Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 29 NOVEMBRE 2017

(n° 791 ,8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/09141

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Avril 2017 -Président du TGI d’EVRY – RG n° 17/00356

APPELANTS

Madame B Z

[…]

[…]

née le […] à […]

Monsieur Y Z

[…]

[…]

né le […] à […]

Représentés par M^e Laurence H I, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

assistés de M^e Alix PATOUILLAUD plaidant pour M^e Emmanuelle CHAVANCE de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0055

INTIMES

Monsieur D Z

[…]

[…]

né le […] à […]

SARL IMPRIMERIE LA FAMILIALE

[…]

[…]

N° SIRET : 969 202 266

Représentés et assistés de M^e Lionel COHEN de l’ASSOCIATION COHEN/TOKAR, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Marie GRIVEL, Conseillère et M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre

M^me Anne-Marie GRIVEL, Conseillère

M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Martine ROY-ZENATI, président et par M^me Véronique COUVET, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 26 avril 2000, M^me E Z épouse X et M. F Z ont consenti un bail commercial à la SARL La Familiale, portant sur des locaux sis […] à Etampes (91), pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 123 600 francs HT, et ce pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’imprimerie, librairie, papeterie et publicité.

M. F Z est décédé le […], laissant pour lui succéder son épouse, M^me B G, usufruitière de la moitié de sa succession ainsi que leurs deux fils, messieurs Y et D Z, nus propriétaires chacun de la moitié.

Par actes notariés du 14 octobre 2006, M^me E Z épouse X a cédé à messieurs Y et D Z le quart chacun de la propriété de l’immeuble objet du bail commercial.

Invoquant des infiltrations d’eau et des désordres à l’intérieur des locaux pris à bail, la société La Familiale a fait assigner M^me B Z et M. Y Z devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Evry afin qu’ils soient condamnés à exécuter des travaux afin de mettre fin aux infiltrations et dégâts des eaux.

Par ordonnance du 14 juin 2016 le juge des référés a ordonné une expertise et M.

A a été désigné en qualité d’expert ; ce dernier a déposé son rapport le 3 février 2017.

Par acte d’huissier en date du 3 avril 2017, la société La Familiale et son gérant M. D Z ont assigné en référé M^me B G veuve Z et M. Y Z devant le président du tribunal de grande instance d’Evry afin d’obtenir le versement de sommes provisionnelles à divers titre et au regard des droits de chacun dans la succession.

Par ordonnance contradictoire du 18 avril 2017 le juge des référés, au motif qu’il convenait de prévenir un dommage imminent compte tenu de l’état de dégradation des locaux dont les travaux de remise en état incombent aux bailleurs puisque touchant au clos et au couvert, et sur le fondement de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, a :

— condamné M^me B G, veuve Z à payer à la société La Familiale une somme provisionnelle de 137 413 euros HT au titre des travaux de remise en état des locaux loués,

— condamné M. Y Z à payer à la société La Familiale une somme provisionnelle de 68 706,50 euros HT au titre des travaux de remise en état des locaux loués,

— constaté que M. D Z s’est engagé à régler sa part dans le coût de ces travaux au prorata de ses droits dans I’indivision successorale,

— autorisé la société La Familiale à séquestrer le montant de son loyer mensuel entre les mains du bâtonnier de I’ordre des avocats du barreau de I’Essonne jusqu’à la réalisation des dits travaux,

— condamné M^me B G veuve Z et M. Y Z aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à verser une somme de 3 000 euros à la société La Familiale en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes de la société La Familiale et de M. D Z.

Par déclaration du 3 mai 2017, M^me B Z et M. Y Z ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions régulièrement transmises le 23 octobre 2017, M^me B Z et M. Y Z demandent à la cour, sur le fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé,

— infirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la société La Familiale et M. D Z de leur demande de réparation de préjudice au titre d’un trouble de jouissance,

Statuant à nouveau :

— débouter la société La Familiale et M. D Z de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— désigner un expert pour évaluer le montant des réparations locatives dues en considération de l’état des locaux, des clauses du bail et de la durée d’occupation,

— dire et juger que les frais d’expertise devront être supportés par M. D Z et la société La Familiale,

A titre infiniment subsidiaire,

— consigner entre les mains d’un séquestre les sommes provisionnelles auxquelles seraient condamnés M^me B Z, M. Y Z et 'M. D Z’ (sic),

— dire et juger que le séquestre aura pour mission de procéder aux règlements sur présentation par la société La Familiale de factures,

— condamner M. D Z et la société La Familiale à régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. D Z et la société La Familiale aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise de M. A, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître H I, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

— qu’une demande de provision n’est pas une mesure conservatoire ou de remise en état visée par l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile,

— que la demande de provision fondée sur l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile se heurte à des contestations sérieuses tenant :

— à l’origine des désordres, le défaut d’entretien des lieux loués par les preneurs -curage du chéneau/remplacement des vitres détériorées et des ardoises manquantes- étant à l’origine de multiples désordres, et les bailleurs n’ayant été informés qu’en février 2015 de leur existence,

— au montant de la provision au regard de la nature des travaux sollicités, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de se prononcer sur les travaux de fond à entreprendre,

— que le locataire ne démontre pas être dans l’impossibilité totale d’exploiter son activité qui lui permettrait de consigner les loyers,

— que l’expert judiciaire ayant conclu à un défaut d’entretien par le preneur de la toiture tout en retenant cependant la responsabilité des bailleurs, ne tirant pas les conséquences de ses observations, il convient de désigner un nouvel expert afin de constater l’état des locaux, l’origine des désordres, le coût des travaux en découlant ainsi que les responsabilités.

Par conclusions régulièrement transmises le 30 octobre 2017, la société 'Imprimerie Familiale’ et M. D Z demandent à la cour, sur le fondement de l’article 809 alinéa 1^er, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 18 avril 2017,

— condamner solidairement M^me B Z et M. Y Z à payer à la société 'La Familiale’ la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M^me B Z et M. Y Z aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils répliquent :

— qu’une provision peut être allouée sur le fondement de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile puisqu’elle constitue une mesure conservatoire,

— qu’il n’existe aucune contestation sérieuse s’opposant à leur demande en paiement dès lors que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de tenir les lieux loués clos et couverts selon l’usage, l’expert judiciaire ayant conclu que seule la vétusté des ouvrages constitutifs du clos et du couvert est à l’origine de la totalité des désordres et qu’il serait vain et en pure perte de procéder à une remise en état de l’intérieur des locaux alors que le clos et le couvert ne sont pas assurés,

— que les assemblées générales se tenant dans les locaux loués, les bailleurs ne pouvaient ignorer l’état du bâtiment,

— que la provision réclamée va leur permettre de pallier la carence des bailleurs et de procéder aux travaux de remise en état du bâtiment tel que préconisés par l’expert,

— que les conditions de travail ne sont plus décentes à l’intérieur des locaux.

SUR CE, LA COUR,

Considérant qu’en application de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Que l’application de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile n’est pas subordonnée à la preuve de l’absence de contestation sérieuse ;

Que le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ;

Qu’il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle la cour statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines ; qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; que la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets ;

Considérant que le bail commercial liant les parties prévoient au chapitre 'charges et conditions’ les dispositions suivantes :

— que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation locative ou de menu entretien et les rendra en bon état à l’expiration du bail (article 2 entretien),

— que le preneur devra aviser le bailleur immédiatement de toutes détériorations ou dégradations des lieux pouvant donner lieu à des réparations à 'leur charge’ (article 4 réparations),

— que le bailleur, de son côté, s’obligera à tenir les lieux loués clos et couverts selon l’usage (article 11 obligation du bailleur) ;

Considérant que les constats d’huissier de justice du 12 avril 2016, 7 mars 2017 et 24 mars 2017 dressés par la SCP N-O établissent que les jours de pluie d’importantes infiltrations d’eau se produisent à l’intérieur des locaux donnés à bail ;

Que M^me J K, salariée de l’imprimerie la Familiale, précise dans son attestation du 19 avril 2016 que l’atelier dans lequel elle travaille est régulièrement inondé les jours de pluie l’obligeant à éponger de grosses quantités d’eau, qu’il y a des risques de chute et qu’un mois auparavant elle a 'dû mettre au pilon une palette de papier complètement trempée par des infiltrations d’eau’ ; que M. L M -autre salarié de l’imprimerie- indique quant à lui dans son attestation du 1^er avril 2016 : 'à chaque pluie je subis un taux d’humidité extrême qui me pose problème dans mon travail car le papier trop humide ne passe pas correctement dans les machines d’impression. Il m’arrive de mettre le double de temps à cause de cela’ ;

Qu’il ressort des constatations de l’expert judiciaire, M. A, que les désordres allégués par la société La Familiale à l’intérieur des locaux proviennent d’une grande vétusté de l’ensemble des ouvrages du clos et du couvert du bâtiment qui sont dans un état de 'délabrement très avancé', et quand bien même ils auraient été entretenus la durée de vie des ouvrages est largement dépassée ; que le diagnostic vital de la structure même du bâtiment est engagé et des travaux de rénovation portant sur la réfection complète des couvertures pour 217 320 euros HT et sur le ravalement des façades et des souches de cheminées pour 57 506 euros HT doivent être entrepris à très court terme, l’expert en soulignant l’urgence ;

Qu’il résulte de ces éléments que l’absence d’entretien du clos et du couvert par le bailleur, en violation de ses obligations contractuelles, et alors que les désordres qui en résultent ont un impact sur l’activité et la sécurité des salariés de l’imprimerie, constitue un trouble manifestement illicite dans la jouissance des lieux par le preneur qu’il convient de faire cesser, sans qu’il soit besoin de constater l’absence de contestation sérieuse, en allouant à la société La Familiale et à M. D Z une provision pour l’exécution des travaux de remise en état, mesure conservatoire de nature à faire cesser ce trouble ; qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire d’expertise des appelants, un rapport d’expertise judiciaire ayant déjà été déposé portant sur les désordres litigieux et il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d’accéder à une demande contre-expertise ; qu’il s’ensuit que l’ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M^me B G veuve Z et M. Y Z à payer à la société La Familiale respectivement une provision de 137 413 euros HT et de 68 706,50 euros HT au titre des travaux de remise en état des locaux loués ;

Considérant qu’il n’y a lieu à référé sur la demande des appelants de séquestrer les sommes provisionnelles auxquelles ils sont condamnés, une telle mesure n’étant pas de nature à préserver utilement les droits des parties ;

Considérant que les intimés sollicitent le séquestre des loyers au motif que les conditions de travail ne sont pas décentes ; que cependant dès lors qu’ils n’établissent pas un arrêt de l’activité de l’imprimerie consécutivement aux désordres affectant les locaux donnés à bail, il n’y a lieu à référé sur cette demande de séquestre ; que l’ordonnance critiquée doit donc être infirmée sur ce chef du dispositif ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder à la société La Familiale, contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que M^me B Z et M. Y Z, parties perdantes, doivent supporter les dépens de l’instance d’appel et ne sauraient bénéficier d’une somme au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a ordonné le séquestre du montant des loyers,

Statuant à nouveau sur ce chef,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de séquestre des loyers,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes subsidiaires d’expertise et de séquestre des sommes provisionnelles auxquelles M^me B Z et M. Y Z ont été condamnés,

Condamne in solidum M^me B Z et M. Y Z à verser à la société La Familiale une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M^me B Z et M. Y Z au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum M^me B Z et M. Y Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT