Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° 18/11249

TGI Aix-en-Provence 12 juin 2018

CA Aix-en-Provence
Confirmation 10 septembre 2020

Arguments

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Accepté
Non-respect des règles de majorité
La cour a confirmé que les résolutions litigieuses ont été adoptées en violation des règles de majorité, justifiant ainsi l'annulation prononcée par le tribunal.
Accepté
Frais irrépétibles engagés en appel
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait indemniser Monsieur X A pour les frais irrépétibles qu'il a engagés, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a examiné l'appel du syndicat des copropriétaires de L'OLIVERAIE contre un jugement du TGI annulant les résolutions n° 10 et 11 de l'assemblée générale du 10 juin 2015. Les questions juridiques portaient sur la validité des résolutions adoptées à la majorité de l'article 25, alors que les modalités d'ouverture de l'immeuble nécessitaient une majorité qualifiée selon l'article 26. La première instance avait jugé que les résolutions violaient les règles de majorité. La cour d'appel a confirmé ce jugement, soulignant que les résolutions amalgamaient des questions relevant de majorités différentes, ce qui était irrégulier. Elle a donc rejeté l'appel et condamné le syndicat à verser des frais à M. A.

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Commentaire • 1

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1. Quelles sont les conditions de majorité en assemblée générale de copropriété ?

Salmon et Christin Avocats · 13 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 10 sept. 2020, n° 18/11249
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/11249
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 12 juin 2018, N° 15/04718
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Florence BRENGARD, président
Avocat(s) :	Marc BERIDOTSébastien BADIE
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTONROUSTAN BERIDOT
Parties :	Syndicat des copropriétaires L'OLIVERAIE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2020

N° 2020/ 151

Rôle N° RG 18/11249 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCW3J

Syndicat des copropriétaires L’OLIVERAIE

X, Y, Z, B A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BERIDOT

M^e BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 12 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/04718.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires L’OLIVERAIE sis 126 Cours Gambetta – […], agissant en la personne de son syndic, la société NEXITY LAMY, en son établissement secondaire situé […], […]

représenté par M^e Z BERIDOT de la SCP ROUSTAN BERIDOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur X, Y, Z, B A

demeurant […]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

Les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

Madame Y-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2020,

Signé par Madame Y-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. X A est propriétaire des lots 273 et 281, consistant en un appartement de type F3 et une cave, au sein d’un ensemble immobilier dénommé L’OLIVERAIE, sis 126 cours Gambetta à Aix-en-Provence et soumis au statut de la copropriété.

Il y exerce son activité de kinésithérapeute au sein de la SCM A-C-D créée avec deux associés. Le changement d’affectation de son lot à usage professionnel a été autorisé et la SCM A-C-D est devenue locataire de M. A dans le cadre d’un bail professionnel.

Par acte d’huissier en date du 05 août 2015, M. A et la SCM A-C-D ont fait saisi le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence d’une demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2015.

Les demandeurs ont par la suite limité leurs demandes aux résolutions 8,10 et 11 de ladite assemblée générale.

Par jugement contradictoire en date du 12 juin 2018, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a:

— déclaré l’intervention volontaire de la SCM A-C-D recevable,

— annulé les résolutions n° 10 et 11 de l’assemblée générale de la copropriété L’OLIVERAIE du 10 juin 2015,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété L’OLIVERAIE à payer à M. X A la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété L’OLIVERAIE aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 04 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles L’OLIVERAIE a interjeté appel de ce jugement, intimant uniquement M. X A.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles L’OLIVERAIE, représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, demande à la cour de:

— recevoir le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles L’OLIVERAIE en son appel et le déclarer bien fondé,

— réformer le jugement prononcé le 12 juin 2018 par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en ce qu’il a annulé les résolutions n° 10 et 11 de l’assemblée générale de la copropriété L’OLIVERAIE du 10 juin 2015, condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété L’OLIVERAIE à payer à M. X A la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— débouter M. X A de ses demandes en annulation des résolutions précitées et en paiement d’indemnité de dépens et de procédure,

— condamner M. X A au paiement, au profit du syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles L’OLIVERAIE, à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

Il rappelle que les résolutions litigieuses ont trait respectivement, aux modalités selon lesquelles la fermeture de l’immeuble en copropriété serait assurée côté Cour Gambetta ( résolution 10) et […] ( résolution 11), que lesdites résolutions ont été soumises au vote des copropriétaires dans les conditions de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, autorisant le recours subsidiaire à un vote aux conditions de majorité de l’article 24.

Il reproche au tribunal d’avoir prononcé l’annulation de ces résolutions au motif principal d’une prétendue erreur commise quant aux modalités de vote lequel aurait dû intervenir aux conditions de majorité de l’article 26 alors que:

— les copropriétaires n’étaient aucunement conduits à se prononcer sur les modalités d’ouverture de l’immeuble, puisqu’il était acquis qu’en application du principe actuellement en vigueur, il serait fermé sans qu’il y ait lieu de statuer sur des périodes d’ouverture des accès à l’immeuble,

— or, ce n’est que dans l’hypothèse où les copropriétaires sont amenés à se prononcer sur les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles qu’un vote dans les conditions de l’article 26 est requis,

— pour le surplus, l’incompatibilité entre la fermeture de l’immeuble et l’exercice de l’activité professionnelle au sein du local de M. A n’était absolument pas avérée dès lors que précisément les modalités de fermeture de l’immeuble permettent à chaque copropriétaire d’en donner l’accès à un tiers, tant à pieds qu’avec un véhicule automobile, comme l’atteste le descriptif des travaux de l’entreprise choisie,

— au demeurant, M. A n’évoquait pas une totale incompatibilité entre l’exercice de l’activité professionnelle au sein de son local et les modalités adoptées pour assurer la fermeture de l’immeuble, mais simplement des contraintes supplémentaires, ce qui n’est pas suffisant pour caractériser l’incompatibilité.

Il fait également grief au premier juge d’avoir annulé la résolution n° 11 en ce qui concerne le choix de l’entreprise pour des raisons purement formelles, alors qu’en l’absence de changement des votes exprimés pour le choix de l’entreprise, il n’y avait pas à réitérer les mentions précédentes quant à l’identité des copropriétaires approuvant la résolution dans cette partie, ou la rejetant, ou encore s’abstenant.

M. X A, suivant ses dernières conclusions déposées et signifiées le 27 décembre 2018, demande à la cour de:

— confirmer le jugement déféré en toutes des dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— annuler les résolutions n° 10 et 11 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles L’OLIVERAIE en date du 10 juin 2015,

— condamner le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles L’OLIVERAIE au paiement au profit de M. A d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer à nouveau en appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles L’OLIVERAIE aux entiers dépens.

Il rappelle que:

— la résolution n° 10 portait à la fois sur le principe de la fermeture de la copropriété côté Cour Gambetta par la mise en place d’un portail ouvrant à la française et sur le choix d’une des solutions d’ouverture proposées par trois entreprises,

— la résolution n° 11portait également à la fois sur le principe de la fermeture de la copropriété […] et sur le choix d’une des solutions d’ouverture proposées par trois entreprises,

avec pour conséquence que les copropriétaires ont dû se prononcer par des résolutions uniques portant sur plusieurs questions relevant de majorités différentes.

Il fait valoir que la mise en place d’un système de sécurité par l’installation d’un portail relève désormais de la majorité de l’article 24 mais que les modalités d’ouverture résultent clairement de l’article 26, à savoir l’exigence d’une majorité qualifiée et que l’assemblée générale doit donc, sur chacune de ces questions, obligatoirement se prononcer par deux résolutions distinctes.

Il conclut ainsi à la nullité des deux résolutions querellées adoptées à la majorité de l’article 25 pour les motifs suivants:

— le non respect des règles de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires auraient dû se prononcer normalement:

* le principe de fermeture ( majorité de l’article 24),

* les modalités d’ouverture ( majorité de l’ article 26),

* le choix de l’entreprise ( majorité de l’article 25),

— lesdites résolutions portent atteinte à la destination de ses lots et à la servitude due par la copropriété à la commune:

* atteinte à la destination de ses lots en ce que ces décisions aboutissement à la fermeture totale de la copropriété, imposent des contraintes pour l’entrée des véhicules qui ne sont pas compatibles avec l’exercice de la profession de kinésithérapeute et interdisent par ailleurs l’accès piéton à sa clientèle puisque l’entrée ne pourra se faire que par l’utilisation d’un badge personnel au copropriétaire,

* la copropriété doit une servitude de passage à la commune d’Aix et une telle décision prise sans tenir compte de cette obligation expose la copropriété à financer à fonds perdus des travaux incompatible avec cette servitude,

— le non respect des règles de mise en concurrence et de modalités de vote:

* la passerelle de l’article 25-1, outre le fait qu’elle était inapplicable , la majorité requise étant a minima celle de l’article 26, n’a pas été utilisée conformément à la loi, dans la mesure où les devis n’ont pas été soumis chacun au vote puisqu’il apparaît dans la résolution 11 que le choix de l’entreprise AIX AUTOMATISME à la majorité de l’article 24 résulterait du fait qu’elle a obtenu le maximum de voix, ce qui est radicalement contraire à l’article 19 du décret,

* trois entreprise ont été consultées et mises en concurrence, alors qu’aux termes de la résolution n° 10, seul le devis de la société AIX AUTOMATISME a été mis au vote et que la résolution n° 11, sans faire état ou retracer un quelconque vote, décide unilatéralement d’arrêter son choix sur cette même entreprise,

* c’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que les mentions exigées par l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ne figurant pas sur le procès-verbal, aucune décision n’a été valablement prise, entraînant l’annulation de la résolution n° 11.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 mai 2020.

En application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, les parties ont été régulièrement avisées de la mise en oeuvre de la procédure sans audience.

A défaut d’opposition dans le délai de quinze jours, les parties ayant déposé leurs dossiers de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS

Les deux résolutions adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du groupe d’immeuble L’OLIVERAIE et objets du présent litige, sont ainsi libellées:

1. Résolution n°10: ' Décision à prendre concernant la réalisation et la gestion des travaux de fermeture de la résidence côté Cours Gambetta par un portail ouvrant à la française.( Article 25/ article 25-1).

L’assemblée générale après avoir:

* pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats notifiés,

* pris connaissance de l’avis du conseil syndical,

* et après en avoir délibéré,

- décide d’effectuer les travaux suivants: fermeture de la résidence côté Cours Gambetta par un portail ouvrant à la française,

- sont présentés les propositions:

* par l’entreprise PORTES AUTOMATISME SERVICE (…)

* ou par l’entreprise AIX AUTOMATISME (…)

* ou par l’entreprise DELTA ASCENSEURS (…),

- retient la proposition de la société d’AIX AUTOMATISME pour un montant de 25.238,58 € TTC (……)

Vote sur la proposition PRINCIPE TRAVAUX (….)

Cette résolution n’est pas adoptée à la majorité absolue, conformément à l’article 25/ article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant le projet présenté ayant obtenu l’adhésion d’au moins le tiers des voix du syndicat, l’assemblée se prononce à la majorité de l’article 24, sur l’opportunité de procéder immédiatement au second vote (…)

Cette résolution est adoptée à la majorité simple (…) conformément à l’article 24 du 10 juillet 1965. En vertu de cette décision, l’assemblée générale décide de procéder immédiatement à un second vote, aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Seconde vote PRINCIPE TRAVAUX

Cette résolution est adoptée à la majorité simple (…) conformément à l’article 24 du 10 juillet 1965.

Vote sur la proposition AIX AUTOMATISME (….)

Cette résolution est adoptée à la majorité absolue (….) conformément à l’article 25/article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.'

2. Résolution n° 11: ' Décision à prendre concernant la réalisation et la gestion des travaux de fermeture de la résidence côté […] ( Article 25/ article 25-1).

L’assemblée générale après avoir:

* pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats notifiés,

* pris connaissance de l’avis du conseil syndical,

* et après en avoir délibéré,

- décide d’effectuer les travaux suivants:fermeture de la résidence côté […]

- sont présentés les propositions:

* par l’entreprise PORTES AUTOMATISME SERVICE (…)

* ou par l’entreprise AIX AUTOMATISME (…)

* ou par l’entreprise DELTA ASCENSEURS (…),

- retient la proposition de la société d’AIX AUTOMATISME pour un montant de 12.287 € TTC (……)

Vote sur la proposition PRINCIPE TRAVAUX (….)

Seconde vote PRINCIPE TRAVAUX

Cette résolution est adoptée à la majorité simple (…) conformément à l’article 24 du 10 juillet 1965.

La proposition AIX AUTOMATISME ayant obtenu le maximum de voix, elle est choisie par l’assemblée générale.'

Le syndicat des copropriétaires reproche au premier juge d’avoir prononcé l’annulation de ces deux résolutions en retenant que:

— les modalités de vote auraient dû intervenir à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, alors que les travaux votés relèvent incontestablement de l’article 25,

— s’agissant plus spécifiquement de la résolution n°11 et du choix de l’entreprise au motif d’une erreur de forme ( absence d’énonciation dans le procès-verbal sur les conditions d’approbation de cette partie de résolution quant à l’identité des copropriétaires) alors que cette simplification de la rédaction du procès-verbal n’est que la conséquence de l’absence de changement dans les votes exprimés sur le choix de l’entreprise, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de réitérer les mentions précédentes sur l’identité des copropriétaires.

En vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ' Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant (…):

c) les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.'

Comme le relève à juste titre M. A , depuis la loi dite ALUR du 24 mars 2014, la décision d’installer un système de fermeture des parties communes de l’immeuble en copropriété pour assurer la sécurité des occupants et éviter les atteintes aux biens n’est plus soumise à majorité spécifiée à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais est adoptée à la majorité simple de l’article 24.

En revanche, les modalités d’ouverture quant à elles relèvent clairement de la majorité qualifiée de l’article 26.

Il s’ensuit que le fait que des travaux ayant pour objectif de sécuriser la copropriété puissent être décidés à une majorité inférieure n’ a pas pour conséquence de soumettre le vote ayant trait aux

modalités d’ouverture à une autre majorité que celle de l’article 26. (article 26)

Dans une telle hypothèse, l’assemblée générale doit obligatoirement se prononcer par l’adoption de deux résolutions distinctes, la première, sur l’exécution des travaux nécessaires de fermeture ( article 24) et, la seconde, sur les modalités d’ouverture de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte des deux résolutions litigieuses que le dispositif de fermeture de la copropriété soumis au vote consiste en la mise en place d’un portail du côté de l’accès Cour Gambetta et d’une grille assortie d’un portillon pour piétons […]. Le devis de la société AIX AUTOMATISME retenu fait état de la pose d’un portail pivotant et d’un portillon également pivotant en ce qui concerne les modalités d’accès à la copropriété impliquant que:

— le portail de l’entrée principal peut être ouvert par les résidents à distance à l’aide d’une télécommande principale,

— l’ouverture du portillon nécessite quant à lui le port d’un badge magnétique fourni aux seuls résidents.

Il en résulte que:

— la résolution n° 10 porte à la fois sur le principe de la fermeture de la copropriété côté Cour Gambetta par la mise en place du’n portail ouvrant à la française et sur le choix d’une des solutions d’ouverture proposées par trois entreprise,

— la résolution n° 11 porte à la fois sur le principe de la fermeture de la copropriété […] par la mise en place d’une grille et portillon piétons automatique et sur le choix d’une des solutions d’ouverture proposées par trois entreprise.

Ainsi contrairement à ce que soutient l’appelant, l’assemblée générale ne s’est pas uniquement prononcée sur la fermeture de la copropriété mais également sur les conditions d’accès à la copropriété et donc des conditions d’ouverture de la résidence.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne pouvait regrouper en une seule résolution des questions relevant de majorité différentes, puisqu’en présentant, à la majorité de l’article 25, au travers d’une seule et même résolution, les votes sur le principe de la fermeture et le choix des entreprises, il a fait directement adopter les modalités d’ouverture de la copropriété précisément proposées dans les devis des entreprises à la majorité de l’article 25 au lieu de la majorité de l’article 26.

C’est donc à juste titre que le tribunal a prononcé l’annulation des résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2015 compte tenu de la violation des règles de majorité et le jugement sera confirmé, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer les autres moyens de nullité développés par les parties.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles L’OLIVERAIE à payer à M. X A la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles L’OLIVERAIE aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président