COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2^e CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 543 DU 12 JUILLET 2021

N° RG 19/01300 -

N° Portalis DBV7-V-B7D-DEY2

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal d’instance de Saint’Martin, décision attaquée en date du 03 Septembre 2019, enregistrée sous le n° 11-19-000052

APPELANT :

Monsieur D X

Lussihofweg 5

[…]

Représenté par M^e Maryan Mougey, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

Madame E Y

Costa Caraibes D

[…]

[…]

97150 Saint-Martin

Représentée par M^e Cécilia Dufetel de la SELARL Cecilia Dufetel, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mai 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me Corinne Desjardins, presidente de chambre,

M^me Annabelle Cledat, conseillère,

M^me Christine Defoy,conseillère,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 12 juillet 2021

GREFFIER,

Lors des débats M^me Claudie Solignac, greffière placée.

Lors du prononcé: M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

M. D X a donné à bail à M^me E Y un local à usage d’habitation situé […], lieudit Griselle, Village d’Orient parc de la Baie Orientale à Saint-Martin à compter du 19 février 2007.

Par acte du 28 juin 2018, doublé d’un courrier daté du 15 juillet 2018, M. X a fait délivrer à M^me Y un congé pour reprise à effet du 18 février 2019, date d’expiration du bail renouvelé.

Le 21 février 2019, le propriétaire a fait délivrer une sommation de déguerpir à la locataire qui, suivant acte du 15 février 2019, l’a assigné en contestation du congé devant le tribunal d’instance de Saint-Martin.

Dans le cadre de cette procédure, M^me Y a sollicité, en plus de la nullité du congé délivré en violation de l’article 15 de la loi de 1989, une réduction du loyer dans le cadre de la reconduction du bail et la condamnation sous astreinte du propriétaire à procéder à des réparations.

En réponse, M. X a demandé au tribunal de constater que le logement n’était pas la résidence principale de M^me Y et d’écarter les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement du 03 septembre 2019, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance de Saint-Martin a :

— déclaré nul le congé pour reprise du 28 juin 2019,

— dit que le bail serait tacitement reconduit à compter du 18 février 2019 pour une durée de trois ans,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. X à payer à M^me Y la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. X a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 10 septembre 2019, en indiquant que son appel portait sur chacun des chefs de jugement.

M^me Y a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 21 octobre 2019.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 décembre 2020 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 mai 2021, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 juillet 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ M. D X, appelant :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 06 novembre 2020 par lesquelles l’appelant demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me Y de ses demandes en diminution de loyer et en dommages-intérêts,

— de l’infirmer pour le surplus,

— de débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes,

— de constater qu’elle ne démontre pas que le logement loué est sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989,

— de dire qu’elle ne peut dans ces conditions invoquer les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— de dire que le congé est régulier,

— de dire que le bail a pris fin le 18 février 2019,

— de prononcer l’expulsion de M^me Y et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir et jusqu’à remise des clés,

— de condamner M^me Y à lui verser une indemnité d’occupation de 2.000 euros par mois à compter du 18 février 2019,

— de dire qu’en se maintenant dans les lieux après le terme du bail et en mentant délibérément sur sa qualité de résident principal à Saint-Martin, M^me Y a commis plusieurs faits lui ayant causé un préjudice,

— de condamner en conséquence M^me Y à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 4.640 euros par mois à compter du 18 février 2019 jusqu’à parfaite libération des lieux en application de l’article 1240 du code civil, et subsidiairement de l’article 1231-1 du code civil,

— à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour considérerait que le congé est irrégulier et que le bail a été tacitement reconduit :

— de dire que M^me Y a délibérément menti en déclarant que le local loué à Saint-Martin est actuellement sa résidence principale alors que sa résidence principale et fiscale se trouve en Hollande, son pays d’origine,

— de relever que cette condition de résidence principale était pourtant dès l’origine une condition essentielle pour le bailleur sans laquelle il ne se serait pas engagé,

— de dire que le manquement de la locataire est dont patent et particulièrement grave,

— de prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire,

— de prononcer l’expulsion de M^me Y et de tout occupant de son chef, sous astreinte de

300 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir et jusqu’à remise des clés,

— de condamner M^me Y à lui verser une indemnité d’occupation de 2.000 euros par mois à compter de la décision de résiliation à intervenir,

— de dire qu’en se maintenant dans les lieux après le terme du bail et en mentant délibérément sur sa qualité de résident principal à Saint-Martin, M^me Y a commis plusieurs faits lui ayant causé un préjudice,

— de condamner en conséquence M^me Y à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 4.640 euros par mois à compter du 18 février 2019 jusqu’à parfaite libération des lieux en application de l’article 1240 du code civil, et subsidiairement de l’article 1231-1 du code civil,

— en tout état de cause, de condamner M^me Y à lui payer une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles de première instance et d’appel, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement et de la sommation de déguerpir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

2/ M^me E Y, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 octobre 2020 par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de déclarer le congé nul et de nul effet,

— d’ordonner la reconduction du bail pour une durée de 3 ans à compter du 19 février 2019,

— de débouter M. X de toutes ses demandes,

— de la recevoir en son appel incident,

— de condamner M. X à exécuter les travaux de réparation qui lui incombent sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— de fixer le montant du loyer à la somme de 700 euros par mois jusqu’à rénovation complète de l’appartement,

— de condamner M. X à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— de le condamner à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de traduction.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la validité du congé :

Pour conclure à la nullité du congé délivré par M. X à M^me Y, le premier juge s’est

fondé sur la violation par le bailleur des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée. Après avoir retenu que le congé délivré par M. X était dépourvu d’une telle proposition de relogement, le tribunal a considéré que cette irrégularité faisait grief à M^me Y et a en conséquence annulé le congé.

M. X reproche au premier juge d’avoir statué ainsi sans avoir répondu préalablement à son moyen tiré de l’inapplicabilité de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient en effet que M^me Y réside de manière permanente aux Pays-Bas, où elle est fiscalement domiciliée, et que le logement de Saint-Martin ne constitue pas sa résidence principale. En conséquence, il indique qu’elle ne peut se prévaloir des dispositions protectrice de l’article 15 de la loi de 1989.

L’article 2 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur à la date de délivrance du congé, dispose en effet que cette loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, qui est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il est également constant que le locataire doit user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail de sorte que, dans le cadre d’un bail d’habitation, si le locataire n’occupe pas le logement à titre de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 n’est plus applicable.

En l’espèce, les parties avaient expressément soumis le bail conclu à effet du 19 février 2007 aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et le contrat rappelait à plusieurs reprises que le logement était destiné à la résidence principale du preneur qui devrait habiter lui-même les lieux loués à titre de résidence principale.

Après avoir affirmé qu’elle résidait dans l’appartement de Saint-Martin au moins huit mois par an, sans toutefois pouvoir en justifier, M^me Y admet désormais, dans ses dernières conclusions, qu’elle a quitté 'temporairement cet appartement en raison des dommages subis suite au passage du cyclone Irma', qui remonte cependant au mois de septembre 2017.

Les pièces produites par M. X permettent effectivement de constater que l’appartement loué à M^me Y est en réalité occupé de manière habituelle par son fils Z, âgé de 50 ans, et par le compagnon de ce dernier.

Les messages adressés postérieurement au cyclone Irma à l’agence qui gère le bien de M. X ont en effet systématiquement été adressés par M. Z Y, et non par M^me E Y (pièces 2 à 4 bis, 9, 10 du dossier de l’intimée). Par ailleurs, leur contenu démontre que Z Y résidait bien dans les lieux et qu’il n’agissait pas au nom de sa mère.

En outre, M. X a fait diligenter des investigations qui ont permis à un enquêteur privé, dont le rapport figure en pièce 6 de son dossier, de rencontrer M. A, le compagnon de M. Z Y, qui lui a confirmé le 7 novembre 2019 qu’il vivait de manière permanente dans ce logement depuis près d’une année, en compagnie de Z Y qui se rendait cependant fréquemment aux Etats-Unis où résidaient son épouse et ses enfants, et qu’il n’avait aucun contact avec M^me E Y.

Pour contester ces éléments, M^me Y produit la copie de son passeport délivré le 19 janvier 2018 sur lequel figure simplement un tampon d’arrivée à Sint-Marteen le 23 décembre 2018,

ce qui est bien insuffisant pour établir une résidence effective huit mois par an, tout comme le constat de dégât des eaux du 30 août 2020 et les quelques quittances de loyer qui ne suffisent pas à établir que ces démarches auraient été faites par M^me Y en personne.

En outre, l’attestation de M^me B qu’elle produit en pièce 16 de son dossier indique qu’elle 'a dû partir à cause des dégâts et de l’insécurité qui régnait après le passage de l’ouragan Irma', son départ étant confirmé dans des termes identiques par l’attestation de M. C produite en pièce 17.

Pourtant, l’état général de l’appartement tel qu’il ressort du constat d’huissier dressé le 19 octobre 2019, qu’elle produit en pièce 18 de son dossier, ne permet pas de conclure qu’il ne serait pas habitable, les désordres étant à l’évidence relativement mineurs.

En outre, M^me Y ne peut se prévaloir de raisons de santé pour expliquer son absence prolongée depuis le mois de septembre 2017 alors qu’elle ne justifie que de rendez-vous médicaux intervenus au cours de l’année 2019 à Amsterdam, sans que les pièces produites permettent de démontrer que son état de santé n’aurait pas été compatible avec une résidence habituelle à Saint-Martin.

En dernier lieu, si la résidence principale du preneur peut être retenue lorsque le logement est occupé par une personne à charge du locataire, tel ne peut à l’évidence pas être le cas en l’espèce dès lors que le fils de M^me Y est âgé de 50 ans, qu’il est marié et qu’il travaille, selon les renseignements fournis à l’enquêteur privé, qui ne sont contredites par aucune pièce du dossier.

Dans ces conditions, M^me Y n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989, notamment de son article 15, qui ne sont plus applicables aux rapports entre les parties en l’absence de résidence principale de la locataire dans ces lieux depuis plusieurs années.

Les relations entre les parties demeurent dès lors régies par les dispositions du code civil et notamment les articles 1737 et 1739 dont il ressort que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé, et que lorsqu’un congé a été signifié, le preneur, même s’il a poursuivi sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction prévue par l’article 1738.

En conséquence, le congé délivré par M. X, qui a été régulièrement signifié à M^me Y le 28 juin 2018 puis notifié par courrier le 15 juillet 2018, et dont elle reconnaît avoir eu connaissance, a fait obstacle à la tacite reconduction du bail qui a pris fin à son terme le 18 février 2019.

Le jugement déféré sera dès lors infirmé en ce qu’il a déclaré nul le congé et en ce qu’il a dit que le bail serait tacitement reconduit pour une nouvelle durée de 3 ans à compter du 18 février 2019.

Par suite, il convient d’ordonner l’expulsion de M^me Y et de tout occupant de son chef des lieux loués, étant précisé que M. X ne sollicite pas à ce titre le concours de la force publique. Cette expulsion ne sera en revanche pas assortie d’une astreinte, l’exécution de cette mesure ne dépendant pas de la volonté de l’occupant mais de celle du bailleur.

Par ailleurs, M^me Y sera condamnée à payer à M. X une indemnité d’occupation d’un montant de 2.000 euros par mois à compter du 19 février 2019 et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette somme n’étant pas discutée par M^me Y dans le cadre de ses conclusions.

En revanche, M. X sera débouté de sa demande tendant à voir condamner M^me Y à lui payer la somme de 4.640 euros à titre de dommages-intérêts jusqu’à la libération des lieux, dès

lors qu’il n’est pas démontré qu’il serait contraint de louer en Suisse un logement pour un loyer mensuel de 6.800 francs suisses en raison du seul maintien dans les lieux de M^me Y.

Enfin, le bail ayant pris fin le 18 février 2019, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de révision du loyer et de sa demande de dommages-intérêts.

Par ailleurs, ajoutant aux dispositions de ce jugement, la cour déboutera M^me Y de sa demande de condamnation du propriétaire à réaliser sous astreinte des travaux de réparation, qui est désormais dépourvue d’objet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M^me Y, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du commandement et de la sommation de déguerpir.

Par ailleurs, M^me Y sera condamnée à payer à M. X la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, et déboutée de sa propre demande à ce titre.

Les dispositions du jugement contesté seront réformées en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me E Y de ses demandes de révision du loyer et de dommages’intérêts et en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire de la décision,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute M^me E Y de sa demande de nullité du congé signifié le 28 juin 2018 et notifié le 15 juillet 2018,

Dit que le contrat de bail liant les parties a pris fin le 18 février 2019,

Ordonne l’expulsion de M^me E Y ainsi que de tous occupants de son chef,

Dit n’y avoir lieu à assortir l’expulsion du prononcé d’une astreinte,

Condamne M^me E Y à payer à M. D X une indemnité d’occupation de 2.000 euros par mois à compter du 19 février 2019 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

Déboute M. D X de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 4.640 euros par mois,

Déboute M^me E Y de sa demande de condamnation du propriétaire à réaliser sous astreinte des travaux de remise en état,

Condamne M^me E Y aux entiers dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement et de la sommation de déguerpir,

Déboute M^me E Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne M^me E Y aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Condamne M^me E Y à payer à M. D X la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et ont signé ,

La greffière La Présidente