COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 MAI 2020

(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)

F N° RG 17/04979 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-J7YM

Monsieur C X

Madame D E épouse X

c/

Monsieur F Y

Madame G B épouse Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 juillet 2017 (R.G. 15/12219) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 18 août 2017

APPELANTS :

C X

né le […] à […]

de nationalité Française

Retraité, demeurant Rés; les lumières d'[…]

D E épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

Sans profession, demeurant […]

Représentés par M^e Christophe GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

F Y

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

G B épouse Y

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par M^e Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

qui en ont délibéré.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2020 et l’audience fixée au 30 mars 2020.

Cette audience n’a pas eu lieu en raison de l’état d’urgence sanitaire. Il a été statué par procédure sans audience, sans opposition des parties, conformément aux dispositions de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 et de l’article 8 de l’ordonnance n° 304-2020 du 25 mars 2020.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2015, un compromis de vente a été signé, par l’entremise de la S.A.R.L. La Côte Immobilière, entre d’une part M. C X et M^me D E épouse X (ci-après les époux X), vendeurs, et M. F Y d’autre part, acquéreur, portant sur un appartement en duplex, garni de mobilier, et une place de parking couverte, biens situés au numéro 1, […], résidence 'Les Lumières d’Arcachon', dans la commune d’Arcachon (33). Le prix de la transaction a été fixé à la somme de 600.000 euros.

Conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, cette promesse obligeait l’acquéreur à déposer dans les meilleurs délais, notamment auprès du Crédit Agricole, organisme prêteur, une demande de concours bancaire.

La régularisation de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 3 juillet 2015 pardevant maître Le Bail, notaire à Bordeaux, avec la participation de son confrère Moreau Lespinard, officiant dans la commune d’Arcachon.

Le 13 juin 2015, le Crédit Agricole a adressé à l’acquéreur une réponse négative à la demande de prêt.

Considérant que l’absence de réitération par acte authentique était imputable à l’acquéreur en raison de l’absence de conformité de la demande de prêt aux stipulations du compromis de vente, les époux X ont, par acte du 24 novembre 2015, assigné M. Y et M^me G B épouse Y (ci-après les époux Y) devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir la résolution de la vente et la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 60.000 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement contradictoire en date du 5 juillet 2017, le tribunal a :

— ordonné la mise hors de cause de M^me B,

— rejeté la demande de nullité de la promesse synallagmatique de vente du 25 mars 2015,

— ordonné la restitution à M. Y de la somme de 10.000 € déposée à titre d’acompte entre les mains de la S.A.R.L. La Côte Immobiliere,

— débouté M. Y de sa demande de condamnation des époux X au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommage et intérêts,

— débouté les époux X de leur demande de résolution de la vente et d’application de la clause pénale,

— condamné in solidum les époux X à payer à M. Y la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes de ce chef,

— condamné in solidum les époux X à supporter les dépens de l’instance recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux X ont relevé appel de cette décision le 18 août 2017.

Dans leurs dernières conclusions en date du 11 mars 2020, les appelants réclament l’entière infirmation du jugement attaqué. Ils demandent à la cour, au visa des articles 1134 (ancien), 1589 et 1178 (ancien) du code civil, de :

— constater que les époux Y n’ont pas adressé de demande de prêt conforme au compromis de vente du 25 mars 2015,

— prononcer la résolution de plein droit de ladite vente après avoir constaté que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée par la faute de l’acquéreur,

— condamner les époux Y à leur verser les sommes de :

—  60.000 € au titre de la clause pénale,

—  3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux Y au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Christophe Garcia.

Suivant leurs écritures en date du 18 février 2017, les époux Y demandent à la cour,

sur le fondement des articles 1134, 1178, 1421 et suivants du code civil, de :

— de confirmer la mise hors de cause de M^me Y,

— de confirmer la décision attaquée en ce qu’elle a prononcé la caducité de l’acte sous seing privé,

— de dire que, passé le délai de 45 jours contractuellement prévu pour l’obtention des offres de prêt, l’acte est caduc faute de demande de prorogation expresse par écrit et d’acceptation écrite au sens du contrat,

— d’ordonner la restitution du dépôt de garantie versé par les époux Y,

En toutes hypothèses :

— de dire qu’il résulte de l’ensemble des documents versés aux débats la démonstration d’une absence de faute contractuelle de leur part dans la défaillance de la condition,

— de confirmer le jugement critiqué ayant débouté les époux X de leur action en résolution de vente et paiement d’une clause pénale,

— de faire droit à leur appel incident et à cet effet :

— prononcer, faute de la communication d’un pouvoir en bonne et due forme, nanti d’une date certaine, la nullité de l’acte sous seing prive du 25 mars 2015,

— dire que la procédure intentée à leur encontre est abusive et condamner les appelants à leur verser la somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts, outre 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Très subsidiairement :

— de réduire la clause pénale à un euro symbolique.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2020.

L’examen de l’affaire a été fixée au 30 mars 2020.

Cette audience n’a pas eu lieu en raison de l’état d’urgence sanitaire. Il a été statué par procédure sans audience, sans opposition des parties, conformément aux dispositions de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 et de l’article 8 de l’ordonnance n° 304-2020 du 25 mars 2020.

MOTIVATION

Sur la nullité de la promesse de vente

Le bien proposé à la vente par les époux X constituait le domicile conjugal du couple.

Les époux Y soutiennent la nullité de la promesse dans la mesure où M^me X n’était ni présente, ni représentée lors de sa signature et que le pouvoir mentionné dans l’acte n’a pas été annexé. Ils estiment dès lors que l’épouse n’a pas valablement donné son consentement à la vente au mépris des dispositions régissant le droit de la famille.

Cependant, comme le souligne à raison les appelants, seule l’époux qui n’a pas valablement donné son consentement a qualité pour agir en vue d’obtenir la nullité de la vente.

Il sera ajouté que les pièces versées aux débats font clairement apparaître que M^me X souhaitait également la cession du domicile conjugal, ayant elle-même rédigé le 22 mars 2015 un pouvoir à son mari pour réaliser la transaction immobilière.

Ces éléments ne peuvent que motiver le rejet de la demande de nullité du compromis du 25 mars 2015.

Sur la validité de la promesse de vente

Invoquant l’une des clauses contractuelles, les époux Y soulèvent la caducité de la promesse en raison de l’absence d’obtention de l’offre de prêt dans le délai de 45 jours. Ils estiment que cette caducité est intervenue le 10 mai 2015, faute de prorogation écrite de ce délai par les parties.

Les époux X s’opposent à cette argumentation en faisant valoir que M. Y n’a pas adressé avant le 10 mai 2015 une demande de prêt conforme au compromis de vente du 25 mars 2015 de sorte qu’il ne peut se prévaloir de l’absence de réponse de l’établissement bancaire, la condition suspensive étant dès lors réputée accomplie.

Il n’est pas contesté que le Crédit Agricole n’a pas fait parvenir à M. Y, à la date du 10 mai 2015, une réponse à une demande de prêt émanant de l’acquéreur.

En application des dispositions de l’article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, la conséquence de la défaillance de la condition est la caducité de la vente. Cependant, ce principe rencontre une exception si cette défaillance est due à la faute de celui qui y avait intérêt et qui en a empêché l’accomplissement comme le prévoit l’article 1178 du même code, texte dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016.

Il y a donc lieu d’examiner, ce que le tribunal de grande instance a omis de faire, si M. Y démontre avoir présenté une demande de prêt auprès d’un établissement bancaire selon les modalités précisées dans la promesse.

Le paragraphe relatif au financement de l’acquisition est ainsi rédigé : ' L’acquéreur déclare que son acquisition sera financée, frais d’emprunt non-compris, par un prêt relais de 667.100 €. Il est également précisé qu’à ce montant s’ajouteront les frais d’emprunt qui seront fonction des modalités et du montant de celui-ci. L’acquéreur déclare en outre qu’il n’existe pas d’empêchement à l’obtention de ce crédit au regard de ses ressources mensuelles et emprunts en cours, et qu’il n’y a pas d’obstacle à la mise en place éventuelle de l’assurance décès invalidité sur sa tête'.

Peu de temps avant la signature de la promesse, M. Y avait déjà sollicité le Crédit Agricole qui lui avait précisé, dans un courriel du 20 mars 2015, que le montage du dossier financier, basé sur un emprunt d’une somme de 700.000 €, 'devra se faire obligatoirement en crédit relais et non en prêt classique avec différé d’amortissement (…), pour des questions d’endettement'.

Il importe peu de constater que, dans un nouveau message adressé le lendemain par l’établissement bancaire, il était précisé à M. Y qu’une autre ligne de prêt devait également être sollicitée au côté du prêt relais initial. En effet, le refus de la banque porte uniquement sur l’octroi du prêt relais sans considération d’un autre emprunt éventuel. Aussi,

les développements des appelants relatifs à la vente par M. Y d’un autre bien immobilier lui appartenant ne seront pas pris en considération.

La faiblesse du montant du dépôt de garantie, dont M^me Y s’est effectivement acquittée, résulte d’un accord contractuel et n’est pas en lien avec les prétendues inquiétudes du Crédit Agricole sur la situation financière de M. Y.

Il n’apparaît pas à la lecture des documents relatifs au refus opposé à l’acquéreur qu’il trouve son origine dans le montant de l’emprunt effectivement sollicité qui apparaît très légèrement supérieur à celui prévu dans la promesse. Si la somme de 700.000 € réclamée n’est effectivement pas mentionnée dans les documents émanant de la banque, les autres pièces du dossier ainsi que les écritures des appelants elles-même font apparaître que ce montant est bien celui qui a été demandé.

La réponse tardive de l’établissement bancaire sollicité s’explique par des événements indépendants de la volonté de M. Y. Il en est ainsi de l’absence de communication par l’agence immobilière Square Habitat d’une attestation mentionnant la valeur d’un autre bien immobilier situé dans la commune du Pyla sur Mer dont celui-ci est propriétaire. Ce retard de transmission ne peut dès lors lui être reproché.

M. Y ayant présenté auprès du Crédit Agricole une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles figurant dans la promesse, il ne peut lui être reproché d’avoir omis de solliciter d’autres établissements bancaires (arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 26 mai 2010). Il sera ajouté que le compromis offrait le choix à l’acquéreur de démarcher 'une ou plusieurs banques'.

Il y a donc lieu de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente à la date du 10 mai 2015. Certes, les différents courriers électroniques échangés ultérieurement entre M. Y et le Crédit Agricole traduisent la volonté de M. Y de maintenir sa demande de prêt mais ne sauraient être invoqués par les appelants pour étayer leur argumentation dans la mesure où ces document n’ont aucune valeur juridique en l’absence d’autorisation écrite de leur part de prorogation du délai accordé à l’emprunteur pour obtenir une réponse de l’établissement bancaire.

Il sera ajouté qu’un état hypothécaire a été effectivement réclamé à M. Y par la banque mais postérieurement à la date de caducité de la promesse de sorte que l’absence de fourniture de ce document est sans incidence sur le refus du prêt sollicité.

Dès lors, les époux X, qui échouent à démontrer l’existence d’une attitude fautive, d’une négligence ou la mauvaise foi de leur cocontractant, ne peuvent prétendre au versement de la clause pénale. Leurs prétentions seront intégralement rejetées.

La caducité de la promesse synallagmatique rend sans objet les développements des parties relatifs à la mise hors de cause de M^me Y. Elle motive la restitution à cette dernière du dépôt de garantie.

Dès lors, le jugement déféré sera intégralement confirmé sur ces points.

Sur la demande de versement de dommages-intérêts

Une action en justice ne peut être qualifiée d’abusive que dans la mesure où elle s’avère dilatoire ou guidée par une intention de nuire. Aucun élément ne permet de caractériser l’abus de droit dont se seraient rendus coupables les époux X de sorte qu’il y a lieu de confirmer le rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par les époux Y.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Outre la somme octroyée aux époux Y en première instance, il y a lieu en cause d’appel de mettre à la charge des appelants, in solidum, le versement d’une somme complémentaire de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 5 juillet 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

Y ajoutant ;

— Condamne in solidum M. C X et M^me D E épouse X à verser à M. Y et M^me G B épouse Y, ensemble, une somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. C X et M^me D E épouse X au paiement des dépens.

L’arrêt a été signé par Roland POTEE, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier, Le Président,