Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 28 mai 2020, n° 18/01938

TGI Nice 8 janvier 2018

CA Aix-en-Provence
Confirmation 28 mai 2020

Arguments

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Rejeté
Inertie fautive du syndic dans la gestion du sinistre
La cour a estimé que le syndic a agi avec diligence en mandatant des travaux et que le préjudice allégué ne peut être considéré comme personnel, mais collectif.
Rejeté
Retard dans le recouvrement des charges d'un copropriétaire
La cour a jugé que Monsieur C Z n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice personnel et que les charges sont à la charge de tous les copropriétaires.
Rejeté
Absence de preuve d'une volonté de nuire
La cour a rejeté cette demande, n'ayant pas constaté d'erreur grossière ou de volonté de nuire de la part de Monsieur C Z.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, M. C Z conteste le jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice qui avait débouté ses demandes contre la SARL République Immobilier, ancien syndic, et le syndicat des copropriétaires. Les questions juridiques portent sur la responsabilité du syndic et l'existence d'un préjudice personnel. La première instance a conclu à l'absence de faute et de préjudice. La Cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, confirme le jugement de première instance, considérant que M. Z n'a pas démontré de préjudice distinct de celui des autres copropriétaires et que le syndic a agi avec diligence. M. Z est également condamné à verser des frais à la SARL République Immobilier et au syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 28 mai 2020, n° 18/01938
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/01938
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 8 janvier 2018, N° 15/01549
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Florence BRENGARD, président
Avocat(s) :	Valérie SADOUSTYStéphane GIANQUINTOFarouk MILOUDI
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIESSELARL LESTRADE CAPIABADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 2 PLACE WILSON et5 RUE FONCET, SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2020

N° 2020/ 124

Rôle N° RG 18/01938 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB4PD

C Z

SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SELARL GHM

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 08 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/01549.

APPELANT

Monsieur C Z

demeurant […]

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, exerçant sous l’enseigne 'FORIMMO', pris en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité […]

représentée par M^e Farouk MILOUDI de la SELARL GHM, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 2 PLACE WILSON et […] représenté par son syndic en exercice la SNC AGENCE DU PORT lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié […], demeurant […] et […]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2020.

A cette date, le prononcé de la décision a été prorogé à ce jour suite aux mesures gouvernementales prévues par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 relative à l’état d’urgence sanitaire

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2020,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, en qualité de syndic, a assuré la gestion de l’immeuble sis […] et […], institué en copropriété, jusqu’en juillet 2014.

L’appartement des époux X, situé au 4^e étage et donné en location à M^me Y a subi un dégât des eaux le 09 novembre 2011.

Le tribunal d’instance de Nice, suivant son jugement en date du 03 décembre 2014, a condamné le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 2 PLACE WILSON et […]:

— à relever et garantir les époux X qui ont eux-mêmes été condamnés à verser à M^me Y une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts eu égard au fait qu’il serait responsable du sinistre dégât des eaux déploré par cette dernière ayant pour origine une défaillance des parties communes de l’immeuble,

— à effectuer les travaux de remise en état du bien des époux X dans un délai de six mois sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de signification de la décision à intervenir,

— à verser aux époux X la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 janvier 2015 a décidé:

— en sa résolution 4, de ne pas faire appel du jugement susvisé,

— en sa résolution 5, de procéder à un appel de fonds d’un montant de 12.136,42 € afin de régler les causes du jugement,

— en sa résolution n° 6, de procéder à un appel de fonds débiteur défaillant d’un montant de 7.500 € afin de pallier la carence de la SARL PETITES LOCATIONS dans le cadre du paiement des charges.

Par acte d’huissier en date du 17 mars 2015, M. C Z, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble litigieux, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 2 PLACE WILSON et […], la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE et la SNC AGENCE DU PORT, actuel syndic aux fins de solliciter:

— la condamnation de la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE et la SNC AGENCE DU PORT à le relever et garantir du paiement des sommes qu’il a vocation à honorer au prorata des tantièmes en application des résolutions 4,5 et 6 votées lors de l’assemblée générale en date du 28 janvier 2015,

— l’annulation des résolutions 4,5 et 6 votées lors de l’assemblée générale en date du 28 janvier 2015,

— la condamnation de la SNC AGENCE DU PORT à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation de la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 2 PLACE WILSON et […], de la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE et de la SNC AGENCE DU PORT au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 08 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Nice a:

— constaté l’existence du désistement d’instance et d’action du demandeur à l’encontre de la SNC AGENCE DU PORT et le déclare parfait,

— constaté la renonciation de M. Z à poursuivre la nullité de certaines résolutions de l’assemblée générale du 28 janvier 2015,

— débouté M. A de l’ensemble de ses autres prétentions à l’encontre de la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE et du syndicat des copropriétaires,

— débouté la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. Z à payer à la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE et au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z aux entiers dépens de la présente instance, distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 02 février 2018, M. Z a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions déposées et signifiées le 02 octobre 2018, M. C Z demande à la cour de:

Réformer le jugement rendu le 08 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a:

— débouté M. A de l’ensemble de ses autres prétentions à l’encontre de la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE et du syndicat des copropriétaires tendant à:

* condamner la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE à le garantir au prorata de ses tantièmes, des causes du jugement rendu par le tribunal d’instance de Nice le 03 décembre 2014,

* condamner la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE à lui payer la somme de 6.000 € en réparation du préjudice résultant de l’inaction du syndic au recouvrement des charges d’un autre copropriétaire,

* condamner la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

* exonérer M. B de toute participation financière à hauteur de ses tantièmes dans le paiement des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— condamné M. Z aux entiers dépens de la présente instance, distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1984 et 1242 du code civil,

— condamner la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE à le garantir au

prorata de ses tantièmes, des causes du jugement rendu par le tribunal d’instance de Nice le 03 décembre 2014,

— condamner la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE à lui payer la somme de 6.000 € en réparation du préjudice résultant de l’inaction du syndic au recouvrement des charges d’un autre copropriétaire,

— condamner la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— exonérer M. Z de toute participation financière à hauteur de ses tantièmes dans le paiement des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— dire l’arrêt à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires,

— débouter la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE aux entiers dépens.

Il soutient que la responsabilité de la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, en sa qualité d’ancien syndic, est engagée, lui reprochant son inertie fautive dans la gestion de deux dossiers:

— la gestion du sinistre X:

* les différentes correspondances adressées au syndic ( 10 lettres recommandées) par le gestionnaire du bien sont restées sans réponse, contraignant la locataire, victime du sinistre dégât des eaux, à introduire une procédure au fond,

*il appartenait au syndic professionnel de diligenter dans les plus brefs délais les mesures de recherche de fuite ou les travaux qui s’imposaient afin de sauvegarder les intérêts du syndicat des copropriétaires,

* ce retard dans l’intervention du syndic est de nature à engager sa responsabilité, la cause des désordres provenant de surcroît d’un défaut d’entretien des parties communes,

* c’est donc à bon droit qu’exerçant son action personnelle, il engage la responsabilité du syndic de l’époque puisque le syndicat est responsable du dommage causé à un copropriétaire par la faute du syndic,

— la gestion du dossier EURL PETITES LOCATIONS:

* il est établi qu’un des copropriétaires a accumulé un arriéré de charges à hauteur de 7.500 €

* pendant la durée de son mandat la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE n’a mis en oeuvre aucune mesure permettant le recouvrement des charges,

* le premier juge ne pouvait exonérer le syndic de toute responsabilité en considérant qu’il n’était pas établi que la créance était perdue ou n’avait pas été recouvrée.

La société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 1^er août 2018, demande à la cour de:

— confirmer le jugement en date du 08 janvier 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a débouté M. Z de l’ensemble de ses autres prétentions à l’encontre de la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE et du syndicat des copropriétaires,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE n’a commis aucune faute,

— dire et juger que M. Z n’a subi aucun préjudice particulier,

Partant,

— débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. Z à verser à la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE la somme de 5.000 € pour procédure abusive,

— condamner M. Z à verser à la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— condamner M. Z à verser à la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, outre les entiers dépens.

Elle conclut à l’absence d’engagement de sa responsabilité en sa qualité d’ancien syndic aux motifs que:

— sur la gestion du sinistre X:

* elle justifie qu’à plusieurs reprises des travaux ont été effectués par une entreprise missionnée par ses soins afin de mettre un terme aux désordres allégués,

* les travaux des colonnes d’eaux usées ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 09 juin 2011 mais n’ont pu être exécutés pour des circonstances extérieures à la volonté du syndic, en l’occurrence l’apparition de difficultés techniques rendant lesdits travaux particulièrement complexes avec un surcoût conséquent,

* la réalisation de ces travaux a finalement été rejetée , à l’unanimité, par l’assemblée générale du 18 avril 2012, étant précisé que ladite assemblée est aujourd’hui définitive, de sorte que le quitus donné interdit à un copropriétaire d’agir contre le syndic personnellement, s’agissant d’un préjudice subi par tous en raison des aléas de la gestion collective, l’appelant ne démontrant pas l’existence d’un préjudice personnel,

— sur la gestion du dossier EURL PETITES LOCATIONS:

* M. A ne rapporte pas davantage la preuve d’un quelconque préjudice personnel et encore moins à hauteur du quantum réclamé.

Le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 2 PLACE WILSON et […], représenté par son syndic en exercice la SNC AGENCE DU PORT, dans ses conclusions déposées et notifiées le 14 mai 2018, demande à la cour de:

Vu les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 08 janvier 2018 et notamment la condamnation de M. Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en jugeant que l’attribution de ladite somme est parfaitement équitable,

Rejeter les demandes, fins et conclusions de M. Z:

— relative à son exonération de toute participation financière à hauteur de ses tantièmes dans le paiement des condamnations prononcées suivant jugement en date du 03 décembre 2014 en disant et jugeant:

* que ladite demande n’est pas motivée,

* qu’il se doit de participer en tout état de cause au paiement desdites condamnations représentant des charges communes en sa qualité de copropriétaires et ce, en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— relative à ce que ' le jugement à intervenir dans le cadre de la présente instance ' soit opposable au syndicat des copropriétaires en disant et jugeant cette demande illégitime et infondée en l’absence de demande formées à son encontre,

— condamner toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires en cause d’appel une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 février 2020.

MOTIFS

M. Z recherche la responsabilité de la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, ancien syndic de l’immeuble sis 2, place Wilson et […], lui reprochant d’avoir commis des fautes dans la gestion de deux sinistres.

Il fonde ses demandes sur l’article 1984 du code civil alors que le syndic n’étant pas le mandataire des copropriétaires individuellement, sa responsabilité envers eux est d’ordre délictuel, ce qui suppose la réunion de trois conditions cumulatives, à savoir une faute, un lien de causalité et un préjudice direct et personnel, distinct d’un préjudice subi par tous en raison des aléas de la gestion collective.

Sur le premier point, M. Z prétend que la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE a fait preuve d’une inertie fautive dans la gestion du sinistre X en n’apportant aucune réponse aux différentes relances du gestionnaire de bien de l’époque.

Il ressort cependant des pièces produites au dossier qu’après la survenance du sinistre litigieux en novembre 2011, le syndic a mandaté rapidement une entreprise pour une recherche de fuite qui a fait l’objet d’une facture le 14 février 2012, que des travaux ont été effectués le 21 février 2012 de dépose des tampons de curage et dépose de la ventilation haute de la colonne, qu’une remise en état de la colonne des eaux usées avec curage de la colonne a par la suite été réalisée ( facture du 22 mars 2012), qu’enfin d’autres travaux de curage de la colonne des eaux usées afin dé désengorger un bouchon ( facture du 08 juin 2012)et de remplacement des tubes des eaux usées ( facture du 13 septembre 2012) ont été réalisés.

De surcroît, si lors de l’assemblée générale du 09 juin 2011, les copropriétaires se sont prononcés en faveur de la réalisation des travaux de réfection de la colonne des eaux usées, lesdits travaux n’ont finalement pas été réalisés en raison du rejet à l’unanimité, lors de l’assemblée générale suivante, en date du 18 avril 2012, du devis de l’entreprise ERD plus élevé que ce qui avait été initialement convenu.

Il s’ensuit que M. Z ne démontre aucunement l’existence d’une carence fautive du syndic qui, au contraire, a fait toute diligence et que si les travaux n’ont pu aboutir à une réparation immédiate et pérenne, la faute n’en incombe pas à société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE.

De surcroît et comme l’a relevé à juste titre le premier juge, M. Z n’apporte pas davantage la preuve d’un préjudice personnel, distinct de celui de la collectivité des copropriétaires et justifiant que l’ancien syndic soit condamné à le garantir, au prorata de ses tantièmes, des causes du jugement du 03 décembre 2014, puisque quand bien même celui-ci aurait tardé à effectuer lesdits travaux, leur coût aurait dû en toute hypothèse, rester à la charge des copropriétaires, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, les charges supplémentaires qui sont le résultat de ce sinistre ne sont pas source d’un préjudice spécifique subi par le seul appelant mais atteignent tous les copropriétaires indistinctement, au prorata de leurs tantièmes, l’augmentation de la quote-part de chacun des copropriétaires faisant partie des aléas de la gestion collective et ne peut ouvrir à un copropriétaire, une action qui tend en réalité à faire mettre leur contribution à la charge du syndic, d’autant que lors de l’assemblée générale du 05 juillet 2013, les copropriétaires ont donné quitus au syndic pour sa gestion relative la période du 1^er janvier au n31 janvier 2012.

S’agissant du second sinistre, M. Z reproche à la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE d’avoir tardé à procéder au recouvrement des charges d’un copropriétaire, l’EURL PETITES LOCATIONS, qui aurait accumulé un arriéré de charges important.

Il s’appuie, à ce titre, sur le procès-verbal d’assemblée générale du 28 janvier 2015 et plus particulièrement de la résolution n° 6, en vertu de laquelle, les copropriétaires ont décidé de procéder à un appel de fonds débiteur défaillant à l’encontre de l’EURL PETITES LOCATIONS.

Comme pour le sinistre précédent, à supposer que le syndic ait fait preuve d’une inaction fautive, ce qui n’est pas justifié au regard de la seule production de ce procès-verbal d’assemblée générale, M. Z est encore une fois défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe d’un préjudice direct, personnel et encore moins à hauteur du quantum de dommages et intérêts revendiqué ( 6.000 €), d’autant qu’il n’est aucunement établi que la créance a été perdue ou n’a pas été recouvrée.

M. Z doit donc être débouté de son action en responsabilité à l’encontre de la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE.

En revanche, cette dernière ne justifiant pas de la part de l’appelant, d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut qu’entrer en voie de rejet.

En définitive le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déboute M. C Z des fins de son recours et confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. C Z à payer à la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. C Z à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 2 PLACE WILSON et […], représenté par son syndic en exercice la SNC AGENCE DU PORT la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. C Z aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT