilège demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1152 et 1382 du code civil, de:

— recevoir l’Agence Privilège en ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que M. C Z avait commis une faute contractuelle en ne respectant pas les dispositions précises du mandat, à l’origine du préjudice subi par l’Agence Privilège, constaté qu’en raison du comportement fautif et déloyal de M. C Z, l’Agence Privilège a été évincée de la vente et a perdu son droit à commission,

— réformer le jugement en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale dont l’Agence Privilège sollicitait l’application,

— statuant à nouveau,

— condamner M. C Z à payer à l’Agence Privilège la somme contractuellement prévue de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. C Z à verser à l’Agence Privilège la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. C Z aux entiers dépens.

L’agence Privilège expose que les dispositions relatives au démarchage à domicile ne s’appliquent pas alors que le mandat a été signé à l’agence et que l’attestation de la propre épouse de X ne peut établir le contraire. Elle précise que X n’a pas hésité à se présenter au bureau de l’agence avec un acolyte pour venir les menacer.

L’agence Privilège estime avoir accompli sa mission, que le mandat exclusif s’est substitué au mandat simple, à compter du 5 décembre 2012. Elle fait observer que X a violé ce mandat exclusif en signant le 18 décembre 2012 un autre mandat avec A Properties, alors que le bien avait été visité auparavant sans mandat par les époux Y et que A Properties a volontairement organisé l’éviction de l’agence Privilège.

Elle estime que la promesse synallagmatique de vente avec les époux Y s’est faite en fraude des droits de l’agence Privilège, de mauvaise foi et qu’elle a subi un préjudice, tel que fixé par la clause pénale, équivalent à la rémunération perdue, soit 20.000 €.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 2 mai 2017.

MOTIFS

— I) Sur la validité du mandat :

Un premier mandat de vente, sans exclusivité, a été signé le 9 mars 2012 par M. C Z pour une durée de trois mois, avec tacite prorogation jusqu’au 9 mars 2013, donnant à l’Agence Privilège, pouvoir pour parvenir à la vente de l’appartement de X sis au XXX à Nice, au prix net vendeur de 560.000 €. Ce mandat n’est pas contesté.

Alors que ce mandat sans exclusivité était en cours, un second mandat, celui-ci exclusif, avec une clause selon laquelle le mandant s’engageait à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement, était signé le 5 décembre 2012 par M. C Z pour ce même bien, mais pour un prix net vendeur de 445.000 € pour une durée de trois mois, avec tacite prorogation jusqu’au 4 décembre 2013.

C’est ce second mandat que conteste X, prétendant que ce mandat du 5 décembre 2012 avait été signé à son domicile, suite au démarchage de l’Agence Privilège, alors que, compte tenu des règles résultant des articles L.121-21 et suivants et R.121-3 à R.121-6 du code de la consommation, X aurait dû être informé de son droit de rétractation.

Pour établir que le mandat exclusif du 5 décembre 2012 aurait été signé à domicile, X produit des attestations.

M^me E F épouse Z atteste le XXX que le mandat exclusif de l’Agence Privilège a été signé devant elle le 5 décembre 2012 à l’appartement du XXX à Nice. M^me E F épouse Z est l’épouse de M. C Z, de sorte que son attestation est sujette à caution.

M. Eric B atteste le XXX qu’il était chez X le 5 décembre 2012 pour l’aider à déménager quand il a entendu l’arrivée de l’agent immobilier et la discussion pour signer le mandat de vente exclusif de l’appartement.

Il se trouve que M. Franck MARZAT, employé à l’Agence Privilège, a porté plainte le 4 janvier 2016 pour menace, alors qu’il exposait que ce jour là X s’est présenté à l’agence avec un homme de main pour exiger de lui qu’il signe une attestation selon laquelle le mandat exclusif n’avait pas été signé à l’agence mais au domicile de X. La prise de vue de la caméra de surveillance montre la scène et permet de voir que 'l’homme de main’ en question n’est autre que M. Eric B, auteur de l’attestation du XXX. Cet élément tend à prouver que ce témoin agit au service de X et que son attestation n’est pas fiable.

Le mandat exclusif du 5 décembre 2012 indique qu’il est établi en deux exemplaires dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît. Or il se trouve que l’exemplaire produit par X comporte, comme celui de l’Agence Privilège, le numéro du mandat.

L’indication sur l’exemplaire mandant du numéro du mandat suppose que le registre de l’agence immobilière ait pu être consulté pour donner le numéro, ce qui tend à établir que le mandat a été établi à l’agence, où se trouve le registre des mandats.

En tout état de cause, il n’est pas établi que le mandat exclusif du 5 décembre 2012 n’a pas été signé à l’agence immobilière, de sorte que les règles résultant des articles L.121-21 et suivants et R.121-3 à R.121-6 du code de la consommation n’ont pas à s’appliquer et que la validité du mandat du 5 décembre 2012 ne peut être mise en cause.

— II) Sur la violation du mandat :

A partir du 5 décembre 2012, le mandat exclusif de l’Agence Privilège s’était substitué au mandat simple du 9 mars 2012. X s’engageait à ne pas signer d’autre mandat sur le même bien et à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement.

Il n’est pas contesté que X a accepté de répondre à une offre d’achat émanant des époux Y, suite à une visite effectuée en décembre 2012 avec une autre agence immobilière, l’agence A, à laquelle X donna ensuite mandat. Le représentant de l’agence A l’écrit en pièce 8 de X : ' nous nous sommes rendu chez vous le lundi 17/12/2012 afin de formaliser l’acceptation de cette offre d’achat, ainsi que régulariser le mandat de vente qui fut enregistré dans nos livres dès le lendemain matin soit le mardi 18 décembre 2012".

X s’est bien gardé d’informer l’Agence Privilège de ce contact avec les époux Y et il a signé un mandat avec une autre agence immobilière, le tout en violation des termes du mandat exclusif qui le liait à l’Agence Privilège.

X a ensuite signé une promesse synallagmatique de vente avec les époux Y le 14 janvier 2013 pour une vente de son appartement au prix de 414.000 €.

Il est établi que pendant ce temps l’Agence Privilège n’était pas restée inerte. Les documents produits permettent de constater que cette agence, dans le cadre de son mandat exclusif, avait fait passer de nombreuses annonces, par son magazine Soleilmag, par se loger.com, par logic.immo et avait présenté le bien à plus de 20 acheteurs potentiels.

X qui, malgré le mandat exclusif, traitait avec un tiers sans informer son mandataire et signait un autre mandat, en violation du contrat le liant avec l’Agence Privilège, a engagé sa responsabilité contractuelle vis à vis de celle-ci.

— III) Sur le montant de l’indemnisation :

Le mandat exclusif du 5 décembre 2012 dispose qu’à défaut de respecter la clause d’exclusivité le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au mandat.

La rémunération du mandataire prévue au mandat du 5 décembre 2012 était de 20.000 €.

Par application de l’article 1152 du code civil, ce montant de clause pénale peut être réduit lorsqu’il est manifestement excessif.

En l’occurrence, ce montant est excessif eu égard au préjudice effectivement subi par l’Agence Privilège, au vu de ce qui n’était qu’une perte de chance de recevoir des honoraires dont le montant était susceptible d’être revu en fonction du prix réel de vente du bien et pour ne pas empêcher la vente.

Le montant retenu par le premier juge, de 12.000 € sera confirmé.

En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

La distraction des dépens d’appel n’a pas été demandée par l’Agence Privilège.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Nice,

Condamne M. C Z à payer à l’Agence Privilège la somme de cinq cents euros (500€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel, en plus de ceux de première instance,

Condamne M. C Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT