COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2020

mfb

N° 2020/ 136

Rôle N° RG 18/04561 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCDSC

SAS CAP INVESTISSEMENTS

C/

M Y

Z Y

C Y

X-H J

D B

S.C.P. B-G G ET STÉPHANE G

[…]

SASU IMMOBILIERE PROXI

Société T U J V T , PASCAL T, NOTAIRES ASSOCIÉS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e PATERNOT

M^e BOURDELOIS

M^e GUEDJ

M^e GAULMIN

M^e PENARROYA-LATIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 25 Janvier 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/04941.

APPELANTE

SAS CAP INVESTISSEMENTS agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège sise […], […]

représentée par M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame M N-O née Y

demeurant […]. A, […]

représentée par M^e Hélène BOURDELOIS, avocat au barreau de TOULON

Madame Z Y

demeurant […]

représentée par M^e Hélène BOURDELOIS, avocat au barreau de TOULON

Madame C Y

demeurant […]

représentée par M^e Hélène BOURDELOIS, avocat au barreau de TOULON

J X-H J

demeurant […]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

J D B poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis […]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.P. B-G poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[…]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

[…]

représenté par son Maire en exercice, sise […], […]

représentée par M^e Patrick GAULMIN, avocat au barreau de TOULON

SASU IMMOBILIERE PROXI Anciennement IMMOBILIERE ERTECO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège

[…]

représentée par M^e Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.P. T U J V T Notaires associés titulaire d’un office notarial poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

sise […]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

Les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2020,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. F Y – laissant aujourd’hui pour lui succéder sa veuve née M N-O et

Mesdames Z et C Y ( les consorts Y) – était propriétaire d’un terrain

cadastré AM 1170 et […] .

Ce terrain est situé dans le périmètre du droit de préemption urbain de la commune et, par

conséquent, toute cession doit faire l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), à peine de

nullité, conformément à l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme qui est ainsi libellé: 'Toute

aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable

faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l’indication du

prix et des conditions de l’aliénation projetée, ou en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa

mise à prix.

Lorsque la contrepartie de l’aliénation fait l’objet d’un paiement en nature, la déclaration doit

mentionner le prix d’estimation de cette contrepartie.

Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la

déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de

l’acte portant transfert de propriété'.

***

M. Y décidait de vendre son terrain en 2003 et chargeait la SCP notariale B G

de l’assister dans ses démarches.

C’est dans ces conditions que le 9 septembre 2003, la SCP B G adressait à la

commune d’Ollioules, une DIA l’avisant d’un projet de vente du terrain à un tiers, pour un prix de

533.571 € .

La commune d’Ollioules n’exerçait pas son droit de préemption, comme elle le confirmait à la SCP

G B dans un courrier officiel du 27 novembre 2003.

Cependant, ce projet de vente ne se réalisait pas.

***

Le 6 février 2004, la SCP B G agissant pour le compte du vendeur, adressait à la

commune d’Ollioules une DIA portant à sa connaissance, un nouveau projet de vente de la parcelle

AM 1170 au bénéfice de la société Cap Investissements, pour un prix de 503.081€.

Ce projet était suivi d’effet dès le 12 février 2004 par la signature de deux contrats portant vente du

terrain en cause :

— En premier lieu, J X-H J, notaire à Marignane, associé de la SCP Tronquit T

U J ( aujourd’hui SCP T J U Colonna ) recevait, avec la participation de

J D B, notaire à Ollioules assistant le vendeur, l’acte authentique par lequel

M. F Y vendait ledit terrain à bâtir, à la société Cap Investissements, moyennant la

somme de 533.571 €;

Dans l’acte qui stipulait en particulier, le transfert au nom de société Cap investissements, du permis

de construire obtenu par le vendeur le 21 novembre 2002 portant sur un bâtiment à usage de

commerces et de bureaux était transféré à la société Cap Investissements, les parties déclaraient que

le droit de préemption urbain était purgé, la commune ne s’étant pas manifestée dans les deux mois

de la DIA du 9 septembre 2003.

L’acte ne faisait pas mention de la DIA du 6 février 2004.

— En second lieu, J X-H J, avec la participation d’un notaire bordelais tiers au procès,

recevait l’acte par lequel la société Cap Investissements vendait la parcelle en état futur d’achèvement

du terrain, à la société Erteco SNC – devenue Immobilière Proxi – pour l’implantation d’une surface

de vente, la cession étant acceptée pour un prix de 1.622.729,21€ TVA incluse.

Ce contrat portant sur une vente d’un terrain à construire n’est pas soumis au droit de préemption

urbain conformément à l’article L213-1 du code de l’urbanisme.

***

Le 17 février 2004, la société Cap investissements sollicitait de la mairie, le transfert à son nom du

permis de construire obtenu par M. Y, et ce, en exécution du contrat de vente passé devant les

notaires J J et J B.

***

Parallèlement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1^er avril 2004, la

commune notifiait à la SCP B G qu’elle avait pris la décision d’exercer son droit de

préemption sur le terrain en cause, sur la DIA datée du 6 février 2004 reçue le 9 février 2004, pour

un prix de 215.000€ et en vue de la réalisation d’ateliers relais.

Cette décision n’était pas officiellement portée à la connaissance des parties signataires des actes du

12 février 2004 et ne faisait l’objet d’aucun recours.

***

La société Cap investissements poursuivait les démarches en vue d’obtenir le transfert à son nom du

permis de construire, mais devant le silence de la municipalité, le 17 juin 2004, elle saisissait le

tribunal administratif de Nice d’une requête en annulation de la décision implicite de rejet du Maire

d’Ollioules d’accorder le transfert dudit permis. La commune d’Ollioules déposait un mémoire en

défense en indiquant ne pas accepter le transfert du permis de construire, en invoquant le fait qu’elle

avait exercé son droit de préemption sur la parcelle AM1170 .

Suivant ordonnance de référé du 21 juillet 2004, le juge administratif rejetait la requête de la société

Cap investissements au motif qu’aucun des moyens qu’elle soulevait n’était de nature à faire naître un

doute sérieux sur la légalité de la décision administrative déférée .

Par courrier du 17 juin 2004 puis du 9 septembre 2004, le conseil de la commune d’Ollioules

confirmait à J D B, que la collectivité avait l’intention de mettre à exécution sa

décision de préemption.

Suivant lettre de son avocat en date du 20 octobre 2004, la société Cap investissements expliquant

avoir appris au cours de ses démarches à la mairie qu’une préemption avait été exercée sur la parcelle

AM 1170, sommait les notaires de lui proposer une indemnisation pour le cas où la commune

maintenait sa décision d’acquérir la parcelle.

J B répondait que pour lui, il n’y avait pas de problème car la vente avait été passée

aux conditions de la DIA du 9 septembre 2003 ( prix de 533571 € ), de sorte que la DIA du 6 février

2004 était sans effet et que la vente du 12 février 2004 était donc régulière.

Quant à J J, il affirmait n’avoir eu connaissance que de la DIA du 9 septembre 2003 à

laquelle la mairie avait renoncé, de sorte que la vente du 12 février 2004 lui paraissait valable.

Le 6 septembre 2005 puis le 25 janvier 2006, la commune d’Ollioules prenait des arrêtés

d’interruption des travaux engagés sur la parcelle AM 1170 .

***

Suivant jugement rendu le 8 janvier 2009, le tribunal administratif de Nice rejetait au fond, la requête

de la société Cap investissements tendant à obtenir l’annulation de la décision implicite de la

commune d’Ollioules de refuser le transfert du permis de construire .

Le juge administratif retenait en particulier que la commune avait régulièrement exercé son droit de

préemption le 1^er avril 2004 en réponse à la DIA du 6 février 2004 que lui avait adressé J

B, et l’avait régulièrement notifiée à ce notaire ; dans les motifs de son jugement, il déclarait

que 'l’acte de vente passé le 12 février 2004 entre M. Y et la société Cap investissements était

prématuré dès lors qu’il était passé avant l’expiration du délai de deux mois pendant lequel la

commune pouvait exercer son droit de préemption;' .

***

Dans l’intervalle, la commune d’Ollioules avait introduit l’action civile devant le tribunal de grande

instance de Toulon par assignations délivrées les 7 novembre 2005 et 12 juin 2006, aux héritières du

défunt F Y, à la société Immobilière Proxi et la société Cap Investissements.

La commune, faisant valoir que la vente avait été passée au profit de la société Cap Investissements

puis de la société Erteco malgré l’exercice de son droit de préemption, demandait en substance

l’annulation des cessions successives de la parcelle AM1170 intervenues le 12 février 2004, sur le

fondement des articles L. 213-2 et R. 213-26 du Code de l’urbanisme et le prononcé de la vente

forcée à son profit.

La société Cap Investissements appelait en cause les notaires rédacteurs des actes litigieux J

D B et la SCP G B d’une part, J X-H J et la SCP

Tronquit T U J, d’autre part.

***

Au regard des précédentes décisions de l’ordre administratif, le tribunal de grande instance de

Toulon, statuant par jugement avant dire droit du 28 octobre 2010, invitait les parties à saisir la

juridiction administrative en appréciation de la légalité de la décision de préempter de la Commune

d’Ollioules en date du 1^er avril 2004 et sur la régularité de la notification de cette décision au notaire

mandaté.

***

Le 11 janvier 2013 le tribunal administratif de Nice rendait un jugement rejetant la requête des

consorts Y tendant à faire déclarer illégal l’arrêté urbain de préemption , en considérant

qu’étant destinataire de la DIA du 6 février 2004 et ayant notifié sa décision de préempter le 1^er avril

2004 sur la parcelle AM1170, la commune d’Ollioules avait agi dans le respect des conditions

légales.

Dans les motifs ( page 4 in fine 4^e paragraphe ) s’est glissée une erreur matérielle en ce sens qu’il

est indiqué que la DIA du 6 février 2004 a été souscrite par la société Cap investissements et non par

M. Y.

Par un arrêt du 30 décembre 2014 , le Conseil d’État saisi par les consorts Y et les notaires

rejetait leur recours exercé contre le jugement précité, en écrivant notamment que:'dans ces

conditions, c’est à bon droit que le Tribunal a estimé que la Commune justifiait de la réalité de son

projet d’action, sans qu’y fassent obstacle (…) la circonstance que le terrain en cause n’avait pas été

préempté à la suite d’une précédente déclaration d’intention d’aliéner.'.

***

L’affaire était rétablie devant le tribunal de grande instance et la plupart des parties ont admis que la

nullité des ventes était acquise.

La commune a maintenu sa demande d’annulation des ventes du 12 février 2004 et de condamnation

des consorts Y à passer la vente du terrain à son profit.

Les consorts Y ont conclu à la régularité de la vente mais subsidiairement, ont demandé la

restitution de leurs biens, et en tout état de cause, réclamaient la condamnation de J B

à les indemniser de leur entier préjudice.

La société Cap Investissements prenant acte de la légalité de l’arrêté de préemption, sollicitait au

principal que soit constatée/ prononcée la nullité des ventes, puis la condamnation in solidum des

vendeurs sur le fondement de l’obligation de délivrance et des notaires sur le fondement de la faute à

l’indemniser de toute conséquence des annulations .

La société Immobilière Proxi, venant aux droits de la société Erteco, s’est principalement associée à

la demande d’annulation de la vente conclue le 12 février 2004, puis a demandé la condamnation in

solidum de la société Cap Investissements et des notaires à l’indemniser.

Les notaires, J J, J B et leur SCP respective ont soutenu la validité des

ventes conclues le 12 février 2004, subsidiairement ont conclu à leur mise hors de cause, contestant

avoir commis une faute et, enfin, discutant le montant des demandes pécuniaires présentées à leur

égard.

***

Suivant jugement rendu contradictoirement le 25 janvier 2018, le tribunal de grande instance de

Toulon a notamment,

' prononcé la nullité des ventes reçues le 12 février 2004 par J J et J B,

' débouté la commune d’Ollioules de ses demandes tendant à la condamnation des consorts Y

à signer l’acte de vente au profit de la commune aux prix et conditions fixés par la décision de

préemption du 1^er avril 2004 et tendant à voir dire que le jugement vaudrait vente, ainsi que sa

demande de dommages-intérêts,

' ordonné la restitution aux consorts Y de l’ensemble immobilier cadastré AM 1170 quartiers

du petit plan à Ollioules,

' condamné les consorts Y à restituer à la société Cap Investissements le prix de vente soit

533.571 €outre intérêts légaux à compter du 12 février 2004,

' rejeté la demande de délai de deux ans pour restituer le prix,

' dit que les consorts Y sont redevables des taxes foncières de 2005 à 2017,

' condamné la société Cap Investissements à restituer à la société Immobilière Proxi la partie du prix

déjà perçu, soit 811.264,60 € outre intérêts légaux depuis le 12 février 2004 et capitalisation des

intérêts,

' rejeté les demandes dirigées contre R-H J et sa SCP notariale,

' débouté les consorts Y de leur demande de dommages-intérêts pour la différence de prix du

bien, objet de la vente,

' condamné J B et sa SCP notariale à payer 8000 € aux consorts Y à titre de

dommages-intérêts pour préjudice moral,

' condamné J B et sa SCP notariale à payer la société Cap Investissements la somme

de 107.433,26 € au titre des dépenses engagées avec intérêts légaux à compter du 26 septembre

2005,

' débouté la société Cap Investissements de sa demande tendant à voir condamner le notaire à la

relever et garantir du remboursement du prix,

' débouté la société Immobilière Proxi de sa demande de condamnation de J B et sa

SCP notariale, in solidum avec la société Cap Investissements à lui payer 811.234,60 € au titre du

prix de vente, 18.000€ et 76.225 € au titre du permis de construire et la somme de 2.106.836,95 € au

titre des pertes d’exploitation,

' ordonné l’exécution provisoire au titre des restitutions réciproques,

' condamné J B et sa SCP notariale à payer 5000 € respectivement aux consorts

Y, à la société Cap Investissements et à la société Immobilière Proxi,

' rejeté les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Par une déclaration du 13 mars 2018, la société Cap Investissements a interjeté appel du jugement

rendu le 25 janvier 2018, en intimant la Commune d’Ollioules, la hoirie Y, la SASU

Immobilière Proxi, J X-H J et la SCP J U Colonna T dont il est

associé ainsi que J D B et la SCP B G dont il est associé.

