COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 NOVEMBRE 2020

N° 2020/ 302

Rôle N° RG 19/17280 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFEPO

I Z

C/

H Y

J Y EPOUSE X

A Y

B Y

C Y

K F

Association ATIAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL G ALAIN

SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES

SELEURL CABINET GARRY ET ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de DRAGUIGNAN en date du 24 Mai 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-16-0056.

APPELANTE

Madame I Z

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Alain G de la SELARL G ALAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur H Y

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Frédéric CHOLLET de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame J Y épouse X

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Frédéric CHOLLET de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur A Y

né le […] à […], demeurant […] […]

représenté par M^e Frédéric CHOLLET de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame B Y

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Frédéric CHOLLET de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Agissant tous tant en leur nom personnel, qu’en leur qualité d’héritiers de feue Madame C Y née le […] à […], décédée le […] à […].

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Monsieur K F Assisté par l’ATIAM en qualité de curateur en vertu d’un jugement rendu par le Juge des tutelles de Cannes du 8 février 2012, révisé par jugement du 3 février 2017,

né le […] à Cannes, demeurant […]

représenté par M^e Jean-michel GARRY de la SELEURL CABINET GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

Association ATIAM, demeurant […]

représentée par M^e Jean-michel GARRY de la SELEURL CABINET GARRY ET ASSOCIES,

avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

Les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2020,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier octobre 2008, Monsieur L Y a donné à bail d’habitation à Madame I Z une maison sise à Flayosc, pour une durée renouvelable de trois ans à compter du premier octobre 2008.

Monsieur L Y est décédé par la suite.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mai 2015, les héritiers de Monsieur Y ont délivré un congé pour vendre à Madame Z, pour le 30 septembre 2017.

Ils ont délivré un deuxième congé le 21 juillet 2016.

Madame Z les a assignés devant le tribunal d’instance, notamment en nullité des congés.

Par jugement contradictoire du 24 mars 2017, le juge d’instance de Draguignan a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclaré valable les congés pour vente délivrés à Madame I Z les 13 mai 2015 et 21 juillet 2016

— condamné Messieurs A et H Y ainsi que Mesdames B, C

(représentée par Madame D) et J Y à procéder aux travaux suivants : mise aux normes de la fosse septique, réparation des infiltrations d’eau de la toiture, réparation de la fuite dans le système de chauffage, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement

— condamné Messieurs A et H Y ainsi que Mesdames B, C (représentée par Madame D) et J Y à verser à Madame Z la somme de 150 euros par mois à compter du mois de mai 2015 et jusqu’à la complète réalisation des travaux, ou au plus tard, jusqu’au 30 septembre 2017

— débouté les parties de leurs autres et plus amples demandes

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens

Le premier juge a estimé valable les deux congés pour vendre délivrés à Madame Z, relevant, s’agissant du premier, que le bien immobilier était clairement identifié tout comme le prix sollicité. Il a ajouté que la mention de l’adresse des bailleurs n’était pas une condition posée pour le congé pour vendre et précisé que l’indécence d’un logement ne remettait pas en cause la validité d’un congé.

Le magistrat a relevé divers désordres affectant le bien et ordonné aux consorts Y de procéder à des travaux pour y remédier, tout en indemnisant Madame Z du préjudice qu’elle subit du fait de ces difficultés.

Madame I Z a formé un appel partiel de cette décision le 09 juin 2017, portant sur l’ensemble du dispositif, à l’exception de la condamnation des consorts Y à réaliser des travaux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

Par arrêt du 20 décembre 2018, l’affaire a fait l’objet d’une radiation.

Le premier octobre 2019, les consorts Y ont sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle de la cour d’appel.

Monsieur K F assistée par l’association ATIAM, son curateur, venant aux droits de Madame C Y, est intervenu volontairement.

Par conclusions notifiées le 09 juin 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Madame Z demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré valable les congés pour vendre, condamné les consorts Y à lui verser la somme de 150 euros par mois à compter de mai 2015 jusqu’à la complète réalisation des travaux ou au plus tard jusqu’au 30 septembre 2017, rejeté sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et laissé à la charge des parties les dépens qu’ils ont exposés

— de déclarer nul et de nul effet les congés pour vendre qui lui ont été délivrés les 13 mai 2015 et 21 juillet 2016

*statuant à nouveau :

— de condamner Monsieur A Y, Monsieur H Y, Madame J Y épouse E, Monsieur K F et l’association ATIAM à lui verser 500 euros par mois à compter de mai 2015 jusqu’à la complète réalisation des travaux indiqués par le tribunal d’instance

— de débouter les consorts Y, Monsieur K F et l’association ATIAM de leurs demandes à son encontre

* à titre subsidiaire,

— si le congé pour vendre délivré pour le 30 septembre 2017 est validé

— de condamner les consorts Y, Monsieur K F et l’association ATIAM à lui verser une indemnité de 500 euros par mois depuis le mois de mai 2015 jusqu’au 30 septembre 2017

— de dire et juger qu’à compter du premier octobre 2017, elle sera dispensée du paiement d’une indemnité d’occupation la totalité des travaux ordonnés n’ayant pas été réalisés

— de dire et juger qu’elle disposera d’un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt pour libérer le logement compte tenu des difficultés de relogement dans les mêmes conditions de loyer

* dans tous les cas

— de condamner Monsieur A Y, Monsieur H Y, Madame J Y, Monsieur K F et l’association ATIAM à lui verser 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé le 25 juin 2015, distraits au profit de Maître Alain G

Elle expose que le premier congé n’est pas valable car il ne mentionne ni l’identité complète des bailleurs ni leur adresse ni même le justificatif de leur qualité d’héritier. Elle ajoute que le prix sollicité n’est pas clairement établi.

Elle estime nul le deuxième congé puisque le logement n’est pas décent et que les bailleurs n’ont pas exécuté leurs obligations de bonne foi. Elle ajoute que le prix proposé ne correspond pas à l’état du logement.

Elle reproche aux intimés de n’avoir exécuté que tardivement une partie des travaux qui avaient été ordonnés par le premier juge. Elle relève que la mise aux normes de la fosse septique n’a pas été effectuée et que le cumulus d’eau chaude n’a pas été remplacé.

Elle demande la réparation de son préjudice en lien avec les manquements des bailleurs à leurs obligations de procéder aux réparations qui leur incombaient. Elle fait notamment état de fuites dans la toiture et d’absence de chauffage.

Par conclusions du 19 mars 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Messieurs A et H Y ainsi que Mesdames B Y et J Y, disant agir en leur nom personnel ainsi qu’en leur qualité d’héritiers de Madame C Y, demandent à la cour :

— de déclarer Madame I Z irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

— de donner acte de l’intervention volontaire de Monsieur F assisté de son curateur,

— de confirmer le jugement du Tribunal d’instance de Draguignan du 24 mars 2017 en

toutes ses dispositions

— de condamner Madame Z à leur verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner Madame Z aux entiers dépens.

Ils affirment que les congés pour vendre qu’ils ont délivrés sont valables. S’agissant du premier, ils soulignent avoir bien mentionné leurs noms propres et relèvent que la mention de leur adresse n’est pas exigée. Ils indiquent que le prix sollicité était déterminé.

A titre subsidiaire, ils font valoir que les éventuelles irrégularités des congés soulevées par Madame Z ne lui font pas grief.

Ils contestent le caractère indécent du logement tout en reconnaissant qu’il existait certains désordres. Ils déclarent que le bien loué n’est pas du tout entretenu par la locataire. Ils expliquent avoir, de leur côté, procédé à divers travaux leur incombant.

Par conclusions notifiées le 10 mars 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur K F assisté de l’association ATIAM, son curateur, demande à la cour:

— de recevoir son intervention volontaire, en sa qualité d’ayant droit de Madame C Y

— de débouter Madame I Z de ses demandes

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

— de condamner Madame I Z à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement.

MOTIVATION

L’appel de Madame I Z est recevable.

Le bail liant les parties a été tacitement reconduit le premier octobre 2011 et le premier octobre 2014.

Sur la validité des congés pour vendre délivrés à Madame Z

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après

l’acquisition, après un délai de deux ans.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

L’offre de vente faite dans le cadre d’un congé doit porter sur le logement loué. Ainsi, l’offre doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels portera son droit de préemption.

Le bail mentionne que le bien loué est une maison individuelle située […], sans autre précision.

Le congé pour vendre délivré le 13 mai 2015 mentionne les éléments suivants : 'nous souhaitons vendre ce logement au prix de 160.000 euros à débattre avec environ 1500 m² de terrain (…)'.

Par lettre du 04 juin 2015, Monsieur H Y, l’un des co-indivisaires, écrivait à Maître G, conseil de Madame Z, que 'nous avons choisi de redéfinir les différentes parcelles dont nous avons hérité, sous les conseils de M^e PARCE et en faisant intervenir un géomètre, la mise en vente du cabanon incluera donc un terrain de 1500 m² environ' (pièce 4 de l’appelante).

Maître G, conseil de Madame Z, écrivait à Maître CYFERMAN, notaire (pièce 8 de l’appelante), chargé de la succession de Monsieur L Y, que sa cliente louait ' la totalité de la propriété qui comprend un terrain d’une superficie de 2500 m² et qu’il n’est donc pas question qu’elle soit privée d’une partie du terrain qui ferait l’objet d’un détachement pour être vendu (…)'.

Le congé délivré par acte d’huissier le 21 juillet 2016 désigne le bien à vendre de la manière suivante : 'une maison individuelle d’une surface habitable d’environ 50 m² composée d’une cuisine, d’une grande pièce, d’une salle de bains, WC, élevée sur un terrain d’environ 1500 m². Un petit cabanon est accolé à la maison'.

Il résulte de ces pièces, que l’objet de la vente n’est pas précis puisque le bail ne précise pas quelle est la superficie du terrain qui est louée à Madame Z, qu’un des co-indivisaires évoque des 'parcelles à redéfinir’ pour permettre de proposer à la vente le logement et un terrain d’environ 1500 m², et que Madame Z, par la voix de son conseil, conteste l’équivalence entre la consistance du bien proposé à la vente et celle qui lui a été louée, sans que les co-indivisaires ne démontrent que le bien proposé à la vente corresponde à celui loué.

L’absence d’adéquation entre le bien loué et celui offert à la vente par les deux congés délivrés à Madame Z ne permet pas à cette dernière d’apprécier la pertinence de l’offre.

Dès lors, les offres de vente étant équivoques et ne permettant pas d’identifier clairement la consistance du bien vendu, il convient d’annuler des deux congés délivrés à Madame Z.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Les parties sollicitent la confirmation du jugement déféré s’agissant de la condamnation des consorts Y à procéder aux travaux de mise aux normes de la fosse septique, à la réparations des

infiltrations d’eau de la toiture et à la réparation de la fuite dans le système de chauffage dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts sollicités par Madame Z

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, aux conditions suivantes:

1 Il assure le clos et le couvert (…). Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement

Il ressort d’un constat d’huissier du 25 juin 2015 que l’auvent extérieur a plusieurs poutres qui menacent de s’effondrer, que la toiture est en mauvais état général et qu’il existe des infiltrations d’eau dans la maison (au plafond de la cuisine, de la salle d’eau, du salon et des chambres).

Ce constat souligne également que la fosse septique n’est pas aux normes et qu’il existe une fuite du système de chauffage dans la salle d’eau.

Ce constat d’huissier démontre la violation par le bailleur de son obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autre que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, en application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989.

Les infiltrations d’eau sont en lien avec le mauvais état de la toiture si bien qu’il est démontré que le clos du logement n’est pas assuré. A ce titre, le logement loué à Madame Z souffre d’indécence.

Il n’est pas démontré que le mauvais état de la chaudière violerait l’exigence de sécurité et de santé due au locataire.

Madame Z justifie avoir avisé son bailleur de l’existence des infiltrations (pièce 8 de l’appelante). Celui-ci n’a pas immédiatement agi pour y remédier puisque les travaux sur la toiture n’ont été effectués qu’en novembre 2018, ce qui ressort de la facture de l’entrerprise DAMON.

Les bailleurs ne démontrent pas avoir effectué des travaux pour mettre aux normes la fosse septique et les difficultés y afférentes sont décrites par l’huissier en justice en juin 2015 de la manière suivante: 'la fosse septique évacue directement les liquides à l’air libre de sorte qu’il est évident que cette dernière n’est plus en état (…). (…), nous avons pu tester le fait que rien ne fonctionne correctement puisqu’en allumant et laissant couler l’eau dans l’évier pendant quelques minutes, nous constatons l’évacuation directe vers cette sortie avec une eau qui stagne dans l’évier'.

Le chauffage a été réparé le 30 février 2017 et Madame Z ne démontre pas qu’elle serait privée d’eau chaude. Elle ne démontre pas plus que le logement serait inhabitable.

Il est par ailleurs démontré par les bailleurs que Madame Z ne respecte pas son obligation

d’entretien courant du logement, comme le met en lumière le procès-verbal de constat d’huissier du 28 septembre 2018 qui fait état de prises électriques descellées, d’une cuve à mazout très rouillée et d’une cabine de douche dégradée. S’agissant des problèmes d’humidité, ces derniers ne sont pas imputables à la locataire mais résulte des problèmes de toiture qui n’avaient pas été réglés par les bailleurs.

Les bailleurs, qui n’ont respecté ni leur obligation de maintien du logement en bon état de réparations, ni leur obligation de délivrance d’un logement décent en raison des problèmes de la toiture, devront réparer le préjudice de jouissance subi par Madame Z. Il sera tenu compte dans l’évaluation de ce préjudice du fait que le logement n’est pas inhabitable et que Madame Z ne respecte pas son obligation d’entretien courant du logement. Le loyer initial s’élevait à la somme mensuelle de 458 euros. Il convient de fixer à la somme mensuelle de 200 euros à compter du mois de mai 2015 jusqu’au mois de novembre 2018 inclus le montant des dommages et intérêts dû par les bailleurs en réparation du préjudice de jouissance de leur locataire. A compter du mois de décembre 2018 et jusqu’à la réalisation de la mise aux normes de la fosse septique, il convient de fixer à la somme de 100 euros par mois le montant des dommages et intérêts dû par les bailleurs en réparation du préjudice de jouissance de leur locataire. Les intimés seront condamnés au paiement de ces sommes selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé que l’ATIAM, curateur, ne peut être condamné à payer les sommes dues par Monsieur F. Le jugement déféré sera infirmé s’agissant du quantum des sommes dues.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame I Z les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’elle a exposés pour faire valoirs ses droits en première instance et en cause d’appel. Monsieur A Y, Monsieur H Y, Madame J Y épouse E, Monsieur K F assisté par l’association ATIAM seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 2000 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Monsieur A Y, Monsieur H Y, Madame J Y épouse E et Monsieur K F assisté de son curateur, l’ATIAM, seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 25 juin 2015 et les dépens d’appel seront mis à la charge in solidum de Monsieur A Y, Monsieur H Y, Madame J Y épouse E, Monsieur K F assisté par l’association ATIAM, dépens pouvant être recouvrés par Maître Alain G.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’appel formé par Madame I Z,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Monsieur K F, assisté de l’association ATIAM, son curateur,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Messieurs A et H Y ainsi que Mesdames B, C (représentée par Madame D) et J Y à procéder aux travaux suivants : mise aux normes de la fosse septique, réparation des infiltrations d’eau de la toiture, réparation de la fuite dans le système de chauffage, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DÉCLARE nuls les congés pour vente délivrés les 13 mai 2015 et 21 juillet 2016 à Madame I Z,

CONDAMNE solidairement Monsieur A Y, Monsieur H Y, Madame J Y épouse E, Monsieur K F assisté par l’association ATIAM, à verser à Madame I Z la somme de 200 euros par mois à compter du mois de mai 2015 jusqu’au mois de novembre 2018 inclus et celle de 100 euros par mois à compter du mois de décembre 2018 et jusqu’à la réalisation de la mise aux normes de la fosse septique,

CONDAMNE in solidum Monsieur A Y, Monsieur H Y, Madame J Y épouse E, Monsieur K F assisté par l’association ATIAM, à verser à Madame I Z la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile formées par les intimés

CONDAMNE in solidum Monsieur A Y, Monsieur H Y, Madame J Y épouse E, Monsieur K F assisté par l’association ATIAM, à verser à Madame I Z aux dépens de première instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 25 juin 2015 et aux dépens d’appel, ces derniers pouvant être distraits au profit de Maître Alain G.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,