IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 06 Mars 2018

RG : 16/01665

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 21 Juin 2016, RG 12/00659

Appelants

SAS COGESTOUR, dont le siège social est situé […]

Syndicat des copropriétaires de la résidence VAL CENIS, dont le siège social est situé […]

représentés par M^e Juliette COCHET-BARBUAT, avocat postulant au barreau de CHAMBERY, et M^e Alexandra MORIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimées

[…] dont le […]

S.A.R.L. JUPISPORTS dont le […]

[…]

représentées par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

SCP Y E J Y D prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège […]

représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP KUHN, avocats plaidants au barreau de PARIS

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES ARCELLINS représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 444, Avenue G 1^er – 62152 NEUFCHATEL HARDELOT

SARL PM3C représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège 25, […]

représentées par la SCP Z A Z, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, et M^e Gérard DOUKHAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 15 janvier 2018 par Monsieur Philippe GREINER, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER,, qui a rendu compte des plaidoiries

—  Madame Alyette FOUCAHRD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller.

— =-=-=-=-=-=-=-=-

La société civile immobilière les Arcellins a été constituée le 30 avril 2004 en vue d’acquérir un terrain à Lanslebourg (Savoie) pour y édifier une résidence de tourisme formée de 6 bâtiments, destinés à être soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis après vente des lots en l’état futur d’achèvement.

L’état descriptif de division et règlement de copropriété a été établi par acte reçu par Maître X Y notaire à Corbie (Somme) membre de la SCP Y-E J D, le 31 décembre 2004 et publié à la conservation des hypothèques de Chambéry le 28 février 2005 volume 2005P n°3909.

Les lots ont été donnés à bail au premier exploitant, la société compagnie de développement touristique

Le 30 décembre 2005, la société compagnie de développement touristique a cédé son droit au bail à l’EURL les alpages de Val Cenis.

A compter de l’année 2008, cette société a cessé de payer les loyers.

Le 26 janvier 2009, elle a convaincu les copropriétaires de conclure un avenant au bail commercial prévoyant un paiement échelonné des impayés de loyers de l’année 2008 et une réduction de loyer de 20 % à compter du 1^er janvier 2009.

Cependant, les impayés de loyers ont perduré en 2009 puis en 2010.

Par jugement du 31 août 2010, le tribunal de commerce de Paris a ouvert le redressement judiciaire de la société les Alpages de Val Cenis qui a été converti en liquidation judiciaire par jugement du 9 décembre 2010.

Les copropriétaires ont constitué la société Cogestour qui a repris la gestion de la résidence en décembre 2010.

Cette société a conclu un bail avec la plupart des copropriétaires.

Par ailleurs, elle a acquis le mobilier des appartements de la résidence ainsi que le carnet de commande pour la saison 2010/2011 auprès du mandataire judiciaire de la société les Alpages de Val Cenis.

Un litige est apparu entre la société Cogestour et le syndicat des copropriétaires, d’une part, et les sociétés PM3C et Jupidal, d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires et Cogestour se sont plaints d’être privé de l’usage d’une partie des locaux qu’ils considéraient comme des parties communes de la copropriété alors que les sociétés PM3C et Jupidal s’en prétendaient propriétaires, et plus précisément, les lots n°138 à 140 pour la Société PM3C, les lots n°137 et 226 pour la Société Jupidal.

Cette dernière avait fait l’acquisition des deux lots vendus par la société PM 3C par acte authentique du 19 août 2011.

Selon les appelants, la SCI les Arcellins et la Société PM3C ont interdit l’accès aux espaces figurant dans la notice descriptive au nouvel exploitant de l’immeuble, ce qui priverait les copropriétaires de la jouissance des espaces communs et interdirait à la société Cogestour d’assurer les prestations annexes à l’hébergement de la clientèle.

La société Cogestour a engagé une action visant à obtenir paiement par le notaire et le vendeur in solidum de la somme de 505 518,10 euros en indemnisation de son préjudice commercial.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires sollicitait du Tribunal de Grande Instance qu’il constate l’état de carences et d’abandon des lots revendiqués, et lui en attribue la propriété en vertu de l’article 58 de la loi du 24 mars 2014.

Par jugement du 21 juin 2016 le tribunal de grande instance d’Albertville a :

— rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Val Cenis,

— rejeté les demandes reconventionnelles,

— condamné la SCP Y-E J D à payer à la SCI Jupidal la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Val Cenis et la SAS Cogestour solidairement aux dépens de la présente instance (…)

Le syndicat des copropriétaires, ainsi que la société Cogestour en ont interjeté appel.