En ses dernières conclusions en réplique et récapitulatives II notifiées le 9 mars 2020, la société Cap

Investissements demande à la cour,

' de retenir la responsabilité des notaires, sur le fondement notamment de l’article 1382 ancien du

Code civil en raison des fautes qu’ils ont commises et les condamner à réparer intégralement toutes

les conséquences dommageables résultant de l’annulation des ventes du 12 février 2004, soit les

sommes de :

** 115.817,74 € correspondant aux dépenses par elle engagées pour la réalisation de la vente en état

futur d’achèvement, ce montant étend assorti des intérêts légaux courant à compter de septembre

2004 avec anatocisme,

**415.480 € correspondant à la perte réelle et certaines de la marge bénéficiaire attendue de la

réalisation à son terme de la vente en état futur d’achèvement, outre intérêts légaux courant depuis le

12 octobre 2004 jusqu’à parfait paiement avec capitalisation

**800.000 €en réparation du préjudice commercial minimum est avéré découlant notamment pour

aller de la perte de clientèle de la société Immobilière Proxi outre intérêts légaux capitalisés,

' infirmer le jugement,

' en ce qu’il n’a pas accordé la capitalisation des intérêts sur la somme de 533.571 € due par les

vendeurs en restitution du prix, et les condamner au paiement de ce chef,

' en ce qu’il n’a pas prononcé condamnation in solidum des notaires et des sociétés civiles dont ils

sont membres, pour tous les frais passés et futurs de la signature des actes authentiques en 2004 et de

leur annulation qui devrait impliquer des frais notariés de publication, et les condamner de ce chef,

' Y ajoutant, lui allouer la somme de 30'000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et

5000 € pour ceux d’appel, puis condamné in solidum les notaires et les SCP à lui payer ces sommes,

' juger qu’elle ne peut être condamnée au profit de quiconque et en particulier de la société

Immobilière Proxi pour inexécution de ses obligations des lors qu’elle n’a commis aucune faute et

qu’elle est en droit d’opposer notamment à une telle prétention le fait du tiers constitutif de la force

majeure,

' si par extraordinaire une telle condamnation était prononcée à son égard, dire qu’elle doit être

relevée et garantie par les parties qui en sont à l’origine et spécialement les notaires fautifs,

' condamné les notaires et les SCP aux entiers dépens.

À l’appui de son appel, la société fait en substance valoir,

' Sur la responsabilité de J B, que c’est à juste titre que le tribunal a jugé constituées,

les fautes commises par ce notaire. En effet, la vente consentie par M. Y a été viciée du seul

fait qu’un nouveau délai de préemption avait été ouvert à la commune par la DIA du 6 février 2004

qui n’avait pas encore expiré le 12 février, jour de la signature de l’acte. La légèreté du notaire est

caractérisée et blâmable car en premier lieu, ce professionnel ne pouvait pas ignorer que la purge du

droit de préemption urbain est un préalable absolu à peine de nullité de tout acte passé relativement

au terrain concerné par les dispositions de l’article L213-2 du code de l’urbanisme ; en second lieu, en

ce qu’il a dissimulé son manquement en informant aucune partie de l’existence de la déclaration du 6

février 2004 ; et enfin, en ce qu’il a retardé considérablement l’issue du procès en persistant à nier sa

responsabilité malgré les décisions de la juridiction administrative ;

' sur la responsabilité de J X-H J, que ce notaire qui aurait dû souscrire une seconde

déclaration d’intention d’aliéner relative à la nouvelle vente de la parcelle AM1170 , et qui, s’il avait

effectué cette vérification, aurait pu apprendre très vite qu’une déclaration adressée le 6 février était

toujours en cours et ainsi, arrêter la vente; que dès lors c’est à tort que le tribunal a considéré que

cette faute n’avait causé aucun préjudice. La défense de ce notaire selon laquelle la vente en état futur

d’achèvement n’est pas soumise au droit de préemption ne suffit pas à l’exonérer de critiques quant au

respect des devoirs de sa charge et surtout quant à la sécurisation des actes authentiques qu’il a

établis ;

' qu’en conséquence, les notaires doivent donc être condamnés in solidum à lui payer les sommes

réclamées qui constituent l’indemnisation d’un préjudice certain ' son projet constructif est devenu

irréalisable après l’annulation des ventes du 12 février 2004 ' en relation causale directe avec les

fautes qu’ils ont commises et dont elle est en droit de demander réparation 'le qualifierait-on de perte

de chance’ (page 22 des conclusions) ;

' que ses demandes de réparation sont toutes justifiées et fondées sur des pièces dont la fiabilité n’a

pas été discutée.

***

En ses conclusions du 7 septembre 2018, la commune d’Ollioules demande à la Cour, statuant au vu

des articles L.213-2 et R.213-26 du Code de l’Urbanisme et de l’arrêt du Conseil d’Etat du 30

décembre 2014, de confirmer le jugement entrepris, puis condamner la société Cap Investissementss

et tout autre succombant au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du

Code de Procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens,

Cette intimée relève quand son arrêt du 30 décembre 2014, le conseil d’État confirmant le jugement

du tribunal administratif de Toulon a jugé que la décision de préemption du 1^er avril 2004 était

légale, et soutient ainsi que comme l’a jugé le premier juge, la vente de la parcelle AM 1170 entre

M. Y et la commune d’Ollioules était parfaite.

Elle fait observer qu’aucune demande indemnitaire n’est présentée à son égard par les autres parties.

***

En leurs conclusions du 12 septembre 2018, les consorts Y héritiers de feu F Y

forment appel incident et sollicite l’infirmation partielle du jugement entrepris mais uniquement en

ce qu’il a :

— rejeté leur demande de dommages et intérêts pour la différence de prix du bien, objet de la vente,

— condamné M^e B et la SCP B G, à leur payer 8 000 € à titre de dommages et

intérêts pour préjudice moral au lieu des 10.000 € sollicités, et 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

Ils demandent à la cour statuant à nouveau de ces chefs, de:

— dire et juger que M^e D B et la SCP G B ainsi que M^e X-H J

et la SCP T doivent être condamnés in solidum, sur le fondement notamment de l’article 1240

du Code civil, en raison des fautes qu’ils ont commises, à réparer intégralement toutes conséquences

dommageables découlant de l’annulation des ventes du 12 février 2004,

— les condamner in solidum à leur payer :

' 116.564,51 € correspondant aux intérêts légaux accompagnant le montant du prix de vente à

restituer, ce montant devant porter également anatocisme si le jugement est réformé sur ce point à la

demande de la société Cap Investissementss ;

' 5.740 € correspondant à la taxe foncière de 2005 à 2017 ;

' 80.204,41 € correspondant à l’ensemble des frais relatifs aux diligences accomplies en vue de réunir

la somme de 655.875,51 € conformément à l’exécution provisoire du jugement du 25 janvier 2018 ;

' 18.426 € correspondant aux taxes urbanistiques acquittées relativement à la délivrance du permis de

construire ;

' 50.000 € au titre du préjudice moral ;

' 10.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 20.000 € au titre des frais

irrépétibles exposés en appel soit 30.000 € au total, en plus de tous les dépens tant de première

instance que d’appel.

Les héritiers de M. Y, vendeur de la parcelle AM 1170, soutiennent que les notaires ont

engagé leur responsabilité sur le fondement quasi délictuelle de l’article 1240 du Code civil ; que le

premier juge a pertinemment retenu la responsabilité de J B en ce qu’il a fait mention

dans l’acte de vente, de la seule DIA du 9 septembre 2003 ; en omettant de mentionner la dia qu’il

avait lui-même établi le 6 février 2004 ou du moins en informant pas partie de l’existence de cette dia

; en concluant la vente le 12 février 2004 100 attendre l’expiration du délai de deux mois après

souscription d’une dia fut-elle établie pour un prix différent ; en omettant d’informer les parties des

réceptions de la préemption exercée par la mairie le 6 avril 2004 ;

Ils rappellent que leur auteur avait mandaté J B de sorte qu’il se trouvait lui-même

déchargé des formalités au profit du notaire tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête

concours ;

Ils font en revanche grief au tribunal d’avoir mis hors de cause J J, alors que son défaut de

diligence a provoqué un risque d’annulation évident de toute l’opération.

Ils soulignent que leur préjudice en lien direct avec la faute des notaires, est considérable car ils sont

redevenus propriétaires de la parcelle litigieuse, 14 ans après que leur auteur l’ait vendue avec

obligation de restituer soudainement le prix de vente outre les frais afférents une telle restitution.

En leurs conclusions récapitulatives n°2 du 9 mars 2020, J D B et la SCP

B G, demandent pour leur part à la cour, sur le fondement des articles 1147 ancien

devenu article 1231 – 1 et 1382 ancien devenu article 1240 du Code Civil, et l’article L213 – 1 et

suivants du Code de l’urbanisme,

' Statuant après infirmation du jugement querellé ayant prononcé la nullité des ventes reçues le 12

février 2004 , et les ayant condamnés au paiement de sommes,

' Dire et juger,

— que toutes actions et demandes dirigées à leur encontre sont mal fondées , – que les ventes passées

en date du 12 février 2004 sont valables , – que la décision de préempter en date du 1^er avril 2004

prise par la commune d’Ollioules est dépourvue de portée à l’égard à la vente Y/Cap

Investissements, – que cette vente au prix de 533.571 € hors-taxes a été purgée au titre du droit de

préemption urbain dont était bénéficiaire la commune d’Ollioules par le silence gardé par

l’Administration durant un délai de 2 mois suivant la notification de la déclaration d’intention

d’aliéner du 9 septembre 2003,

— qu’ils n’ont commis aucune faute dans le cadre des ventes en cause,

' à titre subsidiaire, de débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formulées à leur égard et

condamner tous succombants à leur payer solidairement la somme de 5.000 € sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile , outre les dépens ;

J B et sa SCP se défendent en indiquant en substance,

' que contrairement à ce qu’a jugé le premier juge, l’erreur commise par le tribunal administratif de

Toulon dans son jugement du 11 janvier 2013 indiquant que la DIAdu 6 février 2004 avait été

souscrite par la société Cap investissements, est déterminante car elle signifie que le juge

administratif ne s’est pas prononcé sur la validité de la décision de préemption notifiée le 1^er avril

2004 par la mairie sur la base d’une DIA présentée pour le compte de M. Y mais a attribué la

DIA à la vente Cap investissements/Erteco, de sorte que la question de la validité de l’arrêté du 1^er

avril 2004 reste entière, et qu’en tout état de cause, elle pourrait être considérée comme étant sans

effet sur la validité des ventes intervenues le 12 février 2004,

' que l’arrêté de préemption du 1^er avril 2004 est en concours avec la décision de ne pas préempter

notifiée le 27 novembre 2003 qui intervenait à la suite de la première DIA du 9 septembre 2003 car,

les deux déclarations d’intention ne proposaient pas le même prix de vente et dans le premier cas, la

mairie n’a pas exercé son droit de préemption pour un prix de 533.171€ et dans le second cas, pour

un prix de 503.080 €, elle a exercé son droit de préemption mais pour un prix de 215.000€; or la

vente à la société Cap investissements a été passée au prix de 533.571 € mais à ce prix-là la

commune avait décidé de ne pas préempter ; que, dans ces conditions, il ne peut ainsi lui être fait

grief d’adresser une seconde DIA le 6 février 2004 et de ne pas en avoir tenu compte.

' En réponse à l’argumentation des consorts Y , qu’il a bien assuré l’efficacité de l’acte de vente

, en visant la DIA du 9 septembre 2003 qui a donné lieu à un droit de préemption définitivement

purgé. Le fait qu’une seconde déclaration à un prix substantiellement différent était et notifiée à la

commune le 6 février 2004 n’entrave pas la portée juridique de la renonciation à la préemption à la

suite de la première DIA. En outre la commune d’Ollioules n’a pas saisi le juge judiciaire en vue de la

fixation du prix et n’a donc pas souhaité aller au terme de la procédure de préemption.

— ' que dès lors que le notaire concluant n’a commis aucune faute ayant entraîné un préjudice direct, il

ne peut être condamné à payer une quelconque somme.

' que les demandes indemnitaires de la société Cap investissements, des consorts Y et de la

société Immobilière Proxi ne sont pas justifiées et qu’en tout état de cause, elles ne sont pas en

rapport avec la faute qu’ils lui reprochent.

Par conclusions du 20 septembre 2018, J X-H J et la SCP T U J

Colonna concluent à la confirmation du jugement qui a débouté les autres parties de toutes les

prétentions présentées à leur égard, et réclament la condamnation des sociétés Cap Investissements et

Immobilière Proxi à les défrayer de leurs frais irrépétibles à hauteur de 15000 € et à supporter les

entiers dépens du procès.

Ces intimés estiment que le tribunal a bien jugé en ne retenant pas la responsabilité de J J

au motif qu’il n’avait causé aucun dommage dans la mesure où la vente avait été annulée,pour une

cause sans rapport avec la faute qui lui était reprochée . Il rappelle qu’il n’est pas le rédacteur de la

seconde déclaration d’intention d’aliéner du 6 février 2004, et s’interroge donc sur l’opportunité de sa

mise en cause dans le cadre de la présente procédure puisqu’il est constant qui n’avait pas

connaissance de l’établissement de la seconde DIA,. Il souligne que seules les ventes visées par

l’article L213 -1 du code de l’urbanisme sont soumis au droit de préemption de la mairie à savoir les

immeubles bâtis et non les ventes en état futur d’achèvement, ce que rappelle d’ailleurs l’acte de vente

conclue entre la société Cap investissements et la société Erteco.

Il reprend l’argumentation de J B en ce que notamment, il se posait la question de la

portée des décisions rendues par les juridictions administratives sur la décision de préemption du 1^er

avril 2004 sur la première vente du 12 février 2004 puisqu’en définitive, la cession est intervenue

dans les conditions notifiées dans la première DIA. Il considère ainsi n’être pas tenu au paiement de

dommages et interêts à l’égard des parties concluants à leur encontre et conteste le montant des

demandes indemnitaires qu’elles présentent.

En ses conclusions d’intimée et d’appelante à titre incident n°2 du 5 mars 2020, la société

Immobilière Proxi sollicite,

A titre principal, vu l’article L 213-2 du code de l’urbanisme, et l’article1382 du code civil dans sa

version applicable à la cause,

la confirmation le jugement entrepris, en ce qu’il a : -prononcé la nullité des ventes reçues le 12

février 2004 par M^e J, assisté de M^e B,

— condamné la société Cap Investissements à lui restituer la somme de 811.264,60€ avec intérêts a

compter du 12 février 2004 et capitalisation des intérêts, au titre de l’acompte versé au jour de la

signature de l’acte de vente ; – ordonné l’exécution provisoire au titre des restitutions réciproques ;

Mais, faisant droit à son appel incident, infirmant le jugement pour le surplus et statuant à nouveau

des chefs infirmés,

— condamner in solidum 'ou les uns à défaut des autres’ (sic), au titre des restitutions dues, ou à titre

de dommages et intérêts, à lui verser les sommes suivantes :

' 81.136 € avec intérêts a compter du 11 août 2005 et anatocisme, au titre de la 'réalisation des

terrassements, fondation et dalles’ à concurrence de 5% du prix de vente » ;

' 5.740 € avec intérêts à compter de la date de règlement de chaque échéance et anatocisme, au titre

des taxes foncières 2005 à 2017 ;

' 30.000 € , sauf à parfaire, avec intérêts a compter du 12 février 2004 et anatocisme,au titre des frais,

droits et émoluments réglés par suite de la conclusion de l’acte de vente;

— condamner in solidum M^e X-H J, sa SCP , M^e D B, sa SCP à prendre en

charge les frais liés à l’annulation des ventes et aux restitutions, frais et émoluments de notaires et

droits de mutation, travaux et honoraires d’architecte éventuels, charges ou taxes de toutes nature;

— condamner in solidum la société Cap Investissements et les notaires, 'ou les uns à défaut des autres'

(sic), à lui payer une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procedure

civile, et au titre de la procédure de première instance ;

A titre subsidiaire, si la cour réforme le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente entre

M. Y et la société Cap investissements et ordonné les restitutions réciproques,

— prononcer la résolution de ladite vente sur le fondement de l’article 1184 ancien du Code civil, en

raison de l’inexecution des obligations de celle-ci, puiscondamner la société Cap investissements au

paiement des mêmes sommes ,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour ne prononce ni la nullité ni la résolution de la vente,

condamner in solidum la societe Cap Investissements, M^e X-H J, sa SCP , M^e D

B, sa SCP et la commune d’Ollioules, 'ou les uns à défaut des autres', à lui payer la somme

de 7.042.830 € , sauf à parfaire, au titre de l’indemnité de retard dans la livraison, avec intérêts à

compter de la demande et anatocisme.

— En tout état de cause, rejeter toutes prétentions formées contre elle, puis condamner in solidum la

société Cap Investissements et les notaires, ou les uns à défaut des autres, à lui régler une indemnité

de procédure d’appel de 5.000 € et à supporter les entiers depens .

La société Immobilière Proxi soutient que le préjudice qu’elle a subi du fait de l’annulation des ventes

successives et la remise des parties dans leur état antérieur, est considérable et directement imputable

aux manquements des deux notaires, J B et J J. Elle considère donc que

l’ensemble de ses prétentions chiffrées sont justifiées.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2020.

En application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, les parties ont été

régulièrement avisées de la mise en oeuvre de la procédure sans audience. Les parties ayant accepté

de s’y conformer et ayant déposé leurs dossiers de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré .

MOTIFS DE LA DECISION

La société Cap investissements forme appel sur le quantum des sommes qui lui ont été allouées du

fait de la nullité des actes de vente .

Les héritiers de F Y font appel incident sur le montant des dommages et interêts qu’ils

réclament aux notaires du fait de leur faute professionnelle ayant donné lieu à l’annulation de la vente

consentie à la société Cap investissements.

La société Immobilière Proxi demande également que la société Cap investissements et/ou les

notaires l’indemnisent des préjudices matériels résultant de l’annulation de la vente en état futur

d’achèvement qu’elles ont passée.

Ces parties engagées dans les actes du 12 février 2004 dont l’annulation a été décidée par le premier

juge, maintiennent que les notaires, J B et J J sont entièrement responsables

des préjudices financiers qu’ils ont subis.

La commune d’Ollioules conclut à la confirmation du jugement .

J B et la SCP B G ainsi que J X-H J et la SCP T,

se prévalent au principal, du caractère régulier des ventes passées le 12 février 2004.

Sur la validité des actes de vente établis et reçus par J B et J J le 12

février 2004

Devant la cour, le procès se présente dans les mêmes circonstances de droit et de fait qu’en première

instance.

Or, les juridictions administratives, qui ont compétence exclusive pour juger la légalité des actes

administratifs, ont décidé que par l’arrêté du 1^er avril 2004, la commune d’Ollioules avait

valablement exercé son droit de préemption sur la parcelle AM 1170 sise au […] à

Ollioules 83190. Elles ont par voie de conséquence, rejeté la demande de la société Cap

investissements tendant au transfert à son profit du permis de construire obtenu par M. Y en

exécution de la première vente passée le 12 février 2004, en jugeant que la société Cap

investissements n’a jamais acquis la qualité juridique d’acquéreur qui lui aurait permis de réclamer

ledit permis de construire.

Il ne peut sérieusement être contesté le fait que le jugement rendu le 11 janvier 2013 par le tribunal

administratif de Toulon rejetant la requête des consorts Y tendant à faire déclarer illégal

l’arrêté du 1^er avril 2004 du maire d’Ollioules décidant de préempter la parcelle AM1170, est affecté

d’une erreur purement matérielle en ce sens qu’il est indiqué que la DIA du 6 février 2004 a été

souscrite par la société Cap investissements qui déclarait son intention de vendre à Erteco: en effet,

l’ensemble de la procédure suivie devant les juridictions administratives concerne bien la décision

prise par la mairie d’Ollioules de préempter sur la base de la DIA adressée par J B le 6

février 2004 concernant le projet de vente de M. Y à la société Cap investissements .

Du reste, l’arrêt rendu le 30 décembre 2014 par lequel le Conseil d’Etat a rejeté le recours contre le

jugement précité, a purgé toutes les irrégularités qui pouvaient affecter le jugement du tribunal

administratif, et en outre, la haute juridiction administrative a jugé régulière, la décision de

préempter du 1^er avril 2004 quand bien même la commune d’Ollioules n’avait pas exercé son droit de

préemption dans le cadre de la première DIA du 9 septembre 2003.

Au regard des décisions administratives et des éléments de droit du dossier qui permettent donc de

rejeter comme étant mal fondée l’argumentation dévéloppée par les notaires, il est acquis que la

commune a valablement exercé son droit de préemption sur la parcelle AM1170 qui est la cause du

litige, de sorte que le juge judiciaire ne pourrait pas priver d’effet la décision de préemption du 1^er

avril 2004 en disant que les actes de vente passés le 12 février 2004 relativement à cette même

parcelle, conservent leurs effets.

La cour observe que c’est J B qui a estimé utile d’adresser le 6 février 2004, une

nouvelle DIA à la commune pour le projet de vente de M. Y à la société Cap investissements,

et qui, aujourd’hui, pour se défendre de l’action en responsabilité menée à son égard, soutient, contre

toute attente, que cette seconde déclaration était sans portée voire sans utilité.

Dès lors, ayant rappelé qu’en vertu de l’article L213-2 du Code de l’urbanisme, le titulaire du droit de

préemption disposait d’un délai de 2 mois suivant la déclaration préalable d’intention d’aliéner faite

par le propriétaire, qu’en l’espèce, la première DIA du 9 septembre 2003 sur laquelle la commune

avait renoncé à son droit de préemption n’avait pas été suivie de la vente déclarée, que la seconde

DIA du 6 février 2004 qui concernait un projet nouveau faisait courir un nouveau délai de deux mois

expirant le 6 avril 2004, le tribunal a pertinemment jugé que l’acte de vente entre M. Y et la

société Cap investissements ayant été passé sans purge du droit de préemption de la mairie, était nul

et de nul effet, cette nullité entrainant nécessairement celle de la vente passée par la société Cap

investissements au bénéfice de la société Erteco (Immobilière Proxi ).

La cour confirmera donc le jugement en ses dispositions ayant prononcé la nullité des deux ventes du

12 février 2004, ordonné la restitution aux consorts Y du terrain et condamné ceux-ci à

restituer le prix perçu de la société Cap investissements soit 533.571 € avec les intérêts légaux s’y

rapportant depuis le 12 février 2004, dit que les consorts Y étaient redevables des taxes

foncières échues entre 2005 et 2017, condamné la société Cap investissements à restituer à la société

Immobilière Proxi venant aux droits d’Erteco, l’acompte reçu de 811.264,60 € avec les intérêts du 12

février 2004 et leur capitalisation.

La commune d’Ollioules concluant à la confirmation du jugement, la cour peut donc valider sans

plus de développement, les dispositions qui ont rejeté ses demandes de signature forcée de l’acte de

vente par les héritiers Y et de dommages et interêts.

Sur la responsabilité des notaires,

La faute du notaire réside dans la méconnaissance d’une obligation professionnelle, soit d’une

obligation faisant partie de son devoir d’authentification soit du devoir de conseil.

L’action dirigée contre le notaire obéit aux règles de toute action en responsabilité, en ce qu’elle

requiert la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien causal entre les deux précédents

éléments constitutifs.

La faute du notaire, professionnel du droit particulièrement averti dont la responsabilité est en

rapport avec le haut niveau d’exigence induit par la mission de service public qui lui est conféré, doit

être appréciée in abstracto par référence à la fonction qu’il assume.

Toute faute d’imprudence ou de négligence, même légère, est donc susceptible de mettre en oeuvre la

responsabilité notariale dès lors que le client qui s’en plaint, prouve qu’elle lui a causé un dommage.

Sur la responsabilité de J D B associé de la SCP B G,

Comme l’a retenu le tribunal, l’annulation de l’acte d’achat du terrain à bâtir à M. Y et de l’acte

de vente en état futur d’achèvement du même terrain à la société Immobilière Proxi est dûe à la faute

de J B notaire mandataire de M. Y, qui, bien qu’ayant établi en date du 6 février

2004, la DIA à destination de la mairie d’Ollioules se rapportant au nouveau projet de son mandant,

n’a pas attendu l’expiration du délai de préemption de deux mois pour recevoir la vente et n’a pas

mentionné cette déclaration d’intention en cours, dans l’acte du 12 février 2004 indiquant uniquement

la DIA du 9 septembre 2003 et qui, au surplus, s’est abstenu de prévenir les parties signataires de la

vente en cause, dès réception de la notification de la préemption exercée par la mairie le 6 avril 2004.

J B était tenu d’assurer l’efficacité de l’acte visant une parcelle soumise aux

dispositions de l’article l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme , d’une part, en envoyant à la mairie,

une déclaration d’intention d’aliéner précisant les conditions de vente et d’autre part, en attendant que

soit coulé le délai de préemption urbain avant d’organiser ladite vente. S’il a bien établi la DIA du 6

février 2004, il n’en a pas tenu compte et a assisté J J dans la signature des actes de vente

du 12 février 2004.

Ce faisant, il a également enfreint son obligation de conseil à l’égard de M. Y qui l’avait

mandaté pour passer un acte de vente valable, mais également de la société Cap investissements

Investissements, acquéreur de la parcelle en cause.

J B a manqué à ses obligations professionnelles en ne prévenant pas ces mêmes parties

de ce que la commune avait exercé son droit de préemption .

Sur la responsabilité de J X H J associé de la SCP T

Le premier juge n’a pas retenu la responsabilité de J J en considérant qu’ au jour où ce

notaire a reçu les ventes litigieuses du 12 février 2004, il ne connaissait pas l’existence de la DIA du

6 février 2004, et que la seule négligence commise par ce notaire, en s’abstenant de souscrire une

seconde DIA, au regard de la DIA du 9 septembre 2003, n’a pas causé de préjudice à la société Cap

investissements puisque la vente a été annulée pour un autre motif (l’exercice par la mairie de son

droit de préemption).

En appel, la société Cap investissements, la société Immobilière Proxi et les consorts Y

sollicitent à nouveau, la condamnation de J X H J et de la SCP T in solidum

avec J B et sa SCP .

Le fait est que J J a manqué par sa légéreté, à son obligation de conseil.

En effet, alors qu’il était chargé de recevoir deux actes de cession d’un terrain grevé d’un droit de

préemption urbain, il n’a pas estimé utile d’établir une seconde DIA en rapport avec le projet de vente

à la société Cap investissements, et s’est satisfait de la DIA du 9 septembre 2003 alors que le projet

de vente à la société Cap investissements était manifestement nouveau par rapport au précédent et

qu’ainsi l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme applicable au regard de la localisation de la

parcelle AM1170 requérait à peine de nullité de l’acte, qu’il soit adressé une déclaration à la

commune aux fins qu’elle puisse exercer son droit de préemption.

Cette obligation ne s’imposait au notaire que pour la vente entre M. Y et la société Cap

investissements et non pour la vente en état futur d’achèvement passée au profit de la société

Immobilière Proxi (Erteco). Mais il est manifeste que le sort de la seconde vente à Erteceo était lié à

la validité de la première transaction qui conférait à la société Cap investissements la qualité de

propriétaire du bien.

Or, J J a reçu chacun des deux actes de vente du 12 février 2004 dont il était tenu

d’assurer l’efficacité et la validité. Il aurait dû se montrer d’autant plus vigilant que deux actes

successifs étaient passés portant sur un bien ayant une spécificité juridique – il était soumis au droit

de préemption urbain.

J J aurait dû savoir qu’une nouvelle DIA était obligatoire, compte tenu de ce que le projet

de vente à la société Cap investissements était distinct de celui ayant donné lieu à la DIA du 9

septembre 2003.

Il aurait pu se concerter avec son confrère J B sur ce point de droit et aurait ainsi

appris que celui-ci avait adressé une DIA le 6 février 2004, ce qui l’aurait conduit à conseiller à ses

clients de reporter leurs projets.

Sa négligence a contribué au dommage certain et direct subi par les parties signataires des actes

annulés car, sans sa légéreté, les ventes ne se seraient pas tenues le 12 février 2004, étant rappelé

qu’il a reçu sans la participation de J B, la vente entre la société Cap investissements et

la société Erteco.

Dès lors, la cour doit infirmer le jugement sur la mise hors de cause de J X H J et de

la SCP T.

Les notaires ont donc concouru par leurs fautes respectives au dommage subi par la société Cap

investissements , les consorts Y et la société Immobilière Proxi .

Les manquements des notaires ont causé aux parties un préjudice actuel, certain et direct.

Ainsi, la société Cap investissements qui se croyait légitime acquéreur et revendeur de la parcelle

AM1170, a engagé des frais en exécution de chacun des deux contrats passés dans lesquels elle s’est

engagée en toute confiance en présence de deux notaires, et a subi les conséquences des longues

procédures administrative et judiciaire.

Les consorts Y, héritiers du vendeur initial ont cru pouvoir disposer librement du prix de

vente de la parcelle et se sont crus libérés de cette propriété immobilière qui leur ont été restituée

après 14 ans de procédure, engendrant des tracas et des frais importants.

Quant à la société Immo Proxi, elle a également exposé des dépenses en lien avec le bien immobilier

qu’elle croyait acquérir et faire fructifier.

La cour juge prépondérante, la faute de J B qui consiste en des actes positifs mettant

en péril l’efficacité de l’acte dont il était chargé d’assurer la réalisation et qui a été aggravée par

l’inertie du notaire destinataire de la décision de préempter . La faute de J J est certes

inexcusable compte tenu de la haute compétence professionnelle d’un notaire, mais porte

essentiellement sur une abstention : dès lors, J B sera tenu à 80 % des dommages et

interêts dus aux parties ayant subi le dommage et J J aux 20% restant.

Sur les demandes de l’appelant principal, la société Cap investissements

Le tribunal a fait les comptes résultant pour les parties, de l’annulation des deux ventes immobilières

successives, et a débouté la société Cap investissements de ses demandes pécuniaires excepté en ce

qui concerne le poste des dépenses engagées pour la réalisation de la vente en état futur

d’achèvement.

La société Cap investissements indique qu’en exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire

'au titre des restitutions réciproques', le terrain a été rendu aux consorts Y et un accord a été

trouvé entre les parties sur les paiements à effectuer entre elles.

—  sur la demande de 115.817,74 € correspondant aux dépenses par elle engagées en 2004 et 2005

pour la réalisation de la vente en état futur d’achèvement, outre intérêts légaux courant à compter

de septembre 2004 avec anatocisme ;

A ce titre, le tribunal lui a alloué la somme de 107.433,26 € avec intérêts légaux à compter du 26

septembre 2005 date du premier arrêté interruptif des travaux .

La société Cap investissements explique avoir fait une erreur matérielle dans ses conclusions mais

fait observer que le tribunal a vérifié que ces travaux de décaissement avaient été réalisés pour la

somme réclamée sur la base d’un tableau de synthèse du chantier.

Les pièces produites aux débats et analysées en détail dans le jugement querellé ne sont pas discutées

sur leur fiabilité technique. Elles montrent que la société Cap investissements avait engagé divers

marchés de travaux pour livrer le bien à Erteco dans les conditions fixées au contrat les liant.

La société Cap investissements n’aurait pas exposé ces dépenses si la vente du 12 février 2004 n’avait

pas été passée ce jour-là. il s’agit donc bien d’un préjudice matériel résultant directement et

exclusivement des fautes des notaires, et dont elle ne pourra jamais obtenir remboursement de la part

des actuels propriétaires de la parcelle, les consorts Y .

Statuant par réformation du jugement entrepris, la cour condamnera les notaires in solidum au

paiement de la somme de 115.817,74 € outre intérêts légaux courant du 26 septembre 2005 avec

capitalisation, car en l’absence de justificatif produit sur ce chef de prétention, il n’y a pas lieu de

modifier le point de départ de ces intérêts.

—  sur les demandes de 415.480 € et de 800.000 €en réparation du préjudice commercial subi dans

ses rapports avec la société Immobilière Proxi

La société Cap investissements expose que,

— la somme de 415480 € est le bénéfice attesté par un expert-comptable, résultant de la différence

entre le prix d’achat de la parcelle et celui de sa revente à la société Erteco sous déduction du

montant des marchés de travaux qu’elle a passés . Elle affirme qu’il s’agit d’un dommage certain,

d’autant que la livraison du bien à la société Immobilière Proxi était prévue à bref délai, le 12 octobre

2014.

— la somme de 800.000 € correspond au préjudice commercial subi dans ses rapports avec la société

Immobilière Proxi outre intérêts légaux capitalisés . Les relations commerciales avec la société

Immobilière Proxi seraient ruiné par l’échec de l’opération du 12 février 2004. Des justificatifs des

opérations réalisées par la société Immobilière Proxi entre 1996 et 2007 sont produites pour attester

du niveau du chiffre d’affaires résultant des relations commerciales passées des deux sociétés.

Le tribunal a rejeté ces réclamations au motif que le dommage ne trouve pas son origine dans la faute

du notaire mais résulte de l’exercice du droit de préemption urbain.

En réalité, ces deux postes de demande constituent le bénéfice espéré par la société Cap

investissements lors de la signature des ventes successives.

Mais, la commune d’Ollioules a préempté la parcelle, ce qui induit que les ventes projetées dans les

conditions prévues le 12 février 2004 étaient, de toutes les façons, irréalisables nonobstant la faute

des notaires .

Ainsi, le préjudice commercial allégué repose sur une pure estimation des résultats qui auraient pu

être obtenus si le projet de vente en état futur d’achèvement avait été mené à son terme, étant observé

qu’une telle opération financière comporte nécessairement des aléas qui auraient pu obérer les

résultats attendus.

Du reste, les éléments du dossier n’établissent pas que l’échec de ce projet a mis en péril son

existence juridique ou son budget, et qu’elle n’a pas pu réaliser rapidement un autre montage du

même type y compris avec la société Immobilière Proxi .

Le jugement doit donc être confirmé sur le débouté de ces deux demandes.

' sur la demande au titre de la capitalisation des intérêts sur la somme de 533.571 € due par les

vendeurs en restitution du prix: le tribunal a omis de statuer sur la demande qui lui était adressée de

ce chef . Les consorts Y ne répondent pas sur ce point.

Cette réclamation sur laquelle le tribunal ne s’est pas prononcé, ne présente aucune difficulté au

regard de l’article 1154 ancien ( actuel 1343-2) dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent

produire des intérêts notamment par décision de justice, pourvu qu’ils soient dus pour une année au

moins. Il y sera donc fait droit.

—  sur la demande d’infirmation en ce que le tribunal n’a pas prononcé condamnation in solidum

des notaires pour tous les frais passés et futurs de la signature des actes authentiques en 2004 et

de leur annulation qui devrait impliquer des frais notariés de publication : ce poste de prétention

n’est pas déterminé dans son montant ni précis dans son contenu de sorte qu’il y a lieu de confirmer

sur son rejet.

Excepté en ce qui concerne sa demande au titre des frais irrépétibles, la société Cap investissements

verra ses autres demandes rejetées, puisqu’aucune condamnation pécuniaires n’est prononcée à son

égard excepté celle qui est liée à l’annulation de la vente et consiste en la restitution de l’acompte

versé par la société Immo Proxi.

Sur les demandes des consorts Y

Le tribunal a ordonné que le bien, objet des ventes annulées, soit restitué aux héritiers de feu

M. Y et les a, par voie de conséquence, condamnés à restituer le prix reçu de 533571 € avec les

intérêts légaux courant du 12 février 2014 puis a dit qu’ils restaient redevables des taxes foncières de

2005 à 2017, décision logique puisqu’ils retrouvent la propriété de la parcelle, rétroactivement au

jour de la vente annulée.

J B et sa SCP ont été condamnés à leur payer une somme de 8000 € à titre de

dommages intérêts pour préjudice moral mais le surplus de leurs demandes pécuniaires ont été

rejetées au motif que le préjudice allégué trouvait son origine non pas dans la faute du notaire mais

dans l’exercice du droit de préemption de la commune.

Les consorts Y sollicitent la condamnation in solidum de M^e D B et de la SCP

G B avec J X-H J et la SCP T en raison des fautes qu’ils ont

commises, à réparer intégralement toutes conséquences dommageables découlant de l’annulation des

ventes du 12 février 2004.

Sur les sommes réclamées,

' 116.564,51 € correspondant aux intérêts légaux qu’ils ont dû régler sur le montant du prix de vente à

restituer à la société Cap investissements : il s’agit d’une somme résultant de la condamnation à

restituer le prix de vente consécutivement à l’annulation de la vente, ne résultant donc pas

directement des fautes commises par les notaires.

' 5.740 € correspondant à la taxe foncière de 2005 à 2017 : le tribunal a constaté qu’en tant que

propriétaires de la parcelle AM1170, ils restaient redevables de ces impôts, mais ne les a pas

condamnés au paiement à l’égard de quiconque de sorte qu’ils n’ont pas de préjudice actuel à faire

valoir, et du reste, ce poste de dépense est inhérente à la qualité de propriétaire foncier et ne résulte

pas de la faute des notaires.

' 80.204,41 € correspondant à l’ensemble des frais relatifs aux diligences accomplies en vue de réunir

la somme de 655.875,51 € conformément à l’exécution provisoire du jugement du 25 janvier 2018 :

les consorts Y produisent des pièces montrant qu’ils ont prélévé des sommes sur des plans

d’assurance vie et soutiennent qu’ils l’ont fait pour rembourser à la société Cap investissements le

prix d’achat de la parcelle.

Dans leur dossier de plaidoirie, figure également une fiche relative aux frais occasionnés par le

débocage des fonds nécessaires à ladite restitution : mais il s’agit d’un décompte qu’ils ont

eux-mêmes établi, et les seuls éléments versés aux débats n’ont pas la clarté suffisante quant à la

destination des fonds retirés de l’assurance vue, et l’objectivité requise pour fonder leur réclamation

de ce chef .

' 18.426 € correspondant aux taxes urbanistiques acquittées relativement à la délivrance du permis de

construire,

Le règlement et le montant desdites taxes certainement acquittées par le défunt M. F Y

lors de l’obtention du permis de construire en 2002, et donc bien antérieurement aux ventes

litigieuses n’ont aucun lien avec la responsabilité notariale .

Il y a lieu de rejeter ces chefs de prétention.

' Mais sur la somme de 50000 € au titre du préjudice moral:

J B et J J ont par leur faute, occasionné une grave atteinte à M. Y et

donc à ses héritiers qui ont été contraints de restituer le prix de vente d’un bien et de récupérer ce

bien à l’issue de deux longues procédures civile et administrative parallèles au cours desquelles ils

ont dû se faire assister d’avocats . Si les notaires ne sont pas responsables de la durée des instances,

leurs fautes et leur résistance à les admettre même après le prononcé de l’arrêt du Conseil d’Etat, ont

causé un préjudice matériel et moral direct et certain au vendeur initial de la parcelle qui était en

droit d’attendre de la solennité de l’acte passé devant deux notaires, une totale sécurité juridique.

Ainsi la cour statuant par réformation du jugement sur le quantum des dommages et interêts alloués à

hauteur de 8000 € pour préjudice moral, condamnera les notaires à payer aux consorts la somme de

30.000 € à titre de dommages et interêts en réparation du prèjudice matériel et moral.

Sur les demandes de la société Immobilière Proxi ( ex Erteco)

Il est d’ors et déjà fait droit aux demandes de confirmation partielle du jugement entrepris présentées

par la société Immobilière Proxi , sur l’annulation des ventes reçues le 12 février 2004 par Me

J, assisté de M^e B, la condamnation de la société Cap Investissements à lui restituer la

somme de 811.264,60 € avec intérêts a compter du 12 février 2004 et capitalisation des intérêts, au

titre de l’acompte versé au jour de la signature de l’acte de vente et l’exécution provisoire au titre des

restitutions réciproques ;

Mais sur les demandes formées au titre de l’appel incident, de condamner in solidum ' les uns à

défaut des autres', au titre des restitutions dues, ou à titre de dommages et intérêts, à lui verser

diverses sommes suivantes,

' la somme de 81.136 € avec intérêts à compter du 11 août 2005 et anatocisme, au titre de la

'réalisation des terrassements, fondation et dalles’ à concurrence de 5% du prix de vente;

Contrairement à ce qu’indiquent J B et sa SCP, cette prétention n’est pas nouvelle en

appel car elle représente un accessoire de ses demandes antérieures, au sens de l’article 566 du Code

de procédure civile .

Ces frais qui ont été payés à la société Cap investissements sur production d’une facture du 8 mai

2005 constituent un préjudice matériel certain et direct car ils ont été exposés dans le cadre de la

vente en état futur d’achèvement annulée par la faute des notaires qui seront donc condamnés à régler

ladite somme .

Mais les intérêts légaux ne courront que de la date du présent arrêt faute de justification d’un point de

départ antérieur.

' la somme de 5.740 € avec intérêts à compter de la date de règlement de chaque échéance et

anatocisme, au titre des taxes foncières 2005 à 2017 ;

Cette prétention ne peut concerner que les consorts Y qui sont redevenus propriétaires du

bien, assiette desdits impôts fonciers. J B et sa SCP font observer à juste titre, qu’en

première instance, la société Immobilière Proxi n’a formé aucune demande contre les consorts

Y de sorte qu’en application de l’article 564 susvisé, elle ne peut pour la première fois, en

appel réclamer quoique ce soit à cette partie adverse, car il n’est survenu aucun élément nouveau

depuis le procès de première instance.

Il sera cependant rappelé que le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a dit que la hoirie

Y restait redevable desdites taxes.

' la somme de 30.000 € , sauf à parfaire, avec intérêts a compter du 12 février 2004 et anatocisme, au

titre des frais, droits et émoluments réglés par suite de la conclusion de l’acte de vente;

Cette prétention fait double emploi avec la demande de condamnation in solidum de M^e X-H

J, la SCP T, M^e D B, la SCP B G à prendre en charge les

frais liés à l’annulation des ventes et aux restitutions, frais et émoluments de notaires et droits de

mutation, travaux et honoraires d’architecte éventuels, charges ou taxes de toutes nature .

Ces postes de réclamation doivent être rejetés car ils ne sont pas étayés par la production des pièces

justificatives correspondantes ; certains frais ont nécessairement été inclus dans les comptes faits

entre les parties après l’annulation des ventes, mais la cour ne dispose pas d’éléments comptables

d’information à ce sujet.

La société Immobilière Proxi sera donc déboutée de ses autres demandes mal fondées ou devenues

sans objet.

—  Sur les dépens et les frais irrépétibles

M^e X-H J, la SCP T, M^e D B, la SCP G B dont la

faute est la cause directe du présent procès, seront condamnés in solidum à supporter les entiers

dépens et à payer à chacune des trois parties adverses une indemnité de procédure de 20000 € au titre

des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La commune d’Ollioules qui a été attraite devant la cour par la société Cap investissements pour les

nécessités de la procédure, n’est l’objet d’aucune demande et n’en formule pas non plus. Les parties

succombantes, M^e X-H J, la SCP T, M^e D B, la SCP G

B , devront également lui régler l’indemnité de procédure sollicitée à hauteur de 5000 € sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel principal de la société Cap investissements,

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions ayant,

' rejeté les demandes dirigées contre J X-H J et sa SCP notariale,

' condamné J B et sa SCP notariale à payer 8000 € aux consorts Y à titre de

dommages-intérêts pour préjudice moral,

' condamné J B et sa SCP notariale à payer la société Cap Investissements la somme

de 107.433,26 € au titre des dépenses engagées avec intérêts légaux à compter du 26 septembre

2005,

' condamné J B et sa SCP notariale à payer 5000 € respectivement aux consorts

Y, à la société Cap Investissements et à la société Immobilière Proxi au titre des frais

irrépétibles ,

' rejeté les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit n’y

avoir lieu d’appliquer ses dispositions au profit de la commune d’Ollioules ,

' condamné J B et sa SCP notariale aux dépens avec application des dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit que J X-H J, notaire associé de la SCP T a engagé sa responsabilité civile,

au même titre que J D B membre associété de la SCP G B,

Condamne in solidum J X-H J, notaire associé de la SCP T J D

B membre associé de la SCP G B, à payer en réparation du préjudice

matériel causé par leurs fautes respectives,

— à la société Cap investissements,

' la somme de 115.817,74 € outre intérêts légaux courant du 26 septembre 2005 avec capitalisation,

' celle de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais

irrépétibles de première instance et d’appel,

— A mesdames M veuve Y, Z et C Y,

' la somme de 30000 € à titre de dommages et interêts en réparation de leur préjudice moral et

matériel,

' la somme de 20000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais

irrépétibles de première instance et d’appel,

— à la société Immobilière Proxi ( anciennement Erteco),

' la somme de 81136 € au titre de son préjudice matériel outre intérêts légaux courant du présent

arrêt,

' la somme de 20000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais

irrépétibles de première instance et d’appel ,

— à la commune d’Ollioules, une indemnité de procédure de 5000 € sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ,

— les entiers dépens de première instance et d’appel.

Dit que dans leurs rapports réciproques, J D B et la SCP G B

conserveront la charge de 80% du montant de toutes les condamnations prononcées par le présent

arrêt partiellement confirmatif, tandis que les 20% restant incomberont à J X-H S la

SCP T .

Déclare irrecevables comme étant nouvelles en appel, les demandes en paiement de sommes de la

société Immobilière Proxi à l’égard des consorts Y ,

Déboute la société Cap investissements, les consorts Y, la société Immobilière Proxi (Erteco)

de leurs plus amples fins et prétentions,

Confirme pour le surplus, les dispositions du jugement querellé,

Y ajoutant,

— dit que la condamnation des consorts Y à restituer à la société Cap Investissements le prix de

vente soit 533.571 € outre intérêts légaux à compter du 12 février 2004, est assortie de la

capitalisation,

— autorise la distraction des dépens au profit de la SCP Latil et Penarroya-latil, et de J Patrick

Gaulmin avocats qui en ont fait la demande conformément a l’article 699 du code de procedure

civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT