COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 OCTOBRE 2020

N° 2020/ 544

Rôle N° RG 19/07017

N° Portalis DBVB-V-B7D-BEF6N

SCI MARIE-LOU

C/

SA COMPAGNIE FINANCIERE DU LITTORAL

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Guillaume BORDET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution d’Aix en Provence en date du 18 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03530.

APPELANTE

SCI MARIE-LOU

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège […]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Christian CAVASINO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

SA COMPAGNIE FINANCIÈRE DU LITTORAL

prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant en cette qualité au siège 8

[…]

assignée à jour fixe le 14.06.19 à personne habilitée

représentée et assistée par M^e Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN
- BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Emilie CONTENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

[…] DES PARTICULIERS,

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège […]

assigné à jour fixe le 19.06.19 à personne habilitée

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN , Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

M^me Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2020.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2020,

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties :

En vertu d’un acte établi par Maître Patrick MICHELUCCI, Notaire associé à MARSEILLE, le 20

novembre 2015 portant sur un prêt, la société COMPAGNIE FINANCIERE DU LITTORAL poursuit à l’encontre de la SCI Marie Lou, la vente sur saisie immobilière d’un immeuble situé à PELISSANNE.

Selon jugement en date du 18 mars 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

— validé la procédure de saisie immobilière,

— fixé la créance de la société COMPAGNIE FINANCIÈRE DU LITTORAL à la somme de 292 634,59 € en principal, intérêts et accessoires selon décompte arrêté au 25 janvier 2018, outre intérêts postérieurs à compter du 26 janvier 2018 au taux contractuel de 4,10% l’an hors assurance, sans préjudice de tous autres dus, notamment les frais judiciaires et d’exécution,

— débouté la SCI MARIE-LOU de sa demande de vente amiable du bien,

— ordonné la vente aux enchères publiques de l’immeuble,

— fixé l’adjudication à l’audience du 5 juillet 2019,

— dit que les dépens seront emplyés en frais privilégiés de vente.

Le juge de l’exécution a notamment, sur contestation de la société MARIE LOU réduit le montant de la créance de 300 062,49 euros à la somme de 292 634,59 € aux motifs que la société COMPAGNIE FINANCIÈRE DU LITTORAL ne pouvait valablement solliciter en sus de l’indemnité de 7% stipulée en cas de défaillance de l’emprunteur, le paiement de l’indemnité de 3% au titre du remboursement anticipé du prêt.

La S.C.I. MARIE LOU a relevé appel de ce jugement par déclaration du 25 avril 2019 visant l’ensemble des chefs de la décision.

Par ordonnance du 6 mai 2019, elle a été autorisée à assigner à jour fixe et les assignations délivrées à cette fin par exploits des 14 et 19 juin 2019 , ont été remises au greffe le 26 juin 2019 conformément aux exigences de l’article 922 du code de procédure civile.

Le dossier a été appelé à l’audience du 15 janvier 2020, il a fait l’objet d’un renvoi en raison d’un mouvement de grève des avocats.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 25 juin 2019, au détail desquelles il est renvoyé, la SCI MARIE-LOU demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé 1'appel interjeté le 26 avril 2019,

Y faisant droit

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’autorisation de vente amiable et ordonné la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi,

Et statuant à nouveau,

— autoriser la vente amiable dans un délai de 4 mois à compter de la date de l’arrêt à intervenir,

— fixer à 250 000 euros le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu amiablement ou, si besoin, à toute autre montant qu’elle jugera approprié,

— ordonner en conséquence la suspension du cours de la procédure d’exécution,

— réserver les dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI MARIE-LOU fait grief au juge de l’exécution d’avoir rejeté sa demande de vente amiable du bien immobilier en jugeant la demande de fixation du prix plancher formée par le débiteur comme une des conditions d’appréciation de l’autorisation de vendre à l’amiable alors que la seule condition requise par l’article R 322-15 du code des procédures civiles est la possibilité de vendre dans des conditions satisfaisantes, appréciées selon trois critères limitativement énumérés tenant à la situation du bien, aux conditions économiques du marché et aux diligences éventuelles du débiteur à l’exclusion de tout autre critère et notamment le prix plancher sollicité par le débiteur.

Elle ajoute que l’orientation de la procédure vers une vente amiable laisse le juge de l’exécution libre de fixer le prix plancher comme il l’entend, en deçà ou au delà du prix plancher sollicité par le débiteur. La localisation à Pelisanne des immeubles saisis et le dynamisme actuel du marché immobilier national marqué par des taux d’intérêt historiquement bas devrait également servir la vente amiable. Elle produit deux mandats de vente conclus avec deux agences immobilières différentes en janvier et avril 2018, et reçu une proposition d’achat le 19 avril 2019, au prix de 360.000 euros hors frais, très proche de celui du marché et nettement au dessus du prix plancher sollicité par la requérante.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 1^er octobre 2019, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, la société COMPAGNIE FINANCIÈRE DU LITTORAL demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter la S.C.I. MARIE LOU de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI MARIE-LOU au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

La société COMPAGNIE FINANCIÈRE DU LITTORAL soutient que dans la mesure où sa créance a été retenue pour un montant de près de 300.000 € en principal, la vente amiable ne pouvait être autorisée à un prix équivalent à celui de la mise à prix, sans présenter aucune offre au stade de l’audience d’orientation.

Elle souligne que :

— l’offre d’acquisition présentée uniquement en cause d’appel moyennant le prix de 325.000 € confirme s’il en était besoin la parfaite analyse du premier juge qui ne pouvait dès lors autoriser une vente amiable au prix de 250.000 €,

— la vente amiable dans le cadre de la procédure de saisie immobilière s’entend d’un prix fixé par la décision qui l’autorise et non point d’un prix minimum,

— la SCI MARIE-LOU ne peut verser aux débats des avis de valeur qui estiment le bien saisi dans une fourchette de 400 à 480 000 €, ce qui correspond donc à une valeur économique d’un bien dans un lieu donné, dans un marché donné, en sollicitant en même temps que la vente intervienne à un prix largement inférieur,

— la position contradictoire de la SCI MARIE-LOU qui persiste à solliciter un prix plancher de 250 000 € est par ailleurs révélée par l’offre d’acquisition versée en appel pour un prix de 325 000 €.

Le Trésor Public de Salon de Provence, régulièrement assigné le 19 juin 2019 à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il convient également d’ajouter que le législateur notamment par une réforme intervenue en 2019 a souhaité encourager la vente amiable et la participation du débiteur à la mise en vente du bien immobilier afin d’en retirer le meilleur prix.

Le bien saisi qui fait l’objet des poursuites a été acquis en novembre 2015 au prix de 270 000€, il se compose d’un garage, d’une discothèque, d’une remise et de deux terrasses situées sur la discothèque, le tout cadastré Pelissanne ([…], section […], pour une surface de […]

La SCI Marie Lou produit un avis de valeur en date du 8 octobre 2018 pour un montant oscillant entre 400 000 € et 480 000 € pour ce local commercial de rez de chaussée plus un étage, de plus de 500 m², réalisé par un agent immobilier qui limitait son expertise, compte tenu des fluctuations du marché à 3 mois.

Deux mandats de vente, signés en janvier et avril 2018 au prix de 420 000 € net vendeur, n’ont pas permis de voir aboutir une acquisition sauf une proposition d’achat très en deçà, le 9 novembre 2018 pour la somme de 218 800 € qui est hors de proportion avec les estimations de l’époque.

Mais la SCI Marie Lou, a été destinataire, le 19 avril 2019 d’une nouvelle proposition d’achat à 350 000 € après visite du bien par monsieur X Y. Cette proposition est aujourd’hui expirée depuis le mois d’octobre 2019, il convient également de tenir compte du contexte actuel difficile sur le plan économique et sanitaire, compte tenu de la particularité du bien à vendre s’agissant d’un local commercial à usage de discothèque, mais il est certain que la société débitrice a tout intérêt à vendre au meilleur prix pour solder sa dette.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’autoriser la vente amiable au prix de 300 000 €.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés dans l’instance, il ne sera pas fait application à l’espèce de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, en matière de saisie immobilière, par décision mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision déférée sauf concernant le rejet de la vente amiable,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis, au prix de 300 000 €, en deça duquel l’immeuble ne pourra être vendu amiablement,

ACCORDE pour la réalisation de cette vente amiable, un délai de 4 mois à compter de la présente

décision, à l’issue desquels le dossier sera rappelé devant le juge de l’exécution d’Aix en Provence, pour être statué conformément aux dispositions de l’article R322-21 dernier alinéa du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à frais irrépétibles au titre de l’appel,

DIT QUE les dépens d’appel seront traités et taxés en frais de vente.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE