COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 OCTOBRE 2020

N° 2020/ 204

Rôle N° RG 19/16863 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFDHE

C Y

C/

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SAS RAVOT PIERRE- ALAIN

SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’ANTIBES en date du 17 Octobre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119000280.

APPELANTE

Madame C Y

née le […] à […]

de nationalité Italienne, demeurant Cottage Marie-Louise, 99 avenue Sémard – […] GOLFE-JUAN

représentée par M^e Pierre-Alain RAVOT de la SAS RAVOT PIERRE- ALAIN, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

[…]

[…], représentée par son Maire en exercice Madame D E, sise es qualité […] à […], dûment habilitée, demeurant […]

représenté par M^e Katia CALVINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI,

avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

Les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2020,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier janvier 2000, Madame X a consenti à Madame C Y la location d’une villa sis […].

Par un nouveau contrat du 05 septembre 2001, Madame X a loué à Madame Y le même bien pour une durée de six ans.

Par suite des termes d’un legs qui avait été consenti par Monsieur F X à Madame X épouse Z et Monsieur G Z, prévoyant l’attribution de l’usufruit de ce bien au couple Z et la nue-propriété de ce bien à la commune de Vallauris, avec mention que celle-ci serait propriétaire au décès du dernier usufruitier, la commune de Vallauris est devenue pleinement propriétaire du bien à compter du 09 décembre 2001.

Par acte d’huissier du premier mars 2019, la commune de Vallauris a fait délivrer à Madame Y un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 04 septembre 2019.

Par acte d’huissier du premier avril 2019, Madame Y a fait assigner la commune de Vallauris, prise en la personne de son maire, aux fins de voir déclarer nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré et la condamner à lui verser une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 17 octobre 2019, le tribunal d’instance d’Antibes a :

— dit que le maire de la commune disposait par délégation du conseil municipal du pouvoir de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux

— constaté que le bail conclu entre Madame X et Madame Y le 05 septembre 2001 pour six ans a été renouvelé tacitement pour expirer à nouveau le 04 septembre 2019 à minuit

— constaté que Madame Y a manqué gravement à ses obligations de locataire en modifiant les lieux loués sans l’autorisation nécessaire du bailleur

— dit que le congé délivré le premier mars 2019 par la commune de Vallauris est valable en droit et fondé

— constaté la résiliation du bail dont bénéficiait Madame Y à effet au 04 septembre 2019

— dit que Madame Y est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 05 septembre 2019

— ordonné l’expulsion de Madame Y et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute pour elle d’avoir libéré les lieux sis […], dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L 411-1 et L 42161 du code des procédures civiles d’exécution

— débouté la commune de Vallauris de sa demande de réduction du délai d’expulsion

— dit valable la clause pénale prévoyant la fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer

— condamné Madame Y à payer à la commune de Vallauris une indemnité d’occupation de 865,96 euros par mois à compter du 05 septembre 2019 jusqu’à parfait paiement

— condamné Madame Y à payer à la commune de Vallauris la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires

— condamné Madame Y aux dépens.

Au visa de l’article L 2122-22 du code général des collectivités territoriales, le premier juge a estimé que le maire de la commune de Vallauris avait le pouvoir de délivrer un congé à Madame Y puisqu’il justifiait d’une délibération du conseil municipal lui déléguant le pouvoir de décider de la conclusion et de la révision du louage des choses pour une durée n’excédant pas douze ans. Le premier juge a retenu que dans le silence de la commune de Vallauris aux échéances du 04 septembre 2007 et 2013, le bail de 6 ans avait été renouvelé tacitement entre les parties.

Le premier juge a relevé que le congé qui avait été délivré à Madame Y avait un motif sérieux et légitime, en raison des travaux effectués par cette dernière et non autorisés par le bailleur (transformation d’un garage en pièce à vivre; construction d’une toiture en dur sur la terrasse).

Notant que l’article 4i de la loi du 06 juillet 1989 actualisé au 27 mars 2014 ne trouvait pas en l’espèce application, le premier juge a indiqué que la clause pénale du bail relative à l’indemnité d’occupation était valable.

Le 31 octobre 2019, Madame Y a formé appel de tous les chefs de cette décision.

La commune de Vallauris a constitué avocat.

Par conclusions notifiées le 24 avril 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame Y demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— de déclarer nul et de nul effet le congé pour motif légitime et sérieux que lui a délivré le premier mars 2019 la commune de Vallauris

— de débouter la commune de Vallauris de ses demandes

— de condamner la commune de Vallauris à lui verser la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, distraits au profit de Maître Pierre-Alain RAVOT

*subsidiairement :

— de réduire la clause pénale liée à l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer

— de lui accorder ainsi qu’à tout occupant de son chef un délai de grâce de 24 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

— de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient en premier lieu que le congé est nul pour défaut de pouvoir du maire de le lui délivrer. Elle rappelle que la commune n’était pas à l’origine du bail. Elle souligne que lors de la seconde reconduction tacite du bail, celui-ci aurait eu une durée de plus de 12 ans. Elle estime que le conseil municipal aurait dû donner pouvoir au maire pour conclure un nouveau bail, ce qui n’a pas été fait. Elle soutient que le maire de Vallauris n’avait pas pouvoir pour engager la commune dans un acte de résiliation d’un bail d’habitation.

Elle estime en outre que le congé est dépourvu de motif légitime et sérieux. Elle soutient que la commune, comme bailleur, n’a pas qualité à évoquer des infractions qu’elle conteste et qu’elle n’est pas censée connaître. Elle déclare en effet qu’elle n’aurait pas laissé l’agent de la commune (assermenté en matière d’urbanisme) entrer chez elle si elle avait su qu’il intervenait en sa qualité de mandataire du bailleur. Elle conteste toute transformation de la chose louée, évoquant de simples aménagements et des nécessaires remises en état. Elle souligne que la commune ne justifie d’aucun préjudice.

Elle explique qu’en accord avec le précédent bailleur, elle avait effectué de nombreux travaux dans cette maison qui avait besoin d’une remise en état d’importance.

Subsidiairement, elle sollicite la diminution de la clause pénale du bail ainsi que des délais pour quitter les lieux.

Elle indique que sa demande de diminution de la clause pénale et de délais ne sont pas des demandes nouvelles, s’agissant de moyens de défense sur une demande reconventionnelle adverse.

Par conclusions notifiées le 19 décembre 2019 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la

[…] demande à la cour :

— de débouter Madame Y de ses demandes

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

— de déclarer irrecevable, comme étant nouvelle en cause d’appel, la demande tendant à voir réduire de moitié le montant de l’indemnité d’occupation

— de déclarer irrecevable, comme étant nouvelle en cause d’appel, la demande de délai formée par Madame Y

— si la demande de délais devait être déclarée recevable, d’accorder à Madame Y un délai n’excédant pas six mois à compter de l’arrêt

— de condamner Madame Y à verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner Madame Y aux entiers dépens distraits au profit de Maître CALVINI.

Elle affirme que le maire de la commune avait le pouvoir de donner congé, en s’appuyant sur la jurisprudence constante de l’article L 2122-22 5° du code général des collectivités territoriales.

Elle soulève que son congé avait été délivré à la fois pour non-règlements des loyers et transformation du bien sans son autorisation. Elle souligne que le premier motif n’est plus d’actualité. Elle fait état de la transformation d’un garage en pièce à vivre, de la démolition de cloisons qui ont transformé l’appartement de cinq pièces en appartement de trois pièces, de la modification de la toiture et de la structure de la terrasse d’été, de la modification du mode de clôture de la propriété, de la modification de la piscine et de la cuisine d’été.

Elle estime irrecevables car nouvelles en cause d’appel la demande de diminution de la clause pénale et la demande de délais pour quitter les lieux.

Très subsidiairement, elle propose un délai de six mois accordé à Madame Y pour quitter les lieux.

L’affaire a été close le 18 mai 2020.

MOTIVATION

Les parties ne se sont pas opposées à ce que l’affaire puisse être jugée sans la tenue d’une audience, comme le prévoit l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020.

Sur le pouvoir du maire de la commune de Vallauris à délivrer un congé

Le bail initial conclu le 05 septembre 2001, d’une durée de six ans, est tacitement renouvelable. Sa durée n’excédait donc pas douze ans.

C’est par des motifs pertinents en fait et en droit que le premier juge, faisant valoir que le maire, qui disposait d’une délégation pour décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n’excédant pas 12 ans, en application de l’article L 2122-22-5° du code général des collectivités territoriales, alors que le bail tacitement renouvelé n’avait pas une durée excédant 12 ans, pouvait, dans ce cadre, ne pas renouveler l’engagement de location et délivrer en conséquence un congé pour motif sérieux et légitimes.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Par ailleurs et contrairement à ce qu’indique Madame Y, la mairie, bailleur, pouvait utiliser le procès-verbal dressé par l’agent communal venu à son domicile et relatant des infractions en matière d’urbanisme, cet élément servant de socle à son congé pour motifs légitimes et sérieux. Ce congé n’encourt pas plus, de ce fait, la nullité.

Sur les motifs sérieux et légitimes du congé :

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis est de six mois.

Comme l’indique avec justesse le premier juge, il ne s’agit pas de vérifier si les travaux auxquels la locataire a procédé consiste ou non en des manquements aux règles de l’urbanisme mais si ces derniers s’analysent en une violation par la locataire de ses obligations.

En vertu de l’article 7 de la même loi, le locataire a pour obligation de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Le bail du 05 septembre 2001, conclu moyennant une somme mensuelle de 2000 francs, mentionnait que le locataire a procédé à la 'remise total en état des lieux'.

Ce même bail désignait le bien loué de la sorte : villa sur terrain de 800 m² environ comportant au rez-de-chaussée cinq pièces, une cuisine, une salle de bain, une buanderie, une terrasse couverte de 50 m², deux garages, une cave et une piscine. Au premier étage, le bien loué comporte trois pièces, une cuisine, une salle de bain et un balcon.

Le congé pour motif légitime et sérieux délivré pour le 04 septembre 2019 à minuit évoque des transformations importantes du bien sans autorisation du bailleur, des manquements aux règles de l’urbanisme ( réalisation d’une extension en limite de propriété; construction d’une piscine; imperméabilisation du sol; changement partiel d’affectation du garage; réalisation d’une cuisine d’été et mise en place de clôtures occultantes) et un défaut de paiement des loyers.

Devant la cour, Madame Y produit un état des lieux datant du 05 septembre 2001 intitulé 'état des lieux après travaux'.

Elle démontre par ce dernier que la cuisine extérieure existait déjà lors de la conclusion du bail du 05 septembre 2001, tout comme le bar extérieur et les extensions. Toutefois, rien n’était mentionné s’agissant de la structure qui recouvrait la terrasse.

Le bail du 05 septembre 2001 qui mentionnait 'remise total en état des lieux', sans autre précision, alors qu’une remise en état avait déjà été effectuée comme le témoigne l’état des lieux produit au débat, ne permettait pas à Madame Y de continuer, sans autorisation du bailleur, à procéder à des transformations du bien loué.

Le bailleur, devant la cour, n’évoque plus la difficulté relative à l’impayé locatif qui a été réglé.

Il est établi qu’en 2003, Madame Y a transformé sans autorisation du bailleur l’un des garages en pièce à vivre en faisant notamment installer une baie vitrée au lieu et place de la porte pleine du garage existant. Cette pièce est accessible par l’aménagement d’une porte au fond du garage.

Il est également établi qu’elle a transformé sans autorisation du bailleur l’appartement de cinq pièces du rez-de-chaussée en un appartement de trois pièces, et ce, postérieurement au mois de décembre 2001 (date à laquelle la mairie est devenue propriétaire du bien). Cela résulte de la description des lieux qui avait été faite dans un rapport du 31 janvier 2002 par un agent communal et qui évoque bien cinq pièces au rez-de-chaussée. En avril et septembre 2017, le rez-de-chaussée comportait toujours trois pièces. L’argument de Madame Y selon lequel il s’est uniquement agi d’enlever ou de remettre une cloison non porteuse n’enlève rien au fait qu’il s’agit d’une transformation des lieux et non d’un simple aménagement.

Enfin, s’agissant de la couverture de la terrasse, la seule attestation de Madame A veuve B qui indique, pour avoir vécu dans le rez-de-jardin de la maison de 1973 à 1997 avoir constaté en 'rendant visite à Madame Y [sans que la cour connaisse la date de cette visite] , que ces éléments [ patio; terrasse extérieure; cuisine d’été] ont subi des modifications mineures dues à la vétusté de la terrasse notamment en ce qui concerne la couverture du toit de celle-ci qui a juste été rénovée comme à l’origine’ est insuffisante pour démontrer que Madame Y n’a procédé à aucune transformation de la couverture de la terrasse. Il ressort en revanche des autres pièces produites que la couverture, que Madame Y indique avoir remise en état car elle menaçait de s’effondrer (courrier du 11 janvier 2019; pièce 10 de l’appelante), a subi une réelle transformation, faite sans autorisation du bailleur. Comme le souligne très justement le premier juge, il y a eu construction d’une toiture en dur, ce qui n’était pas le cas auparavant.

Il est démontré par la […] que Madame Y ne s’est pas contenté, comme elle en avait le droit, de procéder à de simples aménagements au sein du bien loué, mais a procédé, et en tout cas depuis que la commune est devenue propriétaire, à de véritables transformations du bien, sans autorisation du bailleur, ce qui constitue des violations de ses obligations de locataire, peu importe que les travaux apportent pour certains une amélioration au local et qu’elle a remis le garage dans sa configuration d’origine.

Dès lors, il convient de déclarer valable le congé pour motif sérieux et légitime qui lui a été délivré. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point, tout comme il sera confirmé lorsqu’il dit que Madame Y est occupante sans droit ni titre depuis le 05 septembre 2019 et qu’il a ordonné son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

La demande faite par Madame Y tendant à la diminution de la clause pénale insérée au bail s’agissant de la fixation de l’ indemnité d’occupation n’est pas une demande nouvelle en appel puisqu’il s’agit d’écarter la prétention adverse.

Comme l’indique avec pertinence le premier juge, le contrat de bail, signé le 05 septembre 2001, pour une durée de six ans, renouvelé tacitement le 05 septembre 2007 et le 05 septembre 2013, antérieurement à la loi ALUR, n’est pas affecté par l’article 4 i de la loi du 06 juillet 1989 relative aux clauses pénales.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut modérer une clause pénale manifestement excessive.

Tel est le cas de la clause mentionnée au bail qui prévoit que 'si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoquée par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur'. En application de cette clause, l’indemnité d’occupation mensuelle a été fixée à la somme de 865,96 euros.

Il convient de modérer cette clause et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame Y à la somme de 600 euros par mois. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

La demande faite par Madame Y tendant obtenir des délais pour quitter les lieux n’est pas une demande nouvelle en appel puisqu’il s’agit d’écarter la prétention adverse en matière de délais d’expulsion.

Aux termes des dispositions de l’article L 412-3 du code des procédures civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Selon les dispositions de l’article L 412-4 du même code, la durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-263 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le bailleur est la […]. Madame Y indique vivre seule avec son fils bénéficiant d’une allocation adulte handicapé pour être schizophrène. Elle ne justifie pas de ses ressources et relève être agent commercial dans une agence immobilière.

Compte tenu de ces éléments, il convient de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la […] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en cause d’appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Madame Y à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à verser à la […] la somme de 700 euros pour les frais irrépétibles exposés par cette dernière en cause d’appel.

Madame Y sera déboutée de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de Madame Y. Les

dépens d’appel pourront être recouvrés par Maître Katia CALVINI, avocat.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame C Y à la somme mensuelle de 865,96 euros

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

REJETTE les demandes de la […] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de réduction de la clause pénale et de délais pour quitter les lieux formées par Madame C Y,

CONDAMNE Madame C Y à verser à la […] la somme de 600 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 05 septembre 2019 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

ACCORDE à Madame C Y ainsi qu’à tout occupant de son chef un délai de six mois pour quitter les lieux loués,

CONDAMNE Madame C Y à verser à la […] la somme de 700 euros par mois sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame C Y aux dépens de la présente instance qui pourront être directement recouvrés par Maître Katia CALVINI.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,