Par conclusions signifiées le 10 janvier 2018 et le 11 janvier 2018, les appelants demandent à voir :

— déclarer recevables les conclusions notifiées dans les intérêts du Syndicat des copropriétaires le 10 janvier 2018,

— réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance d’Albertville du 21 juin 2016.

— constater que les lots n°137 à 140 et 226 sont des parties communes ;

— dire que l’arrêt à intervenir vaudra titre de propriété et devra être publié par le syndicat des copropriétaires à la conservation des hypothèques de Chambéry ;

A titre subsidiaire,

— condamner la Société PM3C à restituer les lots n°138 à 140 au syndicat des copropriétaires sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir

— condamner la Société Jupidal à restituer les lots n°137 et 226 au syndicat des copropriétaires sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir

A titre plus subsidiaire,

— constater l’abandon des lots n°138 à 140 et dire qu’ils appartiennent au syndicat des copropriétaires

— ordonner le transfert de la pleine propriété des lots 137 à 140 et 226 au syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité délictuelle à raison des fautes du notaire ;

— condamner in solidum la SCP Y-E J D et la SCI les Arcellins à verser au syndicat des copropriétaires la somme de :

* 50 000 euros à titre de dommages et intérêts

* 281 388 euros au titre des loyers indûment perçus ;

— condamner in solidum la SCP Y-E J D et la SCI les Arcellins à verser à la Société Cogestour :

* la somme de 505 518,10 euros

* une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Juliette Cochet Barbuat,

En tout état de cause,

— débouter la SCI les Arcellins et la société PM3C de leur demande de dommages et intérêts,

— débouter la SCP Y-E J D de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts par le syndicat des copropriétaires ;

Par conclusions récapitulatives et aux fins de rejet des conclusions adverses signifiées le 10 janvier 2018, la SCI les Arcellins et la SARL PM3C demandent à voir :

— déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 10 janvier 2018, pour le compte des appelants,

— confirmer les dispositions du jugement du Tribunal de Grande Instance d’Albertville du 21 juin 2016 qui ont débouté le syndicat des copropriétaires et la société Cogestour de leurs demandes

— condamner « in solidum » le syndicat des copropriétaires et la société Cogestour à payer à la société PM3C la somme de 525 144 euros à titre de dommage-intérêts pour perte de jouissance et préjudice financier résultant de l’impossibilité de louer ses locaux commerciaux pendant six années sur le fondement de l’article 1382 du code civil

— condamner « in solidum » le syndicat des copropriétaires et la société Cogestour à payer à la SCI les Arcellins et à la société PM3C la somme de 30 000 euros à titre de dommage-intérêts pour procédure abusive et appel abusif sur le fondement de l’article 1382 du Code civil

— condamner « in solidum » le syndicat des copropriétaires et la société Cogestour à payer à la SCI les Arcellins et à la société PM3C la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code au profit de la SCP Z A et Z ;

Par conclusions n°1 d’intimés en réponse et appel incident signifiées le 20 décembre 2016, la société civile immobilière Jupidal, et la SARL Jupisports demandent à voir :

— confirmer les dispositions du jugement du 21 juin 2016 qui ont débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir requalifiés en partie communes les lots n°137 et 226 et à en obtenir la restitution sous astreinte par la SCI Jupidal. et qui ont condamné le syndicat des copropriétaires Terre et la société Cogestour aux dépens.

— confirmer la condamnation de la SCP Y-E J D à payer à la SCI Jupidal une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

À titre d’appel incident,

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et la société Gogestour à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance.

Y ajoutant,

— condamner en cause d’appel in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence les Alpages de Val Cenis et la SAS Cogestour à payer à la SCI Jupidal et la SARL Jupisport une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation des mêmes aux entiers dépens dont distraction

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum la SARL PM3C et la SCI les Arcellins à restituer à la SCI Jupidal le prix de vente de 500 000 euros et les frais d’actes notariés pour 36 252,20 euros et tout autre préjudice que la SCI Jupidal se réserve de chiffrer ultérieurement

— condamner d’ores et déjà, la SARL PM3C et la SCI les Arcellins in solidum au versement de la somme provisionnelle de 536 252,20 euros à la SCI Jupidal.

— ordonner une expertise comptable pour évaluer le préjudice définitif de la SCI Jupidal.

— dire que la SARL PM3C et la SCI les Arcellins seront tenues in solidum d’indemniser la SARL Jupisports de son préjudice, notamment lié à la perte du fonds de commerce afférent à l’enseigne exploitée dans les locaux situés dans la copropriété Val Cenis

— ordonner une expertise comptable pour évaluer le préjudice de la SARL Jupisports

— condamner la SCP Y-E J D in solidum avec la SCI LES Arcellins et la SARL PM3C à payer à la SCI Jupidal la somme provisionnelle de 536 252,20 euros outre les autres sommes qui seront ultérieurement chiffrées au titre des préjudices annexes que les SCI Jupidal et SARL Jupisports se réservent de chiffrer ensuite du dépôt du rapport d’expertise sollicitée

— condamner la SCP Y-E J D à verser à la SCI Jupidal et à la SARL Jupisports une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions d’intimé n° 2 signifiées le 20 décembre 2016, la société civile professionnelle de notaires « B Y -E, F G Y, M N J-Y & C D », demandent à voir :

— confirmer les dispositions du jugement du 21 juin 2016 qui ont prononcé la mise hors de cause de la SCP notariale

— infirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné cette dernière à payer une somme de 1 500 euros à la Société « Jupidal » sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le « syndicat des copropriétaires de la résidence Val Cenis » et la société Cogestour à payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Michel Fillard, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture porte la date du 11 janvier 2018.

Sur ce

1 – sur l’incident de procédure soulevé par La SCI les Arcellins, et la SARL PM3C

Les appelants ont fait signifier leurs dernières conclusions à deux reprises, le 10 et le 11 janvier 2018.

Les conclusions signifiées en second lieu sont libellées dans les mêmes termes que celles qui ont été signifiées la veille à l’exception d’une réponse à la demande de rejet déposée par les sociétés les Arcellins et PM3C .

Les appelants sont fondés à faire valoir que les conclusions du 10 janvier 2018 ne contiennent aucune demande ni moyen nouveau par rapport aux précédentes conclusions signifiées le 10 février 2017, mais seulement l’ajout du paragraphe suivant en page 31 dans les termes suivants :

« En tout état de cause, le défaut d’exploitation de ces lots a de nouveau été constaté par voie d’Huissier pour la saison touristique de l’hiver 2017/2018 (pièce n° 29). »

Cette simple mention ne nécessitait pas de réponse des intimés qui ont soulevé l’incident.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats les conclusions du 10 janvier 2018.

2 – sur l’action en revendication des appelants fondée sur la notice descriptive

Le raisonnement des appelants vise encore la clause des actes de vente selon laquelle les caractéristiques techniques des fractions vendues du bâtiment qui les comprend et des équipements extérieurs résultent de la notice descriptive établie par le vendeur qui indique encore les éléments d’équipement propres aux fractions vendues.

Il est vrai que les notices descriptives annexées aux actes de vente mentionnent comme parties communes extérieures à l’immeuble :

—  6.1 Voirie et parking

—  6.2 Circulation des piétons

—  6.3 Espaces verts

—  6.4 Terrasse

—  6.5 Mur de clôture

—  6.6 Piscine (bassin extérieur, locaux annexes (douches, WC, locaux techniques)

—  6.7 Fitness, hammam, sauna (suivant plan de décoration de l’architecte)

—  6.8 Salle de réunion (suivant plan de décoration de l’architecte)

—  6.9 Restaurant, hall, boutique. (suivant plan de décoration de l’architecte)

Les appelants revendiquent la propriété de cinq lots et subsidiairement, forment des demandes de dommages et intérêts en indemnisation du manquement à l’obligation de délivrance, à savoir :

— le lot n°137 correspondant au magasin de ski, (le règlement de copropriété le désigne comme « un local d’activité »)

— le lot n°138 correspondant à la salle de restaurant et le bar, (le règlement de copropriété le désigne comme « un local d’activité en duplex entre le rez-de-chaussée et le sous-sol du bâtiment E ».)

— le lot n°139 correspondant à l’espace de balnéothérapie, (le règlement de copropriété le désigne comme « un local d’activité »)

— le lot n°140 correspondant à la salle de séminaire, (le règlement de copropriété le désigne comme « un local d’activité »)

— le lot n°226 correspondant à la réserve du magasin de ski. (Le règlement de copropriété le désigne comme « un local à usage de réserve »)

Les appelants sont fondés à faire valoir que la notice descriptive, qui a valeur contractuelle, est susceptible de faire naître à leur profit une obligation de délivrance à la charge de la SCI les Arcellins et qu’elle doit prévaloir sur le règlement de copropriété.

Toutefois, ils ne sont pas en mesure d’établir de façon suffisante une correspondance entre les énonciations figurant au § 6 de la notice descriptive et les lots dont ils revendiquent la propriété.

Il convient de considérer que les énonciations figurant dans ce paragraphe sont affectées d’une telle imprécision qu’elles ne sont pas susceptibles de faire naître des droits au profit des acquéreurs, notamment en raison de la mention selon laquelle les locaux seront construits « suivant plan de décoration de l’architecte », de sorte qu’il est impossible de les identifier.

Au surplus, selon l’article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation, la notice descriptive indique les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Elle n’a donc pour seul rôle que de déterminer les caractéristiques principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l’acquéreur.

Pour le surplus, les premiers juges ont relevé avec pertinence que les cinq lots litigieux tels qu’ils sont décrits dans le règlement de copropriété n’ont pas la nature de parties communes selon les termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’il n’apparaît pas qu’ils soient affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, et qu’au contraire, le règlement de copropriété leur attribue des tantièmes des parties communes générales et les désignent sous l’intitulé « lot », ce qui doit conduire à les faire considérer comme des parties privatives.

Enfin, aucune disposition légale n’interdit que les locaux à usage collectif des résidences de tourisme soient des parties privatives de la copropriété.

Les actes de vente des acquéreurs ne peuvent donc créer aucun droit de propriété sur les parties de l’immeuble dont le syndicat revendique la propriété comme parties communes.

Il convient dès lors de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté l’action en revendication fondée sur la notice descriptive.

3 – sur l’action en revendication des appelants fondés sur le délaissement des locaux

Le § V de l’article 64 de la loi du 24 mars 2014 est libellé dans les termes suivants

- (')

- Dans les résidences de tourisme, placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, déjà existantes au 1^er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon.

La responsabilité de l’entretien des locaux à usage collectif, pour lesquels est prononcé un état de carence, peut être confiée par le juge, à titre temporaire, au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire de ces parties communes reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien.

En cas de défaillance avérée du propriétaire du lot considéré, les locaux à usage collectif dont est judiciairement constaté l’abandon peuvent devenir la propriété indivise du syndicat des copropriétaires, après le paiement d’une juste et préalable indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la propriété de ces locaux à usage collectif dans le cadre d’un lot distinct.

Pour pouvoir obtenir le bénéfice de ces dispositions légales, les appelants doivent d’abord faire établir un état de carence.

Le constat d’huissier produit par les appelants conduit à juger que l’état d’entretien des locaux litigieux ne permet pas de commercialiser la résidence en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues aux copropriétaires.

Toutefois, les appelants ne demandent pas à se voir confier l’entretien des locaux à titre temporaire, et par ailleurs, ne proposent pas le paiement de l’indemnité qui doit être préalable et ne forment pas davantage de demande visant à en voir fixer le montant, de sorte qu’ils ne peuvent bénéficier des dispositions du § V de l’article 64 de la loi du 24 mars 2014.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement qui les ont déboutés de leur demande de ce chef.

4 – sur la demande reconventionnelle de la SCI les Arcellins et la SARL PM3C

Ces sociétés font valoir que le contentieux entretenu par la société Cogestour et le syndicat des copropriétaires fait fuir les candidats à la location de leurs locaux commerciaux, ce qui entraîne le préjudice commercial dont elles demandent réparation.

Cependant, elles ne donnent pas d’explications relatives à une recherche de locataires et pas davantage de justificatifs, de sorte qu’elles doivent être déboutées de leur demande reconventionnelle.

5 – sur la condamnation de l’office notarial à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La condamnation à payer une indemnité sur ce fondement ne peut être prononcée que contre la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès.

L’office notarial ne supporte aucune part de dépens.

Le tribunal a retenu que l’imprécision des actes rédigés par le notaire, professionnel du droit, a contribué à alimenter le débat.

Cependant, la notice descriptive jointe aux actes de vente est conforme au modèle type obligatoire, de sorte que le grief est dépourvu de fondement.

L’office notarial ne pouvait donc être condamné à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’il convient d’infirmer les dispositions correspondantes du jugement.

6 – sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive formées contre la société Cogestour et le syndicat des copropriétaires

L’action engagée par ces deux personnes morales n’a causé aucun préjudice spécifique aux autres parties qui doivent donc être déboutées de leur demande de ce chef.

Par ces motifs,

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats les conclusions signifiées par les appelants le 10 janvier 2018,

Infirme les dispositions du jugement qui ont condamné la SCP B Y -E, F G Y, M N J-Y & C D à payer une indemnité à la SCI Jupidal sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, déboute cette société de sa demande de ce chef,

Rejette les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et les demandes d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formées contre la société Cogestour et le syndicat des copropriétaires,

Confirme pour le surplus en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Condamne la société Cogestour et le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats postulants des autres parties qui en ont fait la demande.

Ainsi prononcé publiquement le 06 mars 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER,, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier Le Président