Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 17 septembre 2018, n° 17/02803

TGI Aix-en-Provence 6 décembre 2016

CA Aix-en-Provence
Infirmation 17 septembre 2018

Arguments

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Rejeté
Efficacité juridique de la résolution
La cour a estimé que la résolution votée constituait bien une décision susceptible de recours, même si elle nécessitait une nouvelle approbation pour finaliser le projet.
Rejeté
Nécessité d'un vote unanime
La cour a jugé que la cession de la parcelle ne modifiait pas la destination de l'immeuble et ne nécessitait pas un vote unanime.
Rejeté
Abus de majorité
La cour a estimé que la cession n'étant pas gratuite, l'intérêt collectif n'était pas bafoué à ce stade.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a rejeté la demande de dispense de participation aux frais de la procédure, condamnant Madame Z A aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 4e ch. a, 17 sept. 2018, n° 17/02803
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	17/02803
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 6 décembre 2016, N° 14/02360
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Hélène GIAMI, président
Avocat(s) :	Adriana IVANOVAPatrice BIDAULTEtienne DE VILLEPIN
Cabinet(s) :	JURISBELAIR
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE MOULIN

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2018

N° 2018/ 650

Rôle N° N° RG 17/02803 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAAU5

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE MOULIN

Z A

Grosse délivrée

le :

à :

M^e BIDAULT

M^e DE VILLEPIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 06 Décembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/02360.

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE MOULIN pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL MARINE IMMOBILIER dont le siège est sis […] immatriculé au RCS d’Aix sous le n° 379 656 077, sis 1, Bd Darius Mlihaud – 13170 LES PENNES MIRABEAU

représenté et assisté par M^e Patrice BIDAULT de la SELARL JURISBELAIR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

Madame Z A

[…]

représentée et assistée par M^e Etienne DE VILLEPIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Adriana IVANOVA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président de chambre

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

M. Luc BRIAND, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2018

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2018

Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Madame B C, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Z A est propriétaire des lots n°61 ( appartement T3), 40 (garage) et 10 (emplacement de stationnement) auxquels sont affectés 41/1 000èmes, 3/1 000èmes et 1/1 000èmes des parties communes générales, dans l’immeuble dénommé le […], régi par le statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2013, la résolution n°10 a été adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle était intitulée : « autorisation à donner à Melle X et Mr Y d’acquérir une parcelle de terrain commune (courrier et plan ci-joint) (majorité de l’article 26) » et rédigée comme suit :

« l’assemblée générale prend connaissance de la demande de Melle X et de Mr Y. Ils souhaitent avoir l’autorisation d’acquérir une parcelle commune dans le prolongement de leur lot privatif. Un plan a été joint pour visualiser leur projet. »

Par acte d’huissier du 3 avril 2014, Z A a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence afin de voir :

— annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale du 10 décembre 2013,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire,

— la dispenser de toute participation aux frais de la procédure,

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2016, le tribunal de grande instance d’Aix en Provence a :

— déclaré la demande de Z A recevable,

— annulé la résolution n°10 de l’assemblée générale du 10 décembre 2013,

— condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— dispensé Z A de toute participation aux frais de la procédure,

— ordonné exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 10 février 2017, le syndicat des copropriétaires a fait appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 29 mars 2017, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la SAS Marine Immobilier entend voir :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— rejeter l’ensemble des prétentions adverses,

— condamner Z A à lui payer 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamner aux entiers dépens avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Pour lui:

— la résolution attaquée ne constitue qu’un avis favorable donné à l’offre d’acquisition formulée par Melle X et Mr Y,

— la demande d’acquisition devait ensuite être réitérée dans les conditions prévues par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, avec offre de prix et de prise en charge des frais afférents et proposition de modification de l’état de répartition des charges,

— un tel accord de principe ne constitue pas une véritable décision de l’assemblée générale susceptible d’annulation,

— le syndic n’avait d’ailleurs pas été habilité à passer l’acte de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 mai 2017, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, Z A sollicite :

— la confirmation du jugement ;

— le rejet des prétentions adverses,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation aux dépens,

— dire qu’elle sera dispensée des charges afférentes à la présente instance.

Elle fait valoir que :

— la résolution contestée constitue une véritable décision ayant une efficacité juridique, distincte d’un simple accord de principe, et donc susceptible d’annulation,

— la résolution contestée nécessitait un vote à l’unanimité, dès lors qu’il s’agissait de céder une partie commune d’espaces verts et d’aire de jeux pour enfants, et que cela portait atteinte à la destination de l’immeuble, ainsi qu’aux modalités de jouissance de ses parties privatives,

— s’il était admis que la double majorité de l’article 26 était suffisante, alors l’abus de majorité est caractérisé puisque la cession est prévue sans contrepartie financière, ce qui est contraire à l’intérêt collectif.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2018.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 10 décembre 2013 :

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne s’agit pas d’une véritable décision ayant une efficacité juridique, mais d’un simple accord de principe, non susceptible d’annulation.

Par la résolution soumise au vote de l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une autorisation a été donnée aux consorts X-Y d’acquérir une parcelle de terrain à détacher des parties communes, définie selon le plan annexé.

Le premier juge a considéré par des motifs pertinents que l’argumentation développée en appel sans élément nouveau ne permet pas de contrer, que la délibération litigieuse constituait bien une décision susceptible de recours.

En effet, le seul fait qu’elle ait été votée et que le principe de cession d’environ 70 m² de parties communes situées dans le prolongement du lot privatif de copropriétaires dénommés, ait été adopté, suffit à la considérer comme une décision susceptible du recours prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 alors même que l’absence de mention du prix nécessite de recueillir à nouveau une décision d’assemblée générale pour finaliser le projet.

En second lieu, il est soutenu par Z A que la décision requérait un vote unanime

dans les conditions prévues par l’article 26 dernier alinéa en ce que la conservation des parties communes dont l’aliénation est envisagée serait nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Mais alors que la cession envisagée porte sur environ 70 m² dans le prolongement du lot privatif des consorts X-Y, il n’est aucunement démontré qu’il s’agirait d’un emplacement d’aire de jeux pour enfants, ou que s’il devenait propriété privative il perdrait sa nature d’espace vert au point de modifier la destination de l’immeuble ou d’affecter Z A dans les modalités de jouissance de ses parties privatives.

La résolution votée à la double majorité de l’article 26 ne requérait donc pas l’unanimité, ainsi qu’il en a été décidé en première instance.

Il est encore soutenu que la résolution est entachée d’un abus de majorité en ce que la cession est prévue sans contrepartie financière, ce qui serait contraire à l’intérêt collectif.

Mais dans la mesure où la cession n’est pas prévue à titre gratuit et ne peut intervenir sans une nouvelle approbation de l’assemblée générale sur ses conditions financières, il ne peut être considéré qu’à ce stade, l’intérêt de la collectivité serait bafoué tandis que les acquéreurs seraient privilégiés.

Il n’y a donc pas lieu à annulation de la résolution.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il avait accueilli cette demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Z A succombant à l’instance, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée aux dépens, avec distraction pour ceux d’appel dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile et à payer 2 000 € au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande tendant à être dispensée de toute participation aux frais de la procédure sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 10 décembre 2013,

Condamne Z A aux dépens, avec distraction pour ceux d’appel dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile et à payer 2 000 € au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Z A tendant à être dispensée de toute participation aux frais de la procédure.

LE GREFFIER LE PRESIDENT