COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2018

A.V

N° 2018/

Rôle N° N° RG 16/19931 – N° Portalis DBVB-V-B7A-7QQI

B A

C/

G H MIN BEZ

O-P C

Q C O-P et C D

SARL E F

Grosse délivrée

le :

à : M^e GERBAUD

— EYRAUD,

Me

FILLION-HOARAU,

M^e GUEDJ

M^e CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Octobre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06863.

APPELANT

Monsieur B A

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e David GERBAUD-EYRAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Mademoiselle G H MIN BEZ

née le […] à […] – […]

représentée par M^e Lucie FILLION-HOARAU, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître O-P C,

demeurant Traverse I J – BP 4 – 13190 X

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

Q C O-P et C D,

immatriculée au RCS de Marseille sous le N° 483 348 058, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié Traverse I J – PB 4 – 13190 X

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL E F,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, dont le siège social est […]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL CORNET – LE BRUN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Mai 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame K L.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2018

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2018,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame K L, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique du 28 août 2014 reçu par M^e O-P C, notaire à X, M. B A a vendu à M^me G H […] un appartement et une cave dans un immeuble en […] à […], au prix de 73 000 euros financé pour 55 000 euros par un prêt.

Suivant actes d’huissiers des 20 mai, 22 mai et 3 juin 2016, M^me G H […], se plaignant de ce que l’immeuble avait fait l’objet, avant la vente, le 10 octobre 2013, sans qu’elle en soit informée, d’un arrêté de péril qui n’avait pu être levé que le 15 avril 2016 en l’état de travaux de reprise, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille M. B A, son vendeur, M^e O-P C et la Q C O-P & C, notaire, ainsi que la SARL E F, syndic de la copropriété du […], pour obtenir la nullité de la vente sur le fondement du dol et subsidiairement de l’erreur sur les qualités substantielles du bien, et le versement de la somme de 73 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la vente, et pour voir engager la responsabilité du notaire et du syndic et obtenir leur condamnation à garantir la restitution du prix. Elle réclamait également la condamnation de tous les défendeurs à lui verser diverses sommes au titre des frais liés à la vente, des intérêts et frais liés au prêt souscrit, des frais de déménagement et de garde-meubles, des charges de copropriété et taxes foncières, outre 50 000 euros de préjudice moral et de jouissance.

M. B A a demandé subsidiairement à être relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre par M^e O-P C, la Q C O-P & C et la SARL E F et réclamé reconventionnellement une somme de 20 000 euros de dommages et intérêts contre M^me G H […] pour procédure abusive.

Par jugement du 10 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— débouté M^me G H […] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M^e O-P C et de la Q C O-P & C,

— débouté M. B A de toutes ses demandes contre M^e O-P C et la Q C O-P & C,

— constaté que la demande de M^e O-P C et de la Q C O-P & C tendant à être relevés et garantis des condamnations prononcées contre eux par M. B A et contre la SARL E F est sans objet,

— déclaré recevable la demande de nullité de la vente de la vente formée par M^me G H […],

— prononcé la nullité de la vente du 28 août 2014 portant sur un appartement sis à Marseille, […], lots n°6 et 10, et dit que le jugement sera publié au bureau des hypothèques compétent,

— condamné M. B A à verser à M^me G H […] la somme de 73 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de la restitution du prix de vente,

— rejeté la demande de M^me G H […] tendant à ce que la SARL E F soit condamnée à garantir la restitution du prix,

— condamné in solidum M. B A et la SARL E F à verser à M^me G H […] la somme de 9 908,15 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. B A et la SARL E F à verser à M^me G H […] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL E F à relever et garantir M. B A des condamnations prononcées contre lui à hauteur de 50%,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de M. B A contre M^me G H […] et sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. B A et la SARL E F à verser à M^e O-P C et la Q C O-P & C ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné in solidum M. B A et la SARL E F aux dépens.

Le tribunal a retenu que M^me G H […] avait publié son assignation ; que la réticence dolosive du vendeur n’était pas démontrée, à défaut pour la demanderesse d’établir que son vendeur avait connaissance de l’arrêté de péril qui n’avait été notifié qu’au syndic et qu’il avait fait réaliser des travaux de rénovation pour cacher une fissure du plafond de l’appartement ; que, par contre, l’existence d’un arrêté de péril touche à la substance même de l’immeuble et que le consentement de l’acquéreur a été vicié par l’ignorance de cet arrêté, ce qui justifie la nullité de la vente et la restitution du prix par le vendeur.

Il a considéré que la responsabilité de M. B A est engagée en raison du non-respect de son obligation d’information pré-contractuelle, étant noté que, s’il n’est pas établi qu’il avait connaissance de l’arrêté de péril, il avait été informé de la lettre de la commission de sécurité du 24 décembre 2012 et de la nécessité de réaliser des travaux sur la toiture et en parties communes pour éviter un arrêté de péril.

Il a également retenu la responsabilité de la SARL E F qui avait reçu notification de l’arrêté de péril et qui a mentionné sur l’état adressé au notaire le 19 juin 2014 et sur le carnet d’entretien de l’immeuble que les locaux ne faisaient pas l’objet d’un arrêté de péril et qui ne démontre pas avoir informé les copropriétaires de cet arrêté dans le délai de 21 jours prévu par l’article R 129-5 du code de la construction et de l’habitation, mais il a dit que l’obligation de rembourser le prix n’incombait

qu’au seul vendeur.

Il a mis le notaire hors de cause au regard de l’état envoyé par le syndic et en considérant que le notaire ne pouvait informer M^me G H […] d’une situation dont il ignorait l’existence.

Sur le préjudice, il a condamné M. B A et la SARL E F à verser à M^me G H […] les frais liés à la vente (2 375,87 euros), les frais de déménagement (2 204 euros), les frais de remise en service de l’électricité, les charges de copropriété et la taxe foncière, outre un préjudice moral évalué à 3 000 euros. Il a rejeté les demandes au titre des intérêts du prêt, la nullité de la vente emportant nullité du prêt et restitution par la banque des intérêts et frais, au titre des frais de garde-meuble et de transport et jours de vacances, non justifiés, et du préjudice de jouissance, M^me G H […] ne démontrant pas ne pas avoir pu occuper l’appartement en cause puisque l’arrêté de péril n’était pas assorti d’une interdiction d’habiter.

M. B A a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 7 novembre 2016.

[…]

M. B A, suivant ses dernières conclusions notifiées le 4 avril 2018, demande à la cour, au visa des articles 1109, 110, 116 et 1315 anciens du code civil, de l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 et de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, comme des articles L 511-1-1 et R 511-6 du code de la construction et de l’habitation, de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement et statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire qu’il n’y a en l’espèce aucun vice du consentement, que ce soit erreur ou dol attaché à la vente notariée du 28 août 2014,

— dire que l’acte de vente de l’appartement sis […] à Marseille conclu le 28 août 2014 n’est entaché d’aucune nullité,

— dire et juger l’absence de responsabilité précontractuelle de M. B A en qualité de vendeur dans le cadre de la vente conclue le 28 août 2014, M^me G H […] ayant été parfaitement informée des travaux intervenus sur l’immeuble, ayant été destinataire, ainsi que le stipule l’acte de vente, des assemblées générales de copropriétaires des trois années précédentes,

— rejeter les moyens et conclusions développés par M^me G H […] en réformation du jugement en ce qu’elle demande que soient retenues à l’égard de M. B A la responsabilité d’un prétendu dol, alors que ce vice du consentement a été écarté par le jugement, puis subsidiairement de l’erreur sur les qualités substantielles du bien, alors que M. B A avait communiqué, tel que le stipule l’acte de vente réitératif l’ensemble des assemblées générales de copropriétaires informant des travaux à réaliser sur le bien et que M. B A n’avait reçu aucune information de l’arrêté de péril du 10 octobre 2013,

— déclarer inopposables les pièces produites par M^me G H […] en langue anglaise non accompagnées de la traduction en langue française,

— dire que M^me G H […] n’apportait en première instance et n’apporte en cause d’appel aucun élément déterminé opposable sur les dommages qu’elle prétend avoir subis,

— enjoindre de ce chef à M^me G H […] de produire les factures d’eau et d’électricité du bien pour les années 2016 et 2017,

— décharger en conséquence M. B A de toute condamnation à quelque titre que ce soit en dommages et intérêts et restitution du prix de vente, garantie éventuelle, du chef de la vente entérinée par l’acte du 28 août 2014,

— condamner M^me G H […] à lui payer une indemnité de 20 000 euros au titre du dommage moral causé par l’engagement de cette procédure,

A titre subsidiaire, si la cour entendait reconnaître la nullité de la vente,

— dire et juger avérées les responsabilités de la SARL E F, de M^e O-P C et de la Q C O-P & C dans l’absence de prise en compte de l’arrêté de péril du 10 octobre 2013 et d’information subséquente de M^me G H […],

— dire que M. B A sera intégralement relevé et garanti de toutes les condamnations pouvant être prononcées contre lui, notamment la restitution éventuelle du prix de vente, par la SARL E F, la Q C O-P & C et M^e O-P C qui seront alors tenus solidairement,

— rejeter les moyens et conclusions développés par la SARL E F, syndic, en ce que l’intimée au fond et appelante incidente considère qu’elle n’aurait pas manqué à son devoir professionnel principal de renseignement sur l’arrêté de péril des copropriétaires et plus spécifiquement de M^me G H […] en qualité d’acquéreur d’un lot de copropriété, et réclame à titre principal à être mise hors de cause et impute à M. B A une responsabilité principale d’information de M^me G H […] sur l’existence de cet arrêté de péril et réclame un partage de ses condamnations éventuelles avec M. B A,

— rejeter les moyens et conclusions développés par la Q C O-P & C et M^e O-P C en ce que les intimés considèrent qu’ils n’auraient pas manqué à leur devoir profesisonnel d’investigation visant à identifier l’existence d’un arrêté de péril et le mentionner à l’acte de vente, et réclament à titre principal à être mis hors de cause, à ne reever et garantir M. B A d’aucune condamnation et en cas de condamnation à leur endroit, réclament que M. B A les relèvent en garantie,

En tout état de cause,

— rejeter toute demande de condamnation de M. B A au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me G H […] à payer à M. B A la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Il fait valoir pour l’essentiel qu’il n’a commis aucune dissimulation et que le tribunal a justement écarté le dol en indiquant qu’il n’a jamais été destinataire de l’arrêté de péril et que celui-ci n’était pas affiché dans l’immeuble, y ajoutant que son appartement était géré par le cabinet Y ; mais qu’il n’y a pas de vice du consentement par erreur de l’acquéreur sur un élément substantiel du bien acquis car l’arrêté de péril ne visait qu’une fissure au plafond de l’appartement et l’étanchéité de la toiture de l’immeuble, alors que l’appartement acquis par M^me G H […] pouvait être occupé puisqu’il avait été totalement rénové et que les travaux de réfection de la toiture et de la cage d’escalier avaient été votés par l’assemblée générale du 15 janvier 2013; qu’il n’y a d’erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble que lorsque celui-ci est impropre à son usage ; que l’arrêté de péril n’est intervenu qu’à raison d’une défaillance de communication entre le syndic et les services de

la mairie ; qu’il n’y a pas non plus de manquement du vendeur à son obligation d’information puisqu’il avait communiqué les renseignements à sa disposition, notamment les PV d’assemblée générale de la copropriété.

Il soutient par ailleurs les points suivants :

— M^me G H […] n’a subi aucun dommage, aucun relevé technique de désordres dans son appartement n’ayant été produit ; au contraire, l’appartement avait été refait à neuf ; ses demandes au titre des préjudices moraux et de jouissance doivent être rejetées, de même que les demandes au titre de ses déplacements entre la France et l’Ile Maurice ; si M^me G H […] a déménagé de l’appartement, elle peut cependant le donner en location, l’habitabilité de l’appartement n’ayant jamais été mise en cause et des témoins attestant de son occupation ;

— la responsabilité du syndic doit être retenue car c’est à lui que l’arrêté de péril a été notifié et il n’a pas transmis cette information aux copropriétaires, en violation de l’article R 511-6 du code de la construction et de l’habitation ; c’est également lui qui a répondu par la négative à la question de l’existence d’un arrêté de péril sur l’état envoyé au notaire ; dans le cas où la cour reconnaîtrait la nullité de la vente, la SARL E F devrait le relever et garantir de toute condamnation, notamment en restitution du prix de vente et en dommages et intérêts ;

— le notaire est tenu d’un devoir d’investigation et il devait obtenir les renseignements d’urbanisme sur le bien vendu ; il aurait dû s’assurer de l’existence ou non d’un arrêté de péril en sollicitant un certificat de non péril auprès de la mairie, étant rappelé que le PV de l’assemblée générale du 15 janvier 2013 visé par l’acte notarié faisait état des suites de la lettre de la commission de sécurité de fin 2012 qu’il est reproché à M. B A de ne pas avoir signalée.

M^me G H […], en l’état de ses dernières écritures notifiées le 9 avril 2018, demande à la cour, au visa des articles 1109, 1110 et 1116 anciens et 1382 du code civil, de :

Sur la nullité de la vente,

— dire que son action est recevable,

A titre principal,

— prononcer la nullité de la vente pour dol et réformer le jugement de ce chef,

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité de la vente pour erreur sur la substance même de la chose objet de la vente,

En toute hypothèse,

— remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de la vente,

— ordonner la restitution à M^me G H […] du prix de vente soit 73 000 euros, assorti des intérêts au taux légal depuis la conclusion du contrat jusqu’au jour de la restitution, réformant le jugement en ce qu’il a assorti le prix des intérêts à compter du jugement,

— condamner M. B A à restituer cette somme,

— condamner solidairement M^e O-P C, la Q C O-P & C et la SARL E F ou celui contre qui l’action le mieux compétera, eu égard à l’insolvabilité démontrée de M. B A, à garantir à M^me G H […] le paiement du prix de

vente de 73 000 euros assorti des intérêts au taux légal depuis la conclusion du contrat jusqu’au jour de la restitution, réformant le jugement de ce chef,

Sur les responsabilités,

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité de M^e O-P C et de la Q C O-P & C,

— dire que M. B A, M^e O-P C, la Q C O-P & C et la SARL E F ont commis des fautes et ont engagé leur responsabilité à l’égard de M^me G H […],

— les condamner solidairement ou celui contre qui l’action le mieux compétera, à réparer les préjudices subis par M^me G H […] évalués à la somme de 81 461,60 euros tous préjudices confondus (à parfaire au jour de l’arrêt),

— confirmer la décision pour le surplus,

— rejeter les demandes dirigées contre M^me G H […],

— condamner solidairement les requis ou celui contre qui l’action le mieux compétera à payer à M^me G H […] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que dans le cas où, à défaut de réglement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les requis solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment les frais de constat d’huissier (200 euros TTC), les frais de traduction (81,98 euros), le coût des formalités effectuées auprès du service de la publicité foncière (154 euros).

Elle soutient les moyens et arguments suivants à l’appui de ses prétentions :

Sur la nullité de la vente :

'> M. B A est entrepreneur en bâtiment ; il n’ignorait pas l’arrêté de péril et la procédure y ayant conduit et il savait pertinemment que s’il avait porté cette information à la connaissance de l’acquéreur, celui-ci n’aurait pas acquis l’appartement vendu ; il a choisi de dissimuler les désordres affectant l’appartement vendu qui était visé par l’arrêté de péril en procédant à sa réfection 'à neuf’ et en posant un faux plafond, reconnaissant dans ses conclusions que 'le péril cité dans l’arrêté avait disparu à la date de la vente' ; il était très impliqué dans la procédure de péril car c’est lui qui a présenté le devis de réfection de la toiture à l’assemblée générale du 15 janvier 2013 ; qu’il y a donc bien eu des manoeuvres dolosives ;

'> la nullité de la vente doit être prononcée à tout le moins sur le fondement de l’erreur substantielle, le fait que l’arrêté de péril ait été levé postérieurement à la vente étant sans incidence puisque l’erreur s’apprécie à la date de la vente ; il y a nécessairement eu erreur déterminante car l’immeuble était affecté de graves pathologies générant un risque pour les personnes et son consentement a été vicié, ayant été privée de la possibilité de renoncer à l’acquisition si elle avait connu cette situation ; elle ne pouvait, à la seule lecture du PV de l’assemblée générale du 15 janvier 2013 appréhender la gravité des pathologies ayant conduit à l’arrêté de péril ; par ailleurs, l’acte de vente indique qu’il n’y a pas de

travaux en cours ou non encore exécutés décidés par une précédente assemblée générale, de sorte qu’elle a été trompée par les inexactitudes de l’acte ; les travaux ayant permis la levée de l’arrêté de péril n’ont été faits qu’en mars 2016 et non en septembre 2013, de sorte que cet arrêté n’est pas le simple fait d’une défaillance de communication entre le syndic et les services de la ville de Marseille ; en tout état de cause, l’immeuble dans lequel est intervenu un arrêté de péril est nécessairement fragilisé et dévalorisé ;

'> au regard des pièces démontrant l’insolvabilité du vendeur, la restitution du prix s’avère impossible, raison pour laquelle la garantie du syndic et du notaire est importante, le paiement du prix de vente constituant dans un tel cas un préjudice indemnisable ;

Sur les responsabilités :

'> la responsabilité de M. B A est engagée puisqu’il connaissait l’arrêté de péril et les nombreux désordres qui affectaient l’immeuble ; il ne peut se cacher derrière le syndic, les autres copropriétaires savaient et ont informé M^me G H […] après la vente ;

'> le notaire ne s’est pas rapproché de la mairie et ne s’est pas assuré de la véracité des informations retranscrites dans son acte ; il ne pouvait se contenter du certificat d’urbanisme, qui effectivement ne mentionne pas l’état de péril, mais devait solliciter un certificat de non péril, a fortiori en lecture du PV de l’assemblée générale du 15 janvier 2013 ;

'> le syndic a répondu négativement à la question de l’existence d’un arrêté de péril sur l’immeuble, tant dans l’état envoyé au notaire que dans le carnet d’entretien de l’immeuble ; il n’a même pas pris la peine d’afficher l’arrêté sur la porte de l’immeuble ;

Sur ses préjudices :

'> outre les frais directement liés à la vente, son préjudice est constitué par les intérêts du prêt et l’assurance ainsi que l’indemnité de remboursement anticipé, les frais liés à son déménagement, des billets A/R de l’Ile Maurice pour le déménagement, ainsi que 5 jours de vacances, les charges, taxes foncières et taxes d’habitation ;

'> elle subit un préjudice de jouissance et un préjudice moral évident car elle sera contrainte de prendre une location meublée avant de trouver un nouveau bien immobilier comme pied à terre en France, sachant qu’elle n’y revient que quelques semaines par an pour se reposer ; elle conteste que le bien soit loué et fait état de l’ordonnance du conseiller de la mise en état ayant admis que la demande de M. B A concernant les conditions d’occupation de l’appartement était dénuée de pertinence.

La SARL E F, suivant ses conclusions signifiées le 9 avril 2018, demande à la cour, au visa des articles 1382 ancien du code civil et R 129-5 du code de la construction et de l’habitation, de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les prétentions des parties à l’encontre de la SARL E F,

— dire que M. B A ne saurait être relevé et garanti par la SARL E F de la restitution du prix de vente mise à sa charge, cette obligation ne pesant que sur le seul vendeur,

— débouter en conséquence M. B A sur ce point mal fondé en son appel,

— constater que M^e O-P C et la Q C O-P & C ont failli à leur obligation d’information en qualité de rédacteur d’acte et ont engagé leur responsabilité civile

professionnelle en ne recherchant pas si l’immeuble était affecté d’un arrêté de péril et à tout le moins en s’abstenant d’investiguer sur l’état de l’immeuble et la nature des travaux envisagés et votés par l’assemblée générale du 15 janvier 2013 dont le procès-verbal a été annexé à l’acte authentique du 28 août 2014, en ce qu’il les a mis hors de cause

— dire que tant M^me G H […] que M. B A étaient bien informés de l’existence de l’arrêté de péril, péril qui n’existait plus au moment de la vente du bien et des travaux mis en oeuvre pour remédier aux désordres,

— dire que la SARL E F n’a commis aucune faute,

Subsidiairement,

— dire que la part de responsabilité imputée au syndic ne saurait être que résiduelle et le jugement réformé en ce qu’il a condamné le syndic à relever et garantir M. B A à hauteur de la moitié des condamnations par lui encourues,

En tout état de cause,

— dire qu’il n’existe aucun préjudice imputable à un quelconque manquement de la SARL E F,

Très subsidiairement, dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la cour estimerait devoir entrer en voie de condamnation à l’égard de la SARL E F pour quelque proportion que ce soit,

— condamner M^e O-P C et la Q C O-P & C à la relever et garantir de toutes les condamnations,

— condamner M. B A, M^e O-P C et la Q C O-P & C à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient pour l’essentiel qu’elle n’a pas commis de faute, l’assemblée générale convoquée le 3 septembre 2014 n’ayant pas eu lieu de sorte que son mandat a pris fin et que le syndicat des copropriétaires a dû faire désigner un administrateur provisoire par ordonnance du 14 novembre 2014 ; le péril avait disparu au moment où M. B A a vendu l’appartement et c’est le nouveau syndic qui a pu solliciter la main levée de l’arrêté de péril ; dans l’hypothèse où la SARL E F aurait donné des informations imparfaites ou incomplètes, il n’en demeure pas moins qu’elle avait informé les copropriétaires, notamment M. B A, de la nécessité de faire des travaux sur les parties communes et de l’arrêté de péril et c’était à lui d’informer l’acquéreur de la situation.

Elle ajoute à titre subsidiaire, si une faute était retenue, qu’elle n’a pas généré de préjudice pour M^me G H […], que celle-ci a assigné alors que l’arrêté de péril était levé et qu’en réalité la demande de nullité est motivée par des raisons de convenances personnelles.

M^e O-P C et la Q C O-P & C, par conclusions notifiées le 6 avril 2018, demandent à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, de :

— confirmer le jugement qui a dit et jugé que M^e O-P C et la Q C O-P & C n’avaient commis aucun manquement fautif ayant causé un préjudice né, certain et actuel à M^me G H […],

En conséquence,

— débouter M^me G H […] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre le notaire comme infondées et injustifiées,

— dire que M. B A ne démontre pas que M^e O-P C ait commis quelque manquement fautif,

En conséquence,

— débouter M. B A de sa demande tendant à être relevé et garanti par le notaire de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui,

— dire que la SARL E F ne démontre pas que M^e O-P C ait commis quelque manquement fautif,

En conséquence,

— débouter la SARL E F de sa demande tendant à être relevée et garantie par le notaire de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait que M^e O-P C a manqué à son obligation de conseil à l’égard de M^me G H […],

— condamner in solidum la SARL E F et M. B A à relever M^e O-P C et la Q C O-P & C de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

En tout état de cause,

— condamner M. B A ou celui contre qui l’action compètera le mieux au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils font valoir :

'> le notaire, M^e O-P C, n’a commis aucune faute : il a déposé une demande de renseignements auprès du bureau de la publicité foncière qui n’a révélé aucun arrêté de péril, or, un tel arrêté doit figurer au fichier immobilier en application de l’article L 511-1-1 alinéas 3 et 4 du code de la construction et de l’habitation, sur demande de la mairie ; il a également demandé un certificat d’urbanisme qui ne fait pas état de l’arrêté de péril, or la responsabilité du notaire ne peut être engagée lorsque ni l’état hypothécaire ni la note d’urbanisme ne font état de l’arrêté de péril ; l’état délivré par le syndic le 19 juin 2014 indique qu’il n’y a pas de travaux décidés par une précédente assemblée générale en cours d’exécution ou non encore commencés et que l’immeuble ne fait l’objet d’aucun arrêté de péril, aucune déclaration d’insalubrité ou injonction de travaux, de même que le carnet d’entretien de l’immeuble ; enfin M. B A n’a pas attiré l’attention du notaire sur l’existence de l’arrêté de péril et l’importance des travaux votés en janvier 2013 pour éviter l’arrêté de péril ;

'> sur le préjudice : la restitution du prix est due par le seul vendeur et ne constitue pas un dommage pour l’acquéreur, sauf pour lui à démontrer que son versement serait définitivement compromis, ce qui suppose en l’espèce que M^me G H […] ait préalablement et vainement poursuivi l’exécution contre le vendeur ; au demeurant, l’arrêté de péril a été levé, les travaux ont été faits et on ne voit pas de quel préjudice souffre M^me G H […] puisqu’elle peut occuper l’appartement, que les frais liés à la vente sont, en cas de nullité de la vente prononcée par une juridiction, restituables à l’acquéreur, de même que les frais liés au prêt qui est annulé de droit, enfin que son

appartement n’a pas subi le moindre désordre ni généré le moindre préjudice de jouissance ;

'> sur la demande en garantie de M. B A : la restitution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable pour le vendeur ;

'> sur la demande en garantie contre le syndic : l’incurie du syndic est patente.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 avril 2018.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité de la vente :

Attendu que M^me G H […] sollicite que soit prononcée la nullité de la vente du 28 août 2014 pour vice du consentement en raison de l’ignorance dans laquelle elle se trouvait de l’existence d’un arrêté de péril affectant l’immeuble et qu’elle invoque à titre principal le dol et à titre subsidiaire l’erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue ;

Attendu qu’en application de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, il appartient au demandeur en nullité pour dol, non seulement de démontrer l’existence de manoeuvres dolosives ou d’une réticence dolosive ayant eu un caractère déterminant sur son consentement, mais également que son cocontractant était animé par l’intention de le tromper ;

Qu’en l’espèce, il appartient à M^me G H […] d’établir que, de manière intentionnelle, M. B A lui a caché l’existence de l’arrêté de péril qui frappait l’immeuble depuis le 10 octobre 2013 afin de la déterminer à faire l’acquisition de l’appartement vendu ; que cela implique qu’il soit démontré que M. B A avait connaissance de cet arrêté ;

Qu’il apparaît que la Ville de Marseille a pris un arrêté de péril non imminent le 10 octobre 2013 visant un courrier adressé préalablement au syndic de l’immeuble, la SARL E F, faisant état de désordres constructifs affectant l’immeuble et retenant que les copropriétaires n’avaient pas pris les dispositions nécessaires pour mettre fin durablement au péril ; qu’il était enjoint aux copropriétaires de réparer les désordres suivants :

— fissuration importante du plafond de la salle à manger de l’appartement du 3^e étage occupé par M^me Z (dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de l’appartement vendu par M. B A à M^me G H […],

— mauvaise étanchéité de la toiture, traces d’infiltrations d’eau au dernier étage avec risque, à terme, de dégradation sur les ouvrages porteurs et cloisons,

— fissuration importante dans la cage d’escalier au niveau du plafond du palier du 3^e étage avec risque, à terme, de chute de matériaux sur les personnes ;

Que l’arrêté a été notifié par la Ville au seul syndic, la SARL E F, sous pli contre signature (article 4 de l’arrêté) ;

Qu’il a été modifié par arrêté du 19 septembre 2014 (soit après la vente), le nouvel arrêté intervenant pour prendre en considération la liste des copropriétaires communiquée par le syndic à la Ville de Marseille, dont 'M^me A, chez Cabinet Y' ;

Que la Ville n’a pas notifié l’arrêté aux copropriétaires et notamment à M. B A dont elle ne connaissait pas l’identité ; que par ailleurs le syndic n’a pas affiché l’arrêté dans l’immeuble comme le lui indiquait pourtant l’article 4 et n’établit pas l’avoir notifié à l’ensemble des

copropriétaires ;

Que M^me G H […] soutient que M. B A avait nécessairement connaissance de l’arrêté de péril au motif qu’il avait été informé de la lettre de la commission de sécurité qui en était le point de départ et qu’il avait pris sa part dans les délibérations de l’assemblée générale du 15 janvier 2013 ayant décidé des mesures à mettre en oeuvre ; mais que, si M. B A avait effectivement connaissance du courrier de la commission de sécurité, ce qu’il ne nie pas, il ne s’en déduit pas pour autant qu’il était informé de ce qu’un arrêté de péril avait été pris, alors même que l’assemblée générale avait décidé, le 15 janvier 2013, d’une part de faire réaliser les travaux de réfection totale de la toiture, d’autre part de faire réaliser un diagnostic par un bureau d’étude de structure et de solidité du bâtiment avant de voter les travaux de réfection de la cage d’escalier, et alors que lui-même, ainsi qu’il en justifie, avait fait procéder à des travaux de rénovation complets de son appartement du 3^e étage ;

Que le tribunal a justement rappelé que le carnet d’entretien de l’immeuble ne mentionnait pas l’arrêté de péril et que l’état adressé par le syndic le 19 juin 2014 n’en faisait pas non plus état ;

Qu’en l’état de ces éléments, il sera retenu que M^me G H […] ne démontre pas que M. B A avait connaissance de l’existence de l’arrêté de péril du 10 octobre 2013 et qu’il aurait intentionnellement caché celle-ci à son acquéreur pour le déterminer à acheter ;

Que le jugement qui a débouté M^me G H […] de sa demande fondée sur le dol sera confirmé ;

Attendu qu’en application de l’article 1110 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, l’erreur n’est une cause de nullité du contrat que lorsqu’elle porte sur la substance même de la chose qui en est l’objet ;

Que le tribunal a justement retenu que l’arrêté de péril portant sur l’immeuble affectait sa substance même puisque sa sécurité et sa pérennité étaient mises en doute ;

Que c’est en vain que M. B A critique le jugement en indiquant que l’appartement vendu était rénové et était habitable, dès lors qu’en acquérant l’appartement, M^me G H […] devenait également propriétaire des parties communes de l’immeuble et que celles-ci étaient affectées de désordres jugés sérieux par la Ville de Marseille et nécessitant la réfection totale de la toiture et des reprises à caractère structurel ;

Qu’il importe peu que les travaux aient été ensuite réalisés et que l’arrêté ait été levé, l’existence de l’erreur devant s’apprécier au jour de la vente ; qu’il est vainement soutenu par le vendeur que les travaux avaient été réalisés à cette date et que l’arrêté de péril ne serait intervenu qu’à raison d’un problème de communication entre le syndic et la Ville de Marseille, alors que l’arrêté de

mainlevée du 15 avril 2016 mentionne que les travaux mettant fin aux désordres de l’immeuble ont été réalisés en visant une facture du 11 mars 2016 ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente pour erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue et en ce qu’il a ordonné par voie de conséquence la restitution du prix de vente, soit la somme de 73 000 euros, à M^me G H […] ;

Que les intérêts au taux légal sur la somme à restituer en conséquence de l’annulation du contrat de vente ne peuvent avoir pour point de départ que le jour de la demande en justice, le jugement étant donc infirmé en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts au jour de la décision ;

Attendu que la question de la garantie du paiement du prix demandée par M^me G H […]

contre le notaire et contre le syndic suppose que soit examinée préalablement la responsabilité de l’un et de l’autre dans l’erreur commise par l’acquéreur et source de nullité de la vente ;

Qu’en tout état de cause, dans le cas d’annulation d’une vente, seul le vendeur est tenu de la restitution du prix qui est la contrepartie du retour du bien vendu dans son patrimoine ; que ne pourrait constituer un préjudice indemnisable que l’impossibilité définitive et démontrée pour l’acquéreur de recouvrer le prix ; qu’en l’espèce, la seule constatation de ce que M. B A ne dispose que de faibles revenus et l’allégation de M^me G H […] selon laquelle il ne serait propriétaire d’aucun bien immobilier à Marseille ne suffisent pas à établir cette impossibilité, étant ajouté que, par l’effet de la nullité de la vente, M. B A redeviendra propriétaire de l’appartement litigieux sur lequel M^me G H […] pourra prendre toute garantie ;

Que la demande de ce chef sera donc rejetée ;

Sur les responsabilités :

Attendu que M^me G H […] reproche à M. B A un manquement à son obligation précontractuelle d’information, lui faisant grief de ne pas l’avoir informée de l’arrêté de péril et des nombreux désordres affectant l’immeuble ;

Mais qu’il a été retenu plus haut, pour écarter le dol, qu’il n’était pas établi que M. B A avait été avisé de l’intervention de l’arrêté de péril du 10 octobre 2013 ;

Que, par ailleurs, si M. B A avait bien connaissance de la lettre de la commission de sécurité listant les désordres de l’immeuble, il savait également que lors de l’assemblée générale du 15 janvier 2013 les mesures propres à y remédier avaient été votées, de sorte qu’il n’avait pas de raison particulière de s’inquiéter des suites de la lettre en question ; qu’au demeurant, ces éléments avaient été portés à la connaissance de M^me G H […] puisqu’il ressort de l’acte authentique de vente que celle-ci reconnaît avoir reçu la copie des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de l’immeuble, dont celui du 15 janvier 2013 qui rappelait la lettre de la commission de sécurité et les travaux à réaliser ;

Que M^me G H […] prétend vainement que n’étant pas une professionnelle du bâtiment (contrairement à M. B A qui est entrepreneur en bâtiment), elle ne pouvait appréhender la gravité des désordres énoncés dans ce procès-verbal et que M. B A aurait dû plus particulièrement appeler son attention sur la gravité de la situation de l’immeuble ; qu’en effet, la 3^e résolution de l’assemblée générale fait expressément état de la lettre de la commission de sécurité (copie annexée), qu’il y est discuté de la nécessité de procéder à une réfection complète de la toiture (votée en résolution n°6), qu’il y est indiqué que, de l’avis du syndic, '(la) présence d’un maître d’oeuvre sera une garantie supplémentaire pour éviter un arrêté de péril'; qu’il y est également décidé de faire réaliser un diagnostic 'par un bureau d’étude de structure et de solidité du bâtiment' pour la toiture et la fissure de la cage d’escaliers au 3^e étage ; que tous ces éléments conjugués permettaient à M^me G H […] d’être informée de l’état préoccupant de la toiture et de la structure de l’immeuble et du risque d’un arrêté de péril en l’absence de travaux de reprise ;

Que le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu que M. B A avait commis une faute en n’informant pas M^me G H […] et qu’il devait indemniser celle-ci des préjudices consécutifs à l’erreur commise ;

Attendu qu’il a été vu plus haut que la SARL E F, syndic, avait reçu notification de l’arrêté de péril affectant l’immeuble en octobre 2013 et qu’elle ne justifiait, ni en avoir avisé les différents copropriétaires, ainsi que l’article R 511- 6 du code de la construction et de l’habitation lui en faisait l’obligation dans le délai de 21 jours, ni avoir procédé à son affichage dans l’immeuble comme l’y invitait pourtant l’article 4 de l’arrêté, conformément à l’article L 511-1-1 du code de la construction et de l’habitation ; qu’elle a par ailleurs adressé au notaire un état en date du 19 juin 2014 dans lequel, à la question : 'l’immeuble ou les locaux font-ils l’objet d’un arrêté de péril '' elle a répondu ' NON' ; que de même le carnet d’entretien de l’immeuble (dont une copie a été remise à M^me G H […] au moment de la vente, ainsi que reconnu par elle en page 24 de l’acte) ne portait pas mention de l’arrêté de péril ;

Que la négligence de la SARL E F dans le respect de ses obligations et dans les réponses données au notaire au travers de l’état obligatoire ont eu pour conséquence de priver M^me G H […] de l’information sur l’existence de cet arrêté ;

Que cette faute est directement à l’origine de l’erreur commise par M^me G H […] et que la SARL E F lui devra réparation du préjudice subi de ce fait, indépendamment de la restitution du prix dont il a été vu plus haut qu’elle incombait au seul vendeur ;

Attendu que l’acte notarié rédigé par M^e O-P C indique en page 25 que l’immeuble n’a fait l’objet d’aucun arrêté de péril, déclaration d’insalubrité ou injonction de travaux et qu’il n’y a pas de travaux décidés par une précédente assemblée des copropriétaires en cours d’exécution ou non encore commencés ; qu’il ne s’agit que de la reproduction des mentions portées par le syndic dans son état du 19 juin 2014 annexé à l’acte ;

Que M^me G H […] reproche au notaire de ne pas avoir, malgré l’affirmation faite par le syndic, procédé à des investigations supplémentaires ;

Mais que M^e O-P C justifie avoir interrogé le fichier immobilier et que la fiche

de l’immeuble ne porte aucune mention d’un arrêté de péril, alors que celui-ci aurait dû, en application de l’article L 511-1-1 du code de la construction et de l’habitation, être publié, à la demande du maire, à la conservation des hypothèques afin d’assurer l’information des usagers et des tiers sur la situation de l’immeuble ; que M^e O-P C avait reçu par ailleurs l’état du syndic affirmant que l’immeuble ne faisait pas l’objet d’un arrêté de péril ; qu’il ne disposait pas d’informations lui permettant de soupçonner une difficulté, au delà des éléments qu’il avait ainsi recueillis, et qui l’auraient amené à solliciter en outre un certificat de non péril;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu qu’aucune faute ne peut être reprochée au notaire ;

Sur le préjudice de M^me G H […] :

Attendu que le préjudice subi par M^me G H […] du fait de la vente dont la nullité est ici prononcée peut être évalué au regard des éléments suivants :

— frais liés à la vente : 6 732,87 euros suivant état du notaire,

— frais de prise de garantie hypothécaire : 601 euros (mentionnés dans l’offre de prêt),

— frais de mainlevée : non justifiés,

— intérêts du prêt, assurance, frais de dossier et indemnité de remboursement anticipé : il a été justement retenu par le tribunal que la nullité de la vente emportait nullité du prêt immobilier, de sorte que le capital prêté sera immédiatement exigible, sous déduction de tous les frais, cotisations d’assurance et intérêts prévus par le contrat de prêt, et que M^me G H […] n’a aucun préjudice de ce chef ;

— frais de déménagement, garde-meubles et frais liés au déménagement (billets d’avion et jours de congé) : l’arrêté de péril ne comportait aucune interdiction d’habiter et l’appartement de M^me G H […], refait à neuf, était parfaitement habitable, de sorte que si M^me G H […] a jugé utile de déménager c’est pour des raisons de pure convenance et non par obligation; ses demandes de ce chef seront donc rejetées ;

— frais de mise en service de l’électricité : 25,53 euros,

— charges de copropriété justifiées de 2013 à fin mars 2018 : 4 749,31 euros,

— taxes foncières justifiées 2015, 2016 et 2017 : 1 474 euros,

— taxe d’habitation : cette taxe est liée à l’occupation de l’immeuble et non à sa propriété, de sorte qu’elle doit rester à la charge de M^me G H […],

— préjudice financier, de jouissance et préjudice moral : il n’existe pas de préjudice de jouissance puisque l’appartement était habitable ; il y a par contre un préjudice financier puisque M^me G H […] devra acquérir un nouveau logement et,de manière transitoire, engager des frais pour se loger, le fait qu’elle soit propriétaire d’un autre appartement à Marseille ne permettant pas de considérer qu’elle pourrait automatiquement en disposer ; M^me G H […] subit également un préjudice moral, ayant acquis un appartement pour y passer ses vacances et ayant dû supporter les désagréments de la découverte de ce que celui-ci était situé dans un immeuble affecté d’un arrété de péril et de ce qu’elle ne pouvait en conserver la propriété ; ces préjudices seront évalués à la somme de 20 000 euros ;

Que la SARL E F dont la responsabilité a été retenue sera donc condamnée à payer à M^me G H […] la somme de 33 582,71 euros en réparation des préjudices résultant pour elle de l’acquisition d’un appartement dont elle ignorait qu’il était situé dans un immeuble frappé d’un arrêté de péril ;

Sur les appels en garantie et autres demandes :

Attendu que c’est en vain que M. B A demande à être relevé et garanti par la SARL E F ; qu’en effet, il n’est condamné qu’à la restitution du prix qui est la contrepartie de la restitution de l’immeuble et il ne s’agit pas pour lui d’un préjudice ;

Que la SARL E F ne peut réclamer un partage de responsabilité avec M. B A dès lors qu’aucune responsabilité n’a été retenue contre celui-ci et qu’il a été vu plus haut qu’elle avait failli à ses obligations de syndic en ne l’informant pas de l’arrêté de péril et en fournissant au notaire et à l’acquéreur, dans l’état et dans le carnet d’entretien de l’immeuble, des renseignements erronés sur la situation de celui-ci;

Que les appels en garantie contre le notaire et les appels en garantie du notaire contre les autres parties sont sans objet ;

Attendu que le tribunal a justement débouté M. B A de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de M^me G H […], l’action en nullité de celle-ci étant fondée, même si le dol invoqué n’a pas été retenu ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. B A pour manquement à son obligation d’information pré-contractuelle et en ce qu’il l’a condamné à verser des dommages et intérêts à M^me G H […] ;

L’infirme également en ce qu’il a condamné la SARL E F à relever et garantir M. B A des condamnations prononcées contre lui à hauteur de 50%;

Statuant à nouveau de ces chefs ,

Déboute M^me G H […] de sa demande en dommages et intérêts contre M. B A ;

Déboute M. B A de sa demande tendant à être relevé et garanti des condamnations prononcées contre lui par la SARL E F ;

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, sauf à porter le montant de la condamnation à dommages et intérêts prononcée contre la SARL E F au profit de M^me G H […] à la somme de 33 582,71 euros et à dire que la condamnation de M. B A à restituer le prix sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL E F à payer à M^me G H […] une somme de

2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamne à verser à M^e O-P C et la Q C O-P & C ensemble une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. B A ;

Condamne la SARL E F aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT