COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2020

N° 2020/110

N° RG 18/01368 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB2SR

[L] [B]

C/

SCP JP. LOUIS & A. [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Célia GUENDOUZ

M^e Stéphane MÖLLER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MANOSQUE en date du 08 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-112.

APPELANT

Monsieur [L] [B]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Célia GUENDOUZ, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SCP JP. LOUIS & A. [P] Société Civile Professionnelle de Mandataires Judiciaires, mandat conduit par Me [I] [P], es qualité de mandataire judiciaire et liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT MARC, nommée à ces fonctions par jugement de la Chambre des procédures collectives civiles de redressement et de liquidation judiciaire des entreprises du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS en date du 8 novembre 2006 et jugement de remplacement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS en date du 9 janvier 2013, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane MÖLLER, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Février 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M. Philippe COULANGE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président, rapporteur,

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller,

Madame Laurence DEPARIS, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2020.

A cette date, le prononcé de la décision a été prorogé à ce jour, suite aux mesures gouvernementales prévues par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 relative à l’état d’urgence sanitaire.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2020,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Coralie GATOUILLAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [S] [E] représenté par son tuteur M. [W] [Y] a donné à bail pour le compte de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC à M. [L] [B] une maison d’habitation située [Adresse 4] par acte sous seing privé du 23 mars 2012.

La SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC, estime que M. [E] visé dans l’acte comme représentant de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC, propriétaire du domaine, était dessaisi de l’administration de ses biens par l’effet de la procédure de liquidation judiciaire ouverte selon jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 8 novembre 2006.

C’est dans ces conditions que la SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur, a saisi le Tribunal d’Instance de MANOSQUE d’une demande d’annulation et subsidiairement d’inopposabilité à son égard du bail litgieux.

Par jugement du 5 septembre 2016, devenu définitif, la juridiction a constaté la validité du bail et son opposabilité au véritable pro priétaire sur le fondement de la théorie de l’apparence.

Par assignation du 2 juin 2017, la SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC, a fait citer M. [L] [B] devant le Tribunal d’Instance de MANOSQUE pour obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire.

Par jugement rendu le 8 janvier 2018, le Tribunal d’Instance de MANOSQUE a condamné M. [B] au paiement de loyers et d’indemnités d’occupation à hauteur de 33 600 €, condamné la SCP JP LOUIS et A [P] es qualité à payer à M. [B] la somme de 16 800 € au titre du trouble de jouissance, a suspendu les effets de la clause résolutoire sous condition de respect d’un échéancier et partagé les dépens par moitié.

Par déclaration au greffe en date du 24 janvier 2018, M. [L] [B] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de confirmer partiellement le jugement entrepris pour les sommes qui lui ont été accordées au titre du trouble de jouissance, de la réformer pour le surplus en déboutant la SCP JP LOUIS et A [P] de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 4 894,64 € au titre de son préjudice matériel.

Il sollicite ' à titre additionnel’ la somme complémentaire de 408 400 € pour la réparation de son préjudice matériel, l’allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l’intimée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, il fait valoir :

— qu’il a beaucoup investi dans le domaine de l’Abbadie.

— que son maintien dans les lieux est essentiel, sa bonne foi ne pouvant être mis en défaut.

— que la mention manuscrite portée aux conditions particulières du bail du 23 mars 2012 ne signifie pas que le preneur s’engageait à supporter l’intégralité des travaux de ' plomberie, sanitaire et électricité '.

— que s’il s’agissait d’une clause du contrat celle-ci serait manifestement disproportionnée et devrait être annulée.

— que son logement ne respecte pas les caractéristiques d’un logement décent.

— que l’exception d’inexécution liée au caractère inhabitable des lieux doit permettre au locataire d’être exonéré du paiement des loyers.

— que le propriétaire devra recevoir injonction de procéder aux travaux de mise aux normes du logement donné à bail et sous astreinte.

— que les frais engagés par le locataire devront lui être remboursés.

La SCP JP LOUIS et A [P] es qualité de mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC conclut à la réformation du jugement déféré en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement. Elle réclame la condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 41 400 € au titre des loyers et au débouté de ses demandes additionnelles.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 5 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l’appelant aux dépens.

Elle soutient :

— que M. [B] procède à diverses manoeuvres afin de contraindre la mandataire à lui céder le bien à vil prix.

— qu’il a fait des offres d’acquisition à un prix très insuffisant, raison pour laquelle ces offres ont été rejetées.

— qu’il souhaite manifestement faire échec à la vente aux enchères de la propriété immobilière ordonnée par le juge commissaire.

— que le locataire n’a jamais réglé les loyers prévus au contrat.

— que la clause résolutoire est acquise le locataire ne s’étant pas acquitté des sommes dues dans les délais du commandement de payer.

— qu’il y aura lieu à défaut de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

— que le tribunal d’instance dans un jugement précédent devenu définitif a débouté le locataire de sa demande de suspension de paiement des loyers.

— qu’en toute hypothèse M. [B] devait bien s’acquitter d’un loyer à compter du mois d’avril 2012.

— que le logement était bien décent et habitable ainsi qu’il ressort du rapport de l’expert [Z] en date du mois de mai 2007 même s’il n’était pas en très bon état.

— qu’un constat d’huissier du 2 septembre 2017 n’établit pas l’indécence du logement loué à M. [B].

— qu’elle ne saurait être condamnée à effectuer sous astreinte les travaux de remise aux normes du logement.

— qu’il n’y a pas lieu à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

— que les demandes additionnelles au titre des travaux de réparation sont irrecevables car nouvelles en appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’il a été définitivement jugé que le bail signé au profit de M. [B], preneur, le 23 mars 2012 était valide et qu’il était opposable au véritable propriétaire sur le fondement de la théorie de l’apparence ;

Qu’en vertu des dispositions de ce bail, M. [B] était tenu de régler à la SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC, propriétaire, un loyer de 600 € par mois à compter du 1er avril 2012 ;

Qu’il était précisé dans le bail que ' les travaux réalisés par M. [B] ( plomberie, sanitaire, électricité…) justifiaient l’absence antérieure de loyers', ce dernier ayant pris possession des lieux le 19 août 2011 ;

Que cette clause a été librement discutée prélablement à la conclusion du contrat alors que M. [B] connaissait parfaitement les lieux et avait pu apprécier le coût réel des travaux qu’il se proposait d’exécuter en contrepartie d’une remise de loyers durant 7 mois ;

Qu’il n’y a évidemment pas lieu d’annuler la clause relative au paiement du loyer ;

Que le paiement du loyer est la contrepartie légitime attendue par le bailleur de la mise à disposition du local loué ;

Que M. [B] ne justifie pas avoir payé les loyers prévus au contrat et que le montant total des loyers dus s’éleve à la somme de 41 400 € ;

Que M. [B] ne peut utilement opposer l’exception d’inexécution au motif que le logement n’aurait pas présenté de caractère décent alors qu’il a accepté lui-même d’effectuer des travaux connaissant l’état réel du logement loué, qu’il n’y avait pas d’état des lieux d’entrée, que le rapport de M. [Z], expert, relatif au local loué précise que ' le bâtiment est conforme aux normes minimales d’habitabilité définies par les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 juin 2003" ;

Qu’en aucun cas les imperfections observées ne sauraient exonérer le locataire du paiement du loyer convenu ;

Qu’il convient donc de condamner le locataire à payer à la SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC la somme de 41 400 € représentant le montant de l’arriéré dû à la date du 18 décembre 2017 ;

Attendu que le premier juge a retenu l’existence au profit du locataire d’un trouble de jouissance et lui a accordé à ce titre la somme de 16 800 € alors que la défaillance de celui-ci dans le règlement du loyer convenu a évidemment rendu impossible le remplacement des tuiles, la restauration des menuiseries les infiltrations dont se plaint M. [B] ;

Qu’il convient de le débouter purement et simplement de sa demande au titre du préjudice de jouissance, le jugement étant évidemment réformé sur ce point ;

Attendu que le contrat de bail signé par les parties comportait une clause résolutoire, applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer ;

Que par acte délivré le 15 mars 2017, la SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC a fait délivrer à M. [B] commandement de payer et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire ;

Qu’il est constant que le locataire n’a pas réglé les causes du commandement ;

Que c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises au 15 mai 2017 ;

Mais attendu que c’est à tort, en considération des circonstances de l’espèce et du comportement de M. [B], que le premier juge a suspendu les effets de la clause résolutoire et lui a accordé des délais de paiement ;

Que celui-ci est occupant sans droit ni titre depuis le 15 mai 2017 et qu’il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

Qu’il y a lieu, à défaut de départ volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Attendu que M. [L] [B] sera condamné à payer à la SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges antérieurs ;

Attendu qu’il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement rendu le 8 janvier 2018 par le Tribunal d’Instance de MANOSQUE en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 mai 2017 et débouté M. [B] de sa demande en remboursement de travaux et de le réformer pour le surplus ;

Attendu que les demandes additionnelles formulées par M. [B] dans ses conclusions du 18 octobre 2019 seront déclarées irrecevables car nouvelles en appel en application des dispositions de l’article 564 du Code de Procédure Civile ;

Attendu qu’il sera alloué à l’intimée, qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Attendu que M. [L] [B], qui succombe, supportera les entiers dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 8 janvier 2018 par le Tribunal d’Instance de MANOSQUE en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 mai 2017 et débouté M. [B] de sa demande en remboursement de travaux;

LE REFORME pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [L] [B] à payer à la SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC la somme de 41 400 € représentant le montant de l’arriéré dû à la date du 18 décembre 2017 ;

DEBOUTE M. [B] de sa demande au titre du préjudice de jouissance et de sa demande tendant à voir effectuer des travaux de mise en conformité par son bailleur sous astreinte ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que la demande de délais de paiement formulées par M. [L] [B] ;

CONSTATE la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de M. [L] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

CONDAMNE M. [L] [B] à payer à la SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges antérieurs;

Y ajoutant,

DECLARE irrecevables les demandes additionnelles formulées par M. [B] dans ses conclusions du 18 octobre 2019 en application des dispositions de l’article 564 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M. [L] [B] à payer à la SCP JP LOUIS et A [P], mandataire liquidateur de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT-MARC la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

LE CONDAMNE aux dépens de première instance et d’appel recouvrés au profit de Maître Stéphane MOLLER, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT